Ověřené rady při koupi bytu: Jak postupovat a vyhnout se nejčastějším chybám

24. února 2025

Koupě bytu bude jedním z největších finančních rozhodnutí, které v životě uděláte – ať už chcete pořizovat byt na vaše bydlení, nebo na investici. Věděli jste ale, že je mezi těmito dvěma účely rozdíl? To je první z 15 chyb, kterou lidé při koupi bytu dělají. Tento podrobný průvodce vám ukáže, na co si dát pozor při koupi bytu, na co se ptát a co nevynechat. Jedna nepozornost či unáhlené rozhodnutí vás totiž může stát desítky až stovky tisíc korun.

Část první: Co zvážit před hledáním bytu

1. Definujte si účel koupě

Než začnete s hledáním bytu, ujasněte si, zda hledáte byt jako investici, anebo si primárně toužíte zařídit vaše vlastní bydlení. V přístupu ke každé z variant jsou totiž zásadní rozdíly.

U investičního bytu tolik nezkoumáte, jak se vám byt líbí. Fakty jako ze které strany vám do bytu svítí slunce, nebo jaká je barva kachliček v koupelně, jsou pro vás v tuto chvíli druhořadé. Spíše vás zajímají čísla a data.

U bytu pro vaše bydlení je to logicky naopak.

Jak postupovat při koupi bytu, který bude vaše investiční nemovitost? Přečtěte si náš detailní článek na toto téma: Investiční byty: Výhody, rizika a praktické rady.

Sečteno podtrženo:

Koupě bytu pro vlastní bydlení: Důležitá je lokalita, občanská vybavenost a kvalita bydlení.
Koupě bytu jako investice: Hlavní roli hraje návratnost investice (ROI), atraktivita lokality pro nájemníky a potenciál růstu hodnoty nemovitosti.

Tip: K propočtu ROI využijte naši investiční kalkulačku.

2. Stanovte si rozpočet a zajistěte financování

Pak přichází na řadu zamyslet se nad svým rozpočtem. Jaké jsou vaše úspory? Budete potřebovat – a můžete si dovolit – hypotéku? Počítejte nejen s kupní cenou, ale i s dalšími náklady:

Právní a administrativní poplatky.
Náklady na případnou rekonstrukci a/nebo vybavení.
Provozní náklady (správa nemovitosti, daně, pojištění).
Při nákupu nemovitosti v zahraničí může platit daň z nabytí nemovitosti (v ČR zrušena).

Zapomínání na tyto náklady je častou chybou, která vám může způsobit pár šedin.

Pokud budete muset žádat o hypotéku, mějte na paměti, že je nutné poskytnout alespoň 10–20 % hodnoty nemovitosti ze svých zdrojů. U žadatelů pod 36 let banka poskytne 90 % z celkové ceny kupované nemovitosti, pokud jste starší 36 let, je to už “jen” 80 %.

3. Vyberte vhodnou lokalitu

Opět se potřebujeme částečně vrátit k prvnímu bodu – nad vhodnou lokalitou přemýšlejte rozdílně podle toho, zda se jedná o investiční byt, nebo o byt pro vaše bydlení.

Pro vlastní bydlení: Zohledněte dostupnost škol, obchodů, hromadné dopravy.
Pro investici: Zajímejte se o budoucí rozvoj oblasti, dostupnost pracovních příležitostí a poptávku po pronájmech.

Nezapomeňte pak porovnávat ceny obdobných nemovitostí v dané oblasti.

Tip na čtení: Základy investování do nemovitostí.

Část druhá: Kde a jak hledat ten pravý byt?

Váš vysněný byt budete asi nejčastěji hledat na realitních portálech či prostřednictvím realitních makléřů. Pravidelně procházejte novinky v nabídce realitních kanceláří a serverů. Kde je to možné, nastavte si hlídacího psa podle vašich požadovaných parametrů, případně se přihlašte k odběru novinek.

Další možností jsou aukce a dražby, kde můžete získat nemovitost za výhodnější cenu.

Náš poslední tip je dívat se venku kolem sebe. Přestože to už dnes není až tak častá praxe, nikdy nevíte, jestli někde neuvidíte nápis “na prodej”.

Část třetí: Na co si dát pozor (a na co se ptát) při prohlídce bytu?

Důkladně prověřte technický stav nemovitosti

Během prohlídky věnujte pozornost nejen vzhledu bytu, ale i jeho technickému stavu.

Na co se ptát při koupi bytu:

Jak staré jsou rozvody vody, elektřiny a plynu?
Jaký je zde typ topení?
Jaké jsou měsíční provozní náklady, včetně fondu oprav a energií? Může být výhodné chtít vidět Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB).
Jak vypadají společné prostory domu a co všechno máte k dispozici (sklep, kočárkárna…)?
Jaký je celkový stav domu? Má novou fasádu, výtah a střechu?
Jaké jsou plánované rekonstrukce v domě?
Jaký je stav oken a podlah?

U novostaveb si pak zkontrolujte developera, stavební dokumentaci i kvalitu materiálů

Doporučujeme si na prohlídku přizvat odborníka (stavebního inženýra), který odhalí skryté vady.

Ověřte si právní a faktický stav nemovitosti

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, zjistěte si:

Kdo je skutečným vlastníkem – ověřte si údaje v katastru nemovitostí.
Zda na nemovitosti neváznou exekuce či zástavy.
Jestli velikost bytu odpovídá údajům v katastru.
U družstevních bytů: Lze byt převést do osobního vlastnictví?
Pozor: Jedna z věcí, na co si dát pozor při koupi družstevního bytu, je ta, že se stáváte členem družstva, a tedy vlastníkem podílu, ne bytu.
Případně: Prověřte si finanční situaci SVJ. Jak hospodaří? Jaké má dluhy?

Nepodepisujte rezervační smlouvu bytu ihned na prohlídce

Než podepíšete rezervační smlouvu, pořádně si ji přečtěte. Často k obchodu nakonec nemusí ani dojít (z různých důvodů), ale kvůli podepsané rezervační smlouvě budete nuceni platit desítky tisíc korun. Pečlivě si tedy prostudujte mj. podmínky vrácení rezervačního poplatku v případě, že byste od koupě odstoupili.

Před podpisem je vhodné se ujistit, že máte zajištěné financování, a zároveň máte prověřeny všechny body zmiňované výše.

Nenechte se prodejcem či realitním makléřem donutit k unáhlenému rozhodnutí.

Část čtvrtá: Postup při koupi bytu aneb Kupní smlouva a převod vlastnictví

Kupní smlouva musí obsahovat všechny klíčové informace – kdo co prodává, jaké jsou platební podmínky i termíny převodu, případné sankce za porušení smlouvy. Smlouvu vždy nechte zkontrolovat právníkem.

Peníze se obvykle vkládají do notářské nebo advokátní úschovy, aby bylo zajištěno, že prodávající je obdrží až po převodu vlastnictví.

Po podpisu smlouvy a úhradě kupní ceny:

Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Počkejte na schválení vkladu (obvykle 30 dní).
Přepisem na katastru se stáváte oficiálním vlastníkem.

Část pátá: Převzetí bytu

Po přepisu vlastnictví je důležité správně převzít byt a zkontrolovat jeho stav. Přepište energie a služby na své jméno, abyste se vyhnuli problémům s předchozími majiteli. Zvažte také pojištění, přičemž si dejte pozor, zda pojišťujete jen nemovitost, nebo i domácnost.

Pak nastává buďto plán plán rekonstrukce, případně zařízení bytu. Pokud kupujete byt na pronájem, je potřeba navíc zajistit správu, marketing i ideální nájemní smlouvu.

Suma sumárum: Přehled 15 nejčastějších chyb

Nedostatečný průzkum trhu – Nezjišťují si ceny v dané lokalitě, nesrovnávají nabídky a neanalyzují vývoj trhu.
Podcenění nákladů – Mnoho kupujících zapomíná na vedlejší výdaje, jako jsou daně, poplatky za právní služby, notářské zápisy nebo náklady na rekonstrukci. Po koupi nemají finanční polštář na opravy, rekonstrukci nebo výpadek příjmů.
Neprověření technického stavu bytu – Nepozvou si odborníka na revizi instalací, konstrukce a případných skrytých vad, což může vést k vysokým nákladům na opravy.
Ignorování právního stavu nemovitosti – Nekontrolují list vlastnictví, věcná břemena, exekuce nebo jiné právní vady, které mohou koupi výrazně zkomplikovat.
Špatně zvolený způsob financování – Nepočítají s reálnými možnostmi hypotéky, přecení své schopnosti splácet nebo si nevyjednají lepší podmínky u banky.
Nevhodná lokalita – Nezkoumají okolí, dostupnost dopravy, občanskou vybavenost, bezpečnost nebo budoucí rozvoj oblasti.
Neověření sousedských vztahů – Nezjišťují, kdo jsou sousedé, jak funguje společenství vlastníků jednotek (SVJ) a jaké jsou měsíční příspěvky na správu domu.
Rychlé rozhodování pod tlakem – Nechají se zmanipulovat realitním makléřem nebo prodávajícím a podepíšou smlouvu bez důkladného zvážení. Podepsání rezervační smlouvy bez důkladného zvážení a prověření všech podmínek může vést k finančním ztrátám, pokud se později objeví problémy s nemovitostí nebo financováním.
Nejasnosti ve smlouvě – Nepřezkoumají smluvní podmínky, neověří si sankce a nesrovnalosti ve smlouvě, což může vést k problémům při převodu bytu.
Nedostatečné prověření prodávajícího – Kupující často opomíjejí důkladně prověřit prodávajícího, což může vést k problémům, pokud je prodávající v exekuci nebo má jiné právní potíže.
Nesprávné uvedení spoluvlastnických podílů – Chyby v kupní smlouvě týkající se spoluvlastnických podílů na společných částech domu mohou vést k právním komplikacím a sporům.
Chyby v návrhu na vklad do katastru nemovitostí – I drobné chyby v návrhu na vklad, jako je nesprávná adresa nebo nepřesné určení nemovitosti, mohou způsobit zamítnutí vkladu a prodloužení celého procesu převodu.
Přílišná důvěra v realitní kancelář – Spoléhání se výhradně na informace od realitní kanceláře bez vlastního ověření může vést k přehlédnutí důležitých detailů nebo rizik spojených s nemovitostí.
Nedostatečné prověření velikosti a dispozice bytu – Někteří kupující se spokojí s informacemi z inzerátu a neověří si skutečnou velikost a dispozici bytu, což může vést k nepříjemným překvapením po koupi.
Přistupování ke koupi investičního bytu jako ke koupi bytu k vašemu vlastnímu bydlení

Jak koupit byt bez problémů?

Do koupě bytu by neměly tolik vstupovat emoce. Zaměřte se na fakta a důkladně se připravte. Než podepíšete smlouvu, ujistěte se, že víte vše o technickém, právním i finančním stavu nemovitosti. A pokud si nejste jistí, vezměte si na pomoc odborníky – právníka, inspektora nemovitostí nebo finančního poradce.

Chcete se těmto patáliím úplně vyhnout? Pořiďte si nemovitost (resp. podíl na ní) skrze investice do nemovitostí s InvestBay. Díky tomuto modelu můžete investovat do nemovitostí online už od 2500 Kč a získat podíl na výnosné nemovitosti bez starostí s nájemníky či údržbou. Podívejte se na naši aktuální nabídku investic a objevte výhody crowd-owningu!