# Pasivní příjem z investic a pronájmu > Source: https://www.investbay.com/blog/uprimny-pruvodce-pasivnim-prijmem-aneb-zazraky-necekejte · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. [Investování](https://www.investbay.com/blog-a-novinky?investovani) # Upřímný průvodce pasivním příjmem aneb Zázraky nečekejte 23. dubna 2025 **Aktualizováno:** 8. října 2026 *Pasivní příjem vzniká z majetku nebo činnosti, která po počáteční práci nevyžaduje každodenní účast. Potřebujete kapitál, čas nebo obojí. U investic rozlišujte peníze vyplacené během držení a zhodnocení, které se projeví až při prodeji. Ani jeden výsledek není zaručený.* Níže najdete přehled hlavních možností s tím, kolik peněz a práce vyžadují, konkrétní příklad v korunách a srovnání cest k příjmu z nemovitostí. Zázraky nečekejte, ale realistický obrázek ano. ### Co je pasivní příjem Pasivní příjem jsou peníze, které vám chodí bez každodenní práce. Na začátku je ale skoro vždy potřeba něco vložit: peníze, čas, nebo obojí. Typicky jde o úroky, dividendy, nájemné nebo příjmy z hotového digitálního produktu. Možná jste narazili na dělení na aktivní, pasivní a portfoliový příjem. To pochází z amerického daňového prostředí a neodpovídá české daňové klasifikaci. Pro daňové otázky vycházejte z platného zákona o daních z příjmů nebo z rady daňového poradce. Pasivní příjem navíc neznamená jistotu. Výplaty mohou kolísat nebo vypadnout a hodnota majetku může klesnout. ### Přehled možností: kolik peněz a práce vyžadují Investiční příjem a podnikání jsou dvě různé věci. Investice po nákupu vyžadují hlavně průběžnou kontrolu. Podnikání, i když se mu říká pasivní, potřebuje aktivní provoz. | Možnost | Potřebný kapitál | Průběžná práce | Zdroj příjmu | Hlavní rizika | | --- | --- | --- | --- | --- | | **Investiční příjem** | | | | | | Spořicí účet, termínovaný vklad | Od stovek Kč | Téměř žádná | Úrok. U spořicího účtu se sazba mění. | Výnos nemusí pokrýt inflaci | | Dluhopisy, dluhopisové fondy | Fondy od stovek Kč, jednotlivé emise často výš | Nízká | Úrok (kupón) | Emitent nesplatí, při prodeji před splatností nižší cena | | Dividendové akcie, distribuční ETF | Přes ETF od stovek Kč | Nízká | Dividendy a změna ceny | Kolísání ceny, snížení nebo zrušení dividendy | | Akumulační a indexové ETF | Od stovek Kč | Nízká | Růst hodnoty. Výnosy se reinvestují, nic se nevyplácí. | Kolísání ceny. K penězům se dostanete jen prodejem. | | Nemovitostní fondy, REIT | Od tisíců Kč | Nízká | Výplaty nebo růst hodnoty podílu | Pokles hodnoty, poplatky, u některých fondů omezený odkup | | Investice do nemovitostního projektu (například přes InvestBay) | Od 2 500 Kč | Nízká | Podíl na výsledcích z pronájmu a prodeje podle podmínek projektu | Rizika projektu a provozu, omezená dostupnost peněz | | Pronájem vlastního bytu | Miliony Kč, často s hypotékou | Střední až vysoká | Nájemné | Neplatiči, prázdný byt, opravy, úroky z hypotéky | | **Podnikání s aktivním provozem** | | | | | | E-book, online kurz | Nízký, hlavně čas | Vysoká na začátku, pak průběžná | Prodeje | Produkt se nemusí prodávat | | Blog, YouTube, affiliate | Nízký | Průběžně vysoká | Reklama, provize | Změny algoritmů, nestálé příjmy | | E-shop, dropshipping | Desítky tisíc Kč | Vysoká | Marže z prodeje | Konkurence, reklamace, závislost na dodavatelích | | Pronájem vybavení, automaty, skladové prostory | Desítky až stovky tisíc Kč | Střední | Poplatky za pronájem, tržby | Opotřebení, údržba, kolísavá poptávka | Údaje o kapitálu jsou orientační. Žádná z možností nezaručuje pravidelné výplaty ani ochranu před ztrátou. Jak začít s menšími částkami, popisujeme v článku [Do čeho investovat malé částky](https://www.investbay.com/blog/jak-a-do-ceho-investovat-male-castky-vas-pruvodce-svetem-drobnych-investic). ### Kolik to vydělá? Příklad na 100 000 Kč Vezměme investici 100 000 Kč a modelový roční výnos 5 %. To je 5 000 Kč ročně před poplatky a zdaněním. Jde o ilustraci, ne o zaručený příjem, a výnos se nemusí vyplácet pravidelně. Záleží na tom, odkud pochází: - **Výplata během držení:** investice vyplácí úrok nebo dividendu. Při 5 % by vám přišlo zhruba 5 000 Kč ročně na účet a vložená částka by zůstala investovaná. - **Celkové zhodnocení:** investice nic nevyplácí a výnos se projeví v její hodnotě, například u akumulačního ETF. Po roce by modelově měla hodnotu kolem 105 000 Kč, ale peníze z růstu získáte až prodejem. Od výsledku odečtěte náklady. Průběžný poplatek 1 % ročně znamená při hodnotě 100 000 Kč zhruba 1 000 Kč. Pak přijde daň, jejíž výše závisí na druhu příjmu. Například z úroků a dividend se v Česku obvykle sráží 15 %. Vlastní výpočet pro jinou částku, výnos a dobu si udělejte v [investiční kalkulačce](https://www.investbay.com/investicni-kalkulacka). Výsledek je odhad, ne slib. ### Pasivní příjem z nemovitostí: tři cesty Nejznámější forma: [koupíte byt](https://www.investbay.com/blog/overene-rady-pri-koupi-bytu-jak-postupovat-a-vyhnout-se-nejcastejsim-chybam) a pronajímáte ho. Na první pohled jednoduché, v praxi stačí neplatící nájemník nebo prasklé potrubí a máte z pasivního příjmu docela aktivní práci. *„I když máte nájemníka, který je v pohodě, tak pořád trochu hlídáte, jestli platí, řešíte alespoň jednou za rok vyúčtování. A když se to trochu rozjede, může se z toho rychle stát velmi aktivní podnikání. Dá se to samozřejmě outsourcovat na správce, ale to zase stojí další peníze,“* říká Pavel Los, CMO InvestBay. Ke stejnému typu příjmu se dá dostat i jinak. Jednotlivé cesty se liší v tom, co vlastníte, kdo se o nemovitost stará a jak rychle se k penězům dostanete: | | Přímý pronájem bytu | Nemovitostní fond | Projekt přes InvestBay | | --- | --- | --- | --- | | **Co vlastníte** | Byt, jste zapsaní v katastru nemovitostí | Podíl ve fondu, majetek vlastní fond | Účast v konkrétním projektu. Vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nejste. | | **Správa** | Sami, nebo správce za poplatek | Správce fondu | InvestBay s partnery zajišťuje provoz, pronájem i prodej | | **Náklady** | Opravy, pojištění, daň z nemovitosti, případně hypotéka a správce | Poplatky za správu a případně vstupní a výstupní poplatky | Náklady provozu a správy se promítají do výsledku projektu | | **Dostupnost peněz** | Prodej bytu obvykle trvá měsíce | Odkup podle pravidel fondu, někdy s lhůtou | K penězům se obvykle dostanete až po skončení projektu | Pronajímaná nemovitost vytváří příjem jen při obsazenosti a úhradě nájemného a z něj se hradí provoz, správa a další náklady. Růst ceny se změní v realizovaný výsledek až při prodeji. Při posuzování nabídky proto sledujte obě složky samostatně. Podrobnější srovnání najdete v [průvodci investicemi do nemovitostí](https://www.investbay.com/investice-do-nemovitosti) a v článku o [nemovitostních fondech](https://www.investbay.com/blog/investice-do-nemovitostnich-fondu-detailni-a-pochopitelny-pruvodce-nejen-pro-zac). ### Akcie, ETF a fondy: na co si dát pozor - **Ne každé ETF vyplácí dividendy.** Distribuční ETF výnosy vyplácí, akumulační je reinvestuje a vy z nich máte peníze až při prodeji. - **Indexový fond nemusí přinášet pravidelný příjem.** Často jde o akumulační třídu, která sleduje růst trhu, ne výplaty. - **Cena obchodovaných aktiv není jen odhad.** Akcie a ETF mají průběžnou tržní cenu. Zisk z růstu ceny ale zpravidla realizujete až prodejem a cena se do té doby může změnit oběma směry. - **REIT není totéž co český nemovitostní fond.** REIT je zahraniční, typicky americká společnost obchodovaná na burze, se svými pravidly pro výplaty a zdanění. České nemovitostní fondy fungují podle jiné regulace. - **Dividendu může firma kdykoli snížit nebo zrušit** a hodnota akcií kolísá. Výhodou bývá vyšší [likvidita](https://www.investbay.com/blog/likvidita-investice-proc-je-dulezita-jak-ji-spocitat-i-jak-na-ni-zavisi-vynos-va). Proč u akcií záleží na čase, rozebíráme v článku [Proč při investování záleží na délce horizontu](https://www.investbay.com/blog/dlouhodobe-investice-mohou-byt-klicem-k-bezpecnemu-zhodnoceni-vasich-penez). ### Co v praxi funguje a čemu se vyhnout - **Počítejte s prací na začátku.** Vybrat a prověřit investici, napsat kurz nebo najít nájemníka zabere čas. Kdo vám nabízí příjem bez práce a bez rizika, může vás chtít připravit o peníze, viz článek o tom, jak poznat [investiční podvod](https://www.investbay.com/blog/jak-poznat-investicni-podvod-5-snadnych-kroku-k-ochrane-vasich-penez). - **Nejdřív rezerva, pak investice.** I pasivní příjem může v horších časech klesnout, třeba v [krizi](https://www.investbay.com/blog/promente-nejistotu-v-prilezitost-jak-investovat-v-dobe-krize). Držte proto zvlášť [finanční rezervu](https://www.investbay.com/blog/financni-rezerva-penize-ktere-zachrani-vasi-pohodu-jak-na-ni-spravne). - **Nevsázejte na jeden zdroj.** Rozložením mezi různé investice snížíte [riziko](https://www.investbay.com/blog/investicni-riziko-jak-ho-pochopit-a-ridit), že vám s jedním zdrojem vypadne celý příjem. Více v článku o [diverzifikaci](https://www.investbay.com/blog/komplexni-a-prakticky-pruvodce-diverzifikaci-investic). - **Počítejte v korunách po nákladech.** Procenta v nabídce porovnávejte až po poplatcích a dani. Zjistěte, z čeho výnos vzniká a jak se k penězům dostanete zpátky. - **Kontrolujte a vydržte.** Pasivní neznamená nezúčastněný. Občas je potřeba výsledky zkontrolovat a strategii upravit. Výsledky se často ukážou až po letech. ### Nejčastější dotazy **Jak si vytvořit pasivní příjem bez peněz?** Místo kapitálu investujete čas a znalosti: e-book, kurz, blog nebo affiliate. Podle tabulky výše jde ale spíš o podnikání s průběžnou prací a výsledek jistý není. **Kolik mohu pasivním příjmem vydělat?** Obecná odpověď neexistuje. Záleží na vložené částce, době, nákladech a rizicích. Orientaci dává příklad výše: 100 000 Kč při modelových 5 % odpovídá zhruba 5 000 Kč ročně před poplatky a daní. **Je pasivní příjem skutečně bez práce?** Ne úplně. Na začátku je potřeba úsilí a pak průběžná kontrola. Oproti aktivní práci je ale zapojení menší. **Jaký je nejlepší způsob, jak získat pasivní příjem v Česku?** Jeden nejlepší způsob neexistuje. Vybírejte podle toho, kolik máte času a kapitálu, kdy budete peníze potřebovat a jakou ztrátu unesete. Pomůže vám přehledová tabulka v úvodu článku. ### Chcete porovnat konkrétní nemovitostní projekty? Projděte si jejich horizont, náklady, rizika a očekávané zdroje výnosu. [Zobrazit nabídku investic](https://www.investbay.com/nabidka-investic) *Investice do nemovitostních projektů je spojena s rizikem ztráty části nebo celé investované částky. Výnos ani výplaty nejsou zaručené a možnost investici předčasně ukončit může být omezená.* ### Použité zdroje - CFI Team. (2019, April 24). Passive Income. Corporate Finance Institute. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/accounting/passive-income/ - Investopedia. Passive Income. https://www.investopedia.com/terms/p/passiveincome.asp - Investopedia. Active Income. https://www.investopedia.com/terms/a/activeincome.asp Znáte někoho, kdo přemýšlí o investování? Pošlete mu článek, ať má podklady pohromadě. ## Kam investovat s InvestBay? ### Almresort Gartnerkofel Nassfeld Otevřená Rakousko odhadované roční zhodnocení: 6–8 % délka investice: 7 let ### Wyndham Portocolom 2 Mallorca Otevřená Španělsko odhadované roční zhodnocení: 9.00 % délka investice: 5 let ### Element Residence Bali - 1. etapa Otevřená Indonésie odhadované roční zhodnocení: 10.00 % délka investice: 7 let ## Další články ### Kam investovat 100 000 Kč? Možnosti podle cíle a rizika [Celý článek](https://www.investbay.com/blog/kam-investovat-100-000-kc) ### Deset dní na Costa del Sol. A šest dalších lokalit, které máme na stole. 21. září 2026 [Celý článek](https://www.investbay.com/blog/deset-dni-na-costa-del-sol) ### Portfolio InvestBay vstoupilo do nové fáze 03. června 2026 [Celý článek](https://www.investbay.com/blog/portfolio-investbay-vstoupilo-do-nove-faze) [Všechny články](https://www.investbay.com/blog-a-novinky)