Na co se často ptáte

InvestBay je online platforma pro nepřímé investice do nemovitostí. Přinášíme příležitost pro každého, kdo chce investovat do nemovitostí, bez nutnosti mít na účtě miliony. I vy se můžete stát dílčím investorem do nemovitostí a diverzifikovat tak své portfolio. Stačí si vybrat z nabízených nemovitostí a investovat online už od 100 EUR.

InvestBay je původem českým startup, který rozjeli 4 zakladatelé - Dan, Jirka, Lukáš a Andy. Více informací i náš příběh naleznete na stránce O nás.

InvestBay je online platforma pro všechny, kteří chtějí nepřímo investovat do konkrétních nemovitostí a diverzifikovat své investiční portfolio. Investovat můžete snadno již od 100 EUR.

Postup je velmi jednoduchý. Nejprve je třeba zřídit si na InvestBay účet. Po registraci si můžete rovnou vybírat z nemovitostí, do kterých chcete investovat. Následně zvolíte výši investice a pošlete peníze. Tím nemovitost přidáte do vašeho portfolia.

InvestBay se zaměřuje na dílčí investice do nemovitostí. Na rozdíl od podílových fondů, kde si jako investor kupujete podílový list daného fondu a svěřujete tak své peníze manažerovi fondu, při investici do nemovitostí na InvestBay kupujete digitální tokeny představující přímo dílčí fragmenty nemovitosti a máte zásadní podíl na rozhodování o správě nemovitosti a nakládání s ní. Své investice tak máte plně pod kontrolou.Vydělávat pak můžete nejen na růstu hodnoty nemovitosti samotné, ale také na nájmech, které platí nájemci. Ty do nemovitostí shání přímo InvestBay. Odpadají vám tak starosti se servisováním nemovitosti.

Pro  zajištění maximální bezpečnosti Vaší investice používáme institut agenta pro zajištění, který funguje jako garant  mezi Vámi, námi a investovanou nemovitostí. Přímo v katastru je nemovitost zapsaná na InvestBay, současně se zápisem uzavíráme smlouvu s nezávislou advokátní kanceláří, která má v katastru nemovitostí zapsané zástavní právo jako první v pořadí. Agent pro zajištění vykonává práva zástavního věřitele vlastním jménem ve prospěch držitelů tokenů konkrétní emise.

Ano, InvestBay sice nabízí své služby zatím jen na území České republiky, je ale otevřený pro všechny. Máme pouze několik konkrétních zemí, z legislativních či procesních důvodů, jejichž občané u nás investovat nemohou. Omezení se týká těchto zemí: Afghánistán, Bahamy, Barbados, Botswana, Čína, Ghana, Irák, Írán, Jamajka, Jemen, Kambodža, Mauricius, Mongolsko, Myanmar, Nikaragua, Pákistán, Panama, Rusko, Severní Korea, Sýrie, Trinidad a Tobago, Uganda, USA, Vanuatu, Zimbabwe.

Minimální výše investice je 100 tokenů v celkové ceně 2500 Kč, resp. 100 EUR přepočítané dle aktuálního směnného kurzu. Jeden token stojí vždy 1 EUR a tato cena je u všech investičních příležitostí stejná. U jedné nemovitosti si však můžete koupit takový celkový podíl, kolik se hodí do vaší investiční strategie.

Roční výnos (IRR) je čistý předpokládaný roční výnos pro investory z projektu po odečtení všech nákladů, daní a poplatků (s výjimkou daně z příjmu fyzických osob investorů / srážkové daně - pokud je to relevantní).

Skládá se ze dvou částí:

1. Očekávaný čistý příjem z pronájmu (po odečtení všech nákladů, daní a poplatků)
   PLUS
2. Čistý rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou na konci investičního horizontu (po odečtení očekávaných nákladů na nákup a prodej, daní a poplatků).

V tomto případě jde pouze o odhad a celkový výnos nijak neomezujeme. Pokud se tedy nemovitost podaří prodat za vyšší než odhadní cenu, získáte svůj podíl z její skutečné hodnoty. Při obzvlášť výhodném prodeji pak může být zhodnocení velmi zajímavé.

Investice přes InvestBay vám přináší výnosy ze dvou hlavních zdrojů:

1. Příjmy z pronájmu
Jakmile se vybere 100 % z hodnoty dané nemovitosti a nemovitost přejde do vlastnictví InvestBay, začínáte vydělávat na pronájmu. Tento proces obvykle trvá jeden až dva měsíce od vybrání celé částky. Příjmy z pronájmu jsou pak vypláceny průběžně, buď měsíčně, nebo čtvrtletně, což vám umožňuje pravidelný příjem.

2. Výnos z prodejní ceny nemovitosti

Druhým zdrojem výnosů je zisk z prodeje nemovitosti. Každou nemovitost, kterou díky investorům na InvestBay profinancujeme, po skončení investičního cyklu (obvykle v rozmezí 5–10 let) prodáme nejvýhodnější nabídce na trhu. Celkový zisk z prodeje je poté rozdělen mezi investory podle velikosti jejich investice. To znamená, že kromě pravidelných příjmů z pronájmu získáte také podíl na konečném zisku z prodeje nemovitosti. Ten nijak neomezujeme – získáte přesně takový podíl, jaký odpovídá růstu hodnoty nemovitosti, což může být v případě výhodného prodeje částka vyšší než je náš odhad.

Z hlediska daně z příjmů fyzických osob bude prodej tokenu zdaňován jako příjem z prodeje movité věci (nehmotné). Zdanění podléhá i zisková část příjmu získaného směnou tokenu za jinou věc.

Obecně lze říci, že na příjmy z prodeje tokenů se uplatňuje stejný daňový režim, jako na výnosu z držby tokenů (podíl na ziscích z nájmu a prodeje nemovitostí), a to z toho důvodu, že tokeny nejsou finančním nástrojem a na zdanění výnosů z tokenů a transakcí s tokeny se tak nepoužije úprava § 8 zákona o daních z příjmů, jenž vymezuje zdanění příjmů z kapitálového majetku.

U fyzické osoby, která držbu nebo prodej tokenu neprovozuje v rámci své podnikatelské činnosti, půjde ve vztahu k zisku z prodeje a k výnosům z držby tokenů o ostatní příjem (§ 10 zákona o daních z příjmů).

Daňově uznatelným výdajem fyzické osoby (podnikající i nepodnikající) je až do výše příjmu z prodeje cena, za kterou prodávaný token prokazatelně nabyl (při bezúplatném nabytí cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí; tzn. zpravidla tržní cena ke dni nabytí – jakmile budou tokeny obchodovatelné na sekundárním trhu, bude snadné určit). Vzhledem k tomu, že je daňově uznatelným výdajem pořizovací cena jen do výše příjmu z prodeje, nelze při prodeji (či směně) tokenu dosáhnout daňově účinné ztráty. Fyzická osoba nepodnikající si však případnou ztrátu nemůže uplatnit jako daňově účinnou.

Pro vysvětlení, kdy je držba a transakce s tokeny podnikáním a kdy nikoliv uvádíme, že nákup tokenu vlastním jménem a na vlastní účet a jeho směňování za jinou virtuální měnu nebo zákonnou měnu se spekulací na zisk (a to i opakovaně nebo soustavně), je správou (investicí) vlastního majetku, nikoliv podnikáním (platí i pro výnosy spojené s držbou). To neplatí, pokud je token součástí obchodního majetku podnikatele – fyzické osoby (tj. je o něm účtováno nebo je evidován v daňové evidenci jako součást obchodního majetku). Tokeny, které podnikatel – fyzická osoba přijme jako formu úhrady za svou podnikatelskou činnost nebo za prodej svého obchodního majetku, se stávají součástí jeho obchodního majetku a příjmy z jejich další směny a držby by měly být zdaňovány jako příjmy ze samostatné činnosti.

Tokeny InvestBay jsou kryptoaktivy, jejichž cílem je udržovat stabilní hodnotu odkazem na hodnotu tzv. tokenizovaných nemovitostí určených k rekreačnímu pronájmu. Tokeny jsou a budou vydávány v samostatných emisích, z nichž každá má a bude mít svůj jedinečný název a je a bude spojena s jednou jedinečnou nemovitostí. S tokenem konkrétní emise je spojeno zejména právo držitele tokenu na výnos z nájmu tokenizované nemovitosti, právo na výnos z prodeje tokenizované nemovitosti a právo podílet se na rozhodování o správě tokenizované nemovitosti a nakládání s ní. Tokeny jsou nabízeny kvalifikovaným i drobným retailovým investorům (fyzickým osobám nepodnikajícím) s daňovou rezidencí v České republice. Eventuelně mohou být investorům u některých nemovitostí poskytnuta zvláštní práva na zvýhodněné rezervace ubytovacích kapacit.

Tokeny vydávané InvestBay jsou v souladu s českou i evropskou legislativou považovány za tzv. kryptoaktiva, což zjednodušeně řečeno znamená, že tyto tokeny představují digitální vyjádření hodnoty nebo práv, které lze převádět a uchovávat elektronicky pomocí technologie distribuované databáze nebo podobné technologie. V tokenech jsou inkorporována práva spojená s nemovitostmi vlastněnými a spravovanými InvestBay a do budoucna bude umožněno s tokeny obchodovat na sekundárním trhu. Není tedy pochyb, že tokeny splňují výše uvedenou definici kryptoaktiv. Nejedná se o klasickou kryptoměnu, jelikož kryptoměny jsou všeobecným prostředkem směny, což není primárním účele tokenů vydávaných InvestBay. Kryptoaktiva jsou platnou legislativou České republiky považována za nehmotnou movitou věc, která může obdobně jako některé komodity (např. drahé kovy) plnit za určitých okolností roli prostředku směny (tj. nejedná se o primární účel kryptoaktiv). Nejedná se však o zákonné platidlo.

Tokeny InvestBay nejsou dle platné legislativy a stanovisek České národní banky investičním cenným papírem, cenným papírem kolektivního investování, derivátem ani jiným investičním nástrojem.

Daňové a účetní předpisy České republiky ke kryptoaktivům přistupují jako k nehmotným movitým věcem a tomu odpovídá i způsob účtování a zdanění.

Vydávání a nabízení kryptoaktiv se od 30. června 2024 řídí nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) 2023/1114 ze dne 31. května 2023 o trzích kryptoaktiv („Nařízení MiCA“). Dohled nad dodržováním Nařízení MiCA vykonává v České republice od 15. února 2025 Česká národní banka (se sídlem Na Příkopě 864/28, 115 03 Praha 1, www.cnb.cz), která je současně orgánem dozoru nad dodržováním povinností stanovených na ochranu spotřebitele. Mimosoudním orgánem pro řešení spotřebitelských sporů je Česká obchodní inspekce, se sídlem Štěpánská 44, 110 00 Praha 1, www.coi.cz.

My i naši partneři musíme splnit povinnosti související s opatřeními proti praní špinavých peněz, proto potřebujeme identifikovat naše klienty a získat některé další informace.

Jde o smlouvu o nákupu tokenů - není to konkrétní smluvní typ, jde o inominátní smlouvu, jejímž předmětem je nákup tokenů a zaplacení ceny. Token pak s sebou nese práva blíže popsaná v dokumentaci, zejm. v Obchodních podmínkách a ve Whitepaperu (bílé knize kryptoaktiva).