Byt jako investice může být pohodlná a profitabilní záležitost. Nese plno výhod, ale také nevýhod a potenciálních rizik. Uvažujete o koupi investiční nemovitosti? Než se do toho pustíte, věnujte tomu čas. Nákup investičního bytu k pronájmu vyžaduje znalosti o nájemních praktikách, hypotečních úvěrech, vztazích mezi nájemci a pronajímateli, správě nemovitostí a mnohem více. Bez dostatku informací by vám místo krásného ročního výnosu mohly zbýt oči pro pláč.
Co jsou investiční byty
Investiční byty jsou rezidenční nemovitosti, které si investor (= vy) zakoupí primárně za účelem generování příjmů nebo zhodnocení kapitálu – tedy buďto:
- k dlouhodobému pronájmu (klasické byty ve městě, kam sháníte dlouhodobé nájemníky),
- ke krátkodobému pronájmu (byty a apartmány v turisticky atraktivních lokalitách) či
- prodeji za vyšší cenu, než za kterou je koupili.
V tomto článku se budeme zabývat prvními dvěma typy: byty, které hodláte pronajímat.
Proč je investice do bytu populární?
Investice do nemovitosti s sebou nese několik atraktivních výhod:
- Pravidelný příjem z pronájmu
- Dlouhodobé zhodnocení nemovitosti: Hodnota nemovitosti může v průběhu času růst, což může vést k zisku při jejím prodeji.
- Daňové výhody a úlevy: V některých případech mohou být výdaje spojené s investičními byty (např. úroky z hypotéky, opravy) daňově uznatelné.
- Ochrana proti inflaci
Investiční byty mohou být součástí dlouhodobé investiční strategie nebo sloužit jako prostředek k diverzifikaci investičního portfolia. Jsou oblíbené hlavně mezi těmi, kteří hledají méně rizikové investice (např. ve srovnání s akciemi).
Typická rizika investičních bytů
Ať už se jedná o městské byty k dlouhodobému pronájmu, anebo apartmány v turistických oblastech určené ke krátkodobému pronájmu, můžete typicky řešit:
- Neobsazenost bytu/apartmánu či problémy s nájemníky: Pokud se nájemník odstěhuje nebo pokud si rekreační apartmán nikdo nepronajme, vy stále musíte platit měsíční náklady.
- Vysoké počáteční náklady: A měsíční příjem z pronájmu nemusí pokrýt celkovou měsíční splátku hypotečního úvěru.
- Finanční náklady na údržbu a opravy: I ti nejpoctivější a nejslušnější nájemníci jednou za čas něco rozbijí nebo pokazí a vy, jakožto majitel, to budete muset řešit.
- Investice do marketingu (v případě krátkodobých pronájmů): Pokud nechcete z každého pronájmu dávat 20 % společnostem jako AirBnB nebo Booking, budete nutné si spravovat marketingové aktivity po vlastní ose.
- Časová investice: Hledání nájemníků, provozování prohlídek potenciálními nájemníky apod.
- Tržní rizika a ekonomické cykly: Změny na trhu nemovitostí, změny úrokových sazeb, nové zákony a regulace týkající se nemovitostí, pronájmu nebo daní neovlivníte a je nutné s nimi počítat.
Pokud se chcete vyhnout těmto rizikům, ale přitom stále čerpat veškeré výhody, zvažte mikroinvestice do nemovitostí s InvestBay. V tomto případě se totiž všem těmto rizikům vyhnete.
- Nemusíte shánět nájemníky ani s nimi řešit jakýkoliv problémy. Správce nemovitosti obstaráváme my v InvestBay. Pro kompletní transparentnost: Je pravda, že se případná neobsazenost promítne na vyúčtování i celkovém výdělku (a vašem podílu), nicméně pro vás je tento aspekt bez časové zátěže či stresu.
- Netýká se vás ani žádná údržba nemovitosti, vlastnictví, nákup, prodej… To vše řešíme my v InvestBay.
- Počáteční náklady jsou tak vysoké, jak si sami určíte – u nás můžete začít již od 100 eur. Nicméně jako s každou investicí: Čím více zainvestujete, tím větší výnos získáte.
- Nemusíte se o byt či jeho marketing nijak starat, vkládat do něj další finance nebo čas.
Naopak s tímto způsobem přibývají další výhody, například skvělá informovanost o dané nemovitosti, diverzifikace portfolia nebo dvojí výnos (průběžný zisk z pronájmu i z prodeje). Pokud koupíte klasický investiční byt, sázíte vše na jednu kartu do jedné lokality. S InvestBay můžete frakčně vlastnit klidně 5 nemovitostí v 5 různých zemích.
Přesný výnos z investice sice budete vědět až úplně na konci celého období po prodeji (jelikož prodejní cena a nárůst nemovitosti v čase tvoří hlavní část toho zhodnocení), nicméně veškeré informace, které vám před investicí poskytujeme, jsou založené na seriózních odhadech, které berou v potaz všechny možné aspekty.
Tip: Přečtěte si podrobně, jak InvestBay funguje.
Jak vybrat správný byt na investici?
Hned na začátku musíme zmínit základní věc, kterou si mnoho lidí neuvědomuje. Pokud vybíráte byt na investici (a ne nutně pro sebe na důchod), je nutné udržet emoce na uzdě a dívat se na nemovitost opravdu z toho analytického / investičního hlediska. Podle Andrew Thompsona je to jedna z největších chyb při pořizování investičního bytu (celý rozhovor na toto téma si přečtěte v třetí části rozhovoru s ním). To může být složité zejména proto, že realitní makléři na emoce a hezké obrázky často sází.
Na co se ptát vašeho realitního makléře, když kupujete investiční byt?
- Jak se vyvíjel trh v dané lokalitě?
Při výběru výnosné nemovitosti k pronájmu hledejte lokalitu s dobrou občanskou vybaveností (školy, obchody, restaurace, kavárny, zastávky MHD a parky) a pěší dostupností. Zároveň je dobré, pokud se bude jednat o čtvrť s nízkou mírou kriminality, případně blízko firem. Případně můžete také zvážit oblast s rostoucím počtem obyvatel nebo s probíhajícím plánem revitalizace. To vše signalizuje větší potenciální počet nájemníků. - Jaký je aktuální stav bytu?
Bude potřeba další investice, např. do rekonstrukce, vybavení či rozsáhlejší opravy? A jaký existuje předpoklad, že tento byt bude někdo chtít koupit za 10 let – případně v jakém stavu bude v té době? Bude zralý na kompletní rekonstrukci, nebo pořád relativně nezničený? - Jak se staví okolo? Když totiž v daném místě nemůžete stavět, roste rychleji cena stávajících nemovitostí i příjmů z pronájmu.
- Jak se v okolí vyvíjí turistický ruch?
- Jak se v okolí vyvíjí nájmy?
Analýza trhu
Před každou investicí pečlivě zvažte své priority a finanční možnosti. Zároveň sledujte trh, abyste nenakoupili, když jsou ceny nejvýš – tím si snižujete potenciální zisky.
Due diligence
Kromě toho musí proběhnout i právní a technická tzv. due diligence. Jedná se o důkladný proces prověřování právních i technických aspektů při významných obchodních nebo investičních rozhodnutích – kterým nákup nemovitosti rozhodně je.
Jeho cílem je identifikovat a vyhodnotit rizika, ověřit právní stav, zajistit soulad s platnými zákony a posoudit právní závazky. Tento proces zahrnuje analýzu firemních dokumentů smluv, pracovních vztahů, nemovitostí, regulační compliance, soudních sporů a duševního vlastnictví. Výsledkem je informovaná zpráva, která pomáhá při rozhodování a vyjednávání podmínek transakce, což chrání zájmy všech zúčastněných stran.
“V jednom ze zkoumaných bytů jsme v průběhu technické due dilligence zjistili, že se nachází přímo nad kotelnou a zdrojem elektřiny. To znamená, že by v něm byly vibrace a hluk, což by snižovalo atraktivitu takové rekreační nemovitosti. Nikdo nechce trávit dovolenou nad elektrárnou.” Toto je úryvek z rozhovoru Při výběru nemovitosti je klíčová kvalita dat s Andrew Thompsonem. Přečtěte si jej celý a zjistěte ještě více o tom, jak fungují investiční byty a InvestBay.
Kde koupit byt na investici?
Pokud se rozhodujete, v jaké české lokalitě investovat do nájemního bytu (k dlouhodobému pronájmu), doporučujeme spíše větší města.
Například Praha nabízí stabilitu, rostoucí trh a nižší riziko, ale vyžaduje vyšší počáteční investici. Naopak menší město s horším pracovním trhem sice bude vyžadovat nižší počáteční investici (a bude tak slibovat potenciálně vyšší výnosy), ale zároveň s sebou nese vyšší riziko a výzvy spojené s neobsazeností, fluktuací nájemníků a údržbou nemovitosti.
Pokud chcete koupit investiční byt ke krátkodobému (rekreačnímu pronájmu), zaměřte se na atraktivní turistické lokality. U moře, u jezera, s dobrou dostupností do centra města nebo naopak daleko od civilizace. Zkrátka tam, kam budou lidi chtít jezdit na dovolenou. Poté zvažte, jaká je potenciální obsazenost, jaký je potenciální příjem z pronájmu v průběhu roku a jaké naopak náklady či jakou roli hraje sezónní variabilita.
Investiční byty v zahraničí
Tento typ investic nabízí potenciál využití růstu hodnoty nemovitostí v rychle se rozvíjejících ekonomikách nebo stabilních trzích s vysokou poptávkou po pronájmu. Pro vás jako samostatného investora však nese mnohem více starostí a zjišťování informací. Různé země mají různé pořizovací náklady, různé náklady na prodej, daně z převodu atd., nemluvě o kulturních rozdílech či měnových rizikách.
Pokud se rozhodnete investovat do nemovitosti v zahraničí s InvestBay, tyto starosti vám odpadají, zatímco ta hlavní výhoda zůstává: máte vlastní nemovitost v zahraničí (i) pro rekreační účely.
My v InvestBay vybíráme ty nejatraktivnější lokality s nejnižšími riziky za vás. Jsme si dobře vědomi toho, že realitní makléři často neposkytují dostatek relevantních informací – a často proto, že potenciální investor (= vy) neví, na co se ptát. U nás v nabídce na InvestBay tedy přesně víte vše, co pro takovou investici potřebujete.
Jaké jsou možnosti financování investičního bytu
Možnosti financování investičního bytu zahrnují několik různých přístupů, z nichž každý má své výhody a nevýhody. Nejčastěji využívané možnosti:
Hypoteční úvěr
- Klasická hypotéka: Tradiční hypoteční úvěr, kde banka půjčí určitou částku peněz, kterou investor splácí v průběhu delšího horizontu. Tento typ úvěru často nabízí nižší úrokové sazby, ale vyžaduje zajištění nemovitostí a obvykle i vyšší vlastní kapitál.
- Hypotéka na pronájem: Speciální typ hypotéky určený pro investiční nemovitosti, kde je příjem z pronájmu brán v úvahu při hodnocení bonity žadatele.
Úvěr ze stavebního spoření
Tento typ úvěru se v ČR využívá často. Nabízí výhodné úrokové sazby a můžete jej použít na koupi i rekonstrukci nemovitosti.
Osobní půjčka
Méně běžná metoda financování, kde investor získá neúčelovou osobní půjčku, kterou může použít na koupi investiční nemovitosti. Tyto půjčky mají obvykle vyšší úrokové sazby a kratší dobu splatnosti než hypotéky.
Hotovost
Někteří investoři mohou mít dostatek vlastního kapitálu, aby mohli nemovitost koupit přímo bez potřeby úvěru. Tím se vyhnou úrokovým nákladům a mohou rychleji reagovat na příležitosti na trhu.
Crowdowning / Mikroinvestice
Moderní metoda financování, kde skupina lidí společně investuje menší částky peněz do konkrétní nemovitosti prostřednictvím online platformy. Tato mikroinvestice společně s dalšími investory, kde každý přispívá částí kapitálu, může snížit individuální riziko a umožnit přístup k větším nebo atraktivnějším nemovitostem.
Jak na efektivní a bezproblémovou správu investičního bytu
Efektivní a bezproblémová správa investičního bytu k dlouhodobému nájmu vyžaduje pečlivé plánování, důkladnou přípravu a pravidelnou údržbu. Zde je několik kroků a tipů, které vám mohou pomoci dosáhnout úspěšné správy:
- Stanovte konkurenceschopné nájemné
Proveďte průzkum trhu a zjistěte, jaké nájemné je v dané lokalitě obvyklé. Nabídněte atraktivní, ale realistickou cenu, která zohledňuje kvalitu a vybavení bytu. - Výběr správného nájemníka
Prověřte nájemníky pečlivě, včetně kontroly jejich úvěrové historie, zaměstnání a reference od předchozích pronajímatelů.
Vybírat jej můžete svépomocí, nebo si na pomoc přizvat realitní kancelář. Obojí má své výhody a nevýhody:
Výhody Nevýhody Svépomocí Nemusíte platit provizi realitní kanceláři, což může znamenat značné finanční úspory. Proces vyhledávání, prověřování a komunikace s potenciálními nájemníky může být časově náročný. Máte plnou kontrolu nad výběrem nájemníka a můžete si vybrat toho, kdo nejlépe odpovídá vašim požadavkům a kritériím. Pokud nemáte zkušenosti s výběrem nájemníků, můžete přehlédnout důležité aspekty, což může vést k problémům v budoucnu. Přímá komunikace s nájemníkem může vést k lepšímu pochopení jeho potřeb a rychlejšímu řešení případných problémů. S výběrem nájemníků souvisí administrativní úkony, jako je tvorba nájemních smluv, prověřování referencí a další. Realitní kancelář Realitní kanceláře mají zkušenosti a odborné znalosti, které mohou pomoci s výběrem spolehlivých nájemníků. Služby realitní kanceláře obvykle zahrnují provizi, která může být značná (obvykle jeden až dva měsíční nájmy). Realitní kancelář se postará o celý proces výběru, což vám ušetří čas a starosti. Při využití realitní kanceláře máte menší přímou kontrolu nad výběrem nájemníka. Realitní kanceláře mají přístup k nástrojům a databázím, které jim umožňují důkladně prověřit potenciální nájemníky, včetně jejich úvěrové historie a předchozích referencí. I přes odborné znalosti realitní kanceláře se může stát, že vybraný nájemník nemusí splňovat vaše očekávání. - Uzavřete jasnou a podrobnou nájemní smlouvu, která definuje povinnosti a práva obou stran.
- Pravidelně kontrolujte stav nemovitosti a provádějte preventivní údržbu
Rychle reagujte na opravy a problémy hlášené nájemníky, aby se předešlo větším škodám a udržel se dobrý vztah s nájemníky. - Veďte si účetnictví
Udržujte přesné a aktuální záznamy o všech příjmech a výdajích spojených s nemovitostí. Mějte přehled o daňových povinnostech a možnostech daňových odpočtů. - Pojištění
Uzavřete odpovídající pojištění nemovitosti, které kryje škody způsobené požárem, povodněmi, vandalismem a dalšími riziky. Zvažte také pojištění odpovědnosti pronajímatele. - Komunikujte s nájemníky
Udržujte otevřenou a pravidelnou komunikaci s nájemníky. Buďte dostupní pro řešení problémů a dotazů nájemníků. - Dodržujte právní předpisy
Dodržujte všechny místní zákony a předpisy týkající se pronájmu nemovitostí, včetně bezpečnostních norem a požadavků na vybavení.
Zdá se vám to jako příliš mnoho starostí? Zvažte najmutí profesionální správcovské firmy, která se specializuje na správu investičních nemovitostí. Tyto firmy mohou zajistit výběr nájemníků, údržbu, opravy a administrativní záležitosti.
V případě krátkodobého pronájmu řešíte běžně problémy jako marketing a recruitment nových rekreantů, častější opravy, vyšší náklady za úklid a údržbu i častější problémy (zabouchnuté klíče, zapomenutý vstupní kód apod.).
Pokud chcete mít s investičním bytem ještě méně starostí, investujte do lukrativní nemovitosti s InvestBay. Atraktivní lokality, transparentní nabídky, předem známé výnosy. Prohlédněte si naši aktuální nabídku investic a pusťte se do toho!
Wau, toto je tak super článek, že ho hned musím sdílet.
