Ačkoliv mnozí z nás vnitřně cítí, že nemovitosti jsou dobrou investicí, stojí za to prozkoumat detailněji, co za tím stojí.
Nemovitosti jako investiční prostředek za poslední tři desetiletí výrazně dozrály. Jako třída aktiv získaly mnohem institucionálnější charakter, (tj.) mnoho firem, jako jsou penzijní fondy a pojišťovny, se rozhodlo do nich investovat. Pro velké investory se v mnoha případech stala třetím pilířem po akciích a dluhopisech.
Proč nemovitosti a proč právě teď?
Existuje několik důvodů, proč jsou nemovitosti institucionálními a zkušenými investory často považovány za dobrou investici.
Výnosy
Nemovitosti přinášejí dva zdroje výnosů:
Výnos z příjmu
První výnos plyne z příjmů z pronájmu, které nájemce (nebo host, pokud se jedná o hotel nebo rekreační objekt) platí majiteli. Výše nájemného se řídí trhem pracovních příležitostí, který je úzce spjat s ekonomikou. Silnější ekonomika podporuje větší růst a pohyb pracovních míst (často zahrnuje i růst počtu obyvatel) a vyšší mzdy. Dobrým příkladem je Praha, kde hospodářský růst v kombinaci s růstem počtu obyvatel a nízkým počtem volných pracovních míst zvyšuje platy a disponibilní příjmy. V takové situaci jsou jednotlivci schopni platit více za nájem.
Jedním ze specifických lákadel rezidenčních nebo rekreačních nemovitostí je, že nájemní smlouvy často bývají krátké (maximálně na jeden rok nebo skutečně jen na dny či týdny pro hosty ubytované v rekreačních pronájmech). To znamená, že majitelé mohou často rychle a pravidelně upravovat požadovanou výši nájemného, aby udrželi krok s inflací a podmínkami na trhu.
Výnosy ze zhodnocení kapitálu
Druhým prvkem celkového výnosu je růst tržní ceny (výnos ze zhodnocení kapitálové hodnoty), kdy se hodnota aktiva v průběhu času zvyšuje. To bývá silněji spojeno s vývojem kapitálových trhů (včetně úrokových sazeb a inflace). V době hospodářského růstu může inflace zvýšit reprodukční náklady nemovitostí, a proto se hodnota nemovitostí v průběhu času zvýší, zejména když jsou úrokové sazby nižší.
Riziko
Nemovitosti se svými rizikovými a výnosovými charakteristikami liší od akcií a dluhopisů. Obvykle nemovitosti vykazují nižší riziko a nižší výnos než akcie a vyšší riziko a vyšší výnos než státní dluhopisy. Ale i v rámci jedné kategorie, jako jsou poměrně široce definované nemovitostí, existují různé poměry rizika a výnosu. Například developerské projekty představují vyšší riziko a očekává se od nich vyšší očekávaná návratnost. Zatímco prvotřídní nemovitosti v nejlepších lokalitách spadají níže na křivce rizika a očekává se od nich nižší očekávaná návratnost.
Ochrana proti inflaci
Investování do nemovitostí je skvělým prostředkem pro ochranu peněz před inflací z několika důvodů. Především mají nemovitosti tendenci zvyšovat svou hodnotu v době inflace, což znamená, že jejich cena roste spolu s rostoucími cenami v ekonomice. To umožňuje investorům udržet krok s inflací a zajistit, aby jejich investice si udržovala svou hodnotu. Kromě toho, pokud investujete do nemovitostí za účelem pronájmu, můžete zvyšovat nájemné v souladu s inflací, což znamená, že příjmy z pronájmu rostou spolu s rostoucími cenami a pomáhají vykompenzovat negativní dopady inflace na hodnotu peněz.
Rezidenční nemovitosti a rekreační pronájmy
Existuje řada důvodů, proč jsou rezidenční a rekreační pronájmy atraktivní příležitostí k investování.
Pokud jde o rezidenční trhy, sektory pronájmu budov (build-to-rent, BTR) a soukromého pronájmu (private rented sector, PRS) se v Evropě stávají stále vyhledávanější třídou aktiv. Jedním z faktorů, které k tomu v poslední době přispěly, je skutečnost, že jak kancelářský, tak maloobchodní sektor upadl v posledních dvou letech u mnoha investorů v nemilost. Kancelářský segment v důsledku dopadů práce z domova a a fyzický maloobchodní trh ovlivnil vzrůstající trend online nakupování.
Globální trhy cestovního ruchu se stále více otevírají a počty turistů se po Covidu a pomalém návratu k plným kapacitám zvyšují, a to pomáhá zvyšovat poptávku po rekreačních pronájmech. Rekreační pronájmy jako širší odvětví také v posledních letech zaznamenaly obrovské investice, zejména do technologií a zviditelnění, což pomohlo vytvořit vyspělejší a srozumitelnější trh, který je důležitý pro všechny investory, ale zejména pro větší institucionální investory, kteří potřebují dobře analyzovat rizika, výnosy a příležitosti v tomto odvětví.
Všechny výše popsané síly ovlivňují zejména poptávkovou stranu rovnice. Výše nájemného a kapitálové hodnoty jsou v konečném důsledku výsledkem interakce nabídky a poptávky. Pokud jde o nabídku, v mnoha oblastech v Evropě, ať už se jedná o konkrétní městské oblasti nebo turistická letoviska, je nabídka developerských projektů omezená, například kvůli náročným předpisům v oblasti plánování. Tedy omezená nabídka neschopná pokrýt potenciální poptávku je další faktor, který přispívá k růstu nájemného a kapitálové hodnoty.
Diverzifikace portfolia
Zapojení nemovitostí může být velmi klíčové pro správnou diverzifikaci portfolia. Za prvé, nemovitosti mají obvykle nízkou korelaci s jinými tržními třídami, jako jsou akcie nebo dluhopisy. To znamená, že hodnota nemovitostí nemusí klesat stejným způsobem jako hodnota jiných investic v době, kdy trhy kolísají. Díky této nízké korelaci může investování do nemovitostí snížit celkové riziko portfolia a pomoci vyrovnat výkyvy na trzích. Navíc, investice do nemovitostí může poskytnout pravidelný příjem z pronájmu, který je často stabilní a nezávislý na tržních podmínkách. Tento příjem z nemovitostí může sloužit jako stabilní zdroj cash flow a posílit celkovou výkonnost portfolia. Diverzifikace do nemovitostí tak může přinést investorům nejen potenciální zhodnocení kapitálu, ale také stabilní příjmy a snížení rizika. Nezáleží na tom, kdy investujete, pravidla pro diverzifikaci platí neustále, a proto není lepší doba než současnost, abyste do svého portfolia zařadili nemovitosti jako třídu aktiv.
Nemovitosti a bariéry
Investování do nemovitostí může být spojeno s několika bariérami, které mohou omezovat přístup a účast investorů. Některé z těchto bariér zahrnují:
- Finanční nároky - Jednou z hlavních bariér je potřeba dostatečného finančního kapitálu pro nákup nemovitostí. Nemovitosti obvykle vyžadují vysoké počáteční investice, jako je kupní cena, záloha, poplatky za zprostředkování a náklady na údržbu. Tyto finanční nároky mohou omezovat přístup menším investorům.
- Znalost trhu a řízení rizik - Investování do nemovitostí vyžaduje určitou úroveň znalostí trhu, včetně analýzy a porozumění trendům a hodnotám nemovitostí v dané lokalitě. Správa nemovitostí také vyžaduje schopnost řídit rizika spojená s nájemníky, údržbou a právními záležitostmi.
- Omezená likvidita - Nemovitosti jsou obvykle méně likvidní investicí ve srovnání s jinými třídami aktiv, jako jsou akcie nebo dluhopisy. Prodej nemovitosti může trvat déle a vyžadovat dodatečné úsilí a náklady spojené s prodejem, jako je právní zastoupení a zprostředkovatelské poplatky. Omezená likvidita může omezovat možnost rychlého přístupu k finančním prostředkům v případě potřeby.
- Regulace a právní záležitosti - Investování do nemovitostí je často provázeno různými právními záležitostmi a regulacemi. Mezi ně patří zákony o nájemném, stavební předpisy, zákony o ochraně spotřebitelů a další. Investor musí být obeznámen s místními právními předpisy a zajistit dodržování všech příslušných zákonů a předpisů.
- Potřeba času a údržby - Investování do nemovitostí vyžaduje čas a úsilí pro správu a údržbu. Investor musí být připraven investovat čas a zdroje do správy nemovitostí, včetně hledání nájemníků, provádění oprav a údržby a řešení různých záležitostí spojených s nemovitost.
Wau, toto je tak super článek, že ho hned musím sdílet.
