Jak postupovat při koupi nemovitosti a na co si dát pozor, abyste nelitovali

Plánujete koupi nemovitosti a chcete se vyhnout zbytečným chybám a komplikacím? V našem článku vás provedeme krok za krokem celým procesem – od plánování a výběru vhodné nemovitosti až po uzavření obchodu. Dozvíte se, na co si dát pozor, jak zajistit financování, a proč může být výhodné zvážit i moderní formu investování prostřednictvím crowd-owningu s InvestBay.

Proč vůbec koupit nemovitost?

Investice do nemovitostí je jednou z nejoblíbenějších forem investování – a existuje pro to několik pádných důvodů:

• Nemovitosti jsou považovány za stabilní investici, která dlouhodobě roste na hodnotě. 
• Může navíc často zajišťovat stálý příjem (například z pronájmu). 
• Vlastnictví nemovitosti může přinést pocit stability a jistoty.
• Z dlouhodobého hlediska může šetřit peníze – přestáváte platit pravidelný nájem.

Nicméně jako u všeho, existují i nevýhody: Pořizovací náklady bývají vysoké, údržba nemovitosti zase náročná a nákladná. Některé nemovitosti mohou mít také skryté vady, na které přijdete až po koupi.

Tip: Pročtěte si také článek, který vám představí základy investování do nemovitostí. 

Jestliže se těmto nevýhodám chcete vyhnout, ale přitom čerpat všechny zmíněné výhody, zvažte crowd-owning (spoluvlastnění) s InvestBay. (Pozor, neplést s crowdfundingem!) Proč? 

• Pořizovací náklady vašeho podílu z nemovitosti začínají už na 2 500 Kč – ale samozřejmě, výnosy jsou procentuální, a tak čím vyšší částku zainvestujete, tím více peněz získáte zpět.
• Výnos získáváte jak z pronájmu, tak z prodeje.
• O údržbu nemovitosti se nijak nestaráte. 
• Žádné skryté poplatky – vše je transparentní.
• Můžete do této nemovitosti jezdit na dovolenou – vždy vybíráme atraktivní lokality.

I přesto jste se rozhodli, že byste si rádi koupili nemovitost “po staru”? Pojďte si přečíst postup při koupi nemovitosti krok za krokem a nenechte se na ničem nachytat.

První krok: Plánování a příprava na nákup nemovitosti

Při rozhodování o koupi nemovitosti je důležité si nejdříve stanovit cíle. Chcete nemovitost jako investici, k vašemu bydlení nebo na (krátkodobý či dlouhodobý) pronájem? Každý z těchto cílů má své specifické požadavky a je důležité je mít na paměti od samého počátku.

Byt jako investice?

Pokud uvažujete o koupi investiční nemovitosti, musíte nad ní přemýšlet jinak, než nad koupí bytu, v němž plánujete ihned žít. Nad nemovitostí jako investicí je nutné přemýšlet spíše ve finančním duchu (tj. jakou bude mít nemovitost návratnost apod.), než nad tím, jak to vypadá, odkud svítí sluníčko apod. I pokud jste již absolvovali koupi vlastní nemovitosti k bydlení, bude to v případě koupi bytu jako investice úplně něco jiného a je nutné k tomu přistupovat s jiným mindsetem.

Věnujte tomuto tématu před koupí dostatek času – a začněte tím, že si přečtete našeho objektivního a komplexního průvodce investičními byty.

Další bod je zvážení vašich finančních možností. Jaký máte rozpočet? Jste schopni financovat nákup nemovitosti z vlastních zdrojů, nebo budete potřebovat hypoteční úvěr? Pokud se vydáte směrem hypotéky, může být v této fázi nesmírně užitečné najmout si nezávislého finančního poradce. Pomůže vám lépe porozumět vašim možnostem a naplánovat si realistický rozpočet. Zároveň vám pomůže se vyznat v hypotečních úvěrech u různých bank a spočítat vám, zda a v jaké výši vám bude úvěr poskytnut. Služby finančních poradců jsou zdarma, proto vám nic nebrání!

Jakmile máte jasno ve svých cílech a financích, můžete přejít k dalším krokům ve složitém procesu nákupu nemovitosti. 

Druhý krok: Jak vybrat vhodnou nemovitost a na co si dát pozor?

Nyní nastává proces hledání nemovitosti, která bude v souladu s vašimi cíli i představami. Můžete využít realitní kanceláře nebo nejrůznější nerealitní online platformy. Důležité je mít jasno v tom, jaký typ nemovitosti hledáte a v jaké lokalitě.

Jestliže hledáte investiční nemovitost, je nutné si zodpovědět i plno dalších otázek navíc. Např.: V jakém stavu bude ta nemovitost za 10–15 let, nebude již zralá k rekonstrukci? Jaký je potenciál růstu hodnoty nemovitosti? Co se aktuálně nachází v okolí a co bude v okolí? Pokud kupuji byt ke krátkodobým pronájmům, bude v lokalitě pořád turistická poptávka? A plno dalších, které směřují k budoucnosti. Vše jsme však podrobněji popsali v dříve zmiňovaném článku na toto téma na našem blogu.

Tak či onak: Lokalita hraje zásadní roli vždy. Dobré umístění může výrazně zvýšit hodnotu nemovitosti a zajistit lepší návratnost investice. Zvažte dostupnost veřejné dopravy, blízkost škol, obchodů i celkovou bezpečnost oblasti.

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Jinými slovy: Co se v této fázi často přehlíží a pak způsobuje frustraci a další výdaje?

• energetický náročnost budovy
• technický stav nemovitosti (pokud kupujete nemovitost, kterou chcete primárně rekonstruovat)
• výpis z katastru nemovitostí – nechte si jej ukázat, z něj totiž zjistíte, zda jsou na nemovitosti zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady.

V této fázi také porovnávejte ceny, abyste zbytečně nepřeplatili za nemovitost, která nemá takovou hodnotu.

Třetí krok: Prohlídky nemovitostí

Prohlídky nemovitostí jsou nezbytnou součástí procesu nákupu. Důkladná kontrola nemovitosti může odhalit skryté vady a právní závazky, které by mohly způsobit problémy v budoucnu.

Důležité je vědět, jak je nemovitost zkolaudována – bez správné kolaudace vám banka např. ani neschválí hypotéku. Není výjimkou, že je byt zkolaudován jako ateliér či půda, na což hypotéku nezískáte. Plánujete byt koupit ke krátkodobým pronájmům pro turisty? Pak je nutné si zjistit, zda pro to náhodou nepotřebujete speciální licenci, případně zda platí pro tento typ pronájmu nějaká speciální pravidla.

Nezapomeňte také na okolní pozemky a příjezdové cesty – komu patří, jak a zda vůbec je budete moci využívat

V tomto bodě může být velmi užitečné zapojit odborníka (např. inspektora nemovitostí). Ten provede podrobnou kontrolu technického stavu nemovitosti a upozorní vás na případné problémy, které by mohly vyžadovat opravy nebo rekonstrukci.

Nedostatečná kontrola nemovitosti před koupí může vést k vážným problémům. Skryté vady, špatné podmínky ve smlouvě nebo dokonce podvody vás mohou vyjít velmi draho a způsobit nejednu bezesnou noc. V nejhorším případě může dojít k tomu, že nemovitost bude v budocnosti zcela neprodejná a jako investice uplně k ničemu. Proto je důležité věnovat dostatek času a zdrojů na pečlivou kontrolu každé nemovitosti, kterou plánujete koupit.

Čtvrtý krok: Mám vybranou a zkontrolovanou nemovitost – co teď?

Jakmile máte vybranou nemovitost, je čas přejít k dalším krokům. Ty zahrnují několik důležitých fází, jako je rezervace nemovitosti, složení zálohy a uzavření smluv.

Uzavření rezervační smlouvy

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po stanovenou dobu nenabídne nemovitost dalším osobám. Vy i vlastník nemovitosti tímto také potvrdíte svůj závazek uzavřít během této doby kupní smlouvu (nebo smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. 

Po podpisu rezervační smlouvy uhradíte majiteli rezervační zálohu, která se při uzavření kupní smlouvy odečte od kupní ceny. Jestliže nakonec kupní smlouvu neuzavřete z důvodů na vaší straně, majitel nemovitosti si zálohu nechává. Pokud se smlouva neuzavře z důvodů na straně majitele, záloha se vám vrací. 

Proto uzavírejte rezervační smlouvu pouze v případě, že jste si naprosto jisti, že nemovitost opravdu chcete koupit a máte zajištěné financování v plné výši. 

Financování

Vy (sami nebo v unii s vaším finančním poradcem) budete muset komunikovat s bankou ohledně hypotéky, pokud ji plánujete využít. Různé typy smluv mají různé právní rámce, takže je důležité porozumět tomu, co podepisujete.

Abyste koupili nemovitost bez komplikací, mějte připravené všechny potřebné dokumenty. S tím vám opět dokáže nejlépe pomoci finanční poradce. Příprava a pečlivost mohou ušetřit spoustu času a stresu.

Pátý krok: Uzavření obchodu

Uzavření obchodu zahrnuje podpis kupní smlouvy, která musí obsahovat všechny důležité informace a podmínky, a převod vlastnictví.

Závěrečné poplatky a daně spojené s nákupem nemovitosti mohou být významné, takže je důležité je zohlednit v rozpočtu. Tyto poplatky zahrnují například daň z nabytí nemovitosti, notářské poplatky a případné další administrativní náklady.

Přesnost a pečlivost při uzavírání obchodu jsou klíčové pro úspěšný nákup nemovitosti. Ujistěte se, že jsou všechny dokumenty jsou správně vyplněny a že jste plně informováni o všech podmínkách.

Suma sumárum

Nákup nemovitosti může být náročný proces. Pokud se mu chcete vyhnout, ale i přesto byste rádi investovali do nemovitosti, vsaďte na InvestBay. Tento způsob umožňuje mikroinvestice do  velmi atraktivních nemovitostí u nás i v zahraničí, což znamená, že můžete vlastnit část nemovitosti bez nutnosti velkých počátečních investic. Navíc tak můžete snadno diverzifikovat portfolio a snížit riziko.