Andrew Thompson: Při výběru nemovitosti je klíčová kvalita dat. Individuální investor se může snadno dostat do problému

V první části našeho rozhovoru jsme zjišťovali, jak náš realitní expert Andrew Thompson hledá příležitosti na trhu a jaké strategie pro minimalizaci investičního rizika používá. V pokračování se zaměříme na investiční lokality, finanční model pro výpočet zhodnocení nebo konkrétní příklady rizik, které dokáže pečlivý přístup k výběru nemovitosti odhalit.

Jak důležitá je při výběru investiční nemovitosti její lokace a které typy preferuješ?

Zaměřujeme se převážně na přímořská, horská nebo jezerní střediska, ale když najdeme zajímavou příležitost jinde, tak se na ně nutně neomezujeme. Obecně se chceme držet dál od měst, protože lidé se chtějí rekreovat u moře, u jezera nebo v horách. Dá to rozum a máme na to i data. 

Od měst se taky držíme dál kvůli licenčním a regulačním rizikům. A z toho důvodu se taky zatím vyhýbáme státům jako je Severní Kypr nebo Spojené arabské emiráty, kde bychom nemohli nemovitosti nakupovat přímo, ale jen přes SPV, což momentálně nechceme. 

Máš mezi evropskými zeměmi z investičního hlediska nějaké favority?

Zatím jsme se primárně dívali na Portugalsko, Rakousko, Chorvatsko, Česko, Slovensko, Španělsko nebo Kapverdy. V některých zemích se v poslední době staly nějaké regulační změny, takže se v poslední době dívám už i na Itálii. 

Obecně se nevyhýbáme žádným příležitostem, ale samozřejmě nemůžeme obsáhnout všechny trhy, takže si musím hodně vybírat, čemu stojí za to věnovat čas, abych mohl dostatečně zvážit benefity a případná rizika. 

Máš ohledně lokací nějaký set kritérií, podle kterého si je vybíráš? 

Mám rád lokality kde je obtížný nový development, což je běžné v mnoha horských a pobřežních oblastech. Když totiž v daném místě nemůžete stavět, roste rychleji cena stávajících nemovitostí i příjmů z pronájmu, protože máte omezený trh. Třeba v rakouských horách je pro developery velmi obtížné začít s projekty na zelené louce, většina z nich jsou rekonstrukce. Pro nové projekty je velmi složité získat povolení. 

Mimochodem, v České republice je to stejné. V českých horách spadá většina projektů mezi renovace nebo rekonstrukce existujících nemovitostí, nové se téměř nestaví, protože je i zde těžké získat povolení. V Praze zase trh říká, že potřebuje 10 000 nových jednotek ročně, ale reálně se jich postaví jen 4 000, protože systém povolování je velmi komplikovaný. Což je dobré pro investory, ale samozřejmě horší pro kupující. 

Dobré je taky mít v dané lokalitě občanskou vybavenost a služby. Důležitý je samozřejmě i přístup k datům lokálního mikrotrhu, ze kterých se dá vyčíst, jaký je jeho investiční výkon. A preferujeme taky projekty se zkušeným provozovatelem, nejlépe se zavedenou a známou značkou. 

Ale lokalita je jenom jeden střípek skládačky, který musí dávat smysl v celkovém finančním modelu. Různé země mají různé pořizovací náklady, různé náklady na prodej, daně z převodu atd. 

Co všechno do finančního modelu zahrnuješ? Co porovnáváš, vyhodnocuješ a podobně? 

V některých projektech je provozovatelem samotný developer, který nám poskytne sadu dat. Jde o různé ukazatele návratnosti a výnosů a nákladů, tedy v podstatě výkaz zisků a ztrát (P&L). Taková situace je ideální. 

Jinde si to ale musíme zjišťovat sami z materiálů třetích stran. Pak zjišťujeme například výkonnost za poslední tři roky, jaký je potenciální obsazenosti, jaký je potenciální příjem z pronájmu v průběhu roku, jaký je odhadovaný růst kapitálové hodnoty, jakou roli hraje sezónní variabilita, jak vysoké jsou náklady a kolik % z příjmu ukousnou. 

U takového průzkumu si musím dávat hodně pozor na kvalitu dat. Když je něco takříkajíc mimo, tak už to díky svým zkušenostem vidím na první pohled. Například když nesedí příjmy nebo náklady, když se zdají příliš vysoké nebo naopak nízké. Na tohle už mám prostě cit.

Když datům věřím, tak z nich vyvodím potenciální zhodnocení za 5 let, což je naše standardní doba držení. Pak začnu počítat daň - na to máme vlastního experta, který ji dokáže spočítat pro každou zemi. Na konci přijdu s potenciálními termíny koupě, prodeje a tak podobně.

Některé projekty, které jsme našli v poslední době, poskytují také garantovaný příjem. Tedy garantovaný čistý příjem před zdaněním. Ty jsou z hlediska rizika a výnosu velmi atraktivní, je to v podstatě garance výnosu na nějakých pět, sedm nebo dokonce i deset let. 

Je v tom obrovské množství detailů a každý projekt je jiný, takže se to nedá úplně zobecnit. 

Co právní stránka věci? Jak různé regulace ovlivňují celý tento proces, o kterém jsi mluvil? 

Tak se podívejme na Lipno, které jsme nedávno přidali do nabídky. Na začátku jsme měli asi patnáct projektů, navštívili jsme jich deset a nakonec jsme jednali o třech. Projekty jsme vyřazovali i na základě regulací, třeba u dvou jsme neměli jistotu, že jsou schválené pro čistě krátkodobé turistické využívání.

Podobné riziko je obecně třeba v Praze, kde se vede debata o tom, které nemovitosti by měly být určené pro krátkodobé pronájmy, a které jen pro dlouhodobé bydlení. Ale už to prosakuje i do regionů. Stejné je to mimochodem i ve Španělsku v Portugalsku, kde se nedávno děly velké změny ohledně turistických licencí. Je v tom obecně velká nejistota a riziko, čemuž se snažíme vyhýbat.

Ale jak už jsem řekl, každý projekt je jiný. Takže naši právníci se dívají i na kupní smlouvu nebo rezervační smlouvu, vedou vyjednávání a provádí právní due diligence (kontrolu všech formálních náležitostí). Zajímají se třeba i o to, jestli nám prodávající skutečně prodává nemovitost, ke které má přístup, abychom pak neřešili nějaké komplikace na příjezdových cestách a podobně.

Máš nějaký konkrétní příklad z nedávné doby?

Tak třeba to Lipno. V jednom z těch zkoumaných bytů jsme třeba v průběhu technické due dilligence zjistili, že se nachází přímo nad kotelnou a zdrojem elektřiny. Takže by tam byly vibrace a hluk, což by snižovalo atraktivitu takové rekreační nemovitosti. Nikdo nechce trávit dovolenou nad elektrárnou.

Zajímavé bylo, že při prohlídce ta místnost nebyla v provozu, takže jsme si toho nevšimli. Ale pak jsme se dostali k informaci, že tam byl v minulosti někdo ubytovaný a měl s tím špatné zkušenosti. 

Takže někdy je to vyloženě o štěstí, dobrých informacích a zkušenostech. My jsme ten apartmán měli už vyhlídnutý, ale když jsme zjistili tohle a ještě asi další dvě nebo tři podobné věci, tak jsme nakonec od obchodu odstoupili. Přitom to reálně nemusel být až takový problém, ale bylo to riziko. A jak jsem říkal dřív, jde nám především o bezpečnost investice. Nemáme rádi překvapení.

Jak se proces výběru na Investbay liší od jiných hráčů na trhu?

Fondy většinou kupují větší projekty a zaměřují se na SPV spíše než než menší aktiva, takže musejí také zkoumat tu právní entitu, která nemovitosti vlastní. Často také skupují celé budovy, kam se možná jednou dostaneme i v Investbay, ale zatím tam nejsme. Je to trochu jiný proces.

My v jistém smyslu hledáme novou cestu a nový koncept. Fondy a agentury jsou zvyklé prodávat nemovitosti nájemníkům nebo lidem, kteří si kupují druhé bydlení. Nejsou zvyklí prodávat je investorům, kteří chtějí pochopit, jaké jsou celkové pořizovací náklady, očekávané výnosy ze správy nebo provozu a podobně. 

V jistém smyslu ten trh naším přístupem vzděláváme, aby prodejci poskytovali více relevantních informací. Zároveň k tomu ale přistupujeme podobně. Stejně jako každý jiný fond si děláme velmi důkladné průzkumy z hlediska financí a podobně, jak jsem zmiňoval už dříve. Nesnažíme se znovu vynalézt kolo, jenom ho trochu vylepšit a zpřístupnit více lidem.

Pokud by takový nákup dělal malý investor na vlastní pěst, téměř jistě by se dostal do situace, kdy by měl nedostatek relevantních informací. Skončil by u pěkných obrázků a brožur, ale už by si nedokázal spočítat, jestli mu investice přinese 8 % nebo 12 % ročně. Právě proto, že fondy a realitky jsou zvyklé prodávat bydlení vlastníkům, kteří se spíš než o zhodnocení zajímají právě o ty pěkné obrázky.

Právě proto nemá Investbay s tímhle přístupem na českém trhu skutečnou konkurenci.

Když už jsme u těch informací, jaký je přístup Investbay k transparentnosti? Co všechno potřebuje investor vědět a co už je zbytečný detail? 

To je dobrá otázka, protože někdo se rád probírá desítkami stran dokumentů, ale jiný se v tom ztratí a už neví, co je pro něj podstatné a co ne. Náš přístup je dát investorům informace, které jsou relevantní ke správnému finančnímu rozhodnutí. Na druhou stranu je nezahlcujeme každým technickým detailem. Konečnou podobu investičního prospektu ale s každou novou nemovitostí v portfoliu ladíme, takže se do budoucna ještě možná trochu změní.

Ne každý investor se totiž rozhoduje na základě dlouhých analýz a excelových tabulek plných dat. Někomu stačí věřit tomu, kdo nemovitosti vybírá. Nebo má třeba zkušenosti s daným trhem, má v té lokalitě známé, kteří mu dodají zase jiný typ informací a podobně. Každý jsme jiný.

Ve třetí části tohoto rozhovoru se podíváme na naši prodejní strategii, která tvoří největší a tedy klíčovou součást celkového zhodnocení našich nemovitostí. Zároveň se s námi Andrew podělí o svůj názor na to, co čeká investiční trh do budoucna a na co by investoři měli být připraveni.