Andrew Thompson: Po 27 letech v realitách vím, jak minimalizovat rizika pro investory

Andrew Thompson je spoluzakladatel Investbay a náš přední expert na výběr investičních nemovitostí. Abychom vám přiblížili naši strategii, výběrová kritéria a způsoby snižování rizik, udělali jsme s ním krátké interview, které vám odpoví na spoustu důležitých otázek, týkajících se investic.

Můžeš nám popsat svou profesní cestu v realitním sektoru?

Vystudoval jsem magisterský obor pozemková ekonomika, který je ve Velké Británii a na dalších trzích jakýmsi předstupněm kariéry v realitách a kritériem pro vstup do Královského institutu autorizovaných odhadců (MRICS - Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), což je řídící orgán, který řídí odborníky v realitním sektoru. Kurz je velmi přísný, před jeho absolvováním vás čeká opravdu velká spousta zkoušek. 

Kurzem jsem prošel a stal se členem Královského institutu autorizovaných odhadců, kterým jsem nyní již více než 27 let. V roce 1997 jsem začal pracovat pro mezinárodní agenturu Cushman & Wakefield, nejdříve ve Velké Británi. Začínal jsem v oblasti investičních nemovitostí, jako jsou průmyslové budovy, kancelářské budovy, nákupní centra. Poté jsem se přesunul do oblasti pronájmu průmyslových a kancelářských nemovitostí.

Následně jsem se přestěhoval do Prahy, kde jsem vedl akviziční jednání pro velké institucionální nájemce jako jsou PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. Na straně pronájmu jsem spolupracoval s velkými developery jako je Europolis a podobně. Po sedmi letech v Praze jsem založil kancelář na Slovensku a sedm let jsem vedl kancelář o 40 lidech v Bratislavě. 

Poté jsem byl přijat zpět do Prahy, abych vedl investiční tým Colliers. To jsem zase dělal sedm let. Nakonec jsem se seznámil s CEO Investbay, což dobře zapadalo do mého obvyklého sedmiletého cyklu. Sedm let v Praze. Sedm let Bratislava. Sedm let zpátky v Praze. A teď jsem druhým rokem v Investbay.

Co tě přitáhlo ke konceptu crowd-owningu?

Většina nemovitostí jsou velká aktiva, na která musíte mít hodně peněz. V roce 1997, kdy jsem začínal, nakupovaly nemovitosti jen velké instituce, ale během následujících několika desetiletí se trh diverzifikoval. Přišly rodinné firmy, zámožní jednotlivci a soukromé skupiny všeho druhu. 

Nemovitosti jsou totiž atraktivní sektor a je zde jiný poměr rizika a návratnosti ve srovnání s akciemi, dluhopisy nebo kryptoměnami a dalšími investičními aktivy. Za posledních dvacet let se tedy událo hodně změn a jako zatím poslední evoluční krok vidím právě crowd-owning. 

Nyní jsme schopni rozdělit nemovitosti na menší části, abychom umožnili investovat do těchto aktiv i drobným investorům. Dosud to bylo možné opravdu jen prostřednictvím fondů, kde nemáte slovo v tom, jaké nemovitosti fond drží. Ve srovnání s tím si jako crowd-owner můžete vybrat nemovitost, přečíst si podnikatelský plán a efektivně do ní investovat po vlastní ose. 

To je něco zcela nového a myslím si, že to má obrovský potenciál srovnatelný s tím, jak retailové vlastnictví akcií změnilo investiční prostředí. Celé je to o tom zpřístupnit investice do nemovitostí všem.

Jaký je tvůj profesionální přístup k nemovitostem? Máš nějaká pravidla, kterými se řídíš? 

Spoustu z těch pravidel mám tak nějak už dávno v sobě, protože jsem v oboru už 27 let. Pracoval jsem s institucionálními investory, takže můj přístup spočívá v minimalizaci rizika a maximalizaci výnosu. Investbay je naopak v podnikatelské prostředí, takže tady díky tomu máme kombinaci přístupů spočívajících v posouvání hranic a bezpečnosti investic. Myslím, že je to dobrý mix.

Jaká jsou jako primární kritéria pro výběr nemovitosti do portfolia Investbay? Proč si vybereš zrovna tohle místo a ne tamto? Na co se zaměřuješ?

Především jsme investiční platforma, takže se zaměřujeme na výnosy a kapitálový růst aktiva. To jsou faktory, které mám vždy na paměti.

V současné době jsme se zaměřili na Evropu, ale v budoucnu se možná velmi rychle rozšíříme do zbytku světa. Upřednostňuji novější budovy, protože se snáze spravují, architektura déle vydrží a chceme být schopni nemovitost prodat, aniž bychom museli předělávat interiéry a vše ostatní.

Projekty by měly mít ideálně licenci pro turistické využití. Hledáme také převážně menší nemovitosti, takže apartmány nebo byty s jednou či dvěma ložnicemi, protože ty jsou obvykle nejlepší investicí, lze z nich získat vyšší výnosy a dají se snáze rychle prodat.

Velmi se nám líbí, když se nemovitosti nacházejí v resortech. Mají lepší marketing samotné nemovitosti a můžete se spolehnout na provozovatele, což také snižuje náklady. Pokud jeden provozovatel spravuje 120 jednotek, je to levnější, protože může škálovat služby na rozdíl od toho, kdyby byla každá jednotka spravována samostatně. 

Je zde také otázka eliminace nákladů na OTA, tedy náklady platforem jako Booking.com, Airbnb atd. Ty sice poskytují fantastické služby, ale chtějí za ně vysoké poplatky kolem 20 %. Takže pokaždé, když jedete do hotelu nebo na dovolenou, 20 % z ceny, kterou platíte, jde těmto subjektům. 

Díky přímému propojení naší investiční komunity s pronájmy můžeme eliminovat poplatky OTA a přenést úspory zpět na naše klienty. A pokud je nemovitost součástí resortu, může se to týkat celého projektu, ne jen té jedné naší nemovitosti. Takže je to fantastický způsob, jak vyřešit problém, který mají všichni v oboru, a přináší výhody samotným investorům.

Také se zaměřujeme na ESG (Environmental, Social and Governance neboli kritéria, jak moc investiční projekt dopadá na životní prostředí nebo komunitu v jeho okolí a taky do jaké míry je transparentní), protože si myslíme, že to na oblast cestování bude mít do budoucna stále větší vliv.

Co se děje po tomto předběžném výběru? 

Vytořím finanční model s náklady na zakoupení nemovitosti, právními náklady, daní z převodu, kupní cenou, vybavením nemovitosti včetně kontroly nábytku, zařízení a dalšími položkami. 

Pak model peněžních toků, který se zabývá potenciálním ročním příjmem a potenciálními náklady včetně úklidu, údržby, komunálních služeb a všeho ostatního, co je třeba platit v souvislosti s provozem této nemovitosti, třeba i poplatky bytovému družstvu a podobně. 

Nakonec vyhodnotím podnikatelský plán a potenciální prodej a teprve poté jsme schopni pochopit celkové výnosy. 

Máš nějaké strategie pro minimalizaci rizik spojených s těmito investicemi?

Velkou roli v tom hrají zkušenosti - víte, jaká mohou být problémová místa, a naučíte se některé informace, které vám připadají podezřelé, raději znovu ověřovat. Každá vlastnická a manažerská struktura je jiná a ďábel se skrývá v detailu. 

Máme soubor podmínek, které musí každá nemovitost splnit. Jak jsem již řekl, dáváme přednost novějším projektům v resortech. Vybíráme si pouze nemovitosti, kde je dostatek údajů pro vytvoření opravdu důkladného finanční modelu a potvrzení prognózy růstu kapitálové hodnoty a prognózy příjmů. Chceme také provozovatele, co mají zkušenosti. 

Všechny tyto věci hrají při snižování rizika roli. Ale hodně z toho je právě o zkušenostech a o tom, že víte, kam se dívat a čemu (ne)věřit. Po 27 letech v oboru navíc znám spoustu lidí, na které se můžu obrátit, když si potřebuju něco ověřit nebo doplnit nějaké informace. 

Připravujeme druhou část tohoto rozhovoru, která se bude zabývat výběrem správné lokace nebo země a také hlubším ponorem do finančních kritérií pro výběr investiční nemovitosti.