Andrew Thompson: Pozor na největší chybu, které se lidé při investování do nemovitostí dopouštějí

V prvních dvou částech rozhovoru s realitním expertem Andrewem Thompsonem jsme probrali investiční rizika, výběr nemovitostí, vytváření finančního modelu nebo kvalitu dat. V posledním dílu se dozvíte, jak probíhá prodej našich nemovitostí, jak si při investování zachovat klidný spánek a jaké trendy čekají realitní trh v příštích letech. 

Jak přistupuješ k prodejní strategii, která tvoří ústřední složku zhodnocení investice? 

Na úvod bych chtěl říct, že klienti InvestBay budou mít brzy možnost prodat své podíly na takzvaném sekundárním trhu. Tedy jiným investorům, kteří třeba nestihli podíly koupit při prvním úpisu. 

Co se samotného prodeje nemovitosti týče, máme celou řadu podmínek a postupů popsaných v k tomu určeném dokumentu. Ale jsme také flexibilní. Nemovitosti standardně držíme pět let, ale když například vidíme, že k prodeji není po této době zrovna dobrá doba, tak to investorům dáme vědět a necháme je hlasovat o tom, jestli prodej odložit. 

Samotný prodej by měl podle našeho očekávání proběhnout rychle a bez problémů díky tomu, jak rozvinutý nemovitostní trh v dnešní době je. Ve většině zemí je možné prodávat online, jsou na to celé zavedené postupy. Někdy můžeme prodávat samotnou jednotku, jindy třeba více nemovitostí najednou jednomu kupci.

Naší výhodou je, že budeme mít přesná data o výkonnosti nemovitosti za posledních pět let nazpátek. Díky tomu budeme mít při prodeji silnější pozici.

Dokázal bys pojmenovat největší chybu, kterou lidé při investici do realit dělají? 

Tak to bude přesně takové to procházení hezkých brožurek a obrázků namísto toho, aby se zabývali daty. Při každém zvažování investiční příležitosti je důležité jít do toho s očima doširoka otevřenýma a nenechat se strhnout první líbivou informací. Protože to pak třeba může vést k tomu, že nakoupíte, když jsou ceny nejvýš. A tím si snižujete potenciální zisky. 

Přesně proto děláme v InvestBay všechny analýzy, procházíme kvanta dat a podobně. Abychom našim investorům přinesli co nejlepší zhodnocení.

Jak investovat, aby mohl člověk večer v klidu usnout s vědomím, že si vybral správně?

Chtěl bych vypíchnout dva možné způsoby, jak může vůbec člověk do nemovitostí investovat. U toho našeho financuje přímo nemovitost, která už existuje nebo je těsně před dokončením, a inkasuje pak podíly z nájmu nebo prodeje.

Pak je druhá cesta, kdy lidé víceméně financují jen nějaký byznys plán. Tyhle platformy často nabízí bombastický výnos, ale ten se nedá dost dobře odhadnout, protože ten projekt ještě ani nestojí, natož aby o něm byla nějaká data. Nebo jde o rekonstrukci už existující budovy, ale developer není nijak zvlášť zkušený a podobně. 

Tyto projekty budou úspěšné, pokud se jim podaří projekt po dokončení refinancovat nebo prodat. A to jsou situace, které jsou velmi, velmi závislé na trhu, zatímco náš obchodní plán počítá s pronájmem a prodejem už stojící budovy. Všechno je to o míře rizika. 

My se riziko snažíme co možná nejvíc snižovat, abychom zároveň zachovali přijatelnou návratnost investice. Samozřejmě i my chceme pro naše investory co největší zisk. Ale když to shrnu, naše nemovitosti už aspoň stojí a často mají za sebou i nějakou historii a data, ze kterých můžeme vycházet, abychom členům naší komunity neslibovali nesplnitelné.

Každá nemovitost je z hlediska výnosu specifická. Některé stojí víc na zhodnocení po prodeji, jiné na výnosu z nájmu. Ty s vyšším potenciálem růstu hodnoty bývají maličko riskantnější, protože jsou hůře předvídatelné. Ale jako investor můžete zvýšit potenciální výnos třeba jenom tím, že si na svou nemovitost zajedete na dovolenou - část peněz se vám vrátí v rámci podílu na výnosu a navíc ušetříte na dovolené. 

Pro náš obor jsou hodně důležitá data a myslím si, že jejich důležitost jenom poroste. Spolu s tím by taky měla růst jejich dostupnost a přesnost. Protože když se nad tím zamyslíme, tak třeba Airbnb funguje teprve něco přes 15 let a dost dlouho trvalo než se celý tenhle nový způsob cestování rozeběhl, takže ten digitální trh s daty je pořád velmi mladý. Ale i různí provozovatelé a operátoři s přístupem k datům se soustředí víc a víc na regionální trhy a získají i ta dříve špatně dostupná, lokální data. 

Takže ideální je investovat do už existujících projektů, ke kterým jsou dostupná kvalitní data. 

Jak dlouho vlastně nemovitost v InvestBay držíte?

Momentálně vždycky na pět let, ale v budoucnu se možná podíváme i na kratší nebo delší období, pokud by to investorům přineslo vyšší zisky. Například pokud se vyskytne výhodná příležitost k prodeji dřív než za pět let a podobně. 

Jaké změny v příštích letech očekáváš? Na co by se investoři měli připravit? 

Tak zaprvé digitalizace a tokenizace, kterou používáme i my. Už teď vidíme, že do tohoto konceptu investují velké instituce, aby jim neujel vlak. My v InvestBay tak trochu dláždíme cestu, ale za pět let to může na realitním trhu být úplně standardní věc. Vznikají na to i různé studie, které říkají to samé.

Díky tokenizaci budou třeba i klienti InvestBay schopní obchodovat se svými podíly na sekundárním trhu. V podstatě dost podobně, jako dnes lidí nakupují a prodávají akcie nebo dluhopisy. Dneska vidíme, že každá další generace je víc a víc zvyklá obchodovat s různými aktivity digitálně, třeba z mobilu. To samé čeká i realitní trh. 

Další věc jsou takzvané obrandované rezidence, které vznikají třeba v Dubaji a podobných místech. To znamená, že když vzniká realitní projekt, s developerem už od začátku spolupracuje nějaká známá značka, třeba provozovatele hotelů, která mu pak umožňuje prodávat jednotky v dané rezidence jejím jménem. Lidé prostě chtějí vědět, že kupují něco, co je pod křídly známé firmy. 

A co trendy v cestování, ovlivní nějak investice do nemovitostí? 

Ano, cestovatelé dnes mnohem více hledí na udržitelnost a enviromentální dopad míst, kde se ubytovávají. Říká se tomu ekoturismus. V tom vidím další velký trend, který se v InvestBay snažíme podchytit už od samého začátku, třeba skrze náš apartmán Exclusive Green Resort Zelena Punta v Chorvatsku, kde se klade velký důraz na recyklaci, udržitelné materiály a taky je tam například zákaz vjezdu motorových aut. 

Nesmím zapomenout taky na trend práce z domova nebo odkudkoli jinud než z kanceláře. Dneska si lidé běžně pronajímají nemovitosti, aby se tam mohli rekreovat, ale zároveň i pracovat. Myslím, že tento trend nikam nezmizí a v důsledku bude zvyšovat třeba i mimosezónní obsazenost turistických nemovitostí. 

No a samotné dovolené se dnes zkracují. Místo třeba dvou velkých čtrnáctidenních dovolených za rok je stále běžnější jet třeba pětkrát do roka, ale jen na pár dní. Tenhle trend nahrává právě tomu typu nemovitostí, na které se soustředíme.

Když se na tohle všechno podívám, tak jsme v InvestBay na takovém průsečíků trendů. Myslím, že jsme s tím začali ve správný čas.