Investoři do nemovitostí čelí řadě problémů, které je třeba řádně zvládnout a které vyžadují značný čas a odborné znalosti. Když se podíváme na investici do nemovitosti jako sled postupných kroků můžeme je rozdělit na čtyři fáze - průzkum, akvizice, provoz a prodej. Každá z těchto fází vyžaduje časovou dotaci i specifické odborné znalosti, aby bylo možné maximalizovat výnosy a minimalizovat rizika. Pojďme se podívat jak tyto fáze řešíme v InvestBay, tak abychom našim klientům poskytli skutečně vlastnictví bez starostí s tím spojených.
Průzkum a vyhledání vhodné investice
InvestBay využívá zkušenosti svých zakladatelů a spolupracovníků a kontakty k provedení detailního průzkumu trhů a potenciálních příležitostí. To zahrnuje zejména kalkulaci potenciálních výnosů a rizik, což může být pro jednotlivce časově velmi náročné. Další výhodou je, že naše situace profesionálního kupce (a v mnoha případech potenciálního kupce více jednotek) pomůže vynutit lepší a rychlejší reakce ze strany prodejců a dalších odborníků, včetně výhodnějších podmínek.
V rámci fáze průzkumu také identifikujeme, posuzujeme a domlouváme spolupráci s potenciálními partnery pro akvizici a prodej, včetně místních právníků v oblasti nemovitostí, účetních, specialistů na technickou due diligence, odborníky na nábytek a vybavení, jakož i správců a provozovatelů nemovitostí.
Akvizice a koupě
Ačkoli existuje mnoho podobností, akviziční procesy se v různých jurisdikcích a nemovitostech liší. Naším základním přístupem při jakékoli akvizici je využití naší kupní síly a odborných znalostí s cílem zajistit nemovitosti za co nejatraktivnějších podmínek a současně minimalizovat potenciální rizika. To zahrnuje zejména pohlídaní všech právních aspektů celé transakce a zajištění dobrého právního titulu, tj. aby nebyla zatížena věcnými břemeny a zástavními právy.
Schopnost přemýšlet dopředu o možných problémech a důvěra klást správné otázky správným lidem jsou nezbytnou součástí přidané hodnoty InvestBay pro naše investory. V rámci akvizičního procesu také posuzujeme kvalitu stávajících interiérů a očekávané náklady a kvalitu nábytku a vybavení, které je třeba doplnit, abychom investorům zajistili co nejlepší návratnost investic. Díky využití naší kupní síly a vybudování dlouhodobějších vztahů s těmito dodavateli máme velmi dobrou pozici pro zajištění nadstandardní úrovně služeb od našich dodavatelů ve prospěch našich investorů.
Provoz a péče o nemovitost
Efektivní správa nemovitostí je nutná k udržení míry obsazenosti, zachování hodnoty majetku a kontrole výdajů. Některé nemovitosti vyžadují větší úsilí při správě než jiné. Například u nemovitostí k krátkodobému pronájmu (STR neboli “Short-Term Vacation Rentals”) může docházet k vícenásobným příjezdům a odjezdům každý měsíc a vyžadují více intenzivní úsilí než nemovitosti určené k dlouhodobému pronájmu (LTR nebo “Long-Term Rentals”).
Obecně lze říci, že u obou typů nemovitostí existují nejméně čtyři základní provozní funkce - marketing, zajištění spokojenosti nájemníků a hostů, údržba nemovitosti, kontrola nákladů a reporting.
Podobně jako ve fázích průzkumu, akvizice a prodeje je významným prvkem naší přidané hodnoty zkušenost a znalost našeho týmu, která umožňuje identifikovat správné partnery, vyjednat správné podmínky smluv, a to vždy s ohledem na snížení rizik a maximalizaci potenciálních výnosů.
Ukázka některých úkolů je uvedena níže.
- Výběr správce, pronájem nemovitosti a průběžná správa - výběr správného správce nemovitosti a profesionální vyjednání podrobností smlouvy s cílem minimalizovat nejasnosti a zajistit jasnou odpovědnost. Spojení se správcem nemovitosti je zásadní a správce nemovitosti úzce spolupracuje s týmem správy majetku.
- Marketing a pronájem - ať už se jedná o zajištění hostů pro krátkodobou dovolenou nebo nájemců pro střednědobý až dlouhodobý pronájem, nemovitost musí být efektivně umístěna na trh a prostřednictvím správných kanálů oslovit potenciální nájemce. Profesionální fotografie, podrobné a správné informace o majetku, aktualizovaná dostupnost a ceny a zdroje a dovednosti pro provádění profesionálních prohlídek a následné sledování smluv a nabídek - to vše je třeba pečlivě řídit, aby se maximalizovala návratnost investic.
- Hlídání klíčových termínů - zajištění, aby všechny klíčové termíny byly řádně pohlídány a dodrženy. Patří sem data vypršení, opce, prodloužení nájemní smlouvy, aby se minimalizovala neobsazenost prostor a maximalizovaly příjmy, data placení daní, data revizí, data vypršení a prodloužení smluv s dodavateli včetně správců nemovitostí - a řada dalších.
- Cenotvorba - zajištění neustále aktualizovaných cen pro STR, aby odrážely konkurenci a specifická období, např. rušná období, jako jsou víkendy, svátky a festivaly, a pro LTR při nadcházejících volných místech.
- Leasingoví agenti/OTA - sjednání konkurenčních podmínek a zajištění aktualizovaných informací pro leasingové agenty nebo poplatků pro on-line cestovní agentury (OTA - online travel agency).
- Účast na schůzích bytových družstev a SVJ.
- Sestavování rozpočtu pro opex a capex náklady včetně FF&E a souvisejících nákladů na řízení projektu, architekta a projektanta.
- Vybavení - výběr správného vybavení včetně softwaru a služeb, např. monitorování klimatizace, monitorování hluku, služby poskytování informací, zámky pro vzdálený přístup, služby monitorování kamer atd.
- Dodavatelé - výběr a sjednání konkurenčních smluv s nejvhodnějšími poskytovateli údržba a opravy, uklízeči, účetními, daňovými, právními a dalšími odborníky a sjednání konkurenčních smluv pro každého z nich.
- Pozdní platby - vymáhání pozdních plateb od nájemníků apod.
- Pojištění - zajištění vhodného pojištění nemovitosti a jejího vybavení a případně dalších pojistných nákladů (např. pojištění vlastnictví).
- Komunální služby - správa poskytovatelů komunálních služeb a nákladů včetně internetu, telefonu, wifi apod.
- Oceňování - zajištění profesionálních a spolehlivých ročních ocenění a vyjednávání smluv s odhadci nemovitostí.
Prodej
Poslední z klíčových fází investice do nemovitosti je prodej. Majitel nemovitosti se setkává s různými problémy a výzvami při prodeji svého majetku. Jedním z nejvýznamnějších faktorů je určení správné ceny nemovitosti, která byla získána za investičním účelem. Majitel musí provést důkladný průzkum trhu, zvážit aktuální nabídku a poptávku v dané lokalitě a posoudit hodnotu své nemovitosti v porovnání s konkurencí.
Dalším významným aspektem je marketing a propagace nemovitosti. Majitel musí efektivně zviditelnit svou nabídku a oslovit potenciální kupce. Dobře prezentovaná nemovitost s atraktivními fotografiemi a popisem má větší šanci zaujmout zájemce a rychleji se prodat.
Samotný proces prodeje také vyžaduje správné jednání s potenciálními kupci. Majitel musí zvládnout vyjednávání a odpovědět na jejich otázky a požadavky. Je důležité být připravený na obhajobu ceny a případné slevy, ale také na jednání ohledně podmínek prodeje, jako je platební harmonogram, podmínky financování nebo doba předání nemovitosti.
Dalším problémem, kterému majitel čelí, je právní a administrativní stránka prodeje. Je nezbytné zajistit všechny potřebné dokumenty, jako je vlastnický list, stavební povolení, energetický průkaz a další, které jsou vyžadovány při prodeji nemovitosti. Majitel musí spolupracovat s právníky a notáři, aby zajistil správný průběh prodeje a dodržení všech právních předpisů.
V neposlední řadě majitel nemovitosti musí být připraven na možné časové a finanční komplikace. Prodej nemovitosti může trvat déle než se původně plánovalo a mohou se vyskytnout neočekávané náklady spojené s opravami, přípravou nemovitosti na prodej nebo provize pro realitní agentury.
Toto vše pokud je vedeno profesionálně a správně vede k vyšší prodejní ceně a tedy k vyššími celkovému výnosu investice, kde konečná cena hraje důležitou roli. A zejména pokud investujete přes InvestBay, tak nic z výše uvedeného ani řešit nemusíte.
Wau, toto je tak super článek, že ho hned musím sdílet.
