InvestBay funguje na principu nabízení tokenů, které jsou nepřímo spojeny s vlastnictvím určitého podílu na dané nemovitosti. O “tokenizaci” takových podílů se hovoří již nejméně 10 let, v zahraničí je těchto platforem několik, InvestBay možnost mikroinvestic otevírá konečně i pro české investory. Na druhou stranu je ale třeba říci, že většina nápadů na tento systém skončila již v přípravné fázi a pod tíhou složité evropské i národní regulace se od podobných projektů upustilo.
Technické řešení jako takové se tak zdá relativně jednoduchá ve srovnání s vyřešením právních a regulatorních otázek. Na tomto projektu jsme nejvíce spolupracovali s Advokátní kanceláří Noerr s.r.o.
Pro vydávání tokenů InvestBay a obchodování s nimi jsou relevantní tyto právní předpisy:
- Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu ("zákon o kapitálovém trhu"),
- Nařízení (EU) 2017/1129 o prospektu, který má být zveřejněn při veřejné nabídce cenných papírů nebo jejich přijetí k obchodování na regulovaném trhu ("nařízení o prospektu"),
- Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech ("zákon o investičních fondech"),
- Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ("zákon o bankách").
Na základě právní analýzy jsme dospěli k řešení, které obsahuje vydávání tokenů „UNIT“ k jednotlivým nemovitostem, jejichž prostřednictvím InvestBay nabízí prodej, nákup správu a údržbu dané nemovitosti. Pro zápis takových UNIT je využívána blockchainová síť Polygon a nabízení a prodej lze provádět na online platformě InvestBay. Samotný prodej pak InvestBay provozuje v současné době na základě živnostenského oprávnění pro obor volné živnosti “poskytování služeb spojených s virtuálním aktivem“. V katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán InvestBay a práva držitelů tokenů jsou chráněna zástavním právem na příslušné nemovitosti a institutem nezávislého zástavního agenta. Držitelé tokenů mají právo na podíl z příjmů z pronájmu a/nebo prodeje nemovitostí a také se podílí na rozhodování o nakládání s nemovitostmi pomocí hlasovacího nástroje. Tokeny budou převoditelné a mohou být obchodovány na sekundárním trhu, včetně platformy lnvestBay a dalších povolených burz tokenů.
V téměř ročním zkoumání situace jsme se zaměřovali také na alternativní výklady a možnosti, jak k projektu přistoupit:
Regulace kapitálového trhu
Dle soucasneho veřejného stanoviska ČNB nejsou kryptoaktiva investiční cenné papíry, jelikož se nejedná o listinné cenné papíry ani zaknihované cenné papíry v centrální nebo samostatné evidenci podle českého práva. Tokeny InvestBay tak nejsou investiční cenné papíry podle zákona o kapitálovém trhu.
Nařízení o prospektu
I pokud by tokeny InvestBay byly investičními cennými papíry, narizeni o prospektu by se na ně nevztahovalo, jelikož celková částka veřejné nabídky tokenů nepřesáhla 1 000 000 EUR v průběhu 12 měsíců. Prospekt by bylo potřeba uveřejnit pouze v případě přesáhnutí této částky nebo změny kvalifikace kryptoaktiv na (zaknihované) cenné papíry (kterými dle ČNB nyní nejsou viz předchozí bod).
Regulace investičních služeb
Činnost InvestBay nepředstavuje poskytování investičních služeb ve prospěch třetích osob (InvestBay vydává a nabízí vlastní tokeny) a nevyžaduje proto povolení podle zákona o kapitálovém trhu.
Nařízení o investičních fondech
Činnost InvestBay nepředstavuje pokoutný fond kolektivního investování a nevyžaduje povolení podle zákona o investičních fondech. Aby byl projekt kvalifikován jako pokoutný fond, musí splňovat všechny jeho znaky, včetně znaku společného investování bez zapojení investorů do každodenního rozhodování. InvestBay naproti tomu umožňuje investorům a aktivně je vybízí investoru k aktivní účasti na rozhodování o zásadních otázkách nakládání s příslušnou nemovitostí.
Bankovní regulace
Činnost InvestBay nepředstavuje přijímání vkladů od veřejnosti, a InvestBay proto nepředstavuje banku bez licence (černá banka) a nevyžaduje bankovní licenci podle zákona o bankách.
Wau, toto je tak super článek, že ho hned musím sdílet.
