InvestBay funciona sobre el principio de ofrecer tokens vinculados indirectamente a la propiedad de una participación en un inmueble determinado. Se habla de la «tokenización» de dichas participaciones desde hace al menos 10 años; en el extranjero existen varias plataformas de este tipo, e InvestBay abre finalmente la posibilidad de la microinversión también para los inversores checos. No obstante, hay que reconocer que la mayoría de las ideas en torno a este sistema se quedaron en fase preparatoria y que, bajo el peso de la compleja regulación europea y nacional, se abandonaron proyectos similares.
La solución técnica en sí parece relativamente sencilla en comparación con la resolución de las cuestiones jurídicas y regulatorias. En este proyecto colaboramos especialmente con el despacho de abogados Noerr s.r.o.
Para la emisión y negociación de los tokens de InvestBay son relevantes las siguientes normas jurídicas:
- Ley n.º 256/2004, sobre actividades en el mercado de capitales («ley del mercado de capitales»),
- Reglamento (UE) 2017/1129 sobre el folleto que debe publicarse en caso de oferta pública de valores o admisión a cotización en un mercado regulado («Reglamento del folleto»),
- Ley n.º 240/2013, sobre sociedades de inversión y fondos de inversión («ley de fondos de inversión»),
- Ley n.º 21/1992, sobre entidades de crédito («ley bancaria»).
Sobre la base del análisis jurídico, hemos llegado a una solución que contempla la emisión de tokens «UNIT» vinculados a inmuebles concretos, a través de los cuales InvestBay ofrece la venta, compra, gestión y mantenimiento del inmueble en cuestión. Para el registro de dichos UNIT se utiliza la red blockchain Polygon, y la oferta y venta puede realizarse en la plataforma online de InvestBay. La propia venta es operada actualmente por InvestBay en virtud de una licencia comercial para la actividad libre de «prestación de servicios relacionados con activos virtuales». En el registro de la propiedad, InvestBay figura como propietario, y los derechos de los titulares de los tokens están protegidos por un derecho de prenda sobre el inmueble correspondiente y por la figura del agente de garantía independiente. Los titulares de los tokens tienen derecho a una participación en los ingresos por arrendamiento y/o venta de los inmuebles, y también participan en las decisiones sobre la gestión de los inmuebles mediante una herramienta de votación. Los tokens serán transferibles y podrán negociarse en el mercado secundario, incluida la plataforma de InvestBay y otras bolsas de tokens autorizadas.
A lo largo de casi un año de análisis de la situación, también nos centramos en interpretaciones alternativas y posibilidades de abordar el proyecto:
Regulación del mercado de capitales
Según la posición pública actual del CNB (Banco Nacional Checo), los criptoactivos no son valores de inversión, dado que no se trata de valores en soporte papel ni de valores anotados en cuenta en un registro central o independiente conforme al derecho checo. Los tokens de InvestBay, por tanto, no son valores de inversión a efectos de la ley del mercado de capitales.
Reglamento del folleto
Incluso si los tokens de InvestBay fuesen valores de inversión, el Reglamento del folleto no les sería aplicable, dado que el importe total de la oferta pública de tokens no ha superado 1.000.000 EUR en el transcurso de 12 meses. Solo sería necesario publicar un folleto en caso de que se superase dicho importe o de que los criptoactivos se reclasificasen como valores (anotados en cuenta), que según el CNB actualmente no lo son (véase el punto anterior).
Regulación de los servicios de inversión
La actividad de InvestBay no constituye la prestación de servicios de inversión en beneficio de terceros (InvestBay emite y ofrece sus propios tokens) y, por tanto, no requiere autorización conforme a la ley del mercado de capitales.
Reglamento de fondos de inversión
La actividad de InvestBay no constituye un fondo de inversión colectiva no autorizado y no requiere autorización conforme a la ley de fondos de inversión. Para que un proyecto sea calificado como fondo no autorizado, debe cumplir todos sus requisitos, incluido el de la inversión colectiva sin participación de los inversores en la toma de decisiones cotidiana. InvestBay, por el contrario, permite a los inversores e incluso les invita activamente a participar en la toma de decisiones sobre cuestiones fundamentales relacionadas con la gestión del inmueble correspondiente.
Regulación bancaria
La actividad de InvestBay no constituye la captación de depósitos del público; por tanto, InvestBay no es un banco sin licencia (banco en la sombra) y no requiere licencia bancaria conforme a la ley bancaria.
¡Vaya, este artículo es tan interesante que tengo que compartirlo ahora mismo!
