Na jakiej podstawie prawnej działa InvestBay

InvestBay działa na zasadzie oferowania tokenów, które są pośrednio powiązane z posiadaniem określonego udziału w danej nieruchomości. O „tokenizacji” takich udziałów mówi się już od co najmniej 10 lat, za granicą takich platform jest kilka, a InvestBay otwiera możliwość mikroinwestycji wreszcie również dla czeskich inwestorów. Z drugiej strony trzeba jednak powiedzieć, że większość pomysłów na ten system zakończyła się już w fazie przygotowawczej i pod ciężarem skomplikowanej regulacji europejskiej oraz krajowej od podobnych projektów odstąpiono.

Rozwiązanie techniczne jako takie wydaje się więc stosunkowo proste w porównaniu z rozwiązaniem kwestii prawnych i regulacyjnych. Przy tym projekcie najściślej współpracowaliśmy z Kancelarią Adwokacką Noerr s.r.o.

Dla emisji tokenów InvestBay oraz obrotu nimi istotne są następujące przepisy prawne:

• Ustawa nr 256/2004 Sb., o prowadzeniu działalności na rynku kapitałowym („ustawa o rynku kapitałowym”),
• Rozporządzenie (UE) 2017/1129 w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym („rozporządzenie w sprawie prospektu”),
• Ustawa nr 240/2013 Sb., o spółkach inwestycyjnych i funduszach inwestycyjnych („ustawa o funduszach inwestycyjnych”),
• Ustawa nr 21/1992 Sb., o bankach („ustawa o bankach”).

Na podstawie analizy prawnej doszliśmy do rozwiązania, które obejmuje emisję tokenów „UNIT” do poszczególnych nieruchomości, za pośrednictwem których InvestBay oferuje sprzedaż, zakup, zarządzanie oraz utrzymanie danej nieruchomości. Do zapisu takich UNIT wykorzystywana jest sieć blockchainowa Polygon, a oferowanie i sprzedaż można przeprowadzać na platformie internetowej InvestBay. Samą sprzedaż InvestBay prowadzi obecnie na podstawie zezwolenia na działalność gospodarczą w zakresie wolnej działalności gospodarczej „świadczenie usług związanych z aktywem wirtualnym”. W księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest InvestBay, a prawa posiadaczy tokenów są chronione zastawem na odpowiedniej nieruchomości oraz instytucją niezależnego agenta zastawu. Posiadacze tokenów mają prawo do udziału w dochodach z najmu i/lub sprzedaży nieruchomości, a także uczestniczą w podejmowaniu decyzji dotyczących dysponowania nieruchomościami za pomocą narzędzia do głosowania. Tokeny będą zbywalne i mogą być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym, w tym na platformie InvestBay oraz innych dozwolonych giełdach tokenów.

W trwającym niemal rok badaniu sytuacji skupialiśmy się także na alternatywnych interpretacjach i możliwościach podejścia do projektu:

Regulacja rynku kapitałowego

Zgodnie z obecnym publicznym stanowiskiem ČNB (Czeskiego Banku Narodowego) kryptoaktywa nie są zbywalnymi papierami wartościowymi, ponieważ nie są ani papierami wartościowymi w formie dokumentu, ani zdematerializowanymi papierami wartościowymi w ewidencji centralnej lub odrębnej według prawa czeskiego. Tokeny InvestBay nie są więc zbywalnymi papierami wartościowymi według ustawy o rynku kapitałowym.

Rozporządzenie w sprawie prospektu

Nawet gdyby tokeny InvestBay były zbywalnymi papierami wartościowymi, rozporządzenie w sprawie prospektu nie miałoby do nich zastosowania, ponieważ łączna kwota oferty publicznej tokenów nie przekroczyła 1 000 000 EUR w ciągu 12 miesięcy. Prospekt należałoby opublikować jedynie w przypadku przekroczenia tej kwoty lub zmiany kwalifikacji kryptoaktywów na (zdematerializowane) papiery wartościowe (którymi według ČNB obecnie nie są, zob. poprzedni punkt).

Regulacja usług inwestycyjnych

Działalność InvestBay nie stanowi świadczenia usług inwestycyjnych na rzecz osób trzecich (InvestBay emituje i oferuje własne tokeny) i dlatego nie wymaga zezwolenia według ustawy o rynku kapitałowym.

Rozporządzenie o funduszach inwestycyjnych

Działalność InvestBay nie stanowi nieformalnego funduszu zbiorowego inwestowania i nie wymaga zezwolenia według ustawy o funduszach inwestycyjnych. Aby projekt został zakwalifikowany jako nieformalny fundusz, musi spełniać wszystkie jego cechy, w tym cechę wspólnego inwestowania bez udziału inwestorów w codziennym podejmowaniu decyzji. InvestBay natomiast umożliwia inwestorom, a wręcz aktywnie zachęca inwestora do aktywnego udziału w podejmowaniu decyzji w kwestiach zasadniczych dotyczących dysponowania daną nieruchomością.

Regulacja bankowa

Działalność InvestBay nie stanowi przyjmowania depozytów od ludności, a InvestBay nie stanowi więc banku bez licencji (czarnego banku) i nie wymaga licencji bankowej według ustawy o bankach.