O co najczęściej pytacie

InvestBay to internetowa platforma do pośrednich inwestycji w nieruchomości. Tworzymy okazję dla każdego, kto chce inwestować w nieruchomości, bez konieczności posiadania milionów na koncie. Również Ty możesz zostać współinwestorem nieruchomości i zdywersyfikować w ten sposób swój portfel. Wystarczy wybrać spośród oferowanych nieruchomości i inwestować online już od 100 EUR.

InvestBay to pierwotnie czeski startup, który uruchomiło 4 założycieli - Dan, Jirka, Lukáš i Andy. Więcej informacji oraz naszą historię znajdziesz na stronie O nas.

InvestBay to internetowa platforma dla wszystkich, którzy chcą pośrednio inwestować w konkretne nieruchomości i zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny. Inwestować można łatwo już od 100 EUR.

Procedura jest bardzo prosta. Najpierw należy założyć konto w InvestBay. Po rejestracji możesz od razu wybierać spośród nieruchomości, w które chcesz zainwestować. Następnie wybierasz wysokość inwestycji i wysyłasz pieniądze. W ten sposób dodajesz nieruchomość do swojego portfela.

InvestBay koncentruje się na cząstkowych inwestycjach w nieruchomości. W odróżnieniu od funduszy inwestycyjnych, gdzie jako inwestor kupujesz jednostkę uczestnictwa danego funduszu i powierzasz w ten sposób swoje pieniądze zarządcy funduszu, przy inwestycji w nieruchomości na InvestBay kupujesz cyfrowe tokeny reprezentujące bezpośrednio cząstkowe fragmenty nieruchomości i masz zasadniczy udział w decydowaniu o zarządzaniu nieruchomością i rozporządzaniu nią. Dzięki temu masz swoje inwestycje w pełni pod kontrolą. Zarabiać możesz wtedy nie tylko na wzroście wartości samej nieruchomości, ale również na czynszach płaconych przez najemców. Pozyskuje ich do nieruchomości bezpośrednio InvestBay. Dzięki temu odpadają Ci troski związane z obsługą nieruchomości.

Aby zapewnić maksymalne bezpieczeństwo Twojej inwestycji, korzystamy z instytucji agenta zabezpieczeń, który działa jako gwarant pomiędzy Tobą, nami a nieruchomością, w którą zainwestowano. Bezpośrednio w księdze wieczystej nieruchomość jest wpisana na InvestBay, a równocześnie z wpisem zawieramy umowę z niezależną kancelarią adwokacką, która ma w księdze wieczystej wpisane prawo zastawu jako pierwsze w kolejności. Agent zabezpieczeń wykonuje prawa wierzyciela zastawnego we własnym imieniu na rzecz posiadaczy tokenów konkretnej emisji.

Tak, InvestBay co prawda oferuje na razie swoje usługi tylko na terytorium Republiki Czeskiej, ale jest otwarty dla wszystkich. Mamy jedynie kilka konkretnych krajów, z przyczyn legislacyjnych lub proceduralnych, których obywatele nie mogą u nas inwestować. Ograniczenie dotyczy następujących krajów: Afganistan, Bahamy, Barbados, Botswana, Chiny, Ghana, Irak, Iran, Jamajka, Jemen, Kambodża, Mauritius, Mongolia, Mjanma, Nikaragua, Pakistan, Panama, Rosja, Korea Północna, Syria, Trynidad i Tobago, Uganda, USA, Vanuatu, Zimbabwe.

Minimalna wysokość inwestycji to 100 tokenów o łącznej wartości 2500 Kč, czyli 100 EUR przeliczone według aktualnego kursu wymiany. Jeden token kosztuje zawsze 1 EUR i cena ta jest taka sama dla wszystkich okazji inwestycyjnych. W jednej nieruchomości możesz jednak kupić taki łączny udział, jaki pasuje do Twojej strategii inwestycyjnej.

Roczny zysk (IRR) to czysty przewidywany roczny zysk dla inwestorów z projektu po odliczeniu wszystkich kosztów, podatków i opłat (z wyjątkiem podatku dochodowego od osób fizycznych inwestorów / podatku u źródła - jeżeli jest to istotne).

Składa się z dwóch części:

1. Oczekiwany czysty przychód z najmu (po odliczeniu wszystkich kosztów, podatków i opłat)
   PLUS
2. Czysta różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu na końcu horyzontu inwestycyjnego (po odliczeniu oczekiwanych kosztów zakupu i sprzedaży, podatków i opłat).

W tym przypadku jest to wyłącznie szacunek, a całkowitego zysku w żaden sposób nie ograniczamy. Jeżeli zatem uda się sprzedać nieruchomość za cenę wyższą niż cena szacunkowa, otrzymasz swój udział w jej rzeczywistej wartości. Przy szczególnie korzystnej sprzedaży zysk może być więc bardzo atrakcyjny.

Inwestycja za pośrednictwem InvestBay przynosi Ci zyski z dwóch głównych źródeł:

1. Przychody z najmu
Gdy tylko zostanie zebrane 100 % wartości danej nieruchomości i nieruchomość przejdzie na własność InvestBay, zaczynasz zarabiać na najmie. Proces ten zwykle trwa jeden do dwóch miesięcy od zebrania całej kwoty. Przychody z najmu są następnie wypłacane na bieżąco, miesięcznie lub kwartalnie, co zapewnia Ci regularny przychód.

2. Zysk z ceny sprzedaży nieruchomości

Drugim źródłem zysków jest zysk ze sprzedaży nieruchomości. Każdą nieruchomość, którą dzięki inwestorom na InvestBay sfinansujemy, po zakończeniu cyklu inwestycyjnego (zwykle w przedziale 5–10 lat) sprzedamy najkorzystniejszej ofercie na rynku. Całkowity zysk ze sprzedaży zostaje następnie rozdzielony między inwestorów według wielkości ich inwestycji. Oznacza to, że oprócz regularnych przychodów z najmu otrzymasz również udział w końcowym zysku ze sprzedaży nieruchomości. W żaden sposób go nie ograniczamy – otrzymasz dokładnie taki udział, jaki odpowiada wzrostowi wartości nieruchomości, co w przypadku korzystnej sprzedaży może być kwotą wyższą niż nasz szacunek.

Z punktu widzenia podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaż tokenu będzie opodatkowana jako przychód ze sprzedaży rzeczy ruchomej (niematerialnej). Opodatkowaniu podlega również zyskowna część przychodu uzyskanego z wymiany tokenu na inną rzecz.

Ogólnie można powiedzieć, że do przychodów ze sprzedaży tokenów stosuje się ten sam reżim podatkowy, co do zysków z posiadania tokenów (udział w zyskach z najmu i sprzedaży nieruchomości), a to z tego powodu, że tokeny nie są instrumentem finansowym, w związku z czym do opodatkowania zysków z tokenów i transakcji z tokenami nie stosuje się regulacji § 8 ustawy o podatkach dochodowych, która określa opodatkowanie przychodów z majątku kapitałowego.

W przypadku osoby fizycznej, która posiadania lub sprzedaży tokenu nie wykonuje w ramach swojej działalności gospodarczej, w odniesieniu do zysku ze sprzedaży oraz do zysków z posiadania tokenów będzie to przychód pozostały (§ 10 ustawy o podatkach dochodowych).

Wydatkiem stanowiącym koszt uzyskania przychodu osoby fizycznej (prowadzącej i nieprowadzącej działalności gospodarczej) jest, aż do wysokości przychodu ze sprzedaży, cena, za którą sprzedawany token został w sposób udokumentowany nabyty (przy nabyciu nieodpłatnym - cena określona zgodnie z ustawą o wycenie majątku na dzień nabycia; tzn. zazwyczaj cena rynkowa na dzień nabycia – gdy tokeny będą zbywalne na rynku wtórnym, będzie to łatwe do ustalenia). Z uwagi na to, że kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia tylko do wysokości przychodu ze sprzedaży, przy sprzedaży (lub wymianie) tokenu nie można osiągnąć straty skutecznej podatkowo. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie może jednak ewentualnej straty uwzględnić jako skutecznej podatkowo.

Dla wyjaśnienia, kiedy posiadanie i transakcje z tokenami są działalnością gospodarczą, a kiedy nie, wskazujemy, że zakup tokenu we własnym imieniu i na własny rachunek oraz jego wymiana na inną walutę wirtualną lub walutę ustawową ze spekulacją na zysk (również wielokrotnie lub w sposób ciągły) jest zarządzaniem (inwestowaniem) własnego majątku, a nie działalnością gospodarczą (dotyczy to również zysków związanych z posiadaniem). Nie dotyczy to sytuacji, gdy token jest częścią majątku przedsiębiorstwa przedsiębiorcy – osoby fizycznej (tj. jest on ujęty w księgach lub ewidencjonowany w ewidencji podatkowej jako część majątku przedsiębiorstwa). Tokeny, które przedsiębiorca – osoba fizyczna przyjmie jako formę zapłaty za swoją działalność gospodarczą lub za sprzedaż swojego majątku przedsiębiorstwa, stają się częścią jego majątku przedsiębiorstwa, a przychody z ich dalszej wymiany i posiadania powinny być opodatkowane jako przychody z działalności samodzielnej.

Tokeny InvestBay to kryptoaktywa, których celem jest utrzymywanie stabilnej wartości poprzez odniesienie do wartości tzw. tokenizowanych nieruchomości przeznaczonych na najem rekreacyjny. Tokeny są i będą wydawane w odrębnych emisjach, z których każda ma i będzie miała swoją unikalną nazwę oraz jest i będzie powiązana z jedną unikalną nieruchomością. Z tokenem konkretnej emisji jest związane w szczególności prawo posiadacza tokenu do zysku z najmu tokenizowanej nieruchomości, prawo do zysku ze sprzedaży tokenizowanej nieruchomości oraz prawo do udziału w decydowaniu o zarządzaniu tokenizowaną nieruchomością i rozporządzaniu nią. Tokeny są oferowane zarówno inwestorom kwalifikowanym, jak i drobnym inwestorom detalicznym (osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej) z rezydencją podatkową w Republice Czeskiej. Ewentualnie przy niektórych nieruchomościach inwestorom mogą zostać przyznane szczególne prawa do preferencyjnych rezerwacji bazy noclegowej.

Tokeny wydawane przez InvestBay są, zgodnie z czeskim i europejskim prawem, uznawane za tzw. kryptoaktywa, co w uproszczeniu oznacza, że tokeny te stanowią cyfrowe odzwierciedlenie wartości lub praw, które można przenosić i przechowywać elektronicznie za pomocą technologii rozproszonego rejestru lub podobnej technologii. W tokenach inkorporowane są prawa związane z nieruchomościami będącymi własnością InvestBay i przez nią zarządzanymi, a w przyszłości umożliwiony zostanie obrót tokenami na rynku wtórnym. Nie ma zatem wątpliwości, że tokeny spełniają powyższą definicję kryptoaktywów. Nie jest to klasyczna kryptowaluta, ponieważ kryptowaluty są powszechnym środkiem wymiany, co nie jest podstawowym celem tokenów wydawanych przez InvestBay. Kryptoaktywa są przez obowiązujące prawo Republiki Czeskiej uznawane za niematerialną rzecz ruchomą, która podobnie jak niektóre towary (np. metale szlachetne) może w pewnych okolicznościach pełnić rolę środka wymiany (tj. nie jest to podstawowy cel kryptoaktywów). Nie jest to jednak prawny środek płatniczy.

Tokeny InvestBay nie są, zgodnie z obowiązującym prawem i stanowiskami Czeskiego Banku Narodowego, inwestycyjnym papierem wartościowym, papierem wartościowym zbiorowego inwestowania, instrumentem pochodnym ani innym instrumentem inwestycyjnym.

Przepisy podatkowe i rachunkowe Republiki Czeskiej traktują kryptoaktywa jako niematerialne rzeczy ruchome i temu odpowiada również sposób księgowania i opodatkowania.

Wydawanie i oferowanie kryptoaktywów od 30 czerwca 2024 r. podlega rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów („Rozporządzenie MiCA”). Nadzór nad przestrzeganiem Rozporządzenia MiCA sprawuje w Republice Czeskiej od 15 lutego 2025 r. Czeski Bank Narodowy (z siedzibą Na Příkopě 864/28, 115 03 Praha 1, www.cnb.cz), który jest jednocześnie organem nadzoru nad przestrzeganiem obowiązków ustanowionych w celu ochrony konsumenta. Pozasądowym organem do rozwiązywania sporów konsumenckich jest Czeska Inspekcja Handlowa, z siedzibą Štěpánská 44, 110 00 Praha 1, www.coi.cz.

Zarówno my, jak i nasi partnerzy musimy spełniać obowiązki związane ze środkami przeciwdziałania praniu pieniędzy, dlatego musimy zidentyfikować naszych klientów i uzyskać niektóre dodatkowe informacje.

Weryfikację tożsamości możesz przeprowadzić wygodnie zdalnie:

• Standardowo: za pomocą dwóch dokumentów tożsamości, które po prostu wgrasz przez nasz formularz.
• Szybciej: korzystając z Bank iD, gdy weryfikacja przebiegnie w ciągu kilku minut przez Twoją bankowość internetową – bez konieczności wgrywania jakichkolwiek dokumentów.

Jest to umowa o zakup tokenów - nie jest to konkretny typ umowy, lecz umowa nienazwana, której przedmiotem jest zakup tokenów i zapłata ceny. Token niesie ze sobą prawa opisane bliżej w dokumentacji, w szczególności w Regulaminie oraz w Whitepaperze (białej księdze kryptoaktywa).