# Часті запитання про інвестування в нерухомість

> Source: https://www.investbay.com/uk/chasti-zapytannia · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview.

**Часті запитання**

# Про що ви часто запитуєте

### Про компанію InvestBay

Що таке InvestBay?

InvestBay — це онлайн-платформа для непрямих інвестицій у нерухомість. Ми відкриваємо можливість для кожного, хто хоче інвестувати в нерухомість, без потреби мати на рахунку мільйони. Навіть ви можете стати частковим інвестором у нерухомість і таким чином диверсифікувати свій портфель. Достатньо обрати з пропонованих об'єктів нерухомості та інвестувати онлайн уже від 100 EUR.

Хто стоїть за InvestBay?

InvestBay — це стартап чеського походження, який запустили 4 засновники — Дан, Їрка, Лукаш і Енді. Більше інформації та нашу історію ви знайдете на сторінці [Про нас](https://www.investbay.com/uk/pro-nas).

### Інвестування

Для кого призначений InvestBay?

InvestBay — це онлайн-платформа для всіх, хто хоче непрямо інвестувати в конкретні об'єкти нерухомості та диверсифікувати свій інвестиційний портфель. Інвестувати можна легко вже від 100 EUR.

Як працює InvestBay?

Процес дуже простий. Спершу потрібно створити обліковий запис на InvestBay. Після реєстрації ви можете одразу обирати з об'єктів нерухомості, у які хочете інвестувати. Далі ви оберете розмір інвестиції та надішлете кошти. Тим самим ви додасте нерухомість до свого портфеля.

Чим InvestBay відрізняється від пайових фондів?

InvestBay зосереджується на часткових інвестиціях у нерухомість. На відміну від пайових фондів, де ви як інвестор купуєте пайовий сертифікат відповідного фонду і таким чином довіряєте свої кошти менеджеру фонду, під час інвестування в нерухомість на InvestBay ви купуєте цифрові токени, що представляють безпосередньо часткові фрагменти нерухомості, і маєте суттєвий вплив на ухвалення рішень щодо управління нерухомістю та розпорядження нею. Таким чином ваші інвестиції повністю під вашим контролем. Заробляти ви можете не лише на зростанні вартості самої нерухомості, але й на орендній платі, яку сплачують орендарі. Орендарів для об'єктів нерухомості шукає безпосередньо InvestBay. Тож вам не доведеться перейматися обслуговуванням нерухомості.

Чим забезпечена інвестиція?

Для забезпечення максимальної безпеки вашої інвестиції ми використовуємо інститут агента із забезпечення, який виступає гарантом між вами, нами та об'єктом нерухомості, у який інвестовано. Безпосередньо в кадастрі нерухомість зареєстрована на InvestBay, одночасно з реєстрацією ми укладаємо договір із незалежною адвокатською конторою, яка має в кадастрі нерухомості зареєстроване заставне право як перше в черзі. Агент із забезпечення здійснює права заставного кредитора від власного імені на користь власників токенів конкретної емісії.

Чи можуть інвестувати іноземці?

Так, хоча InvestBay поки що пропонує свої послуги лише на території Чеської Республіки, він відкритий для всіх. Маємо лише кілька конкретних країн, із законодавчих чи процесуальних причин, громадяни яких не можуть у нас інвестувати. Обмеження стосується таких країн: Афганістан, Багамські Острови, Барбадос, Ботсвана, Китай, Гана, Ірак, Іран, Ямайка, Ємен, Камбоджа, Маврикій, Монголія, М'янма, Нікарагуа, Пакистан, Панама, Росія, Північна Корея, Сирія, Тринідад і Тобаго, Уганда, США, Вануату, Зімбабве.

Яка мінімальна інвестиція?

Мінімальний розмір інвестиції — 100 токенів загальною вартістю 100 EUR, тобто 100 EUR у перерахунку за актуальним обмінним курсом. Один токен завжди коштує 1 EUR, і ця ціна однакова для всіх інвестиційних можливостей. Однак в одному об'єкті нерухомості ви можете придбати такий сумарний пай, який відповідає вашій інвестиційній стратегії.

Як розраховується річна дохідність і з чого вона складається?

Річна дохідність (IRR) — це чиста **передбачувана** річна дохідність для інвесторів від проєкту після відрахування всіх витрат, податків і зборів (за винятком податку на доходи фізичних осіб інвесторів / податку, що утримується біля джерела, — якщо це доречно).

Вона складається з двох частин:

- Очікуваний чистий дохід від оренди (після відрахування всіх витрат, податків і зборів)

ПЛЮС

- Чиста різниця між продажною та закупівельною ціною наприкінці інвестиційного горизонту (після відрахування очікуваних витрат на купівлю та продаж, податків і зборів).

У цьому випадку йдеться лише про оцінку, і загальну дохідність ми жодним чином не обмежуємо. Тож якщо нерухомість вдасться продати за вищу ціну, ніж оціночна, ви отримаєте свій пай від її фактичної вартості. За особливо вигідного продажу зростання вартості може бути дуже цікавим.

Коли мені почнуть надходити кошти на рахунок?

Інвестиція через InvestBay приносить вам дохід із двох основних джерел:

**1. Дохід від оренди**

Щойно буде зібрано 100 % вартості відповідної нерухомості і нерухомість перейде у власність InvestBay, ви починаєте заробляти на оренді. Цей процес зазвичай триває один-два місяці від моменту збору всієї суми. Дохід від оренди потім виплачується регулярно, щомісяця або щокварталу, що забезпечує вам стабільний дохід.

**2. Дохід від продажної ціни нерухомості**

Другим джерелом доходу є прибуток від продажу нерухомості. Кожен об'єкт нерухомості, який ми завдяки інвесторам на InvestBay профінансуємо, після завершення інвестиційного циклу (зазвичай у межах 5–10 років) продаємо найвигіднішій пропозиції на ринку. Загальний прибуток від продажу потім розподіляється між інвесторами відповідно до розміру їхньої інвестиції. Це означає, що окрім регулярного доходу від оренди ви також отримаєте пай у кінцевому прибутку від продажу нерухомості. Його ми жодним чином не обмежуємо — ви отримаєте саме такий пай, який відповідає зростанню вартості нерухомості, що у випадку вигідного продажу може бути сумою, вищою за нашу оцінку.

### Регулювання та оподаткування

Як оподатковуються інвестиції з InvestBay?

З точки зору податку на доходи фізичних осіб продаж токена оподатковуватиметься як **дохід від продажу рухомої речі (нематеріальної)**. Оподаткуванню підлягає також прибуткова частина доходу, отриманого від обміну токена на іншу річ.

Загалом можна сказати, що до доходу від продажу токенів застосовується той самий податковий режим, що й до доходу від володіння токенами (пай у прибутках від оренди та продажу нерухомості), і це з тієї причини, що токени не є фінансовим інструментом, тож для оподаткування доходу від токенів і операцій із токенами не застосовується положення § 8 закону про податки на доходи, що визначає оподаткування доходу від капітального майна.

**У фізичної особи**, яка володіння або продаж токена **не здійснює в межах своєї підприємницької діяльності**, прибуток від продажу та дохід від володіння токенами вважатиметься іншим доходом (§ 10 закону про податки на доходи).

Як щодо витрат, які визнаються для цілей оподаткування?

**Витратою фізичної особи, що визнається для цілей оподаткування** (як підприємця, так і непідприємця), є до розміру доходу від продажу ціна, за яку продаваний токен було доказово набуто (при безоплатному набутті — ціна, визначена згідно із законом про оцінку майна на день набуття; тобто, як правило, ринкова ціна на день набуття — щойно токени стануть торговими на вторинному ринку, її буде легко визначити). З огляду на те, що витратою, яка визнається для цілей оподаткування, є ціна придбання лише до розміру доходу від продажу, **при продажі (чи обміні) токена неможливо досягти податково ефективного збитку.** Фізична особа-непідприємець, однак, не може застосувати можливий збиток як податково ефективний.

Коли володіння токенами та операції з ними є підприємництвом?

Для пояснення, коли володіння токенами та операції з ними є підприємництвом, а коли ні, зазначаємо, що купівля токена від власного імені та на власний рахунок і його обмін на іншу віртуальну валюту або законну валюту зі спекуляцією на прибуток (і це навіть повторно або систематично) є **управлінням (інвестуванням) власного майна**, а не підприємництвом (це стосується й доходу, пов'язаного з володінням). Це не діє, якщо токен є частиною комерційного майна підприємця — фізичної особи (тобто він обліковується або зафіксований у податковому обліку як частина комерційного майна). Токени, які підприємець — фізична особа приймає як форму оплати за свою підприємницьку діяльність або за продаж свого комерційного майна, стають частиною його комерційного майна, і дохід від їх подальшого обміну та володіння має оподатковуватися як дохід від самостійної діяльності.

Що таке токени?

Токени InvestBay є криптоактивами, метою яких є підтримання стабільної вартості за рахунок прив'язки до вартості так званих токенізованих об'єктів нерухомості, призначених для рекреаційної оренди. Токени випускаються і випускатимуться окремими емісіями, кожна з яких має і матиме свою унікальну назву та пов'язана й буде пов'язана з одним унікальним об'єктом нерухомості. Із токеном конкретної емісії пов'язане насамперед право власника токена на дохід від оренди токенізованої нерухомості, право на дохід від продажу токенізованої нерухомості та право брати участь в ухваленні рішень щодо управління токенізованою нерухомістю та розпорядження нею. Токени пропонуються як кваліфікованим, так і дрібним роздрібним інвесторам (фізичним особам-непідприємцям) із податковою резиденцією в Чеській Республіці. Можливо, у деяких об'єктів нерухомості інвесторам можуть бути надані особливі права на пільгове бронювання місць для проживання.

Чи є токен інвестиційним інструментом?

Токени, що випускаються InvestBay, відповідно до чеського та європейського законодавства вважаються так званими криптоактивами, що, спрощено кажучи, означає, що ці токени являють собою **цифрове вираження вартості або прав**, які можна передавати та зберігати в електронному вигляді за допомогою технології розподіленої бази даних або подібної технології. У токенах **інкорпоровані права, пов'язані з нерухомістю, що належить InvestBay і управляється ним**, а в майбутньому буде дозволено торгувати токенами на вторинному ринку. Тож немає сумнівів, що токени відповідають наведеному вище визначенню криптоактивів. Це не класична криптовалюта, оскільки криптовалюти є загальним засобом обміну, що не є основною метою токенів, які випускає InvestBay. **Криптоактиви** чинним законодавством Чеської Республіки вважаються **нематеріальною рухомою річчю**, яка, подібно до деяких товарів (наприклад, дорогоцінних металів), може за певних обставин виконувати роль засобу обміну (тобто це не є основною метою криптоактивів). Однак це не законний платіжний засіб.

Токени InvestBay згідно з чинним законодавством та позиціями Чеського національного банку не є інвестиційним цінним папером, цінним папером колективного інвестування, деривативом чи іншим інвестиційним інструментом.

Податкові та бухгалтерські норми Чеської Республіки розглядають криптоактиви як нематеріальні рухомі речі, і цьому відповідає й спосіб обліку та оподаткування.

Хто є наглядовим державним органом?

Випуск і пропонування криптоактивів від 30 червня 2024 року регулюється Регламентом Європейського Парламенту та Ради (ЄС) 2023/1114 від 31 травня 2023 року про ринки криптоактивів («**Регламент MiCA**»). Нагляд за дотриманням Регламенту MiCA здійснює в Чеській Республіці від 15 лютого 2025 року Чеський національний банк (із місцезнаходженням Na Příkopě 864/28, 115 03 Praha 1, www.cnb.cz), який водночас є органом нагляду за дотриманням обов'язків, установлених для захисту споживача. Позасудовим органом для вирішення споживчих спорів є Чеська торгова інспекція, із місцезнаходженням Štěpánská 44, 110 00 Praha 1, www.coi.cz.

Навіщо вам інформація та документи, що вводяться під час реєстрації?

Ми й наші партнери зобов'язані виконувати обов'язки, пов'язані із заходами проти відмивання грошей, тому нам потрібно ідентифікувати наших клієнтів і отримати деяку додаткову інформацію.

**Підтвердження особи** ви можете здійснити зручно на відстані:

- **Стандартно:** за допомогою двох документів, що посвідчують особу, які ви просто завантажите через нашу форму.

- **Швидше:** за допомогою Bank iD, коли підтвердження відбувається протягом кількох хвилин через ваш інтернет-банкінг — без потреби завантажувати будь-які документи.

Який договір я укладаю з InvestBay під час інвестування?

Це договір про купівлю токенів — це не конкретний тип договору, а інномінатний (непойменований) договір, предметом якого є купівля токенів і сплата ціни. Токен потім несе із собою права, докладніше описані в документації, насамперед в Умовах користування та у Whitepaper (білій книзі криптоактиву).

### Платежі криптовалютами

Які криптовалюти ми підтримуємо?

Наш платіжний шлюз підтримує Bitcoin (включно з мережею Lightning), Ethereum, Litecoin, Solana, Polygon, Tron і стейблкоїни USDT та USDC у різних мережах.

Як довго дійсне замовлення, оплачуване криптовалютою?

На відправлення криптовалюти ви маєте **15 хвилин**. Якщо ви не здійсните транзакцію вчасно, перейдіть у порталі до розділу **Замовлення**, знайдіть відповідну транзакцію та оберіть опцію **Сплатити**, чим згенеруєте нові платіжні інструкції.

Що станеться, якщо я відправлю криптовалюту пізно або неправильну суму?

Якщо транзакцію не буде здійснено правильно, замовлення залишиться неоплаченим. Платіжний шлюз Confirmo надішле вам кошти назад. У цьому випадку платіжний шлюз зв'яжеться з вами та попросить повідомити адресу для зворотного відправлення.

Скільки підтверджень у блокчейн-мережі потрібно для підтвердження транзакції?

Для платежів за допомогою BTC ми вимагаємо **два підтвердження** у блокчейн-мережі, що зазвичай триває приблизно** 20 хвилин**.

Однак якщо ви відправите платіж із низькою комісією за транзакцію, процес може тривати довше, перш ніж транзакцію буде включено до першого блоку. Тому рекомендуємо обрати відповідний розмір комісії, щоб транзакцію було оброблено швидше.

Які ліміти платежу?

Максимальна сума для одного замовлення, оплачуваного криптовалютою, становить 50 000 EUR. Якщо ви зацікавлені здійснити більше замовлення, зв'яжіться з нами, і ми домовимося про індивідуальне рішення.

Які комісії?

За платежі криптовалютами ми **не стягуємо жодних комісій**. Змінні комісії, однак, встановлює сам платіжний шлюз, і їх розмір залежить від конкретної криптовалюти та поточного завантаження мережі.

Для мінімізації комісій рекомендуємо використовувати криптовалюти з низькими транзакційними витратами, як-от, наприклад, **Bitcoin Lightning** або **USDT у мережі Polygon.**

### Вторинний ринок

Що таке вторинний ринок?

Вторинний ринок дає інвесторам змогу придбати паї в проєктах, які вже були в минулому повністю профінансовані та нині генерують дохід. Тож ви інвестуєте в об'єкти нерухомості, які вже працюють, — без очікування на завершення фінансування.

У чому різниця між первинним і вторинним ринком?

- **Первинний ринок** — ви інвестуєте в нові проєкти в момент, коли вони вперше оприлюднюються для фінансування, до придбання нерухомості.

- **Вторинний ринок** — ви купуєте паї в проєктах, які вже профінансовані, і нині ми пропонуємо їх із нашого (InvestBay) портфеля новим інвесторам.

Що я отримую як новий інвестор у межах вторинного ринку?

- Повне право на майбутній дохід від оренди (від моменту вашої інвестиції).

- Цілий пай у доході від майбутнього продажу нерухомості.

- Ті самі договірні та інвестиційні умови, які діяли при первинному фінансуванні.

Кому зараховується пай від оренди?

Пай у доході від оренди надається тому власнику паю, який у вирішальний момент паєм володіє. Якщо вирішальним моментом є, наприклад, 31 березня для періоду першого кварталу відповідного року, то весь дохід за квартал розподіляється пропорційним паєм між тими власниками паїв, які володіють ним у вирішальний момент. Тож якщо інвестор А «позбувся» свого паю (яким він володіє від початку року) 30 березня, він не має права на цей пай у доході від оренди.

Як щодо доходу з минулого?

Дохід від оренди, який було виплачено до вашого вступу, вас уже не стосується. Але від моменту, коли ви придбаєте паї, ви маєте повне право на весь подальший дохід.

Хто мені продає ці паї?

Наразі на вторинному ринку пропонуються виключно паї з власності компанії InvestBay — це означає, що ви купуєте їх на тих самих умовах, які були при первинній пропозиції. Над автоматизованою системою продажу токенів між інвесторами ми вже працюємо. Щойно вона буде готова, ми дамо інвесторам змогу пропонувати свої паї іншим.

Який статус наразі пропонованих проєктів?

Актуальну пропозицію ви знайдете в порталі InvestBay у [розділі Проєкти](https://portal.investbay.com/projects).

### Хочете дізнатися більше про crowd-owning і прибуткове інвестування в нерухомість?

Залиште нам свій email, і ми будемо регулярно інформувати вас про новини, об'єкти нерухомості та нові тренди.