Інвестиції в нерухомісні фонди: Детальний і зрозумілий путівник (не лише) для початківців

Інвестиції в нерухомість популярні, але це аж ніяк не проста справа. Купити інвестиційну квартиру напряму чи краще інвестувати в нерухомісний фонд? Яку роль у цій ситуації відіграє InvestBay? Прочитайте нашу комплексну статтю, після якої одразу матимете чітке уявлення про всі переваги, недоліки й принципи роботи кожного з варіантів.

Що таке нерухомісний/реальний фонд

Нерухомісний фонд — це різновид інвестиційного фонду, який збирає кошти від багатьох інвесторів і використовує їх для купівлі, управління та продажу нерухомості (будинки, квартири, офіси та комерційні приміщення).

Метою є генерувати прибуток з оренди або зростання вартості нерухомості, причому ці доходи розподіляються між інвесторами залежно від того, хто скільки вклав у фонд.

Це, отже, спосіб, у який люди можуть інвестувати в нерухомість навіть з меншими сумами, ніж знадобилося б на купівлю цілої нерухомості самотужки.

Типи нерухомісних фондів

За структурою вони поділяються на:

• Відкриті фонди (Open-End Funds): Високоліквідні інвестиційні фонди, які постійно приймають нових інвесторів і дають їм можливість зворотного викупу часток.
• Закриті фонди (Closed-End Funds): Інвестиційні фонди з низькою ліквідністю, які мають обмежену кількість часток. Їх випускають на початку, після чого нові інвестори вже не приймаються. Згодом ними можна торгувати лише на вторинному ринку.

За способом торгівлі — натомість на:

• Публічні фонди (Publicly Traded Funds): Акції або частки цих фондів торгуються на публічних біржах.
• Приватні фонди (Private Funds): Ці фонди не торгуються на публічних біржах і доступні лише кваліфікованим або інституційним інвесторам. Це означає, що типові роздрібні інвестори не мають доступу до цих фондів.

Структура нерухомісного фонду

Нерухомісний інвестиційний фонд — це комплексна система з чітко визначеною структурою та ролями. Усі разом вони забезпечують ефективне управління фондом і дохідність інвестицій. У межах нерухомісного фонду існують:

1. Інвестори: Люди або установи, які вкладають свої кошти у фонд. Кожен інвестор отримує частки фонду.
2. Менеджери фонду: Фахівці, які управляють фондом. Їхнє завдання — обирати й купувати відповідну нерухомість, управляти нею і, врешті, продавати її, якщо це вигідно.
3. Керуючі нерухомістю: Професіонали або компанії, які дбають про щоденне утримання та управління нерухомістю. Це охоплює пошук орендарів, збір орендної плати, ремонти й технічне обслуговування.
4. Юристи та бухгалтери: Юристи дбають про всі правові аспекти, пов’язані з купівлею, продажем та орендою нерухомості. Бухгалтери дбають про фінансове управління фондом, ведення бухгалтерського обліку та податкові питання.
5. Інвестиційний комітет: Група фахівців, які наглядають за стратегією фонду, схвалюють інвестиції та забезпечують дотримання фондом своїх інвестиційних цілей і правил.

Як працює нерухомісний фонд: Крок за кроком

1. Інвестори вкладають свої кошти в нерухомісний фонд

За це вони отримують частки фонду.

2. Менеджери фонду обирають відповідну нерухомість

Фонди здобувають нерухомість через процес, який охоплює багато фахових кроків. Усі вони, однак, спрямовані до єдиного: до максимізації доходів і водночас мінімізації ризиків для інвесторів.

Фонди мають заздалегідь установлені критерії для вибору нерухомості, які можуть охоплювати локацію, тип нерухомості (житлова, комерційна, промислова), розмір, вік, стан і потенціал для зростання вартості.

На основі цих критеріїв менеджери фонду потім ретельно досліджують ринок, щоб визначити райони й типи нерухомості, які мають потенціал зростання вартості та стабільного доходу. Вони досліджують економічні фактори, демографічні тенденції, попит і пропозицію на ринку, рівень орендної плати та інші фактори, які впливають на вартість і дохідність нерухомості. Складають перелік потенційних об’єктів нерухомості, які відповідають інвестиційним цілям фонду.

Потім відбувається так звана due diligence (поглиблена перевірка):

• Фінансова перевірка: Охоплює контроль фінансових звітів, доходів від оренди, операційних витрат та історії нерухомості.
• Технічна перевірка: Охоплює інспекції будівлі, оцінку її технічного стану, стану інфраструктури та можливих необхідних ремонтів.
• Правова перевірка: Охоплює контроль правового стану нерухомості, як-от права власності, можливі застави, зобов’язання та спори.

Щойно нерухомість проходить перевірку, розпочинаються перемовини про ціну купівлі та умови угоди, строки платежів, гарантії та можливі ремонти перед прийняттям нерухомості.

3.Купівля нерухомості

Після успішних перемовин підписується договір купівлі-продажу, який встановлює всі умови купівлі. Фонд використовує кошти від інвесторів або може позичити гроші (наприклад, через іпотечний кредит) на фінансування купівлі.

Як фінансуються фонди?

Нерухомісні фонди фінансуються різними способами, які охоплюють як власний капітал від інвесторів, так і боргове фінансування. Найчастіше використовуються:

• Власний капітал від індивідуальних або інституційних інвесторів (банки, страхові компанії, пенсійні фонди, фундації та інші великі фінансові установи).
• Первинні розміщення акцій (IPO) та так звані follow-on offerings у випадку, коли фонд є публічно торгованим.
• Боргове фінансування через іпотечні кредити, облігації чи мезонінне фінансування (гібридна форма фінансування, яка поєднує елементи боргу та власного капіталу).

Згодом завершується правове передавання права власності на нерухомість фонду. Нерухомість включається до портфеля фонду, і починається управління нею згідно з установленими планами.

4. Керуючі нерухомістю дбають про щоденну експлуатацію, здають нерухомість в оренду, збирають орендну плату та дбають про утримання

Управління нерухомістю в межах нерухомісного фонду — це комплексний процес, який охоплює різні аспекти від забезпечення оренди для орендарів аж до бухгалтерського обліку. Керуючі фонду відіграють ключову роль у забезпеченні того, щоб нерухомість генерувала стабільний дохід і щоб її вартість зростала.

Що саме забезпечують керуючі нерухомістю?

• Здають її в оренду: Шукають орендарів, ведуть перемовини та готують договори оренди, забезпечують їх підписання й дотримання, вирішують проблеми та запити орендарів, забезпечують комунікацію й підтримують добрі стосунки. Водночас аналізують ринок і встановлюють орендну плату на рівні, який максимізує доходи, не відлякуючи потенційних орендарів.
• Здійснюють утримання та ремонти: Забезпечують регулярні перевірки та утримання будівель, щоб вони були в доброму стані й відповідали всім нормам безпеки та гігієни. У разі потреби організовують ремонти й реновації та наглядають за якістю виконаних робіт. Також планують і реалізують поліпшення нерухомості, щоб підвищити її вартість та привабливість.
• Фінансово управляють нерухомістю: Ведуть точний бухгалтерський облік, управління доходами від оренди, відстеження витрат і забезпечення того, щоб усі фінансові операції були належно зафіксовані. Управляють платежами орендної плати й забезпечують, щоб орендарі платили вчасно. Готують і відстежують бюджети для кожної нерухомості й для фонду в цілому.
• Стежать за дотриманням правових і регуляторних питань: Забезпечують, щоб уся нерухомість відповідала місцевим законам і приписам, зокрема будівельним нормам і нормам безпеки. Також вирішують правові питання, як-от спори з орендарями, і забезпечують правовий захист фонду.
• Водночас шукають способи, як ефективно знижувати витрати на експлуатацію та утримання нерухомості.

5.Дохід від нерухомості

Доходи від оренди або продажу нерухомості збираються фондом. Ці доходи потім розподіляються між інвесторами після вирахування витрат і комісій за управління.

6.Виплата інвесторам

Прибутки фонду регулярно виплачуються інвесторам у вигляді дивідендів або зростання вартості їхніх часток.

Інвестиція в нерухомісний фонд vs. Купівля інвестиційної квартири

Відмінності між нерухомісним фондом і прямою інвестицією в нерухомість суттєві. Вони стосуються насамперед:

• ліквідності
• диверсифікації
• управління
• витрат
• ризику

ПОРАДА: Більше про інвестиційні квартири прочитайте в нашій статті.

Чим InvestBay відрізняється від нерухомісного фонду?

На відміну від класичних нерухомісних фондів, яким ми досі приділяли увагу в статті, InvestBay відрізняється насамперед своїм підходом. Основні відмінності можна підсумувати в таких пунктах:

1. На відміну від InvestBay, фонди здебільшого купують більші проєкти й орієнтуються радше на SPV, ніж на менші активи.
2. З InvestBay ви точно знаєте, у яку нерухомість інвестуєте, а також усю релевантну інформацію. Ми робимо ставку на 100% прозорість та поінформованість і певним чином навчаємо ринок.
3. Мінімальна сума інвестиції в InvestBay становить 100 EUR (100 євро). З цим звичайні нерухомісні фонди не можуть зрівнятися — зазвичай вона буває в рази вища. Проте, як і з будь-якою інвестицією: Чим більше ви інвестуєте, тим більший дохід отримаєте — а саме інвестиція в нерухомість є однією з менш ризикових (наприклад, порівняно з акціями).
4. У InvestBay ви є опосередкованим власником нерухомості з усіма перевагами. Ви є частиною процесу ухвалення рішень щодо суттєвих питань. Ви можете самі обрати, що хочете, а що ні. Водночас ви можете активно скористатися нерухомістю й відвідати її. На відміну від пайових фондів, де ви як інвестор купуєте пай певного фонду й тим самим довіряєте свої кошти менеджеру фонду, під час інвестиції в нерухомість в InvestBay ви купуєте безпосередньо окремі фрагменти нерухомості. Свої інвестиції ви, отже, тримаєте повністю під контролем.

Цікавить, скільки ви можете заробити з InvestBay? Розрахуйте окупність інвестиції на нашому інвестиційному калькуляторі!

Як обрати правильний нерухомісний фонд?

Наприкінці квітня 2024 року на території Чехії діяло 144 нерухомісних фонди (джерело даних: ЧНБ). Як же обрати той, у який ви інвестуєте свої кошти? Звісно, немає потреби наголошувати, що таке рішення вимагає ретельного зважування кількох ключових факторів.

Щойно ви визначите свої особисті інвестиційні цілі й вивчите, які типи нерухомісних фондів існують, на черзі — їх перевірка.

• Перевірте історичну результативність, стабільність доходів, репутацію керуючого, комісії в обраних фондах, а також кредитне навантаження нерухомості.
• Проаналізуйте портфель фонду. Подивіться, у який тип нерухомості фонд інвестує та в яких географічних регіонах. Добре диверсифікований портфель може знизити ризик.
• Переконайтеся, що профіль ризику фонду відповідає вашому власному ризик-апетиту. Деякі фонди можуть інвестувати в ризикованіші проєкти з потенційно вищими доходами.
• Перевірте також податкові аспекти обраних фондів.

ПОРАДА: Не розбираєтеся в усіх цих абревіатурах? Ми склали для вас словник найчастіше вживаних понять і скорочень:

• NAV (Net Asset Value) – Розмір фонду — вартість власного капіталу фонду / Чиста вартість активів фонду після вирахування всіх зобов’язань. NAV на акцію використовується для оцінки часток фонду.
• Yield – Рентабельність нерухомості, тобто співвідношення чистої річної орендної плати, що інкасується, і вартості нерухомості
• LTV (Loan to Value) – Кредитне навантаження нерухомості / співвідношення кредиту до вартості нерухомості, що використовується під час оцінки ризиковості кредиту
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – середній строк до завершення договорів оренди
• TER (Total Expense Ratio) – сукупні річні витрати на управління фондом

Потім лишається тільки з’ясувати, як легко ви можете продати свої частки, а також чи мінімальна необхідна інвестиція відповідає вашим фінансовим можливостям. Якщо ви не впевнені, як обрати правильний фонд, або потребуєте більше інформації, не вагайтеся порадитися з фінансовим радником чи фахівцем з інвестицій у нерухомість. Добре поінформований вибір може допомогти вам максимізувати доходи й мінімізувати ризики, пов’язані з інвестиціями в нерухомість.

З InvestBay усе прозоро, наочно та зрозуміло. Достатньо як слід дослідити актуальну пропозицію інвестиційної нерухомості з її детальним описом і інвестувати стільки, скільки дозволяють ваші актуальні можливості.