# Інвестиції в нерухомісні фонди — путівник

> Source: https://www.investbay.com/uk/blog/investytsii-v-nerukhomisni-fondy-putivnyk · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview.

[Інвестування](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny?investovani)

# Інвестиції в нерухомісні фонди: Детальний і зрозумілий путівник (не лише) для початківців

26 липня 2024

*Інвестиції в нерухомість популярні, але це аж ніяк не проста справа. Купити інвестиційну квартиру напряму чи краще інвестувати в нерухомісний фонд? Яку роль у цій ситуації відіграє InvestBay? Прочитайте нашу комплексну статтю, після якої одразу матимете чітке уявлення про всі переваги, недоліки й принципи роботи кожного з варіантів.*

### Що таке нерухомісний/реальний фонд

**Нерухомісний фонд** — це різновид інвестиційного фонду, який збирає кошти від багатьох інвесторів і використовує їх **для купівлі, управління та продажу нерухомості** (будинки, квартири, офіси та комерційні приміщення).

**Метою є генерувати прибуток з оренди або зростання вартості нерухомості**, причому ці доходи розподіляються між інвесторами залежно від того, хто скільки вклав у фонд.

Це, отже, спосіб, у який люди можуть** інвестувати в нерухомість навіть з меншими сумами**, ніж знадобилося б на купівлю цілої нерухомості самотужки.

### Типи нерухомісних фондів

За структурою вони поділяються на:

- **Відкриті фонди (Open-End Funds)**: Високоліквідні інвестиційні фонди, які постійно приймають нових інвесторів і дають їм можливість зворотного викупу часток.

- **Закриті фонди (Closed-End Funds)**: Інвестиційні фонди з низькою ліквідністю, які мають обмежену кількість часток. Їх випускають на початку, після чого нові інвестори вже не приймаються. Згодом ними можна торгувати лише на вторинному ринку.

За способом торгівлі — натомість на:

- **Публічні фонди (Publicly Traded Funds)**: Акції або частки цих фондів торгуються на публічних біржах.

- **Приватні фонди (Private Funds**): Ці фонди не торгуються на публічних біржах і доступні лише кваліфікованим або інституційним інвесторам. Це означає, що типові роздрібні інвестори не мають доступу до цих фондів.

### Структура нерухомісного фонду

**Нерухомісний інвестиційний фонд** — це комплексна система **з чітко визначеною структурою та ролями.** Усі разом вони забезпечують ефективне управління фондом і дохідність інвестицій. У межах нерухомісного фонду існують:

- **Інвестори**: Люди або установи, які вкладають свої кошти у фонд. Кожен інвестор отримує частки фонду.

- **Менеджери фонду**: Фахівці, які управляють фондом. Їхнє завдання — обирати й купувати відповідну нерухомість, управляти нею і, врешті, продавати її, якщо це вигідно.

- **Керуючі нерухомістю**: Професіонали або компанії, які дбають про щоденне утримання та управління нерухомістю. Це охоплює пошук орендарів, збір орендної плати, ремонти й технічне обслуговування.

- **Юристи та бухгалтери**: Юристи дбають про всі правові аспекти, пов’язані з купівлею, продажем та орендою нерухомості. Бухгалтери дбають про фінансове управління фондом, ведення бухгалтерського обліку та податкові питання.

- **Інвестиційний комітет**: Група фахівців, які наглядають за стратегією фонду, схвалюють інвестиції та забезпечують дотримання фондом своїх інвестиційних цілей і правил.

### Як працює нерухомісний фонд: Крок за кроком

#### 1. Інвестори вкладають свої кошти в нерухомісний фонд

За це вони отримують частки фонду.

#### 2. Менеджери фонду обирають відповідну нерухомість

Фонди здобувають **нерухомість **через процес, який охоплює багато фахових кроків. Усі вони, однак, спрямовані до єдиного: до **максимізації доходів **і водночас **мінімізації ризиків** для інвесторів.

Фонди мають заздалегідь установлені критерії для вибору нерухомості, які можуть охоплювати **локацію, тип нерухомості **(житлова, комерційна, промислова), **розмір, вік, стан і потенціал для зростання вартості.**

На основі цих критеріїв менеджери фонду потім **ретельно досліджують ринок**, щоб визначити райони й типи нерухомості, які мають потенціал зростання вартості та стабільного доходу. Вони досліджують **економічні фактори, демографічні тенденції, попит і пропозицію на ринку, рівень орендної плати **та інші фактори, які впливають на вартість і дохідність нерухомості. Складають перелік потенційних об’єктів нерухомості, які відповідають інвестиційним цілям фонду.

Потім відбувається так звана **due diligence** (поглиблена перевірка):

- **Фінансова перевірка**: Охоплює контроль фінансових звітів, доходів від оренди, операційних витрат та історії нерухомості.

- **Технічна перевірка**: Охоплює інспекції будівлі, оцінку її технічного стану, стану інфраструктури та можливих необхідних ремонтів.

- **Правова перевірка**: Охоплює контроль правового стану нерухомості, як-от права власності, можливі застави, зобов’язання та спори.

Щойно нерухомість проходить перевірку, **розпочинаються перемовини про ціну купівлі та умови угоди**, строки платежів, гарантії та можливі ремонти перед прийняттям нерухомості.

#### 3.Купівля нерухомості

Після успішних перемовин підписується договір купівлі-продажу, який встановлює всі умови купівлі. Фонд використовує кошти від інвесторів або може позичити гроші (наприклад, через іпотечний кредит) на фінансування купівлі.

#### Як фінансуються фонди?

**Нерухомісні фонди **фінансуються різними способами, які охоплюють як власний капітал від інвесторів, так і боргове фінансування. Найчастіше використовуються:

- **Власний капітал** від індивідуальних або інституційних інвесторів (банки, страхові компанії, пенсійні фонди, фундації та інші великі фінансові установи).

- **Первинні розміщення акцій **(IPO) та так звані follow-on offerings у випадку, коли фонд є публічно торгованим.

- **Боргове фінансування** через іпотечні кредити, облігації чи мезонінне фінансування (гібридна форма фінансування, яка поєднує елементи боргу та власного капіталу).

Згодом завершується **правове передавання права власності на нерухомість фонду**. Нерухомість включається до портфеля фонду, і починається управління нею згідно з установленими планами.

#### 4. Керуючі нерухомістю дбають про щоденну експлуатацію, здають нерухомість в оренду, збирають орендну плату та дбають про утримання

Управління нерухомістю в межах нерухомісного фонду — це **комплексний процес**, який охоплює різні аспекти **від забезпечення оренди для орендарів аж до бухгалтерського обліку.** Керуючі фонду відіграють ключову роль у забезпеченні того, щоб нерухомість генерувала стабільний дохід і щоб її вартість зростала.

#### Що саме забезпечують керуючі нерухомістю?

- **Здають її в оренду:** Шукають орендарів, ведуть перемовини та готують договори оренди, забезпечують їх підписання й дотримання, вирішують проблеми та запити орендарів, забезпечують комунікацію й підтримують добрі стосунки. Водночас аналізують ринок і встановлюють орендну плату на рівні, який максимізує доходи, не відлякуючи потенційних орендарів.

- **Здійснюють утримання та ремонти:** Забезпечують регулярні перевірки та утримання будівель, щоб вони були в доброму стані й відповідали всім нормам безпеки та гігієни. У разі потреби організовують ремонти й реновації та наглядають за якістю виконаних робіт. Також планують і реалізують поліпшення нерухомості, щоб підвищити її вартість та привабливість.

- **Фінансово управляють нерухомістю:** Ведуть точний бухгалтерський облік, управління доходами від оренди, відстеження витрат і забезпечення того, щоб усі фінансові операції були належно зафіксовані. Управляють платежами орендної плати й забезпечують, щоб орендарі платили вчасно. Готують і відстежують бюджети для кожної нерухомості й для фонду в цілому.

- **Стежать за дотриманням правових і регуляторних питань:** Забезпечують, щоб уся нерухомість відповідала місцевим законам і приписам, зокрема будівельним нормам і нормам безпеки. Також вирішують правові питання, як-от спори з орендарями, і забезпечують правовий захист фонду.

- Водночас** шукають способи, як ефективно знижувати витрати на експлуатацію та утримання нерухомості.**

#### 5.Дохід від нерухомості

**Доходи від оренди або продажу нерухомості **збираються фондом. Ці доходи потім **розподіляються між інвесторами** після вирахування витрат і комісій за управління.

#### 6.Виплата інвесторам

Прибутки фонду регулярно виплачуються інвесторам у вигляді дивідендів або зростання вартості їхніх часток.

### Інвестиція в нерухомісний фонд vs. Купівля інвестиційної квартири

Відмінності між нерухомісним фондом і прямою інвестицією в нерухомість суттєві. Вони стосуються насамперед:

- ліквідності

- диверсифікації

- управління

- витрат

- ризику

| | **Інвестиція в нерухомісний фонд** | **Пряма інвестиція в нерухомість (купівля інвестиційної квартири)** |
| --- | --- | --- |
| **Ліквідність** | **У публічно торгованих фондів:** Вища<br>**У приватних фондів:** Радше нижча, проте все ж вища, ніж у прямих інвестицій | Низька; вимагає значних зусиль і витрат |
| **Диверсифікація** | Вища | Зазвичай обмежена |
| **Управління** | Професійне завдяки команді фахівців | Самотужки |
| **Витрати** | Нижчі вхідні витрати, регулярні комісії за управління фондом | Вищі вхідні витрати, додаткові витрати на утримання, ремонти, страхування тощо. |
| **Ризик** | Диверсифікація знижує специфічний ризик, пов’язаний з окремими об’єктами нерухомості, проте все ще існує ринковий ризик і ризик, пов’язаний з результатами фонду. | Вищий ризик, оскільки інвестиція сконцентрована в одному об’єкті нерухомості. Значний ризик, пов’язаний із проблемами з орендарями, раптовими ремонтами чи змінами на ринку нерухомості. |

**ПОРАДА**: Більше про [інвестиційні квартири](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsiini-kvartyry-perevahy-ryzyky-ta-praktychni-porady) прочитайте в нашій статті.

### Чим InvestBay відрізняється від нерухомісного фонду?

На відміну від класичних нерухомісних фондів, яким ми досі приділяли увагу в статті, InvestBay **відрізняється насамперед своїм підходом**. Основні відмінності можна підсумувати **в таких пунктах:**

- На відміну від InvestBay, фонди здебільшого купують більші проєкти й орієнтуються радше на SPV, ніж на менші активи.

- З InvestBay **ви точно знаєте, у яку нерухомість інвестуєте, а також усю релевантну інформацію**. Ми робимо ставку на 100% прозорість та поінформованість і певним чином навчаємо ринок.

- **Мінімальна сума інвестиції в InvestBay становить 100 EUR **(100 євро). З цим звичайні нерухомісні фонди не можуть зрівнятися — зазвичай вона буває в рази вища. Проте, як і з будь-якою інвестицією: **Чим більше ви інвестуєте, тим більший дохід отримаєте** — а саме інвестиція в нерухомість є однією з менш ризикових (наприклад, порівняно з акціями).

- **У InvestBay ви є опосередкованим власником нерухомості з усіма перевагами**. Ви є частиною процесу ухвалення рішень щодо суттєвих питань. Ви можете самі обрати, що хочете, а що ні. Водночас ви можете активно скористатися нерухомістю й відвідати її. На відміну від пайових фондів, де ви як інвестор купуєте пай певного фонду й тим самим довіряєте свої кошти менеджеру фонду, під час [інвестиції в нерухомість](https://www.investbay.com/uk/) в InvestBay ви купуєте безпосередньо окремі фрагменти нерухомості. **Свої інвестиції ви, отже, тримаєте повністю під контролем. **

Цікавить, скільки ви можете заробити з InvestBay? Розрахуйте окупність інвестиції на нашому [інвестиційному калькуляторі](https://www.investbay.com/uk/investytsiinyi-kalkuliator)!

### Як обрати правильний нерухомісний фонд?

Наприкінці квітня 2024 року на території Чехії діяло **144 нерухомісних фонди** (джерело даних: ЧНБ). Як же обрати той, у який ви інвестуєте свої кошти? Звісно, немає потреби наголошувати, що таке рішення вимагає **ретельного зважування кількох ключових факторів**.

Щойно ви визначите свої особисті інвестиційні цілі й вивчите, які типи нерухомісних фондів існують, на черзі — їх перевірка.

- Перевірте **історичну результативність, стабільність доходів, репутацію керуючого, комісії в обраних фондах, а також кредитне навантаження нерухомості.**

- **Проаналізуйте портфель фонду**. Подивіться, у який тип нерухомості фонд інвестує та в яких географічних регіонах. Добре диверсифікований портфель може знизити ризик.

- Переконайтеся, що профіль ризику фонду відповідає вашому власному ризик-апетиту. Деякі фонди можуть інвестувати в ризикованіші проєкти з потенційно вищими доходами.

- Перевірте також податкові аспекти обраних фондів.

**ПОРАДА:** Не розбираєтеся в усіх цих абревіатурах? Ми склали для вас словник найчастіше вживаних понять і скорочень:

- **NAV (Net Asset Value)** – Розмір фонду — вартість власного капіталу фонду / Чиста вартість активів фонду після вирахування всіх зобов’язань. NAV на акцію використовується для оцінки часток фонду.

- **Yield** – Рентабельність нерухомості, тобто співвідношення чистої річної орендної плати, що інкасується, і вартості нерухомості

- **LTV (Loan to Value)** – Кредитне навантаження нерухомості / співвідношення кредиту до вартості нерухомості, що використовується під час оцінки ризиковості кредиту

- **WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)** – середній строк до завершення договорів оренди

- **TER (Total Expense Ratio)** – сукупні річні витрати на управління фондом

Потім лишається тільки з’ясувати, як **легко ви можете продати свої частки, а також чи мінімальна необхідна інвестиція відповідає вашим фінансовим можливостям.** Якщо ви не впевнені, як обрати правильний фонд, або потребуєте більше інформації, не вагайтеся порадитися з фінансовим радником чи фахівцем з інвестицій у нерухомість. Добре поінформований вибір може допомогти вам **максимізувати доходи й мінімізувати ризики, пов’язані з інвестиціями в нерухомість.**

**З InvestBay усе прозоро, наочно та зрозуміло.** Достатньо як слід дослідити актуальну пропозицію [інвестиційної нерухомості](https://www.investbay.com/uk/investytsiina-propozytsiia)з її детальним описом і інвестувати стільки, скільки дозволяють ваші актуальні можливості.

Вау, це настільки чудова стаття, що я мушу одразу нею поділитися.

## Куди інвестувати з InvestBay?

### Wyndham Portocolom 2 Mallorca

Відкрита

Іспанія

очікуване річне зростання вартості:
9.00 %

тривалість інвестиції:
5 років

### Element Residence Bali - 1. etapa

Відкрита

Індонезія

очікуване річне зростання вартості:
10.00 %

тривалість інвестиції:
7 років

## Інші статті

### Портфель InvestBay вступив у нову фазу

03 червня 2026

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/portfel-investbay-vstupyv-u-novu-fazu)

### Як побудувати ідеальний інвестиційний портфель — і чому в ньому не може бракувати нерухомості

10 вересня 2025

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/idealnyi-investytsiinyi-portfel-pryklad-i-porady-krok-za-krokom)

Інвестування

### Що таке інвестиційний горизонт і чому він абсолютно засадничий для кожного інвестора

08 вересня 2025

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsiinyi-horyzont-shcho-tse-take-typy-ta-rekomendovani-stratehii)

Інвестування

[Усі статті](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny)