# Пасивний дохід з інвестицій та оренди

> Source: https://www.investbay.com/uk/blog/iak-stvoryty-pasyvnyi-dokhid-bez-iliuzii-realni-shliakhy-do · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview.

[Інвестування](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny?investovani)

# Чесний путівник пасивним доходом, або Не чекайте на дива

23 квітня 2025

**Оновлено:** 8 жовтня 2026

*Пасивний дохід виникає з майна або діяльності, яка після початкової роботи не потребує вашої щоденної участі. Вам потрібен капітал, час або і те, і інше. В інвестиціях розрізняйте гроші, виплачені під час володіння, і зростання вартості, яке проявиться лише під час продажу. Жоден із цих результатів не гарантований.*

Нижче ви знайдете огляд основних варіантів: скільки грошей і праці вони потребують, конкретний приклад у євро та порівняння шляхів до доходу від нерухомості. Чудес не чекайте, а от реалістичну картину отримаєте.

### Що таке пасивний дохід

Пасивний дохід — це гроші, які надходять вам без щоденної роботи. Проте на початку майже завжди потрібно щось вкласти: гроші, час або і те, і інше. Зазвичай ідеться про відсотки, дивіденди, орендну плату або доходи від готового цифрового продукту.

Можливо, ви натрапляли на поділ на активний, пасивний і портфельний дохід. Він походить з американського податкового середовища і не обов’язково відповідає податковій класифікації у вашій країні. У податкових питаннях спирайтеся на податкові правила, які стосуються саме вас, або на пораду податкового консультанта.

Крім того, пасивний дохід не означає певності. Виплати можуть коливатися або припинитися, а вартість майна може знизитися.

### Огляд варіантів: скільки грошей і праці вони потребують

Інвестиційний дохід і підприємництво — це дві різні речі. Інвестиції після купівлі потребують переважно періодичного контролю. Бізнес, навіть якщо його називають пасивним, потребує активного ведення.

| Варіант | Потрібний капітал | Поточна робота | Джерело доходу | Основні ризики |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| **Інвестиційний дохід** | | | | |
| Ощадний рахунок, строковий депозит | Від десятків євро | Майже жодної | Відсотки. На ощадному рахунку ставка змінюється. | Дохідність може не покривати інфляцію |
| Облігації, облігаційні фонди | Фонди від десятків євро, окремі випуски часто дорожче | Низька | Відсотки (купон) | Емітент не поверне борг, у разі продажу до погашення — нижча ціна |
| Дивідендні акції, дистрибутивні ETF | Через ETF від десятків євро | Низька | Дивіденди та зміна ціни | Коливання ціни, зменшення або скасування дивідендів |
| Акумулятивні та індексні ETF | Від десятків євро | Низька | Зростання вартості. Дохід реінвестується, нічого не виплачується. | Коливання ціни. До грошей ви дістанетеся лише через продаж. |
| Фонди нерухомості, REIT | Від сотень євро | Низька | Виплати або зростання вартості частки | Зниження вартості, комісії, у деяких фондів обмежений викуп |
| Інвестиція в проєкт нерухомості (наприклад, через InvestBay) | Від 100 EUR | Низька | Частка в результатах від оренди та продажу згідно з умовами проєкту | Ризики проєкту та експлуатації, обмежена доступність грошей |
| Здавання власної квартири в оренду | Від десятків до сотень тисяч євро, часто з іпотекою | Середня або висока | Орендна плата | Неплатники, порожня квартира, ремонти, відсотки за іпотекою |
| **Бізнес з активним веденням** | | | | |
| Електронна книга, онлайн-курс | Низький, переважно час | Висока на початку, потім постійна | Продажі | Продукт може не продаватися |
| Блог, YouTube, партнерський маркетинг | Низький | Постійно висока | Реклама, комісійні | Зміни алгоритмів, нестабільні доходи |
| Інтернет-магазин, дропшипінг | Від сотень до тисяч євро | Висока | Маржа з продажу | Конкуренція, рекламації, залежність від постачальників |
| Оренда обладнання, торгові автомати, складські приміщення | Від тисяч до десятків тисяч євро | Середня | Плата за оренду, виручка | Знос, обслуговування, мінливий попит |

Дані про капітал орієнтовні. Жоден із варіантів не гарантує регулярних виплат чи захисту від втрат. Як почати з меншими сумами, ми описуємо в статті [У що інвестувати невеликі суми](https://www.investbay.com/uk/blog/dribni-investytsii-iak-i-kudy-investuvaty-nevelyki-sumy).

### Скільки це принесе? Приклад на 4 000 EUR

Візьмімо інвестицію 4 000 EUR і модельну річну дохідність 5 %. Це 200 EUR на рік до сплати комісій і податків. Це ілюстрація, а не гарантований дохід, і дохід не обов’язково виплачуватиметься регулярно. Усе залежить від того, звідки він походить:

- **Виплата під час володіння:** інвестиція виплачує відсотки або дивіденди. За 5 % вам надходило б на рахунок приблизно 200 EUR на рік, а вкладена сума залишалася б інвестованою.

- **Загальне зростання вартості:** інвестиція нічого не виплачує, а дохід проявляється в її вартості, наприклад в акумулятивного ETF. Через рік вона за моделлю коштувала б близько 4 200 EUR, але гроші від зростання ви отримаєте лише після продажу.

Від результату відніміть витрати. Поточна комісія 1 % на рік при вартості 4 000 EUR становить приблизно 40 EUR. Потім іде податок. Його розмір залежить від виду доходу та податкових правил вашої країни. Власний розрахунок для іншої суми, дохідності та строку зробіть в [інвестиційному калькуляторі](https://www.investbay.com/uk/investytsiinyi-kalkuliator). Результат — це оцінка, а не обіцянка.

### Пасивний дохід від нерухомості: три шляхи

Найвідоміша форма: ви [купуєте квартиру](https://www.investbay.com/uk/blog/na-shcho-zvernuty-uvahu-pry-kupivli-kvartyry) і здаєте її в оренду. На перший погляд просто, але на практиці досить одного орендаря-неплатника або прорваної труби — і пасивний дохід перетворюється на цілком активну роботу.

*«Навіть якщо у вас орендар, з яким усе гаразд, ви все одно трохи стежите, чи він платить, і щонайменше раз на рік займаєтеся розрахунком комунальних платежів. А якщо щось піде не так, це може швидко перетворитися на дуже активний бізнес. Звісно, це можна передати керуючому, але це знову коштує додаткових грошей»,* — каже Pavel Los, CMO InvestBay.

До того самого типу доходу можна дійти й інакше. Окремі шляхи відрізняються тим, чим ви володієте, хто дбає про нерухомість і як швидко ви отримаєте доступ до грошей:

| | Пряма оренда квартири | Фонд нерухомості | Проєкт через InvestBay |
| --- | --- | --- | --- |
| **Чим ви володієте** | Квартирою, ви зареєстровані як власник у Державному реєстрі речових прав | Часткою у фонді, майном володіє фонд | Участю в конкретному проєкті. Власником нерухомості, зареєстрованим у Державному реєстрі речових прав, ви не є. |
| **Управління** | Самостійно або керуючий за плату | Керуюча компанія фонду | InvestBay разом із партнерами забезпечує експлуатацію, оренду та продаж |
| **Витрати** | Ремонти, страхування, податок на нерухомість, за потреби іпотека та керуючий | Комісії за управління і за потреби вхідні та вихідні комісії | Витрати на експлуатацію та управління відображаються в результаті проєкту |
| **Доступність грошей** | Продаж квартири зазвичай триває місяці | Викуп за правилами фонду, іноді з певним строком | До грошей ви зазвичай дістанетеся лише після завершення проєкту |

Нерухомість, що здається в оренду, приносить дохід лише тоді, коли вона зайнята і орендна плата сплачується, і з цього доходу оплачуються утримання, управління та інші витрати. Зростання ціни перетвориться на реалізований результат лише під час продажу. Тому, оцінюючи пропозицію, розглядайте обидві складові окремо. Детальніше порівняння ви знайдете у статті про [фонди нерухомості](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsii-v-nerukhomisni-fondy-putivnyk).

### Акції, ETF і фонди: на що звернути увагу

- **Не кожен ETF виплачує дивіденди.** Дистрибутивні ETF дохід виплачують, акумулятивні його реінвестують, і гроші з нього ви отримаєте лише під час продажу.

- **Індексний фонд не обов’язково приносить регулярний дохід.** Часто це акумулятивний клас, який відстежує зростання ринку, а не виплати.

- **Ціна біржових активів — це не лише оцінка.** Акції та ETF мають поточну ринкову ціну. Але прибуток від зростання ціни ви, як правило, реалізуєте лише під час продажу, а до того ціна може змінитися в будь-який бік.

- **REIT — це не те саме, що звичайний європейський фонд нерухомості.** REIT — це іноземна, зазвичай американська компанія, акції якої торгуються на біржі, зі своїми правилами виплат і оподаткування. Звичайні європейські фонди нерухомості працюють за іншим регулюванням.

- **Дивіденди компанія може будь-коли зменшити або скасувати**, а вартість акцій коливається. Перевагою зазвичай є вища [ліквідність](https://www.investbay.com/uk/blog/likvidnist-investytsii-shcho-tse-take-i-iak-ii-rozrakhuvaty). Чому в акціях важливий час, ми розбираємо у статті [Чому в інвестуванні важливий горизонт](https://www.investbay.com/uk/blog/dovhostrokovi-investytsii-kliuch-do-prymnozhennia-hroshei).

### Що працює на практиці і чого уникати

- **Розраховуйте на роботу на початку.** Вибрати й перевірити інвестицію, написати курс чи знайти орендаря забирає час. Хто пропонує вам дохід без роботи і без ризику, може хотіти позбавити вас грошей, — див. статтю про те, як розпізнати [інвестиційне шахрайство](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsiine-shakhraistvo-5-krokiv-do-bezpechnykh-investytsii).

- **Спочатку резерв, потім інвестиції.** Навіть пасивний дохід у гірші часи може знизитися, наприклад під час [кризи](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsii-pid-chas-kryzy-praktychni-porady-ta-stratehii). Тому окремо тримайте [фінансовий резерв](https://www.investbay.com/uk/blog/finansovyi-rezerv-iak-ioho-pravylno-stvoryty-ta-upravliaty-nym).

- **Не ставте на одне джерело.** Розподіливши кошти між різними інвестиціями, ви знизите [ризик](https://www.investbay.com/uk/blog/zrozumiite-investytsiinyi-ryzyk-dlia-efektyvnykh-investytsii), що разом з одним джерелом випаде весь ваш дохід. Більше — у статті про [диверсифікацію](https://www.investbay.com/uk/blog/kompleksnyi-i-praktychnyi-posibnyk-iz-dyversyfikatsii-investytsii).

- **Рахуйте в євро після витрат.** Відсотки в пропозиції порівнюйте лише після комісій і податків. З’ясуйте, з чого виникає дохід і як ви отримаєте гроші назад.

- **Перевіряйте і будьте витривалі.** Пасивний не означає байдужий. Час від часу результати потрібно перевіряти, а стратегію коригувати. Результати часто проявляються лише через роки.

### Поширені запитання

**Як створити пасивний дохід без грошей?**

Замість капіталу ви інвестуєте час і знання: електронна книга, курс, блог або партнерський маркетинг. Але, як видно з таблиці вище, це радше бізнес із постійною роботою, і результат не гарантований.

**Скільки можна заробити на пасивному доході?**

Загальної відповіді немає. Усе залежить від вкладеної суми, строку, витрат і ризиків. Орієнтир дає приклад вище: 4 000 EUR за модельних 5 % відповідають приблизно 200 EUR на рік до сплати комісій і податків.

**Чи справді пасивний дохід не потребує роботи?**

Не зовсім. На початку потрібні зусилля, а потім постійний контроль. Проте порівняно з активною роботою залученість менша.

**Який найкращий спосіб отримувати пасивний дохід?**

Єдиного найкращого способу не існує. Обирайте залежно від того, скільки у вас часу і капіталу, коли вам знадобляться гроші і які втрати ви здатні витримати. Допоможе оглядова таблиця на початку статті.

### Хочете порівняти конкретні проєкти нерухомості?

Перегляньте їхній горизонт, витрати, ризики та очікувані джерела доходу.

[Переглянути інвестиційну пропозицію](https://www.investbay.com/uk/investytsiina-propozytsiia)

*Інвестиції в проєкти нерухомості пов’язані з ризиком втрати частини або всієї інвестованої суми. Ні дохідність, ні виплати не гарантовані, а можливість достроково вийти з інвестиції може бути обмеженою.*

### Використані джерела

- CFI Team. (2019, April 24). Passive Income. Corporate Finance Institute. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/accounting/passive-income/

- Investopedia. Passive Income. https://www.investopedia.com/terms/p/passiveincome.asp

- Investopedia. Active Income. https://www.investopedia.com/terms/a/activeincome.asp

Знаєте когось, хто думає про інвестування? Надішліть йому цю статтю, щоб уся потрібна інформація була під рукою.

## Куди інвестувати з InvestBay?

### Almresort Gartnerkofel Nassfeld

Відкрита

Австрія

очікуване річне зростання вартості:
6–8 %

тривалість інвестиції:
7 років

### Wyndham Portocolom 2 Mallorca

Відкрита

Іспанія

очікуване річне зростання вартості:
9.00 %

тривалість інвестиції:
5 років

### Element Residence Bali - 1. etapa

Відкрита

Індонезія

очікуване річне зростання вартості:
10.00 %

тривалість інвестиції:
7 років

## Інші статті

### Куди інвестувати 4 000 EUR? Варіанти залежно від мети та ризику

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/kudy-investuvaty-4000-ievro)

### Портфель InvestBay вступив у нову фазу

03 червня 2026

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/portfel-investbay-vstupyv-u-novu-fazu)

### Як побудувати ідеальний інвестиційний портфель – і чому в ньому не повинно бракувати нерухомості

10 вересня 2025

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/idealnyi-investytsiinyi-portfel-pryklad-i-porady-krok-za-krokom)

Інвестування

[Усі статті](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny)