# Ендрю Томпсон: При виборі нерухомості ключовою є якість…

> Source: https://www.investbay.com/uk/blog/endriu-tompson-pry-vybori-nerukhomosti-kliuchovoiu-ie-iakist-danykh · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview.

[Як це працює](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny?jak-to-funguje), [Нерухомість](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny?nemovitosti)

# Ендрю Томпсон: При виборі нерухомості ключовою є якість даних. Індивідуальний інвестор може легко потрапити у халепу

10 квітня 2024

*[У першій частині нашого інтерв'ю](https://www.investbay.com/uk/blog/andrew-thompson-pislia-27-rokiv-u-nerukhomosti-ia-znaiu-iak) ми з'ясовували, як наш експерт з нерухомості Ендрю Томпсон шукає можливості на ринку та які стратегії для мінімізації інвестиційного ризику застосовує. У продовженні ми зосередимося на інвестиційних локаціях, фінансовій моделі для розрахунку прибутковості, а також на конкретних прикладах ризиків, які здатен виявити ретельний підхід до вибору нерухомості.*

**Наскільки важливою при виборі інвестиційної нерухомості є її локація і які типи ти надаєш перевагу?**

Ми зосереджуємося переважно на приморських, гірських або озерних курортах, але якщо ми знаходимо цікаву можливість деінде, то не обмежуємося лише ними. Загалом ми хочемо триматися подалі від міст, адже люди прагнуть відпочивати біля моря, біля озера чи в горах. Це логічно, і ми маємо на це й дані.

Від міст ми також тримаємося подалі через ліцензійні та регуляторні ризики. І з цієї ж причини ми поки що уникаємо таких держав, як Північний Кіпр чи Об'єднані Арабські Емірати, де ми не могли б купувати нерухомість напряму, а лише через SPV, чого наразі не хочемо.

**Чи маєш ти серед європейських країн з інвестиційної точки зору якихось фаворитів?**

Поки що ми насамперед придивлялися до Португалії, Австрії, Хорватії, Чехії, Словаччини, Іспанії чи Кабо-Верде. У деяких країнах останнім часом відбулися певні регуляторні зміни, тож останнім часом я придивляюся вже й до Італії.

Загалом ми не уникаємо жодних можливостей, але, звісно, не можемо охопити всі ринки, тож мені доводиться ретельно обирати, на що варто витрачати час, аби я міг достатньо зважити переваги та можливі ризики.

**Чи маєш ти щодо локацій якийсь набір критеріїв, за якими їх обираєш? **

Я люблю локації, де нова забудова ускладнена, що є типовим для багатьох гірських і прибережних районів. Адже коли в певному місці не можна будувати, ціна наявної нерухомості та доходів від оренди зростає швидше, бо ви маєте обмежений ринок. Скажімо, в австрійських горах девелоперам дуже важко починати проєкти з нуля (на зеленому полі), більшість із них — це реконструкції. Для нових проєктів дуже складно отримати дозвіл.

До речі, в Чеській Республіці це так само. У чеських горах більшість проєктів — це реновації або реконструкції наявної нерухомості, нову майже не будують, бо й тут важко отримати дозвіл. У Празі ж ринок каже, що йому потрібно 10 000 нових одиниць житла на рік, але реально їх будують лише 4 000, бо система погоджень дуже складна. Що добре для інвесторів, але, звісно, гірше для покупців.

Добре також мати в певній локації інфраструктуру та послуги. Важливим, звісно, є й доступ до даних локального мікроринку, з яких можна зчитати, яка його інвестиційна ефективність. І ми також надаємо перевагу проєктам із досвідченим оператором, найкраще — із усталеним і відомим брендом.

Але локація — це лише один фрагмент пазлу, який має мати сенс у загальній фінансовій моделі. Різні країни мають різні витрати на придбання, різні витрати на продаж, податки на передачу тощо.

**Що все ти включаєш до фінансової моделі? Що порівнюєш, оцінюєш тощо?**

У деяких проєктах оператором є сам девелопер, який надає нам набір даних. Ідеться про різні показники окупності, доходів і витрат, тобто, по суті, про звіт про прибутки та збитки (P&L). Така ситуація є ідеальною.

Деінде ж нам доводиться з'ясовувати це самостійно з матеріалів третіх сторін. Тоді ми визначаємо, наприклад, ефективність за останні три роки, яка потенційна заповнюваність, який потенційний дохід від оренди протягом року, який очікуваний приріст капітальної вартості, яку роль відіграє сезонна мінливість, наскільки високі витрати та який % доходу вони з'їдають.

Під час такого дослідження мені доводиться дуже пильно стежити за якістю даних. Коли щось, так би мовити, не те, я завдяки своєму досвіду бачу це з першого погляду. Наприклад, коли не сходяться доходи чи витрати, коли вони здаються надто високими або, навпаки, низькими. На це я просто маю чуття.

Коли я довіряю даним, то виводжу з них потенційну прибутковість за 5 років, що є нашим стандартним терміном утримання. Потім починаю розраховувати податок — для цього ми маємо власного експерта, який здатен розрахувати його для кожної країни. Наприкінці я виходжу з потенційними термінами купівлі, продажу тощо.

Деякі проєкти, які ми знайшли останнім часом, також надають гарантований дохід. Тобто гарантований чистий дохід до оподаткування. Вони з точки зору ризику та дохідності дуже привабливі, це, по суті, гарантія дохідності на якихось п'ять, сім чи навіть десять років.

У цьому величезна кількість деталей, і кожен проєкт інший, тож це не можна цілком узагальнити.

**А правова сторона справи? Як різні регуляції впливають на весь цей процес, про який ти говорив? **

Тож погляньмо на Ліпно, яке ми нещодавно додали до пропозиції. На початку ми мали близько п'ятнадцяти проєктів, відвідали десять із них і зрештою вели перемовини щодо трьох. Проєкти ми відсіювали й на основі регуляцій, скажімо, щодо двох ми не мали впевненості, що вони схвалені для суто короткострокового туристичного використання.

Подібний ризик загалом є, скажімо, у Празі, де точиться дискусія про те, яка нерухомість має бути призначена для короткострокової оренди, а яка лише для довгострокового проживання. Але це вже просочується й у регіони. До речі, так само це і в Іспанії та Португалії, де нещодавно відбувалися великі зміни щодо туристичних ліцензій. У цьому загалом велика невизначеність і ризик, чого ми намагаємося уникати.

Але, як я вже сказав, кожен проєкт інший. Тож наші юристи дивляться й на договір купівлі-продажу чи резерваційний договір, ведуть перемовини та проводять юридичну due diligence (перевірку всіх формальних аспектів). Їх цікавить, скажімо, навіть те, чи справді продавець продає нам нерухомість, до якої він має доступ, щоб ми потім не розв'язували якісь ускладнення на під'їзних дорогах тощо.

**Чи маєш ти якийсь конкретний приклад з недавнього часу?**

Тож, скажімо, те Ліпно. В одній із тих обстежуваних квартир ми, наприклад, під час технічної due diligence виявили, що вона розташована прямо над котельнею та джерелом електрики. Тож там були б вібрації та шум, що знижувало б привабливість такої рекреаційної нерухомості. Ніхто не хоче проводити відпустку над електростанцією.

Цікаво було те, що під час огляду те приміщення не працювало, тож ми цього не помітили. Але потім ми отримали інформацію, що там у минулому хтось проживав і мав із цим поганий досвід.

Тож іноді це виключно про щастя, добру інформацію та досвід. Ми той апартамент уже наглянули, але коли виявили це і ще, мабуть, дві чи три подібні речі, то зрештою відмовилися від угоди. При цьому реально це могло й не бути аж таким проблемним, але це був ризик. І, як я казав раніше, для нас насамперед ідеться про безпеку інвестиції. Ми не любимо сюрпризів.

**Чим процес вибору в Investbay відрізняється від інших гравців на ринку?**

Фонди здебільшого купують більші проєкти і зосереджуються на SPV радше, ніж на менших активах, тож їм доводиться також досліджувати ту юридичну особу, яка володіє нерухомістю. Часто вони також скуповують цілі будівлі, до чого, можливо, колись дійдемо й ми в Investbay, але поки що ми там не є. Це трохи інший процес.

Ми у певному сенсі шукаємо новий шлях і нову концепцію. Фонди й агенції звикли продавати нерухомість орендарям або людям, які купують собі друге житло. Вони не звикли продавати її інвесторам, які хочуть зрозуміти, які є загальні витрати на придбання, очікувані доходи від управління чи експлуатації тощо.

У певному сенсі ми своїм підходом цей ринок навчаємо, аби продавці надавали більше релевантної інформації. Водночас ми підходимо до цього подібно. Так само, як і будь-який інший фонд, ми робимо дуже ретельні дослідження з точки зору фінансів тощо, як я вже згадував раніше. Ми не намагаємося вигадати колесо наново, лише трохи його вдосконалити та зробити доступним для більшої кількості людей.

Якби таку купівлю робив дрібний інвестор самотужки, він майже напевно потрапив би в ситуацію, коли мав би брак релевантної інформації. Він зупинився б на гарних картинках і брошурах, але вже не зміг би розрахувати, чи принесе йому інвестиція 8 % або 12 % на рік. Саме тому, що фонди й агенції з нерухомості звикли продавати житло власникам, яких радше за прибутковість цікавлять саме ті гарні картинки.

Саме тому Investbay із цим підходом не має на чеському ринку справжньої конкуренції.

**Якщо вже ми торкнулися тієї інформації, який підхід Investbay до прозорості? Що все потрібно інвестору знати, а що вже зайва деталь? **

Це гарне запитання, бо хтось радо перегортає десятки сторінок документів, а інший у цьому губиться і вже не знає, що для нього суттєве, а що ні. Наш підхід — дати інвесторам інформацію, яка є релевантною для правильного фінансового рішення. З іншого боку, ми не перевантажуємо їх кожною технічною деталлю. Втім, остаточний вигляд інвестиційного проспекту ми з кожною новою нерухомістю в портфелі вдосконалюємо, тож у майбутньому він, можливо, ще трохи зміниться.

Адже не кожен інвестор ухвалює рішення на основі довгих аналізів і таблиць Excel, повних даних. Комусь достатньо довіряти тому, хто обирає нерухомість. Або він, скажімо, має досвід із певним ринком, має в тій локації знайомих, які дадуть йому знову ж таки інший тип інформації тощо. Усі ми різні.

*У [третій частині цього інтерв'ю](https://www.investbay.com/uk/blog/andrew-thompson-sterezhitsia-naibilshoi-pomylky-iakoi-liudy-pid-chas)ми поглянемо на нашу стратегію продажу, яка становить найбільшу і, отже, ключову частину загальної прибутковості нашої нерухомості. Водночас Ендрю поділиться з нами своєю думкою про те, що чекає на інвестиційний ринок у майбутньому та до чого інвестори мають бути готові.*

Ого, це настільки чудова стаття, що я просто мушу нею одразу поділитися.

## Куди інвестувати з InvestBay?

### Wyndham Portocolom 2 Mallorca

Відкрита

Іспанія

очікувана річна прибутковість:
9.00 %

тривалість інвестиції:
5 років

### Element Residence Bali - 1. etapa

Відкрита

Індонезія

очікувана річна прибутковість:
10.00 %

тривалість інвестиції:
7 років

## Інші статті

### Портфель InvestBay вступив у нову фазу

03 червня 2026

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/portfel-investbay-vstupyv-u-novu-fazu)

### Як побудувати ідеальний інвестиційний портфель — і чому в ньому не може бракувати нерухомості

10 вересня 2025

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/idealnyi-investytsiinyi-portfel-pryklad-i-porady-krok-za-krokom)

Інвестування

### Що таке інвестиційний горизонт і чому він абсолютно ключовий для кожного інвестора

08 вересня 2025

[Уся стаття](https://www.investbay.com/uk/blog/investytsiinyi-horyzont-shcho-tse-take-typy-ta-rekomendovani-stratehii)

Інвестування

[Усі статті](https://www.investbay.com/uk/blog-ta-novyny)