Andrew Thompson — співзасновник Investbay і наш провідний експерт із відбору інвестиційної нерухомості. Щоб наблизити вам нашу стратегію, критерії відбору та способи зниження ризиків, ми зробили з ним коротке інтерв'ю, яке відповість вам на безліч важливих запитань, що стосуються інвестицій.
Чи можеш ти описати нам свій професійний шлях у секторі нерухомості?
Я здобув ступінь магістра зі спеціальності земельна економіка, яка у Великій Британії та на інших ринках є свого роду підготовчим етапом для кар'єри в нерухомості й критерієм для вступу до Королівського інституту дипломованих оцінювачів (MRICS — Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), що є керівним органом, який регулює діяльність фахівців у секторі нерухомості. Курс дуже суворий, перед його завершенням на вас чекає справді величезна кількість іспитів.
Я пройшов курс і став членом Королівського інституту дипломованих оцінювачів, яким я тепер є вже понад 27 років. У 1997 році я почав працювати в міжнародному агентстві Cushman & Wakefield, спочатку у Великій Британії. Я починав у сфері інвестиційної нерухомості, такої як промислові будівлі, офісні будівлі, торгові центри. Потім я перейшов у сферу оренди промислової та офісної нерухомості.
Згодом я переїхав до Праги, де очолював переговори щодо придбання для великих інституційних орендарів, таких як PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. На стороні оренди я співпрацював із великими девелоперами, такими як Europolis тощо. Після семи років у Празі я заснував офіс у Словаччині та сім років керував офісом із 40 людей у Братиславі.
Потім мене знову прийняли до Праги, щоб очолити інвестиційну команду Colliers. Цим я знову займався сім років. Зрештою я познайомився з генеральним директором Investbay, що добре вписувалося в мій звичний семирічний цикл. Сім років у Празі. Сім років Братислава. Сім років знову в Празі. А тепер я вже другий рік в Investbay.
Що привабило тебе до концепції crowd-owningу?
Більшість об'єктів нерухомості — це великі активи, на які потрібно мати багато грошей. У 1997 році, коли я починав, нерухомість купували лише великі інституції, але протягом наступних кількох десятиліть ринок диверсифікувався. Прийшли сімейні компанії, заможні приватні особи та приватні групи всіх видів.
Адже нерухомість — це привабливий сектор, і тут інше співвідношення ризику та прибутковості порівняно з акціями, облігаціями чи криптовалютами та іншими інвестиційними активами. Тож за останні двадцять років відбулося багато змін, і саме crowd-owning я бачу як поки що останній еволюційний крок.
Тепер ми здатні розділити нерухомість на менші частини, щоб дати змогу інвестувати в ці активи й дрібним інвесторам. Досі це було можливо справді лише через фонди, де ви не маєте права голосу в тому, яку нерухомість фонд тримає. Натомість як crowd-owner ви можете обрати нерухомість, прочитати бізнес-план і ефективно інвестувати в неї самостійно.
Це щось абсолютно нове, і я вважаю, що це має величезний потенціал, порівнянний із тим, як роздрібне володіння акціями змінило інвестиційне середовище. Уся суть у тому, щоб зробити інвестиції в нерухомість доступними для всіх.
Яким є твій професійний підхід до нерухомості? Чи маєш ти якісь правила, якими керуєшся?
Багато з цих правил я маю якось уже давно в собі, бо я в галузі вже 27 років. Я працював з інституційними інвесторами, тож мій підхід полягає в мінімізації ризику й максимізації прибутку. Investbay, навпаки, перебуває в підприємницькому середовищі, тому тут завдяки цьому ми маємо комбінацію підходів, що полягають у розширенні меж та безпеці інвестицій. Гадаю, це хороше поєднання.
Які є первинні критерії для відбору нерухомості до портфеля Investbay? Чому ти обереш саме це місце, а не те? На що ти орієнтуєшся?
Передусім ми інвестиційна платформа, тож ми орієнтуємося на доходи та зростання вартості активу. Це фактори, які я завжди тримаю в голові.
Наразі ми зосередилися на Європі, але в майбутньому, можливо, дуже швидко розширимося на решту світу. Я надаю перевагу новішим будівлям, бо ними легше керувати, архітектура довше тримається, і ми хочемо мати змогу продати нерухомість без потреби переробляти інтер'єри та все інше.
Проєкти мали б в ідеалі мати ліцензію на туристичне використання. Ми також шукаємо переважно меншу нерухомість, тобто апартаменти чи квартири з однією або двома спальнями, бо вони зазвичай є найкращою інвестицією, з них можна отримати вищі доходи, і їх легше швидко продати.
Нам дуже подобається, коли нерухомість розташована в курортах. Вони мають кращий маркетинг самої нерухомості, і ви можете покластися на оператора, що також знижує витрати. Якщо один оператор управляє 120 одиницями, це дешевше, бо він може масштабувати послуги на відміну від того, якби кожна одиниця управлялася окремо.
Є також питання усунення витрат на OTA, тобто витрат платформ на кшталт Booking.com, Airbnb тощо. Вони хоч і надають фантастичні послуги, але хочуть за них високі комісії близько 20 %. Тож щоразу, коли ви їдете в готель чи у відпустку, 20 % від ціни, яку ви платите, ідуть цим суб'єктам.
Завдяки прямому поєднанню нашої інвестиційної спільноти з орендою ми можемо усунути комісії OTA й перенести заощадження назад на наших клієнтів. А якщо нерухомість є частиною курорту, це може стосуватися всього проєкту, а не лише цієї однієї нашої нерухомості. Тож це фантастичний спосіб вирішити проблему, яку мають усі в галузі, і він приносить вигоди самим інвесторам.
Ми також зосереджуємося на ESG (Environmental, Social and Governance, тобто критерії того, наскільки інвестиційний проєкт впливає на довкілля чи на спільноту довкола нього, а також якою мірою він прозорий), бо вважаємо, що це матиме на сферу подорожей у майбутньому дедалі більший вплив.
Що відбувається після цього попереднього відбору?
Я створюю фінансову модель із витратами на придбання нерухомості, юридичними витратами, податком на передачу, купівельною ціною, оснащенням нерухомості, включно з перевіркою меблів, обладнання та іншими позиціями.
Потім — модель грошових потоків, яка стосується потенційного річного доходу та потенційних витрат, включно з прибиранням, обслуговуванням, комунальними послугами та всім іншим, що потрібно сплачувати у зв'язку з експлуатацією цієї нерухомості, можливо, навіть внесками житловому кооперативу тощо.
Зрештою я оцінюю бізнес-план і потенційний продаж, і лише потім ми здатні зрозуміти загальну прибутковість.
Чи маєш ти якісь стратегії для мінімізації ризиків, пов'язаних із цими інвестиціями?
Велику роль у цьому відіграє досвід — ви знаєте, де можуть бути проблемні місця, і навчаєтеся деяку інформацію, що видається вам підозрілою, краще ще раз перевіряти. Кожна структура власності й управління інша, а диявол криється в деталях.
Ми маємо набір умов, які кожна нерухомість має виконати. Як я вже казав, ми надаємо перевагу новішим проєктам у курортах. Ми обираємо лише ту нерухомість, де достатньо даних для створення справді ґрунтовної фінансової моделі та підтвердження прогнозу зростання капітальної вартості й прогнозу доходів. Ми також хочемо операторів, які мають досвід.
Усі ці речі відіграють роль у зниженні ризику. Але багато з цього — саме про досвід і про те, що ви знаєте, куди дивитися й чому (не)довіряти. Крім того, після 27 років у галузі я знаю безліч людей, до яких можу звернутися, коли мені потрібно щось перевірити чи доповнити якоюсь інформацією.
Ми готуємо другу частину цієї розмови, яка стосуватиметься вибору правильної локації чи країни, а також глибшого занурення у фінансові критерії для відбору інвестиційної нерухомості.
Вау, це настільки класна стаття, що я мушу одразу нею поділитися.
