Na čo sa často pýtate

InvestBay je online platforma pre nepriame investície do nehnuteľností. Prinášame príležitosť pre každého, kto chce investovať do nehnuteľností, bez nutnosti mať na účte milióny. Aj vy sa môžete stať čiastkovým investorom do nehnuteľností a diverzifikovať tak svoje portfólio. Stačí si vybrať z ponúkaných nehnuteľností a investovať online už od 100 EUR.

InvestBay je pôvodom český startup, ktorý rozbehli 4 zakladatelia - Dan, Jirka, Lukáš a Andy. Viac informácií aj náš príbeh nájdete na stránke O nás.

InvestBay je online platforma pre všetkých, ktorí chcú nepriamo investovať do konkrétnych nehnuteľností a diverzifikovať svoje investičné portfólio. Investovať môžete ľahko už od 100 EUR.

Postup je veľmi jednoduchý. Najprv je potrebné zriadiť si na InvestBay účet. Po registrácii si môžete rovno vyberať z nehnuteľností, do ktorých chcete investovať. Následne zvolíte výšku investície a pošlete peniaze. Tým nehnuteľnosť pridáte do vášho portfólia.

InvestBay sa zameriava na čiastkové investície do nehnuteľností. Na rozdiel od podielových fondov, kde si ako investor kupujete podielový list daného fondu a zverujete tak svoje peniaze manažérovi fondu, pri investícii do nehnuteľností na InvestBay kupujete digitálne tokeny predstavujúce priamo čiastkové fragmenty nehnuteľnosti a máte zásadný podiel na rozhodovaní o správe nehnuteľnosti a nakladaní s ňou. Svoje investície tak máte plne pod kontrolou.Zarábať potom môžete nielen na raste hodnoty nehnuteľnosti samotnej, ale aj na nájmoch, ktoré platia nájomcovia. Tých do nehnuteľností zháňa priamo InvestBay. Odpadajú vám tak starosti so servisovaním nehnuteľnosti.

Pre zaistenie maximálnej bezpečnosti Vašej investície používame inštitút agenta pre zaistenie, ktorý funguje ako garant medzi Vami, nami a investovanou nehnuteľnosťou. Priamo v katastri je nehnuteľnosť zapísaná na InvestBay, súčasne so zápisom uzatvárame zmluvu s nezávislou advokátskou kanceláriou, ktorá má v katastri nehnuteľností zapísané záložné právo ako prvá v poradí. Agent pre zaistenie vykonáva práva záložného veriteľa vlastným menom v prospech držiteľov tokenov konkrétnej emisie.

Áno, InvestBay síce ponúka svoje služby zatiaľ len na území Českej republiky, je ale otvorený pre všetkých. Máme len niekoľko konkrétnych krajín, z legislatívnych či procesných dôvodov, ktorých občania u nás investovať nemôžu. Obmedzenie sa týka týchto krajín: Afganistan, Bahamy, Barbados, Botswana, Čína, Ghana, Irak, Irán, Jamajka, Jemen, Kambodža, Maurícius, Mongolsko, Mjanmarsko, Nikaragua, Pakistan, Panama, Rusko, Severná Kórea, Sýria, Trinidad a Tobago, Uganda, USA, Vanuatu, Zimbabwe.

Minimálna výška investície je 100 tokenov v celkovej cene 2500 Kč, resp. 100 EUR prepočítané podľa aktuálneho výmenného kurzu. Jeden token stojí vždy 1 EUR a táto cena je pri všetkých investičných príležitostiach rovnaká. Pri jednej nehnuteľnosti si však môžete kúpiť taký celkový podiel, koľko sa hodí do vašej investičnej stratégie.

Ročný výnos (IRR) je čistý predpokladaný ročný výnos pre investorov z projektu po odpočítaní všetkých nákladov, daní a poplatkov (s výnimkou dane z príjmu fyzických osôb investorov / zrážkovej dane - ak je to relevantné).

Skladá sa z dvoch častí:

1. Očakávaný čistý príjem z prenájmu (po odpočítaní všetkých nákladov, daní a poplatkov)
   PLUS
2. Čistý rozdiel medzi predajnou a nákupnou cenou na konci investičného horizontu (po odpočítaní očakávaných nákladov na nákup a predaj, daní a poplatkov).

V tomto prípade ide len o odhad a celkový výnos nijako neobmedzujeme. Ak sa teda nehnuteľnosť podarí predať za vyššiu než odhadnú cenu, získate svoj podiel z jej skutočnej hodnoty. Pri obzvlášť výhodnom predaji potom môže byť zhodnotenie veľmi zaujímavé.

Investícia cez InvestBay vám prináša výnosy z dvoch hlavných zdrojov:

1. Príjmy z prenájmu
Akonáhle sa vyberie 100 % z hodnoty danej nehnuteľnosti a nehnuteľnosť prejde do vlastníctva InvestBay, začínate zarábať na prenájme. Tento proces obvykle trvá jeden až dva mesiace od vybratia celej sumy. Príjmy z prenájmu sú potom vyplácané priebežne, buď mesačne, alebo štvrťročne, čo vám umožňuje pravidelný príjem.

2. Výnos z predajnej ceny nehnuteľnosti

Druhým zdrojom výnosov je zisk z predaja nehnuteľnosti. Každú nehnuteľnosť, ktorú vďaka investorom na InvestBay profinancujeme, po skončení investičného cyklu (obvykle v rozmedzí 5–10 rokov) predáme najvýhodnejšej ponuke na trhu. Celkový zisk z predaja je potom rozdelený medzi investorov podľa veľkosti ich investície. To znamená, že okrem pravidelných príjmov z prenájmu získate aj podiel na konečnom zisku z predaja nehnuteľnosti. Ten nijako neobmedzujeme – získate presne taký podiel, aký zodpovedá rastu hodnoty nehnuteľnosti, čo môže byť v prípade výhodného predaja suma vyššia než je náš odhad.

Z hľadiska dane z príjmov fyzických osôb bude predaj tokenu zdaňovaný ako príjem z predaja hnuteľnej veci (nehmotnej). Zdaneniu podlieha aj zisková časť príjmu získaného výmenou tokenu za inú vec.

Všeobecne možno povedať, že na príjmy z predaja tokenov sa uplatňuje rovnaký daňový režim ako na výnos z držby tokenov (podiel na ziskoch z nájmu a predaja nehnuteľností), a to z toho dôvodu, že tokeny nie sú finančným nástrojom a na zdanenie výnosov z tokenov a transakcií s tokenmi sa tak nepoužije úprava § 8 zákona o daniach z príjmov, ktorý vymedzuje zdanenie príjmov z kapitálového majetku.

U fyzickej osoby, ktorá držbu alebo predaj tokenu neprevádzkuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti, pôjde vo vzťahu k zisku z predaja a k výnosom z držby tokenov o ostatný príjem (§ 10 zákona o daniach z príjmov).

Daňovo uznateľným výdavkom fyzickej osoby (podnikajúcej aj nepodnikajúcej) je až do výšky príjmu z predaja cena, za ktorú predávaný token preukázateľne nadobudol (pri bezodplatnom nadobudnutí cena určená podľa zákona o oceňovaní majetku ku dňu nadobudnutia; t. j. spravidla trhová cena ku dňu nadobudnutia – akonáhle budú tokeny obchodovateľné na sekundárnom trhu, bude ju ľahké určiť). Vzhľadom na to, že je daňovo uznateľným výdavkom obstarávacia cena len do výšky príjmu z predaja, nemožno pri predaji (či výmene) tokenu dosiahnuť daňovo účinnú stratu. Fyzická osoba nepodnikajúca si však prípadnú stratu nemôže uplatniť ako daňovo účinnú.

Pre vysvetlenie, kedy je držba a transakcie s tokenmi podnikaním a kedy nie, uvádzame, že nákup tokenu vlastným menom a na vlastný účet a jeho výmena za inú virtuálnu menu alebo zákonnú menu so špekuláciou na zisk (a to aj opakovane alebo sústavne), je správou (investíciou) vlastného majetku, nie podnikaním (platí aj pre výnosy spojené s držbou). To neplatí, ak je token súčasťou obchodného majetku podnikateľa – fyzickej osoby (t. j. je o ňom účtované alebo je evidovaný v daňovej evidencii ako súčasť obchodného majetku). Tokeny, ktoré podnikateľ – fyzická osoba prijme ako formu úhrady za svoju podnikateľskú činnosť alebo za predaj svojho obchodného majetku, sa stávajú súčasťou jeho obchodného majetku a príjmy z ich ďalšej výmeny a držby by mali byť zdaňované ako príjmy zo samostatnej činnosti.

Tokeny InvestBay sú kryptoaktíva, ktorých cieľom je udržiavať stabilnú hodnotu odkazom na hodnotu tzv. tokenizovaných nehnuteľností určených na rekreačný prenájom. Tokeny sú a budú vydávané v samostatných emisiách, z ktorých každá má a bude mať svoj jedinečný názov a je a bude spojená s jednou jedinečnou nehnuteľnosťou. S tokenom konkrétnej emisie je spojené najmä právo držiteľa tokenu na výnos z nájmu tokenizovanej nehnuteľnosti, právo na výnos z predaja tokenizovanej nehnuteľnosti a právo podieľať sa na rozhodovaní o správe tokenizovanej nehnuteľnosti a nakladaní s ňou. Tokeny sú ponúkané kvalifikovaným aj drobným retailovým investorom (fyzickým osobám nepodnikajúcim) s daňovou rezidenciou v Českej republike. Eventuálne môžu byť investorom pri niektorých nehnuteľnostiach poskytnuté zvláštne práva na zvýhodnené rezervácie ubytovacích kapacít.

Tokeny vydávané InvestBay sú v súlade s českou aj európskou legislatívou považované za tzv. kryptoaktíva, čo zjednodušene povedané znamená, že tieto tokeny predstavujú digitálne vyjadrenie hodnoty alebo práv, ktoré možno prevádzať a uchovávať elektronicky pomocou technológie distribuovanej databázy alebo podobnej technológie. V tokenoch sú inkorporované práva spojené s nehnuteľnosťami vlastnenými a spravovanými InvestBay a do budúcna bude umožnené s tokenmi obchodovať na sekundárnom trhu. Nie je teda pochýb, že tokeny spĺňajú vyššie uvedenú definíciu kryptoaktív. Nejde o klasickú kryptomenu, keďže kryptomeny sú všeobecným prostriedkom výmeny, čo nie je primárnym účelom tokenov vydávaných InvestBay. Kryptoaktíva sú platnou legislatívou Českej republiky považované za nehmotnú hnuteľnú vec, ktorá môže obdobne ako niektoré komodity (napr. drahé kovy) plniť za určitých okolností úlohu prostriedku výmeny (t. j. nejde o primárny účel kryptoaktív). Nejde však o zákonné platidlo.

Tokeny InvestBay nie sú podľa platnej legislatívy a stanovísk Českej národnej banky investičným cenným papierom, cenným papierom kolektívneho investovania, derivátom ani iným investičným nástrojom.

Daňové a účtovné predpisy Českej republiky ku kryptoaktívam pristupujú ako k nehmotným hnuteľným veciam a tomu zodpovedá aj spôsob účtovania a zdanenia.

Vydávanie a ponúkanie kryptoaktív sa od 30. júna 2024 riadi nariadením Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2023/1114 z 31. mája 2023 o trhoch kryptoaktív („Nariadenie MiCA“). Dohľad nad dodržiavaním Nariadenia MiCA vykonáva v Českej republike od 15. februára 2025 Česká národná banka (so sídlom Na Příkopě 864/28, 115 03 Praha 1, www.cnb.cz), ktorá je súčasne orgánom dozoru nad dodržiavaním povinností stanovených na ochranu spotrebiteľa. Mimosúdnym orgánom na riešenie spotrebiteľských sporov je Česká obchodná inšpekcia, so sídlom Štěpánská 44, 110 00 Praha 1, www.coi.cz.

My aj naši partneri musíme splniť povinnosti súvisiace s opatreniami proti praniu špinavých peňazí, preto potrebujeme identifikovať našich klientov a získať niektoré ďalšie informácie.

Overenie identity môžete vykonať pohodlne na diaľku:

• Štandardne: pomocou dvoch dokladov totožnosti, ktoré jednoducho nahráte cez náš formulár.
• Rýchlejšie: využitím Bank iD, kedy overenie prebehne počas pár minút cez vaše internetové bankovníctvo – bez nutnosti nahrávať akékoľvek dokumenty.

Ide o zmluvu o nákupe tokenov - nie je to konkrétny zmluvný typ, ide o inominátnu zmluvu, ktorej predmetom je nákup tokenov a zaplatenie ceny. Token potom so sebou nesie práva bližšie opísané v dokumentácii, najmä v Obchodných podmienkach a vo Whitepaperi (bielej knihe kryptoaktíva).