Návratnosť investície (ROI): Ako merať základný ukazovateľ úspešnosti vašich investícií

Či už sa vo svete investícií vyznáte, alebo nie, určite viete, že investovať je v dnešnej dobe z rôznych dôvodov múdre. Než sa do toho ale pustíte, je dobré mať aspoň základný prehľad – a sem patrí aj vedieť, čo znamenajú niektoré zo základných investičných pojmov. Dnes si rozoberieme návratnosť investície (ROI). Čo to je, ako ju vypočítať a akú má pre vás v praxi hodnotu? Existujú aj iné investičné ukazovatele? A ktorý používame my v InvestBay? Zistite v článku.

Čo je ROI (návratnosť investície)?

ROI (Return on Investment alebo návratnosť investície) je ukazovateľ výkonnosti investície, pomocou ktorého môžete vyhodnotiť jej efektivitu alebo ziskovosť, prípadne porovnať efektivitu niekoľkých rôznych investícií. Ako? Využíva pomer nákladov na investíciu vs. návratnosť (resp. zárobok).

Čo ovplyvňuje ROI?

Medzi kľúčové faktory ovplyvňujúce ROI patria:

• počiatočná výška investície, 
• priebežné náklady na údržbu a 
• peňažný tok generovaný investíciou.

Vzorec na výpočet ROI

Čistý zisk (alebo v tom horšom prípade stratu) investície vydelíte jej pôvodnými nákladmi a potom toto číslo vynásobíte 100. Získate percento. Čím vyššie je, tým je investícia výnosnejšia.

Ukážme si to na príklade, resp. konkrétnom výpočte návratnosti investície pri bežnej kúpe investičnej nehnuteľnosti.

Príklad: Investícia do nehnuteľnosti

1. Počiatočná investícia:

• Kúpna cena nehnuteľnosti: 2,500,000 Kč
• Náklady na renováciu: 200,000 Kč
• Právne a administratívne poplatky: 50,000 Kč
• Celkové počiatočné náklady: 2,750,000 Kč

2. Príjmy z investície:

• Ročné nájomné: 150,000 Kč
• Predpokladaný ročný rast hodnoty nehnuteľnosti: 3 % (75,000 Kč ročne)
• Celkový ročný výnos: 150,000 Kč + 75,000 Kč = 225,000 Kč

3. Prevádzkové náklady:

• Ročná údržba a správa: 20,000 Kč
• Poistenie: 10,000 Kč
• Dane: 5,000 Kč
• Celkové ročné prevádzkové náklady: 35,000 Kč

4. Čistý ročný príjem z investície:

• 225,000 Kč (celkový ročný príjem) - 35,000 Kč (prevádzkové náklady) = 190,000 Kč

5. ROI výpočet

• ROI = (Čistý ročný príjem / Počiatočná investícia) * 100
• ROI = (190,000 Kč / 2,750,000 Kč) * 100
• ROI = 6.91 %

Výsledok:

Návratnosť investície (ROI) je 6.91 % ročne. Tento výpočet zahŕňa tak príjmy z nájmu, ako aj predpokladaný rast hodnoty nehnuteľnosti.

Z našej skúsenosti ľudia pri ROI často chybujú v tom (najmä pri kalkulácii ROI nehnuteľností), že 60% návratnosť často zamieňajú so 40% stratou. ROI 60 % znamená, že ste zarobili 60 % nad vašu pôvodnú investíciu.

Význam ROI pre investorov

ROI je obľúbenou metrikou vďaka svojej univerzálnosti a jednoduchosti. V podstate ho môžete použiť ako základné meradlo ziskovosti akejkoľvek investície, a to pomerne rýchlo.

Napriek tomu je ROI len jedným z mnohých investičných ukazovateľov, ktoré sa používajú na hodnotenie výkonnosti investícií. 

Doba návratnosti investície

Hneď druhým najčastejším je tzv. Payback Period alebo doba návratnosti investície. Tá meria, ako dlho trvá, než sa investícia zaplatí zo získaných peňažných tokov. Neberie však do úvahy výnosy po návratnosti ani časovú hodnotu peňazí. 

Doba návratnosti investície: Vzorec

Za predpokladu, že sú ročné peňažné toky rovnaké:

Doba návratnosti = počiatočná investícia / ročný peňažný tok

pričom výsledok (návratnosť investície) je v rokoch.

Výpočet doby návratnosti investície potom vyzerá nasledovne: 

Ak investujete 10 000 Kč a očakávate ročný peňažný tok 2 000 Kč, doba návratnosti je 10 000 Kč / 2000 Kč ročne = 5 rokov.

Porovnanie ROI s ďalšími investičnými ukazovateľmi

Nižšie je porovnanie ROI s ďalšími významnými investičnými ukazovateľmi. Nájdete medzi nimi vysvetlený aj ten, ktorý používame my v InvestBay na kalkuláciu odhadu výnosu – IRR.

1. ROE (Return on Equity): Meria návratnosť vlastného kapitálu, t. j. koľko zisku generuje spoločnosť na každú korunu vlastného kapitálu.
   Zatiaľ čo ROI hodnotí celkovú výkonnosť investície bez ohľadu na zdroj financovania, ROE sa zameriava len na výnosnosť vlastného kapitálu. ROE je užitočné pre akcionárov, ktorí chcú vedieť, ako efektívne sa ich investovaný kapitál využíva.
    
2. ROA (Return on Assets): Meria, ako efektívne spoločnosť využíva svoje celkové aktíva na generovanie zisku.
   Zatiaľ čo ROI meria návratnosť na celkovú investíciu, ROA sa zameriava na efektivitu využitia aktív spoločnosti. ROA je užitočné na hodnotenie, ako dobre spoločnosť využíva svoje zdroje na vytváranie zisku.
    
3. IRR (Internal Rate of Return): Ide o diskontnú sadzbu, pri ktorej sa čistá súčasná hodnota (NPV) všetkých peňažných tokov (príjmov a výdavkov) z investície rovná nule. Tento ukazovateľ používame v InvestBay na kalkuláciu a odhad budúcich výnosov. Inými slovami: To, čo uvádzame v sekcii ako odhadovaný výnos, je IRR.
   IRR berie do úvahy časovú hodnotu peňazí a poskytuje zloženú ročnú mieru návratnosti. Na rozdiel od jednoduchého ROI, ktoré neberie do úvahy čas, IRR poskytuje hlbší pohľad na potenciálne výnosy investície v priebehu času.
    
4. NPV (Net Present Value): Predstavuje rozdiel medzi súčasnou hodnotou peňažných tokov prijatých z investície a súčasnou hodnotou peňažných tokov vynaložených na investíciu.
   NPV poskytuje absolútne meranie ziskovosti a berie do úvahy časovú hodnotu peňazí. ROI je percentuálny ukazovateľ a je jednoduchšie na výpočet, ale nemusí poskytnúť taký komplexný pohľad na investíciu ako NPV.

Každý z týchto ukazovateľov má svoje špecifické použitie a poskytuje rôzne pohľady na výkonnosť investície. Investori často používajú kombináciu týchto ukazovateľov, aby získali komplexný prehľad o potenciáli a rizikách investície.

Čo je dobrá návratnosť investície do nehnuteľnosti?

Neexistuje žiadne univerzálne meradlo, ktoré by na prvú dobrú povedalo, čo je dobrá návratnosť do investície. Ovplyvňuje ju totiž niekoľko faktorov. 

• Tolerancia k riziku: Investori sa líšia v ochote tolerovať riziko. Tí, ktorí sa viac vyhýbajú riziku, môžu akceptovať nižšiu návratnosť investícií výmenou za väčšiu stabilitu a predvídateľnosť svojich investícií. Na druhej strane investori tolerantní k riziku môžu usilovať o vyššiu návratnosť investícií, ale sú ochotní akceptovať väčšiu neistotu a volatilitu.
   
• Doba trvania investície: Časový horizont investície hrá významnú rolu pri určovaní toho, čo možno považovať za dobrú návratnosť investície. Dlhodobejšie investície zvyčajne vyžadujú vyššie ROI, aby ospravedlnili viazanie kapitálu na dlhší čas. Krátkodobé investície môžu ponúkať nižšiu návratnosť investícií, ale poskytujú likviditu a flexibilitu.
   
• Odvetvové normy: Rôzne odvetvia majú rôzne očakávania ohľadom návratnosti investícií na základe faktorov, ako sú podmienky na trhu, konkurenčné prostredie a regulačné prostredie. Napríklad odvetvia s vysokými bariérami vstupu alebo značnými kapitálovými požiadavkami môžu vyžadovať vyššiu návratnosť investícií, aby prilákali investície.
   
• Osobné ciele: V konečnom dôsledku to, čo sa považuje za „dobrú“ návratnosť investície, závisí od konkrétnych finančných cieľov investora. Či už sa investori snažia o akumuláciu majetku, generovanie príjmu alebo zachovanie kapitálu, mali by svoje očakávania ohľadom návratnosti investícií prispôsobiť svojim individuálnym cieľom a okolnostiam.

Návratnosť investície v InvestBay

Výnos z investície do nehnuteľnosti v InvestBay sa mierne líši – nie je lineárny v čase. Má dve zložky: 

• nájom
• celkové zhodnotenie v cene

Pri každej z našich ponúkaných investičných nehnuteľností presne vidíte očakávané ročné zhodnotenie nehnuteľnosti aj očakávaný ročný výnos z nájmu vo vzťahu k hodnote nehnuteľnosti. Vypočítané hodnoty vychádzajú z našej dôkladnej analýzy.

Nájom získavate priebežne, ale ide skôr o menšie sumy. Úprimne, pri žiadnej z našich aktuálnych nehnuteľností nie je dominantnou zložkou.

Celkové zhodnotenie v cene (resp. kapitálový nárast) potom tvorí väčšinu vášho výnosu a realizuje sa na konci pri predaji.

Viac si prečítajte na našej stránke Ako to funguje. 

Ako vyberáme v InvestBay nehnuteľnosti my?

Na to máme v tíme tých najpovolanejších – náš realitný expert Andrew Thompson sa na trhu nehnuteľností pohybuje vyše 27 rokov. Na čom si pri výbere nehnuteľností zakladáme?

• Držíme sa niekoľkých osvedčených kritérií, ktoré vychádzajú z našich dlhoročných skúseností v tejto oblasti.
• Vyberáme si iba projekty/nehnuteľnosti, ktoré už stoja a ku ktorým máme dostatok dát na posúdenie ich výnosnosti.
• Aj napriek tomu, že hľadáme projekty s čo najväčším zhodnotením, keď z projektu cítime vysoké riziko, dáme prednosť inému. Robíme skrátka všetko pre to, aby vaše peniaze zarábali.

Vyskúšajte to. Sme tak transparentní, ako len môžeme, a tak viete, do čoho idete. Zaregistrujte sa ešte dnes a prezrite si aktuálnu ponuku investícií. Môžete začať od 2 500 Kč, ale iste čoskoro na vlastnej koži pochopíte výhody investície v InvestBay a zainvestujete viac.