Overené rady pri kúpe bytu: Ako postupovať a vyhnúť sa najčastejším chybám

24. februára 2025

Kúpa bytu bude jedným z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré v živote urobíte – či už chcete kupovať byt na vaše bývanie, alebo na investíciu. Vedeli ste však, že medzi týmito dvoma účelmi je rozdiel? To je prvá z 15 chýb, ktoré ľudia pri kúpe bytu robia. Tento podrobný sprievodca vám ukáže, na čo si dať pozor pri kúpe bytu, na čo sa pýtať a čo nevynechať. Jedna nepozornosť či unáhlené rozhodnutie vás totiž môže stáť desiatky až stovky tisíc korún.

Časť prvá: Čo zvážiť pred hľadaním bytu

1. Definujte si účel kúpy

Skôr než začnete s hľadaním bytu, ujasnite si, či hľadáte byt ako investíciu, alebo si primárne túžite zariadiť vaše vlastné bývanie. V prístupe ku každej z variantov sú totiž zásadné rozdiely.

Pri investičnom byte až tak neskúmate, ako sa vám byt páči. Fakty ako z ktorej strany vám do bytu svieti slnko, alebo aká je farba kachličiek v kúpeľni, sú pre vás v tejto chvíli druhoradé. Skôr vás zaujímajú čísla a dáta.

Pri byte na vaše bývanie je to logicky naopak.

Ako postupovať pri kúpe bytu, ktorý bude vaša investičná nehnuteľnosť? Prečítajte si náš detailný článok na túto tému: Investičné byty: Výhody, riziká a praktické rady.

Zhrnuté a podčiarknuté:

Kúpa bytu na vlastné bývanie: Dôležitá je lokalita, občianska vybavenosť a kvalita bývania.
Kúpa bytu ako investícia: Hlavnú rolu hrá návratnosť investície (ROI), atraktivita lokality pre nájomníkov a potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti.

Tip: Na prepočet ROI využite našu investičnú kalkulačku.

2. Stanovte si rozpočet a zaistite financovanie

Potom prichádza na rad zamyslieť sa nad svojím rozpočtom. Aké sú vaše úspory? Budete potrebovať – a môžete si dovoliť – hypotéku? Počítajte nielen s kúpnou cenou, ale aj s ďalšími nákladmi:

Právne a administratívne poplatky.
Náklady na prípadnú rekonštrukciu a/alebo vybavenie.
Prevádzkové náklady (správa nehnuteľnosti, dane, poistenie).
Pri nákupe nehnuteľnosti v zahraničí môže platiť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (v ČR zrušená).

Zabúdanie na tieto náklady je častou chybou, ktorá vám môže spôsobiť pár šedín.

Ak budete musieť žiadať o hypotéku, majte na pamäti, že je nutné poskytnúť aspoň 10–20 % hodnoty nehnuteľnosti z vlastných zdrojov. U žiadateľov pod 36 rokov banka poskytne 90 % z celkovej ceny kupovanej nehnuteľnosti, ak ste starší ako 36 rokov, je to už “len” 80 %.

3. Vyberte vhodnú lokalitu

Opäť sa potrebujeme čiastočne vrátiť k prvému bodu – nad vhodnou lokalitou rozmýšľajte rozdielne podľa toho, či ide o investičný byt, alebo o byt na vaše bývanie.

Pre vlastné bývanie: Zohľadnite dostupnosť škôl, obchodov, hromadnej dopravy.
Pre investíciu: Zaujímajte sa o budúci rozvoj oblasti, dostupnosť pracovných príležitostí a dopyt po prenájmoch.

Nezabudnite potom porovnávať ceny obdobných nehnuteľností v danej oblasti.

Tip na čítanie: Základy investovania do nehnuteľností.

Časť druhá: Kde a ako hľadať ten pravý byt?

Váš vysnívaný byt budete asi najčastejšie hľadať na realitných portáloch či prostredníctvom realitných maklérov. Pravidelne prechádzajte novinky v ponuke realitných kancelárií a serverov. Kde je to možné, nastavte si strážneho psa podľa vašich požadovaných parametrov, prípadne sa prihláste na odber noviniek.

Ďalšou možnosťou sú aukcie a dražby, kde môžete získať nehnuteľnosť za výhodnejšiu cenu.

Náš posledný tip je pozerať sa vonku okolo seba. Hoci to už dnes nie je až taká častá prax, nikdy neviete, či niekde neuvidíte nápis “na predaj”.

Časť tretia: Na čo si dať pozor (a na čo sa pýtať) pri prehliadke bytu?

Dôkladne preverte technický stav nehnuteľnosti

Počas prehliadky venujte pozornosť nielen vzhľadu bytu, ale aj jeho technickému stavu.

Na čo sa pýtať pri kúpe bytu:

Aké staré sú rozvody vody, elektriny a plynu?
Aký je tu typ kúrenia?
Aké sú mesačné prevádzkové náklady, vrátane fondu opráv a energií? Môže byť výhodné chcieť vidieť Preukaz energetickej náročnosti budovy (PENB).
Ako vyzerajú spoločné priestory domu a čo všetko máte k dispozícii (pivnica, kočikáreň…)?
Aký je celkový stav domu? Má novú fasádu, výťah a strechu?
Aké sú plánované rekonštrukcie v dome?
Aký je stav okien a podláh?

Pri novostavbách si potom skontrolujte developera, stavebnú dokumentáciu aj kvalitu materiálov

Odporúčame si na prehliadku prizvať odborníka (stavebného inžiniera), ktorý odhalí skryté vady.

Overte si právny a faktický stav nehnuteľnosti

Skôr než podpíšete akúkoľvek zmluvu, zistite si:

Kto je skutočným vlastníkom – overte si údaje v katastri nehnuteľností.
Či na nehnuteľnosti neviaznu exekúcie či záložné práva.
Či veľkosť bytu zodpovedá údajom v katastri.
Pri družstevných bytoch: Možno byt previesť do osobného vlastníctva?
Pozor: Jedna z vecí, na ktoré si dať pozor pri kúpe družstevného bytu, je tá, že sa stávate členom družstva, a teda vlastníkom podielu, nie bytu.
Prípadne: Preverte si finančnú situáciu SVB. Ako hospodári? Aké má dlhy?

Nepodpisujte rezervačnú zmluvu bytu ihneď na prehliadke

Skôr než podpíšete rezervačnú zmluvu, poriadne si ju prečítajte. Často k obchodu nakoniec nemusí ani dôjsť (z rôznych dôvodov), ale kvôli podpísanej rezervačnej zmluve budete nútení platiť desiatky tisíc korún. Dôkladne si teda preštudujte mj. podmienky vrátenia rezervačného poplatku v prípade, že by ste od kúpy odstúpili.

Pred podpisom je vhodné sa uistiť, že máte zaistené financovanie, a zároveň máte preverené všetky body spomínané vyššie.

Nenechajte sa predajcom či realitným maklérom donútiť k unáhlenému rozhodnutiu.

Časť štvrtá: Postup pri kúpe bytu alebo Kúpna zmluva a prevod vlastníctva

Kúpna zmluva musí obsahovať všetky kľúčové informácie – kto čo predáva, aké sú platobné podmienky aj termíny prevodu, prípadné sankcie za porušenie zmluvy. Zmluvu vždy nechajte skontrolovať právnikom.

Peniaze sa obvykle vkladajú do notárskej alebo advokátskej úschovy, aby bolo zaistené, že predávajúci ich dostane až po prevode vlastníctva.

Po podpise zmluvy a úhrade kúpnej ceny:

Podajte návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Počkajte na schválenie vkladu (obvykle 30 dní).
Prepisom na katastri sa stávate oficiálnym vlastníkom.

Časť piata: Prevzatie bytu

Po prepise vlastníctva je dôležité správne prevziať byt a skontrolovať jeho stav. Prepíšte energie a služby na svoje meno, aby ste sa vyhli problémom s predchádzajúcimi majiteľmi. Zvážte tiež poistenie, pričom si dajte pozor, či poisťujete len nehnuteľnosť, alebo aj domácnosť.

Potom nastáva buď plán rekonštrukcie, prípadne zariadenie bytu. Ak kupujete byt na prenájom, je potrebné navyše zaistiť správu, marketing aj ideálnu nájomnú zmluvu.

Suma sumárum: Prehľad 15 najčastejších chýb

Nedostatočný prieskum trhu – Nezisťujú si ceny v danej lokalite, nesrovnávajú ponuky a neanalyzujú vývoj trhu.
Podcenenie nákladov – Mnoho kupujúcich zabúda na vedľajšie výdavky, ako sú dane, poplatky za právne služby, notárske zápisy alebo náklady na rekonštrukciu. Po kúpe nemajú finančný vankúš na opravy, rekonštrukciu alebo výpadok príjmov.
Nepreverenie technického stavu bytu – Nepozvú si odborníka na revíziu inštalácií, konštrukcie a prípadných skrytých vád, čo môže viesť k vysokým nákladom na opravy.
Ignorovanie právneho stavu nehnuteľnosti – Nekontrolujú list vlastníctva, vecné bremená, exekúcie alebo iné právne vady, ktoré môžu kúpu výrazne skomplikovať.
Zle zvolený spôsob financovania – Nepočítajú s reálnymi možnosťami hypotéky, precenia svoje schopnosti splácať alebo si nevyjednajú lepšie podmienky v banke.
Nevhodná lokalita – Neskúmajú okolie, dostupnosť dopravy, občiansku vybavenosť, bezpečnosť alebo budúci rozvoj oblasti.
Neoverenie susedských vzťahov – Nezisťujú, kto sú susedia, ako funguje spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) a aké sú mesačné príspevky na správu domu.
Rýchle rozhodovanie pod tlakom – Nechajú sa zmanipulovať realitným maklérom alebo predávajúcim a podpíšu zmluvu bez dôkladného zváženia. Podpísanie rezervačnej zmluvy bez dôkladného zváženia a preverenia všetkých podmienok môže viesť k finančným stratám, ak sa neskôr objavia problémy s nehnuteľnosťou alebo financovaním.
Nejasnosti v zmluve – Nepreskúmajú zmluvné podmienky, neoveria si sankcie a nezrovnalosti v zmluve, čo môže viesť k problémom pri prevode bytu.
Nedostatočné preverenie predávajúceho – Kupujúci často opomínajú dôkladne preveriť predávajúceho, čo môže viesť k problémom, ak je predávajúci v exekúcii alebo má iné právne ťažkosti.
Nesprávne uvedenie spoluvlastníckych podielov – Chyby v kúpnej zmluve týkajúce sa spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu môžu viesť k právnym komplikáciám a sporom.
Chyby v návrhu na vklad do katastra nehnuteľností – Aj drobné chyby v návrhu na vklad, ako je nesprávna adresa alebo nepresné určenie nehnuteľnosti, môžu spôsobiť zamietnutie vkladu a predĺženie celého procesu prevodu.
Prílišná dôvera v realitnú kanceláriu – Spoliehanie sa výhradne na informácie od realitnej kancelárie bez vlastného overenia môže viesť k prehliadnutiu dôležitých detailov alebo rizík spojených s nehnuteľnosťou.
Nedostatočné preverenie veľkosti a dispozície bytu – Niektorí kupujúci sa uspokoja s informáciami z inzerátu a neoveria si skutočnú veľkosť a dispozíciu bytu, čo môže viesť k nepríjemným prekvapeniam po kúpe.
Pristupovanie ku kúpe investičného bytu ako ku kúpe bytu na vaše vlastné bývanie

Ako kúpiť byt bez problémov?

Do kúpy bytu by nemali až tak vstupovať emócie. Zamerajte sa na fakty a dôkladne sa pripravte. Skôr než podpíšete zmluvu, uistite sa, že viete všetko o technickom, právnom aj finančnom stave nehnuteľnosti. A ak si nie ste istí, vezmite si na pomoc odborníkov – právnika, inšpektora nehnuteľností alebo finančného poradcu.

Chcete sa týmto patáliám úplne vyhnúť? Zaobstarajte si nehnuteľnosť (resp. podiel na nej) cez investície do nehnuteľností s InvestBay. Vďaka tomuto modelu môžete investovať do nehnuteľností online už od 2500 Kč a získať podiel na výnosnej nehnuteľnosti bez starostí s nájomníkmi či údržbou. Pozrite sa na našu aktuálnu ponuku investícií a objavte výhody crowd-owningu!