# Na čo si dať pozor pri kúpe bytu? > Source: https://www.investbay.com/sk/blog/na-co-si-dat-pozor-pri-kupe-bytu · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. [Nehnuteľnosti](https://www.investbay.com/sk/blog-a-novinky?nemovitosti) # Overené rady pri kúpe bytu: Ako postupovať a vyhnúť sa najčastejším chybám 24. februára 2025 *Kúpa bytu bude jedným z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré v živote urobíte – či už chcete kupovať byt na vaše bývanie, alebo na investíciu. Vedeli ste však, že medzi týmito dvoma účelmi je rozdiel? To je prvá z 15 chýb, ktoré ľudia pri kúpe bytu robia. Tento podrobný sprievodca vám ukáže, na čo si dať pozor pri kúpe bytu, na čo sa pýtať a čo nevynechať. Jedna nepozornosť či unáhlené rozhodnutie vás totiž môže stáť desiatky až stovky tisíc korún. * ### Časť prvá: Čo zvážiť pred hľadaním bytu #### 1. Definujte si účel kúpy Skôr než začnete s hľadaním bytu, ujasnite si, či **hľadáte byt ako investíciu, alebo si primárne túžite zariadiť vaše vlastné bývanie.** V prístupe ku každej z variantov sú totiž zásadné rozdiely. Pri **investičnom byte** až tak neskúmate, ako sa vám byt páči. Fakty ako z ktorej strany vám do bytu svieti slnko, alebo aká je farba kachličiek v kúpeľni, sú pre vás v tejto chvíli druhoradé. **Skôr vás zaujímajú čísla a dáta. ** Pri **byte na vaše bývanie** je to logicky **naopak**. **Ako postupovať pri kúpe bytu**, ktorý bude vaša investičná nehnuteľnosť? Prečítajte si náš detailný článok na túto tému: [Investičné byty: Výhody, riziká a praktické rady](https://www.investbay.com/sk/blog/investicne-byty-vyhody-rizika-a-prakticke-rady). Zhrnuté a podčiarknuté: - **Kúpa bytu na vlastné bývanie:** Dôležitá je lokalita, občianska vybavenosť a kvalita bývania. - **Kúpa bytu ako investícia:** Hlavnú rolu hrá [návratnosť investície (ROI)](https://www.investbay.com/sk/blog/roi-navratnost-investicie-vypocet-vyznam-priklady), atraktivita lokality pre nájomníkov a potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti​. **Tip:** Na prepočet ROI využite našu [investičnú kalkulačku](https://www.investbay.com/sk/investicna-kalkulacka)​. #### 2. Stanovte si rozpočet a zaistite financovanie Potom prichádza na rad **zamyslieť sa nad svojím rozpočtom**. Aké sú vaše úspory? Budete potrebovať – a môžete si dovoliť – hypotéku? Počítajte nielen s kúpnou cenou, ale aj s ďalšími nákladmi: - Právne a administratívne poplatky. - Náklady na prípadnú rekonštrukciu a/alebo vybavenie. - Prevádzkové náklady (správa nehnuteľnosti, dane, poistenie). - Pri nákupe [nehnuteľnosti v zahraničí](https://www.investbay.com/sk/blog/ako-kupit-nehnutelnost-v-zahranici-sprievodca) môže platiť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (v ČR zrušená). Zabúdanie na tieto náklady je častou chybou, ktorá vám môže spôsobiť pár šedín. Ak budete musieť **žiadať o hypotéku**, majte na pamäti, že je nutné poskytnúť aspoň **10–20 % hodnoty nehnuteľnosti z vlastných zdrojov**. U žiadateľov pod 36 rokov banka poskytne 90 % z celkovej ceny kupovanej nehnuteľnosti, ak ste starší ako 36 rokov, je to už “len” 80 %. #### 3. Vyberte vhodnú lokalitu Opäť sa potrebujeme čiastočne vrátiť k prvému bodu – nad vhodnou lokalitou rozmýšľajte rozdielne podľa toho, či ide o investičný byt, alebo o byt na vaše bývanie. - **Pre vlastné bývanie:** Zohľadnite dostupnosť škôl, obchodov, hromadnej dopravy. - **Pre investíciu:** Zaujímajte sa o budúci rozvoj oblasti, dostupnosť pracovných príležitostí a dopyt po prenájmoch​. Nezabudnite potom porovnávať ceny obdobných nehnuteľností v danej oblasti. **Tip na čítanie**: [Základy investovania do nehnuteľností](https://www.investbay.com/sk/blog/zaklady-investovania-do-nehnutelnosti). ### Časť druhá: Kde a ako hľadať ten pravý byt? Váš vysnívaný byt budete asi najčastejšie hľadať na** realitných portáloch** či **prostredníctvom realitných maklérov**. Pravidelne prechádzajte novinky v ponuke realitných kancelárií a serverov. Kde je to možné, nastavte si strážneho psa podľa vašich požadovaných parametrov, prípadne sa prihláste na odber noviniek. Ďalšou možnosťou sú **aukcie a dražby**, kde môžete získať nehnuteľnosť za výhodnejšiu cenu. Náš posledný tip je **pozerať sa vonku okolo seba**. Hoci to už dnes nie je až taká častá prax, nikdy neviete, či niekde neuvidíte nápis “na predaj”. ### Časť tretia: Na čo si dať pozor (a na čo sa pýtať) pri prehliadke bytu? #### Dôkladne preverte technický stav nehnuteľnosti Počas prehliadky venujte pozornosť **nielen vzhľadu bytu, ale aj jeho technickému stavu**. Na čo sa pýtať pri kúpe bytu: - Aké staré sú rozvody vody, elektriny a plynu? - Aký je tu typ kúrenia? - Aké sú mesačné prevádzkové náklady, vrátane fondu opráv a energií? Môže byť výhodné chcieť vidieť Preukaz energetickej náročnosti budovy (PENB). - Ako vyzerajú spoločné priestory domu a čo všetko máte k dispozícii (pivnica, kočikáreň…)? - Aký je celkový stav domu? Má novú fasádu, výťah a strechu? - Aké sú plánované rekonštrukcie v dome? - Aký je stav okien a podláh? Pri **novostavbách** si potom skontrolujte developera, stavebnú dokumentáciu aj kvalitu materiálov Odporúčame si na prehliadku prizvať **odborníka** (stavebného inžiniera), ktorý odhalí skryté vady. #### Overte si právny a faktický stav nehnuteľnosti Skôr než podpíšete akúkoľvek zmluvu, zistite si: - Kto je **skutočným vlastníkom** – overte si údaje v katastri nehnuteľností. - Či na nehnuteľnosti neviaznu **exekúcie či záložné práva**. - Či veľkosť bytu zodpovedá údajom v katastri. - **Pri družstevných bytoch**: Možno byt previesť do osobného vlastníctva? **Pozor**: Jedna z vecí, na ktoré si dať pozor pri kúpe družstevného bytu, je tá, že sa stávate členom družstva, a teda vlastníkom podielu, nie bytu. - **Prípadne**: Preverte si finančnú situáciu SVB. Ako hospodári? Aké má dlhy? #### Nepodpisujte rezervačnú zmluvu bytu ihneď na prehliadke Skôr než podpíšete rezervačnú zmluvu, **poriadne si ju prečítajte**. Často k obchodu nakoniec nemusí ani dôjsť (z rôznych dôvodov), ale kvôli podpísanej rezervačnej zmluve budete nútení platiť desiatky tisíc korún. Dôkladne si teda preštudujte mj. podmienky vrátenia rezervačného poplatku v prípade, že by ste od kúpy odstúpili. Pred podpisom je vhodné sa uistiť, že máte zaistené financovanie, a zároveň máte preverené všetky body spomínané vyššie. **Nenechajte sa predajcom či realitným maklérom donútiť k unáhlenému rozhodnutiu.** ### Časť štvrtá: Postup pri kúpe bytu alebo Kúpna zmluva a prevod vlastníctva **Kúpna zmluva** musí obsahovať všetky kľúčové informácie – kto čo predáva, aké sú platobné podmienky aj termíny prevodu, prípadné sankcie za porušenie zmluvy. Zmluvu vždy nechajte skontrolovať právnikom. Peniaze sa obvykle vkladajú do **notárskej alebo advokátskej úschovy**, aby bolo zaistené, že predávajúci ich dostane až po prevode vlastníctva. Po podpise zmluvy a úhrade kúpnej ceny: - **Podajte návrh na vklad do katastra nehnuteľností.** - Počkajte na schválenie vkladu (obvykle 30 dní). - Prepisom na katastri sa **stávate oficiálnym vlastníkom**. ### Časť piata: Prevzatie bytu Po prepise vlastníctva je dôležité **správne prevziať byt a skontrolovať jeho stav**. Prepíšte energie a služby na svoje meno, aby ste sa vyhli problémom s predchádzajúcimi majiteľmi. Zvážte tiež poistenie, pričom si dajte pozor, či **poisťujete len nehnuteľnosť, alebo aj domácnosť.** Potom nastáva buď plán rekonštrukcie, prípadne zariadenie bytu. Ak kupujete byt na prenájom, je potrebné navyše zaistiť správu, marketing aj ideálnu nájomnú zmluvu​. ### Suma sumárum: Prehľad 15 najčastejších chýb - **Nedostatočný prieskum trhu** – Nezisťujú si ceny v danej lokalite, nesrovnávajú ponuky a neanalyzujú vývoj trhu. - **Podcenenie nákladov** – Mnoho kupujúcich zabúda na vedľajšie výdavky, ako sú dane, poplatky za právne služby, notárske zápisy alebo náklady na rekonštrukciu. Po kúpe nemajú finančný vankúš na opravy, rekonštrukciu alebo výpadok príjmov. - **Nepreverenie technického stavu bytu** – Nepozvú si odborníka na revíziu inštalácií, konštrukcie a prípadných skrytých vád, čo môže viesť k vysokým nákladom na opravy. - **Ignorovanie právneho stavu nehnuteľnosti** – Nekontrolujú list vlastníctva, vecné bremená, exekúcie alebo iné právne vady, ktoré môžu kúpu výrazne skomplikovať. - **Zle zvolený spôsob financovania** – Nepočítajú s reálnymi možnosťami hypotéky, precenia svoje schopnosti splácať alebo si nevyjednajú lepšie podmienky v banke. - **Nevhodná lokalita** – Neskúmajú okolie, dostupnosť dopravy, občiansku vybavenosť, bezpečnosť alebo budúci rozvoj oblasti. - **Neoverenie susedských vzťahov** – Nezisťujú, kto sú susedia, ako funguje spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) a aké sú mesačné príspevky na správu domu. - **Rýchle rozhodovanie pod tlakom** – Nechajú sa zmanipulovať realitným maklérom alebo predávajúcim a podpíšu zmluvu bez dôkladného zváženia. Podpísanie rezervačnej zmluvy bez dôkladného zváženia a preverenia všetkých podmienok môže viesť k finančným stratám, ak sa neskôr objavia problémy s nehnuteľnosťou alebo financovaním. - **Nejasnosti v zmluve **– Nepreskúmajú zmluvné podmienky, neoveria si sankcie a nezrovnalosti v zmluve, čo môže viesť k problémom pri prevode bytu. - **Nedostatočné preverenie predávajúceho** – Kupujúci často opomínajú dôkladne preveriť predávajúceho, čo môže viesť k problémom, ak je predávajúci v exekúcii alebo má iné právne ťažkosti. - **Nesprávne uvedenie spoluvlastníckych podielov** – Chyby v kúpnej zmluve týkajúce sa spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu môžu viesť k právnym komplikáciám a sporom. - **Chyby v návrhu na vklad do katastra nehnuteľností** – Aj drobné chyby v návrhu na vklad, ako je nesprávna adresa alebo nepresné určenie nehnuteľnosti, môžu spôsobiť zamietnutie vkladu a predĺženie celého procesu prevodu. - **Prílišná dôvera v realitnú kanceláriu** – Spoliehanie sa výhradne na informácie od realitnej kancelárie bez vlastného overenia môže viesť k prehliadnutiu dôležitých detailov alebo rizík spojených s nehnuteľnosťou. - **Nedostatočné preverenie veľkosti a dispozície bytu** – Niektorí kupujúci sa uspokoja s informáciami z inzerátu a neoveria si skutočnú veľkosť a dispozíciu bytu, čo môže viesť k nepríjemným prekvapeniam po kúpe. - **Pristupovanie ku kúpe investičného bytu ako ku kúpe bytu na vaše vlastné bývanie ** ### Ako kúpiť byt bez problémov? **Do kúpy bytu by nemali až tak vstupovať emócie**. Zamerajte sa na fakty a dôkladne sa pripravte. Skôr než podpíšete zmluvu, uistite sa, že viete všetko o technickom, právnom aj finančnom stave nehnuteľnosti. A ak si nie ste istí, vezmite si na pomoc odborníkov – právnika, inšpektora nehnuteľností alebo finančného poradcu. Chcete sa týmto patáliám úplne vyhnúť? Zaobstarajte si nehnuteľnosť (resp. podiel na nej) cez [investície do nehnuteľností](https://www.investbay.com/sk/) s **InvestBay**. Vďaka tomuto modelu môžete investovať do nehnuteľností online už **od 100 EUR** a získať podiel na výnosnej nehnuteľnosti bez starostí s nájomníkmi či údržbou​. Pozrite sa na našu [aktuálnu ponuku investícií](https://www.investbay.com/sk/investicna-ponuka) a objavte výhody crowd-owningu! ### Mohlo by vás tiež zaujímať: - [Investície do nehnuteľnostných fondov: Detailný a zrozumiteľný sprievodca (nielen) pre začiatočníkov](https://www.investbay.com/sk/blog/investicie-do-nehnutelnostnych-fondov-sprievodca) - [Ako a do čoho najlepšie investovať peniaze](https://www.investbay.com/sk/blog/ako-a-do-coho-najlepsie-investovat-peniaze) - [Ako InvestBay vypláca peniaze](https://www.investbay.com/sk/blog/ako-investbay-vyplaca-peniaze) - [Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti a na čo si dať pozor, aby ste neľutovali](https://www.investbay.com/sk/blog/ako-kupit-nehnutelnost-postup-krok-za-krokom) Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať. ## Kam investovať s InvestBay? ### Wyndham Portocolom 2 Mallorca Otvorená Španielsko odhadované ročné zhodnotenie: 9.00 % dĺžka investície: 5 rokov ### Element Residence Bali - 1. etapa Otvorená Indonézia odhadované ročné zhodnotenie: 10.00 % dĺžka investície: 7 rokov ## Ďalšie články ### Portfólio InvestBay vstúpilo do novej fázy 03. júna 2026 [Celý článok](https://www.investbay.com/sk/blog/portfolio-investbay-vstupilo-do-novej-fazy) ### Ako postaviť ideálne investičné portfólio – a prečo v ňom nesmú chýbať nehnuteľnosti 10. septembra 2025 [Celý článok](https://www.investbay.com/sk/blog/idealne-investicne-portfolio-priklad-a-tipy-krok-za-krokom) Investovanie ### Čo je to investičný horizont a prečo je úplne zásadný pre každého investora 08. septembra 2025 [Celý článok](https://www.investbay.com/sk/blog/investicny-horizont-co-to-je-typy-a-odporucane-strategie) Investovanie [Všetky články](https://www.investbay.com/sk/blog-a-novinky)