InvestBay funguje na princípe ponúkania tokenov, ktoré sú nepriamo spojené s vlastníctvom určitého podielu na danej nehnuteľnosti. O „tokenizácii“ takýchto podielov sa hovorí už najmenej 10 rokov, v zahraničí je týchto platforiem niekoľko, InvestBay otvára možnosť mikroinvestícií konečne aj pre českých investorov. Na druhej strane je však potrebné povedať, že väčšina nápadov na tento systém skončila už v prípravnej fáze a pod ťarchou zložitej európskej aj národnej regulácie sa od podobných projektov upustilo.
Technické riešenie ako také sa tak zdá relatívne jednoduché v porovnaní s vyriešením právnych a regulačných otázok. Na tomto projekte sme najviac spolupracovali s Advokátskou kanceláriou Noerr s.r.o.
Pre vydávanie tokenov InvestBay a obchodovanie s nimi sú relevantné tieto právne predpisy:
- Zákon č. 256/2004 Zb., o podnikaní na kapitálovom trhu („zákon o kapitálovom trhu“),
- Nariadenie (EÚ) 2017/1129 o prospekte, ktorý sa má zverejniť pri verejnej ponuke cenných papierov alebo ich prijatí na obchodovanie na regulovanom trhu („nariadenie o prospekte“),
- Zákon č. 240/2013 Zb., o investičných spoločnostiach a investičných fondoch („zákon o investičných fondoch“),
- Zákon č. 21/1992 Zb., o bankách („zákon o bankách“).
Na základe právnej analýzy sme dospeli k riešeniu, ktoré zahŕňa vydávanie tokenov „UNIT“ k jednotlivým nehnuteľnostiam, prostredníctvom ktorých InvestBay ponúka predaj, nákup, správu a údržbu danej nehnuteľnosti. Na zápis takýchto UNIT sa využíva blockchainová sieť Polygon a ponúkanie a predaj možno vykonávať na online platforme InvestBay. Samotný predaj potom InvestBay prevádzkuje v súčasnej dobe na základe živnostenského oprávnenia pre odbor voľnej živnosti „poskytovanie služieb spojených s virtuálnym aktívom“. V katastri nehnuteľností je ako vlastník zapísaný InvestBay a práva držiteľov tokenov sú chránené záložným právom na príslušnej nehnuteľnosti a inštitútom nezávislého záložného agenta. Držitelia tokenov majú právo na podiel z príjmov z prenájmu a/alebo predaja nehnuteľností a takisto sa podieľajú na rozhodovaní o nakladaní s nehnuteľnosťami pomocou hlasovacieho nástroja. Tokeny budú prevoditeľné a môžu byť obchodované na sekundárnom trhu, vrátane platformy lnvestBay a ďalších povolených búrz tokenov.
Počas takmer ročného skúmania situácie sme sa zameriavali aj na alternatívne výklady a možnosti, ako k projektu pristúpiť:
Regulácia kapitálového trhu
Podľa súčasného verejného stanoviska ČNB nie sú kryptoaktíva investičné cenné papiere, keďže nejde o listinné cenné papiere ani zaknihované cenné papiere v centrálnej alebo samostatnej evidencii podľa českého práva. Tokeny InvestBay tak nie sú investičné cenné papiere podľa zákona o kapitálovom trhu.
Nariadenie o prospekte
Aj keby tokeny InvestBay boli investičnými cennými papiermi, nariadenie o prospekte by sa na ne nevzťahovalo, keďže celková suma verejnej ponuky tokenov nepresiahla 1 000 000 EUR v priebehu 12 mesiacov. Prospekt by bolo potrebné uverejniť len v prípade presiahnutia tejto sumy alebo zmeny kvalifikácie kryptoaktív na (zaknihované) cenné papiere (ktorými podľa ČNB teraz nie sú, pozri predchádzajúci bod).
Regulácia investičných služieb
Činnosť InvestBay nepredstavuje poskytovanie investičných služieb v prospech tretích osôb (InvestBay vydáva a ponúka vlastné tokeny) a nevyžaduje preto povolenie podľa zákona o kapitálovom trhu.
Nariadenie o investičných fondoch
Činnosť InvestBay nepredstavuje skrytý fond kolektívneho investovania a nevyžaduje povolenie podľa zákona o investičných fondoch. Aby bol projekt kvalifikovaný ako skrytý fond, musí spĺňať všetky jeho znaky, vrátane znaku spoločného investovania bez zapojenia investorov do každodenného rozhodovania. InvestBay naproti tomu umožňuje investorom a aktívne ich vyzýva k aktívnej účasti na rozhodovaní o zásadných otázkach nakladania s príslušnou nehnuteľnosťou.
Banková regulácia
Činnosť InvestBay nepredstavuje prijímanie vkladov od verejnosti, a InvestBay preto nepredstavuje banku bez licencie (čierna banka) a nevyžaduje bankovú licenciu podľa zákona o bankách.
Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať.
