Byt ako investícia môže byť pohodlná a profitabilná záležitosť. Nesie množstvo výhod, ale aj nevýhod a potenciálnych rizík. Uvažujete o kúpe investičnej nehnuteľnosti? Skôr než sa do toho pustíte, venujte tomu čas. Nákup investičného bytu na prenájom vyžaduje znalosti o nájomných praktikách, hypotekárnych úveroch, vzťahoch medzi nájomcami a prenajímateľmi, správe nehnuteľností a oveľa viac. Bez dostatku informácií by vám namiesto krásneho ročného výnosu mohli zostať oči pre plač.
Čo sú investičné byty
Investičné byty sú rezidenčné nehnuteľnosti, ktoré si investor (= vy) zakúpi primárne za účelom generovania príjmov alebo zhodnotenia kapitálu – teda buď:
- na dlhodobý prenájom (klasické byty v meste, kam zháňate dlhodobých nájomníkov),
- na krátkodobý prenájom (byty a apartmány v turisticky atraktívnych lokalitách) či
- predaj za vyššiu cenu, než za ktorú ich kúpili.
V tomto článku sa budeme zaoberať prvými dvoma typmi: bytmi, ktoré mienite prenajímať.
Prečo je investícia do bytu populárna?
Investícia do nehnuteľnosti so sebou nesie niekoľko atraktívnych výhod:
- Pravidelný príjem z prenájmu
- Dlhodobé zhodnotenie nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľnosti môže v priebehu času rásť, čo môže viesť k zisku pri jej predaji.
- Daňové výhody a úľavy: V niektorých prípadoch môžu byť výdavky spojené s investičnými bytmi (napr. úroky z hypotéky, opravy) daňovo uznateľné.
- Ochrana proti inflácii
Investičné byty môžu byť súčasťou dlhodobej investičnej stratégie alebo slúžiť ako prostriedok na diverzifikáciu investičného portfólia. Sú obľúbené najmä medzi tými, ktorí hľadajú menej rizikové investície (napr. v porovnaní s akciami).
Typické riziká investičných bytov
Či už ide o mestské byty na dlhodobý prenájom, alebo apartmány v turistických oblastiach určené na krátkodobý prenájom, môžete typicky riešiť:
- Neobsadenosť bytu/apartmánu či problémy s nájomníkmi: Ak sa nájomník odsťahuje alebo ak si rekreačný apartmán nikto neprenajme, vy stále musíte platiť mesačné náklady.
- Vysoké počiatočné náklady: A mesačný príjem z prenájmu nemusí pokryť celkovú mesačnú splátku hypotekárneho úveru.
- Finančné náklady na údržbu a opravy: Aj tí najpoctivejší a najslušnejší nájomníci raz za čas niečo rozbijú alebo pokazia a vy ako majiteľ to budete musieť riešiť.
- Investícia do marketingu (v prípade krátkodobých prenájmov): Ak nechcete z každého prenájmu dávať 20 % spoločnostiam ako AirBnB alebo Booking, budete si musieť spravovať marketingové aktivity na vlastnú päsť.
- Časová investícia: Hľadanie nájomníkov, vykonávanie prehliadok s potenciálnymi nájomníkmi a pod.
- Trhové riziká a ekonomické cykly: Zmeny na trhu nehnuteľností, zmeny úrokových sadzieb, nové zákony a regulácie týkajúce sa nehnuteľností, prenájmu alebo daní neovplyvníte a treba s nimi počítať.
Ak sa chcete vyhnúť týmto rizikám, ale pritom stále čerpať všetky výhody, zvážte mikroinvestície do nehnuteľností s InvestBay. V tomto prípade sa totiž všetkým týmto rizikám vyhnete.
- Nemusíte zháňať nájomníkov ani s nimi riešiť akékoľvek problémy. Správu nehnuteľnosti obstarávame my v InvestBay. Pre kompletnú transparentnosť: Je pravda, že prípadná neobsadenosť sa premietne na vyúčtovaní aj celkovom zárobku (a vašom podiele), avšak pre vás je tento aspekt bez časovej záťaže či stresu.
- Netýka sa vás ani žiadna údržba nehnuteľnosti, vlastníctvo, nákup, predaj… To všetko riešime my v InvestBay.
- Počiatočné náklady sú také vysoké, ako si sami určíte – u nás môžete začať už od 100 eur. Avšak ako pri každej investícii: Čím viac zainvestujete, tým väčší výnos získate.
- Nemusíte sa o byt či jeho marketing nijako starať, vkladať doň ďalšie financie alebo čas.
Naopak, s týmto spôsobom pribúdajú ďalšie výhody, napríklad skvelá informovanosť o danej nehnuteľnosti, diverzifikácia portfólia alebo dvojitý výnos (priebežný zisk z prenájmu aj z predaja). Ak kúpite klasický investičný byt, stavíte všetko na jednu kartu do jednej lokality. S InvestBay môžete frakčne vlastniť pokojne 5 nehnuteľností v 5 rôznych krajinách.
Presný výnos z investície síce budete vedieť až úplne na konci celého obdobia po predaji (keďže predajná cena a nárast hodnoty nehnuteľnosti v čase tvoria hlavnú časť toho zhodnotenia), avšak všetky informácie, ktoré vám pred investíciou poskytujeme, sú založené na serióznych odhadoch, ktoré berú do úvahy všetky možné aspekty.
Tip: Prečítajte si podrobne, ako InvestBay funguje.
Ako vybrať správny byt na investíciu?
Hneď na začiatku musíme spomenúť základnú vec, ktorú si mnoho ľudí neuvedomuje. Ak vyberáte byt na investíciu (a nie nutne pre seba na dôchodok), je nutné udržať emócie na uzde a pozerať sa na nehnuteľnosť naozaj z toho analytického / investičného hľadiska. Podľa Andrew Thompsona je to jedna z najväčších chýb pri obstarávaní investičného bytu (celý rozhovor na túto tému si prečítajte v tretej časti rozhovoru s ním). To môže byť zložité najmä preto, že realitní makléri na emócie a pekné obrázky často stavajú.
Na čo sa pýtať vášho realitného makléra, keď kupujete investičný byt?
- Ako sa vyvíjal trh v danej lokalite?
Pri výbere výnosnej nehnuteľnosti na prenájom hľadajte lokalitu s dobrou občianskou vybavenosťou (školy, obchody, reštaurácie, kaviarne, zastávky MHD a parky) a pešou dostupnosťou. Zároveň je dobré, ak pôjde o štvrť s nízkou mierou kriminality, prípadne blízko firiem. Prípadne môžete tiež zvážiť oblasť s rastúcim počtom obyvateľov alebo s prebiehajúcim plánom revitalizácie. To všetko signalizuje väčší potenciálny počet nájomníkov. - Aký je aktuálny stav bytu?
Bude potrebná ďalšia investícia, napr. do rekonštrukcie, vybavenia či rozsiahlejšej opravy? A aký existuje predpoklad, že tento byt bude niekto chcieť kúpiť o 10 rokov – prípadne v akom stave bude v tom čase? Bude zrelý na kompletnú rekonštrukciu, alebo stále relatívne nezničený? - Ako sa stavia okolo? Keď totiž v danom mieste nemôžete stavať, rastie rýchlejšie cena existujúcich nehnuteľností aj príjmov z prenájmu.
- Ako sa v okolí vyvíja turistický ruch?
- Ako sa v okolí vyvíjajú nájmy?
Analýza trhu
Pred každou investíciou starostlivo zvážte svoje priority a finančné možnosti. Zároveň sledujte trh, aby ste nenakúpili, keď sú ceny najvyššie – tým si znižujete potenciálne zisky.
Due diligence
Okrem toho musí prebehnúť aj právna a technická tzv. due diligence. Ide o dôkladný proces preverovania právnych aj technických aspektov pri významných obchodných alebo investičných rozhodnutiach – ktorým nákup nehnuteľnosti rozhodne je.
Jeho cieľom je identifikovať a vyhodnotiť riziká, overiť právny stav, zaistiť súlad s platnými zákonmi a posúdiť právne záväzky. Tento proces zahŕňa analýzu firemných dokumentov, zmlúv, pracovných vzťahov, nehnuteľností, regulačnej compliance, súdnych sporov a duševného vlastníctva. Výsledkom je informovaná správa, ktorá pomáha pri rozhodovaní a vyjednávaní podmienok transakcie, čo chráni záujmy všetkých zúčastnených strán.
„V jednom zo skúmaných bytov sme v priebehu technickej due diligence zistili, že sa nachádza priamo nad kotolňou a zdrojom elektriny. To znamená, že by v ňom boli vibrácie a hluk, čo by znižovalo atraktivitu takej rekreačnej nehnuteľnosti. Nikto nechce tráviť dovolenku nad elektrárňou.“ Toto je úryvok z rozhovoru Pri výbere nehnuteľnosti je kľúčová kvalita dát s Andrew Thompsonom. Prečítajte si ho celý a zistite ešte viac o tom, ako fungujú investičné byty a InvestBay.
Kde kúpiť byt na investíciu?
Ak sa rozhodujete, v akej slovenskej lokalite investovať do nájomného bytu (na dlhodobý prenájom), odporúčame skôr väčšie mestá.
Napríklad Bratislava ponúka stabilitu, rastúci trh a nižšie riziko, ale vyžaduje vyššiu počiatočnú investíciu. Naopak menšie mesto s horším pracovným trhom síce bude vyžadovať nižšiu počiatočnú investíciu (a bude tak sľubovať potenciálne vyššie výnosy), ale zároveň so sebou nesie vyššie riziko a výzvy spojené s neobsadenosťou, fluktuáciou nájomníkov a údržbou nehnuteľnosti.
Ak chcete kúpiť investičný byt na krátkodobý (rekreačný prenájom), zamerajte sa na atraktívne turistické lokality. Pri mori, pri jazere, s dobrou dostupnosťou do centra mesta alebo naopak ďaleko od civilizácie. Skrátka tam, kam budú ľudia chcieť chodiť na dovolenku. Potom zvážte, aká je potenciálna obsadenosť, aký je potenciálny príjem z prenájmu v priebehu roka a aké naopak náklady či akú úlohu hrá sezónna variabilita.
Investičné byty v zahraničí
Tento typ investícií ponúka potenciál využitia rastu hodnoty nehnuteľností v rýchlo sa rozvíjajúcich ekonomikách alebo stabilných trhoch s vysokým dopytom po prenájme. Pre vás ako samostatného investora však nesie oveľa viac starostí a zisťovania informácií. Rôzne krajiny majú rôzne obstarávacie náklady, rôzne náklady na predaj, dane z prevodu atď., nehovoriac o kultúrnych rozdieloch či menových rizikách.
Ak sa rozhodnete investovať do nehnuteľnosti v zahraničí s InvestBay, tieto starosti vám odpadajú, zatiaľ čo tá hlavná výhoda zostáva: máte vlastnú nehnuteľnosť v zahraničí (aj) na rekreačné účely.
My v InvestBay vyberáme tie najatraktívnejšie lokality s najnižšími rizikami za vás. Sme si dobre vedomí toho, že realitní makléri často neposkytujú dostatok relevantných informácií – a často preto, že potenciálny investor (= vy) nevie, na čo sa pýtať. U nás v ponuke na InvestBay teda presne viete všetko, čo pre takú investíciu potrebujete.
Aké sú možnosti financovania investičného bytu
Možnosti financovania investičného bytu zahŕňajú niekoľko rôznych prístupov, z ktorých každý má svoje výhody a nevýhody. Najčastejšie využívané možnosti:
Hypotekárny úver
- Klasická hypotéka: Tradičný hypotekárny úver, kde banka požičia určitú sumu peňazí, ktorú investor spláca v priebehu dlhšieho horizontu. Tento typ úveru často ponúka nižšie úrokové sadzby, ale vyžaduje zaistenie nehnuteľnosťou a obvykle aj vyšší vlastný kapitál.
- Hypotéka na prenájom: Špeciálny typ hypotéky určený pre investičné nehnuteľnosti, kde sa príjem z prenájmu berie do úvahy pri hodnotení bonity žiadateľa.
Úver zo stavebného sporenia
Tento typ úveru sa na Slovensku využíva často. Ponúka výhodné úrokové sadzby a môžete ho použiť na kúpu aj rekonštrukciu nehnuteľnosti.
Osobná pôžička
Menej bežná metóda financovania, kde investor získa bezúčelovú osobnú pôžičku, ktorú môže použiť na kúpu investičnej nehnuteľnosti. Tieto pôžičky majú obvykle vyššie úrokové sadzby a kratšiu dobu splatnosti než hypotéky.
Hotovosť
Niektorí investori môžu mať dostatok vlastného kapitálu, aby mohli nehnuteľnosť kúpiť priamo bez potreby úveru. Tým sa vyhnú úrokovým nákladom a môžu rýchlejšie reagovať na príležitosti na trhu.
Crowdowning / Mikroinvestície
Moderná metóda financovania, kde skupina ľudí spoločne investuje menšie sumy peňazí do konkrétnej nehnuteľnosti prostredníctvom online platformy. Táto mikroinvestícia spoločne s ďalšími investormi, kde každý prispieva časťou kapitálu, môže znížiť individuálne riziko a umožniť prístup k väčším alebo atraktívnejším nehnuteľnostiam.
Ako na efektívnu a bezproblémovú správu investičného bytu
Efektívna a bezproblémová správa investičného bytu na dlhodobý nájom vyžaduje starostlivé plánovanie, dôkladnú prípravu a pravidelnú údržbu. Tu je niekoľko krokov a tipov, ktoré vám môžu pomôcť dosiahnuť úspešnú správu:
- Stanovte konkurencieschopné nájomné
Vykonajte prieskum trhu a zistite, aké nájomné je v danej lokalite obvyklé. Ponúknite atraktívnu, ale realistickú cenu, ktorá zohľadňuje kvalitu a vybavenie bytu. - Výber správneho nájomníka
Preverte nájomníkov starostlivo, vrátane kontroly ich úverovej histórie, zamestnania a referencií od predchádzajúcich prenajímateľov.
Vyberať ho môžete svojpomocne, alebo si na pomoc prizvať realitnú kanceláriu. Oboje má svoje výhody a nevýhody:
Výhody Nevýhody Svojpomocne Nemusíte platiť províziu realitnej kancelárii, čo môže znamenať značné finančné úspory. Proces vyhľadávania, preverovania a komunikácie s potenciálnymi nájomníkmi môže byť časovo náročný. Máte plnú kontrolu nad výberom nájomníka a môžete si vybrať toho, kto najlepšie zodpovedá vašim požiadavkám a kritériám. Ak nemáte skúsenosti s výberom nájomníkov, môžete prehliadnuť dôležité aspekty, čo môže viesť k problémom v budúcnosti. Priama komunikácia s nájomníkom môže viesť k lepšiemu pochopeniu jeho potrieb a rýchlejšiemu riešeniu prípadných problémov. S výberom nájomníkov súvisia administratívne úkony, ako je tvorba nájomných zmlúv, preverovanie referencií a ďalšie. Realitná kancelária Realitné kancelárie majú skúsenosti a odborné znalosti, ktoré môžu pomôcť s výberom spoľahlivých nájomníkov. Služby realitnej kancelárie obvykle zahŕňajú províziu, ktorá môže byť značná (obvykle jeden až dva mesačné nájmy). Realitná kancelária sa postará o celý proces výberu, čo vám ušetrí čas a starosti. Pri využití realitnej kancelárie máte menšiu priamu kontrolu nad výberom nájomníka. Realitné kancelárie majú prístup k nástrojom a databázam, ktoré im umožňujú dôkladne preveriť potenciálnych nájomníkov, vrátane ich úverovej histórie a predchádzajúcich referencií. Aj napriek odborným znalostiam realitnej kancelárie sa môže stať, že vybraný nájomník nemusí spĺňať vaše očakávania. - Uzatvorte jasnú a podrobnú nájomnú zmluvu, ktorá definuje povinnosti a práva oboch strán.
- Pravidelne kontrolujte stav nehnuteľnosti a vykonávajte preventívnu údržbu
Rýchlo reagujte na opravy a problémy hlásené nájomníkmi, aby sa predišlo väčším škodám a udržal sa dobrý vzťah s nájomníkmi. - Veďte si účtovníctvo
Udržiavajte presné a aktuálne záznamy o všetkých príjmoch a výdavkoch spojených s nehnuteľnosťou. Majte prehľad o daňových povinnostiach a možnostiach daňových odpočtov. - Poistenie
Uzatvorte zodpovedajúce poistenie nehnuteľnosti, ktoré kryje škody spôsobené požiarom, povodňami, vandalizmom a ďalšími rizikami. Zvážte tiež poistenie zodpovednosti prenajímateľa. - Komunikujte s nájomníkmi
Udržiavajte otvorenú a pravidelnú komunikáciu s nájomníkmi. Buďte dostupní na riešenie problémov a otázok nájomníkov. - Dodržiavajte právne predpisy
Dodržiavajte všetky miestne zákony a predpisy týkajúce sa prenájmu nehnuteľností, vrátane bezpečnostných noriem a požiadaviek na vybavenie.
Zdá sa vám to ako príliš veľa starostí? Zvážte najatie profesionálnej správcovskej firmy, ktorá sa špecializuje na správu investičných nehnuteľností. Tieto firmy môžu zaistiť výber nájomníkov, údržbu, opravy a administratívne záležitosti.
V prípade krátkodobého prenájmu riešite bežne problémy ako marketing a recruitment nových rekreantov, častejšie opravy, vyššie náklady za upratovanie a údržbu aj častejšie problémy (zabuchnuté kľúče, zabudnutý vstupný kód a pod.).
Ak chcete mať s investičným bytom ešte menej starostí, investujte do lukratívnej nehnuteľnosti s InvestBay. Atraktívne lokality, transparentné ponuky, vopred známe výnosy. Prezrite si našu aktuálnu ponuku investícií a pustite sa do toho!
Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať.
