Investície do nehnuteľnostných fondov: Detailný a zrozumiteľný sprievodca (nielen) pre začiatočníkov

Investície do nehnuteľností sú populárne, no nejde práve o jednoduchú záležitosť. Kúpiť si investičný byt priamo, alebo radšej investovať do realitného fondu? Akú úlohu hrá v tejto situácii InvestBay? Prečítajte si náš komplexný článok, po prečítaní ktorého budete mať hneď jasno o všetkých výhodách, nevýhodách aj fungovaní jednotlivých možností.

Čo je to realitný/nehnuteľnostný fond

Nehnuteľnostný fond je druh investičného fondu, ktorý zhromažďuje peniaze od mnohých investorov a používa ich na nákup, správu a predaj nehnuteľností (domy, byty, kancelárie a komerčné priestory). 

Cieľom je generovať zisk z prenájmu alebo zo zvýšenia hodnoty nehnuteľností, pričom sa tieto výnosy rozdeľujú medzi investorov podľa toho, koľko kto do fondu vložil. 

Je to teda spôsob, ako môžu ľudia investovať do nehnuteľností aj s menšími sumami, než by potrebovali na kúpu celej nehnuteľnosti sami.

Typy nehnuteľnostných fondov

Podľa štruktúry sa delia na:

• Otvorené fondy (Open-End Funds): Vysoko likvidné investičné fondy, ktoré priebežne prijímajú nových investorov a umožňujú im spätný odkup podielov.
• Uzavreté fondy (Closed-End Funds): Investičné fondy s nízkou likviditou, ktoré majú obmedzený počet podielov. Tie sa vydajú na začiatku a potom sa už doň noví investori neprijímajú. Je možné s nimi následne obchodovať iba na sekundárnom trhu.

Podľa spôsobu obchodovania zasa na:

• Verejné fondy (Publicly Traded Funds): Akcie alebo podiely týchto fondov sa obchodujú na verejných burzách.
• Súkromné fondy (Private Funds): Tieto fondy sa neobchodujú na verejných burzách a sú prístupné iba kvalifikovaným alebo inštitucionálnym investorom. To znamená, že typickí retailoví investori nemajú k týmto fondom prístup.

Štruktúra nehnuteľnostného fondu

Realitný investičný fond je komplexný systém s pevne danou štruktúrou a úlohami. Všetci spoločne zaisťujú efektívnu správu fondu aj výnosnosť investícií. V rámci nehnuteľnostného fondu existujú:

1. Investori: Ľudia alebo inštitúcie, ktorí vkladajú svoje peniaze do fondu. Každý investor dostane podiely fondu.
2. Manažéri fondu: Odborníci, ktorí spravujú fond. Ich úlohou je vyberať a nakupovať vhodné nehnuteľnosti, spravovať ich a napokon ich predávať, ak je to výhodné.
3. Správcovia nehnuteľností: Profesionáli alebo firmy, ktoré sa starajú o každodennú údržbu a správu nehnuteľností. To zahŕňa hľadanie nájomníkov, vyberanie nájmu, opravy a údržbu.
4. Právnici a účtovníci: Právnici sa starajú o všetky právne aspekty spojené s nákupom, predajom a prenájmom nehnuteľností. Účtovníci sa starajú o finančné riadenie fondu, vedenie účtovníctva a daňové záležitosti.
5. Investičný výbor: Skupina odborníkov, ktorí dohliadajú na stratégiu fondu, schvaľujú investície a zaisťujú, že fond dodržiava svoje investičné ciele a pravidlá.

Ako funguje nehnuteľnostný fond: Krok za krokom

1. Investori vložia svoje peniaze do realitného fondu

Za to dostanú podiely fondu.

2. Manažéri fondu vyberajú vhodné nehnuteľnosti

Fondy získavajú nehnuteľnosti prostredníctvom procesu, ktorý zahŕňa mnoho odborných krokov. Všetky však smerujú k jedinému: k maximalizácii výnosov a zároveň minimalizácii rizík pre investorov. 

Fondy majú vopred stanovené kritériá na výber nehnuteľností, ktoré môžu zahŕňať lokalitu, typ nehnuteľnosti (rezidenčná, komerčná, priemyselná), veľkosť, vek, stav a potenciál na zvýšenie hodnoty. 

Manažéri fondu potom na základe týchto kritérií dôkladne preskúmajú trh, aby identifikovali oblasti a typy nehnuteľností, ktoré majú potenciál na rast hodnoty a stabilný príjem. Preskúmajú ekonomické faktory, demografické trendy, ponuku a dopyt na trhu, úroveň nájomného a ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú hodnotu a výnosnosť nehnuteľností. Zostavia zoznam potenciálnych nehnuteľností, ktoré zodpovedajú investičným cieľom fondu.

Potom prebieha tzv. due diligence (hĺbková previerka):

• Finančná previerka: Zahŕňa kontrolu finančných výkazov, výnosov z nájmu, prevádzkových nákladov a histórie nehnuteľnosti.
• Technická previerka: Zahŕňa inšpekcie budovy, posúdenie jej technického stavu, stavu infraštruktúry a prípadných nutných opráv.
• Právna previerka: Zahŕňa kontrolu právneho stavu nehnuteľnosti, ako sú vlastnícke práva, prípadné záložné práva, záväzky a spory.

Hneď ako nehnuteľnosť prejde previerkou, začne sa vyjednávanie o kúpnej cene a podmienkach transakcie, termínoch platieb, zárukách a prípadných opravách pred prevzatím nehnuteľnosti.

3.Nákup nehnuteľnosti

Po úspešnom vyjednávaní sa podpisuje kúpna zmluva, ktorá stanoví všetky podmienky nákupu. Fond využije prostriedky od investorov alebo si môže požičať peniaze (napr. prostredníctvom hypotekárneho úveru) na financovanie nákupu.

Ako sa fondy financujú?

Nehnuteľnostné fondy sú financované rôznymi spôsobmi, ktoré zahŕňajú tak vlastný kapitál od investorov, ako aj dlhové financovanie. Najčastejšie sa využíva:

• Vlastný kapitál od individuálnych alebo inštitucionálnych investorov (banky, poisťovne, penzijné fondy, nadácie a ďalšie veľké finančné inštitúcie).
• Primárne úpisy akcií (IPO) a tzv. follow-on offerings v prípade, že je fond verejne obchodovaný.
• Dlhové financovanie prostredníctvom hypotekárnych úverov, dlhopisov či mezanínového financovania (hybridná forma financovania, ktorá kombinuje prvky dlhu a vlastného kapitálu).

Následne sa dokončí právny prevod vlastníctva nehnuteľnosti na fond. Nehnuteľnosť je začlenená do portfólia fondu a začína sa spravovať podľa stanovených plánov.

4. Správcovia nehnuteľností sa starajú o každodennú prevádzku, prenajímajú nehnuteľnosti, vyberajú nájom a starajú sa o údržbu

Správa nehnuteľností v rámci nehnuteľnostného fondu je komplexný proces, ktorý zahŕňa rôzne aspekty od zaistenia prenájmu nájomníkom až po účtovníctvo. Správcovia fondu potom zohrávajú kľúčovú úlohu pri zaisťovaní toho, aby nehnuteľnosti generovali stabilný príjem a aby ich hodnota rástla.

Čo všetko zaisťujú správcovia nehnuteľností?

• Prenajímajú ju: Vyhľadávajú nájomníkov, vyjednávajú a pripravujú nájomné zmluvy, zaisťujú ich podpis a dodržiavanie, riešia problémy a otázky nájomníkov, zaisťujú komunikáciu a udržiavajú dobré vzťahy. Zároveň analyzujú trh a stanovujú nájomné na úrovni, ktorá maximalizuje výnosy bez toho, aby odradila potenciálnych nájomníkov.
• Vykonávajú údržbu a opravy: Zaisťujú pravidelné kontroly a údržbu budov, aby boli v dobrom stave a spĺňali všetky bezpečnostné a hygienické normy. V prípade, že je to potrebné, organizujú opravy a renovácie a dohliadajú na kvalitu vykonaných prác. Tiež plánujú a realizujú vylepšenia nehnuteľností, aby zvýšili ich hodnotu a atraktivitu.
• Finančne nehnuteľnosť spravujú: Vedú presné účtovníctvo, správu príjmov z nájmov, sledovanie výdavkov a zaistenie, že všetky finančné transakcie sú správne evidované. Spravujú platby nájomného a zaisťujú, že nájomníci platia včas. Pripravujú a sledujú rozpočty pre každú nehnuteľnosť aj pre celý fond.
• Dohliadajú na dodržiavanie právnych a regulačných záležitostí: Zaisťujú, že všetky nehnuteľnosti spĺňajú miestne zákony a predpisy vrátane stavebných predpisov a bezpečnostných noriem. Riešia tiež právne záležitosti, ako sú spory s nájomníkmi, a zaisťujú právnu ochranu fondu.
• Zároveň hľadajú spôsoby, ako efektívne znižovať náklady na prevádzku a údržbu nehnuteľností.

5.Príjem z nehnuteľností 

Príjmy z prenájmu alebo predaja nehnuteľností zhromažďuje fond. Tieto príjmy sa potom rozdeľujú medzi investorov po odpočítaní nákladov a poplatkov za správu.

6.Výplata investorom

Zisky fondu sa pravidelne vyplácajú investorom vo forme dividend alebo rastu hodnoty ich podielov.

Investícia do nehnuteľnostného fondu vs. Kúpa investičného bytu

Rozdiely medzi nehnuteľnostným fondom a priamou investíciou do nehnuteľností sú značné. Týkajú sa najmä: 

• likvidity
• diverzifikácie
• správy
• nákladov
• rizika

TIP: Viac o investičných bytoch si prečítajte v našom článku.

Čím sa InvestBay líši od nehnuteľnostného fondu?

InvestBay sa oproti klasickým realitným fondom, ktorým sme sa doteraz venovali v článku, líši najmä svojím prístupom. Základné rozdiely by sa dali zhrnúť do týchto bodov: 

1. Oproti InvestBay fondy väčšinou kupujú väčšie projekty a zameriavajú sa skôr na SPV než na menšie aktíva. 
2. S InvestBay viete presne, do akej nehnuteľnosti investujete, aj všetky relevantné informácie. Na 100% transparentnosti a informovanosti si zakladáme a svojím spôsobom trh vzdelávame. 
3. Minimálna výška investície pri InvestBay je 2 500 Kč (100 eur). Tomu sa bežné realitné fondy nedokážu vyrovnať – bežne bývajú niekoľkonásobne vyššie. No ako pri každej investícii: Čím viac zainvestujete, tým väčší výnos získate – a práve investícia do nehnuteľnosti je jednou z tých menej rizikových (napríklad oproti akciám).
4. Pri InvestBay ste nepriamo vlastníkom nehnuteľnosti so všetkými výhodami. Ste súčasťou rozhodovacieho procesu o podstatných náležitostiach. Môžete si sami vybrať, čo chcete a čo nie. Zároveň môžete nehnuteľnosť aktívne využiť a pozrieť sa tam. Na rozdiel od podielových fondov, kde si ako investor kupujete podielový list daného fondu a zverujete tak svoje peniaze manažérovi fondu, pri investícii do nehnuteľností na InvestBay kupujete priamo čiastkové fragmenty nehnuteľnosti. Svoje investície tak máte plne pod kontrolou. 

Zaujíma vás, koľko môžete s InvestBay zarobiť? Vypočítajte si návratnosť investície na našej investičnej kalkulačke!

Ako vybrať správny realitný fond?

Ku koncu apríla 2024 pôsobilo na území ČR 144 nehnuteľnostných fondov (zdroj dát: ČNB). Ako si teda vybrať ten, do ktorého zainvestujete svoje peniaze? Iste netreba zdôrazňovať, že takéto rozhodnutie vyžaduje dôkladné zváženie niekoľkých kľúčových faktorov. 

Hneď ako si stanovíte svoje osobné investičné ciele a naštudujete si, aké typy realitných fondov existujú, prichádza na rad ich preverenie.

• Skontrolujte si historickú výkonnosť, stabilitu výnosov, reputáciu správcu, poplatky pri vybraných fondoch aj úverové zaťaženie nehnuteľností.
• Analyzujte portfólio fondu. Pozrite sa, do akého typu nehnuteľností fond investuje a v akých geografických oblastiach. Dobre diverzifikované portfólio môže znížiť riziko.
• Uistite sa, že rizikový profil fondu zodpovedá vášmu vlastnému rizikovému apetítu. Niektoré fondy môžu investovať do rizikovejších projektov s potenciálne vyššími výnosmi.
• Skontrolujte si tiež daňové aspekty vybraných fondov.

TIP: Nevyznáte sa vo všetkých tých skratkách? Zostavili sme pre vás slovník najčastejšie používaných pojmov a skratiek:

• NAV (Net Asset Value) – Veľkosť fondu - hodnota vlastného kapitálu fondu / Čistá hodnota aktív fondu po odpočítaní všetkých záväzkov. NAV na akciu sa používa na ocenenie podielov fondu.
• Yield – Rentabilita nehnuteľností, čiže pomer čistého inkasovaného ročného nájmu a hodnoty nehnuteľností
• LTV (Loan to Value) – Úverové zaťaženie nehnuteľností / pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, používaný pri hodnotení rizikovosti úveru
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – priemerná doba do konca nájomných zmlúv
• TER (Total Expense Ratio) – celkové ročné náklady na správu fondu 

Potom už len zistite, ako ľahko môžete svoje podiely predať a či minimálna požadovaná investícia zodpovedá vašim finančným možnostiam. Ak si nie ste istí, ako vybrať správny fond, alebo potrebujete viac informácií, neváhajte sa poradiť s finančným poradcom alebo odborníkom na investície do nehnuteľností. Dobre informovaný výber vám môže pomôcť maximalizovať výnosy a minimalizovať riziká spojené s investíciami do nehnuteľností.

S InvestBay je všetko transparentné, prehľadné a jasné. Stačí poriadne preskúmať aktuálnu ponuku investičných nehnuteľností s ich detailným popisom a investovať toľko, koľko je vo vašich aktuálnych možnostiach.