V prvej časti nášho rozhovoru sme zisťovali, ako náš realitný expert Andrew Thompson hľadá príležitosti na trhu a aké stratégie na minimalizáciu investičného rizika používa. V pokračovaní sa zameriame na investičné lokality, finančný model na výpočet zhodnotenia alebo konkrétne príklady rizík, ktoré dokáže starostlivý prístup k výberu nehnuteľnosti odhaliť.
Aká dôležitá je pri výbere investičnej nehnuteľnosti jej lokalita a ktoré typy preferuješ?
Zameriavame sa prevažne na prímorské, horské alebo jazerné strediská, ale keď nájdeme zaujímavú príležitosť inde, tak sa na ne nutne neobmedzujeme. Vo všeobecnosti sa chceme držať ďalej od miest, pretože ľudia sa chcú rekreovať pri mori, pri jazere alebo v horách. Dáva to rozum a máme na to aj dáta.
Od miest sa tiež držíme ďalej kvôli licenčným a regulačným rizikám. A z toho dôvodu sa zatiaľ vyhýbame aj štátom ako Severný Cyprus alebo Spojené arabské emiráty, kde by sme nemohli nehnuteľnosti nakupovať priamo, ale len cez SPV, čo momentálne nechceme.
Máš medzi európskymi krajinami z investičného hľadiska nejakých favoritov?
Zatiaľ sme sa primárne pozerali na Portugalsko, Rakúsko, Chorvátsko, Česko, Slovensko, Španielsko alebo Kapverdy. V niektorých krajinách nastali v poslednom čase nejaké regulačné zmeny, takže sa v poslednom čase pozerám už aj na Taliansko.
Vo všeobecnosti sa nevyhýbame žiadnym príležitostiam, ale samozrejme nemôžeme obsiahnuť všetky trhy, takže si musím veľa vyberať, čomu sa oplatí venovať čas, aby som mohol dostatočne zvážiť benefity a prípadné riziká.
Máš ohľadom lokalít nejaký set kritérií, podľa ktorého si ich vyberáš?
Mám rád lokality, kde je obtiažny nový development, čo je bežné v mnohých horských a pobrežných oblastiach. Keď totiž v danom mieste nemôžete stavať, rastie rýchlejšie cena existujúcich nehnuteľností aj príjmov z prenájmu, pretože máte obmedzený trh. Napríklad v rakúskych horách je pre developerov veľmi obtiažne začať s projektmi na zelenej lúke, väčšina z nich sú rekonštrukcie. Pre nové projekty je veľmi zložité získať povolenie.
Mimochodom, v Českej republike je to rovnaké. V českých horách spadá väčšina projektov medzi renovácie alebo rekonštrukcie existujúcich nehnuteľností, nové sa takmer nestavajú, pretože aj tu je ťažké získať povolenie. V Prahe zase trh hovorí, že potrebuje 10 000 nových jednotiek ročne, ale reálne sa ich postaví len 4 000, pretože systém povoľovania je veľmi komplikovaný. Čo je dobré pre investorov, ale samozrejme horšie pre kupujúcich.
Dobré je tiež mať v danej lokalite občiansku vybavenosť a služby. Dôležitý je samozrejme aj prístup k dátam lokálneho mikrotrhu, z ktorých sa dá vyčítať, aký je jeho investičný výkon. A preferujeme tiež projekty so skúseným prevádzkovateľom, najlepšie so zavedenou a známou značkou.
Ale lokalita je len jeden kúsok skladačky, ktorý musí dávať zmysel v celkovom finančnom modeli. Rôzne krajiny majú rôzne obstarávacie náklady, rôzne náklady na predaj, dane z prevodu atď.
Čo všetko do finančného modelu zahŕňaš? Čo porovnávaš, vyhodnocuješ a podobne?
V niektorých projektoch je prevádzkovateľom samotný developer, ktorý nám poskytne sadu dát. Ide o rôzne ukazovatele návratnosti a výnosov a nákladov, teda v podstate výkaz ziskov a strát (P&L). Taká situácia je ideálna.
Inde si to ale musíme zisťovať sami z materiálov tretích strán. Potom zisťujeme napríklad výkonnosť za posledné tri roky, aká je potenciálna obsadenosť, aký je potenciálny príjem z prenájmu v priebehu roka, aký je odhadovaný rast kapitálovej hodnoty, akú rolu hrá sezónna variabilita, ako vysoké sú náklady a koľko % z príjmu ukroja.
Pri takom prieskume si musím dávať veľký pozor na kvalitu dát. Keď je niečo takpovediac mimo, tak to vďaka svojim skúsenostiam vidím na prvý pohľad. Napríklad keď nesedia príjmy alebo náklady, keď sa zdajú príliš vysoké alebo naopak nízke. Na toto už mám jednoducho cit.
Keď dátam verím, tak z nich vyvodím potenciálne zhodnotenie za 5 rokov, čo je naša štandardná doba držania. Potom začnem počítať daň - na to máme vlastného experta, ktorý ju dokáže vypočítať pre každú krajinu. Na konci prídem s potenciálnymi termínmi kúpy, predaja a tak podobne.
Niektoré projekty, ktoré sme našli v poslednom čase, poskytujú aj garantovaný príjem. Teda garantovaný čistý príjem pred zdanením. Tie sú z hľadiska rizika a výnosu veľmi atraktívne, je to v podstate garancia výnosu na nejakých päť, sedem alebo dokonca aj desať rokov.
Je v tom obrovské množstvo detailov a každý projekt je iný, takže sa to nedá úplne zovšeobecniť.
Čo právna stránka veci? Ako rôzne regulácie ovplyvňujú celý tento proces, o ktorom si hovoril?
Tak sa pozrime na Lipno, ktoré sme nedávno pridali do ponuky. Na začiatku sme mali asi pätnásť projektov, navštívili sme ich desať a nakoniec sme rokovali o troch. Projekty sme vyraďovali aj na základe regulácií, napríklad pri dvoch sme nemali istotu, či sú schválené na čisto krátkodobé turistické využívanie.
Podobné riziko je vo všeobecnosti napríklad v Prahe, kde sa vedie debata o tom, ktoré nehnuteľnosti by mali byť určené na krátkodobé prenájmy a ktoré len na dlhodobé bývanie. Ale už to presakuje aj do regiónov. Rovnaké je to mimochodom aj v Španielsku a Portugalsku, kde sa nedávno diali veľké zmeny ohľadom turistických licencií. Je v tom vo všeobecnosti veľká neistota a riziko, čomu sa snažíme vyhýbať.
Ale ako som už povedal, každý projekt je iný. Takže naši právnici sa pozerajú aj na kúpnu zmluvu alebo rezervačnú zmluvu, vedú vyjednávania a vykonávajú právnu due diligence (kontrolu všetkých formálnych náležitostí). Zaujímajú sa napríklad aj o to, či nám predávajúci skutočne predáva nehnuteľnosť, ku ktorej má prístup, aby sme potom neriešili nejaké komplikácie na príjazdových cestách a podobne.
Máš nejaký konkrétny príklad z nedávnej doby?
Tak napríklad to Lipno. V jednom z tých skúmaných bytov sme napríklad v priebehu technickej due diligence zistili, že sa nachádza priamo nad kotolňou a zdrojom elektriny. Takže by tam boli vibrácie a hluk, čo by znižovalo atraktivitu takej rekreačnej nehnuteľnosti. Nikto nechce tráviť dovolenku nad elektrárňou.
Zaujímavé bolo, že pri prehliadke tá miestnosť nebola v prevádzke, takže sme si toho nevšimli. Ale potom sme sa dostali k informácii, že tam bol v minulosti niekto ubytovaný a mal s tým zlé skúsenosti.
Takže niekedy je to vyložene o šťastí, dobrých informáciách a skúsenostiach. My sme ten apartmán mali už vyhliadnutý, ale keď sme zistili toto a ešte asi ďalšie dve alebo tri podobné veci, tak sme nakoniec od obchodu odstúpili. Pritom to reálne nemusel byť až taký problém, ale bolo to riziko. A ako som hovoril skôr, ide nám predovšetkým o bezpečnosť investície. Nemáme radi prekvapenia.
Ako sa proces výberu na Investbay líši od iných hráčov na trhu?
Fondy väčšinou kupujú väčšie projekty a zameriavajú sa na SPV skôr než na menšie aktíva, takže musia tiež skúmať tú právnu entitu, ktorá nehnuteľnosti vlastní. Často tiež skupujú celé budovy, kam sa možno raz dostaneme aj v Investbay, ale zatiaľ tam nie sme. Je to trochu iný proces.
My v istom zmysle hľadáme novú cestu a nový koncept. Fondy a agentúry sú zvyknuté predávať nehnuteľnosti nájomníkom alebo ľuďom, ktorí si kupujú druhé bývanie. Nie sú zvyknuté predávať ich investorom, ktorí chcú pochopiť, aké sú celkové obstarávacie náklady, očakávané výnosy zo správy alebo prevádzky a podobne.
V istom zmysle ten trh naším prístupom vzdelávame, aby predajcovia poskytovali viac relevantných informácií. Zároveň k tomu ale pristupujeme podobne. Rovnako ako každý iný fond si robíme veľmi dôkladné prieskumy z hľadiska financií a podobne, ako som spomínal už skôr. Nesnažíme sa znovu vynájsť koleso, len ho trochu vylepšiť a sprístupniť viac ľuďom.
Ak by taký nákup robil malý investor na vlastnú päsť, takmer isto by sa dostal do situácie, keď by mal nedostatok relevantných informácií. Skončil by pri pekných obrázkoch a brožúrach, ale už by si nedokázal spočítať, či mu investícia prinesie 8 % alebo 12 % ročne. Práve preto, že fondy a reality sú zvyknuté predávať bývanie vlastníkom, ktorí sa skôr než o zhodnotenie zaujímajú práve o tie pekné obrázky.
Práve preto nemá Investbay s týmto prístupom na českom trhu skutočnú konkurenciu.
Keď už sme pri tých informáciách, aký je prístup Investbay k transparentnosti? Čo všetko potrebuje investor vedieť a čo už je zbytočný detail?
To je dobrá otázka, pretože niekto sa rád prehrabáva desiatkami strán dokumentov, ale iný sa v tom stratí a už nevie, čo je pre neho podstatné a čo nie. Náš prístup je dať investorom informácie, ktoré sú relevantné pre správne finančné rozhodnutie. Na druhej strane ich nezahlcujeme každým technickým detailom. Konečnú podobu investičného prospektu ale s každou novou nehnuteľnosťou v portfóliu ladíme, takže sa do budúcna ešte možno trochu zmení.
Nie každý investor sa totiž rozhoduje na základe dlhých analýz a excelových tabuliek plných dát. Niekomu stačí veriť tomu, kto nehnuteľnosti vyberá. Alebo má napríklad skúsenosti s daným trhom, má v tej lokalite známych, ktorí mu dodajú zase iný typ informácií a podobne. Každý sme iný.
V tretej časti tohto rozhovoru sa pozrieme na našu predajnú stratégiu, ktorá tvorí najväčšiu, a teda kľúčovú súčasť celkového zhodnotenia našich nehnuteľností. Zároveň sa s nami Andrew podelí o svoj názor na to, čo čaká investičný trh do budúcna a na čo by investori mali byť pripravení.
Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať.
