V prvých dvoch častiach rozhovoru s realitným expertom Andrewom Thompsonom sme prebrali investičné riziká, výber nehnuteľností, vytváranie finančného modelu či kvalitu dát. V poslednom dieli sa dozviete, ako prebieha predaj našich nehnuteľností, ako si pri investovaní zachovať pokojný spánok a aké trendy čakajú realitný trh v nasledujúcich rokoch.
Ako pristupuješ k predajnej stratégii, ktorá tvorí ústrednú zložku zhodnotenia investície?
Na úvod by som chcel povedať, že klienti InvestBay budú mať čoskoro možnosť predať svoje podiely na takzvanom sekundárnom trhu. Teda iným investorom, ktorí možno nestihli kúpiť podiely pri prvom úpise.
Čo sa týka samotného predaja nehnuteľnosti, máme celý rad podmienok a postupov opísaných v dokumente, ktorý je na to určený. Ale sme tiež flexibilní. Nehnuteľnosti štandardne držíme päť rokov, ale keď napríklad vidíme, že na predaj po tomto čase nie je práve dobrá doba, dáme to investorom vedieť a necháme ich hlasovať o tom, či predaj odložiť.
Samotný predaj by mal podľa nášho očakávania prebehnúť rýchlo a bez problémov vďaka tomu, aký rozvinutý je dnes trh s nehnuteľnosťami. Vo väčšine krajín je možné predávať online, sú na to celé zavedené postupy. Niekedy môžeme predávať samotnú jednotku, inokedy napríklad viac nehnuteľností naraz jednému kupcovi.
Našou výhodou je, že budeme mať presné dáta o výkonnosti nehnuteľnosti za posledných päť rokov spätne. Vďaka tomu budeme mať pri predaji silnejšiu pozíciu.
Dokázal by si pomenovať najväčšiu chybu, ktorú ľudia pri investícii do realít robia?
Tak to bude presne to prezeranie pekných brožúrok a obrázkov namiesto toho, aby sa zaoberali dátami. Pri každom zvažovaní investičnej príležitosti je dôležité ísť do toho s očami dokorán otvorenými a nenechať sa strhnúť prvou lákavou informáciou. Pretože to potom môže viesť napríklad k tomu, že nakúpite, keď sú ceny najvyššie. A tým si znižujete potenciálne zisky.
Presne preto robíme v InvestBay všetky analýzy, prechádzame kvantá dát a podobne. Aby sme našim investorom priniesli čo najlepšie zhodnotenie.
Ako investovať, aby mohol človek večer v pokoji zaspať s vedomím, že si vybral správne?
Chcel by som vypichnúť dva možné spôsoby, ako vôbec môže človek do nehnuteľností investovať. Pri tom našom financuje priamo nehnuteľnosť, ktorá už existuje alebo je tesne pred dokončením, a inkasuje potom podiely z nájmu alebo predaja.
Potom je druhá cesta, keď ľudia viac-menej financujú len nejaký biznis plán. Tieto platformy často ponúkajú bombastický výnos, ale ten sa nedá dosť dobre odhadnúť, pretože ten projekt ešte ani nestojí, nieto aby o ňom boli nejaké dáta. Alebo ide o rekonštrukciu už existujúcej budovy, ale developer nie je nijako zvlášť skúsený a podobne.
Tieto projekty budú úspešné, ak sa im podarí projekt po dokončení refinancovať alebo predať. A to sú situácie, ktoré sú veľmi, veľmi závislé od trhu, zatiaľ čo náš obchodný plán počíta s prenájmom a predajom už stojacej budovy. Všetko je to o miere rizika.
My sa riziko snažíme čo možno najviac znižovať, aby sme zároveň zachovali prijateľnú návratnosť investície. Samozrejme aj my chceme pre našich investorov čo najväčší zisk. Ale keď to zhrniem, naše nehnuteľnosti už aspoň stoja a často majú za sebou aj nejakú históriu a dáta, z ktorých môžeme vychádzať, aby sme členom našej komunity nesľubovali nesplniteľné.
Každá nehnuteľnosť je z hľadiska výnosu špecifická. Niektoré stoja viac na zhodnotení po predaji, iné na výnose z nájmu. Tie s vyšším potenciálom rastu hodnoty bývajú trošku rizikovejšie, pretože sú horšie predvídateľné. Ale ako investor môžete zvýšiť potenciálny výnos napríklad len tým, že si na svoju nehnuteľnosť zájdete na dovolenku – časť peňazí sa vám vráti v rámci podielu na výnose a navyše ušetríte na dovolenke.
Pre náš odbor sú veľmi dôležité dáta a myslím si, že ich dôležitosť bude len rásť. Spolu s tým by tiež mala rásť ich dostupnosť a presnosť. Pretože keď sa nad tým zamyslíme, tak napríklad Airbnb funguje len niečo cez 15 rokov a dosť dlho trvalo, kým sa celý tento nový spôsob cestovania rozbehol, takže ten digitálny trh s dátami je stále veľmi mladý. Ale aj rôzni prevádzkovatelia a operátori s prístupom k dátam sa sústreďujú čoraz viac na regionálne trhy a získajú aj tie skôr ťažko dostupné, lokálne dáta.
Takže ideálne je investovať do už existujúcich projektov, ku ktorým sú dostupné kvalitné dáta.
Ako dlho vlastne nehnuteľnosť v InvestBay držíte?
Momentálne vždy na päť rokov, ale v budúcnosti sa možno pozrieme aj na kratšie alebo dlhšie obdobie, ak by to investorom prinieslo vyššie zisky. Napríklad ak sa vyskytne výhodná príležitosť na predaj skôr ako za päť rokov a podobne.
Aké zmeny v nasledujúcich rokoch očakávaš? Na čo by sa investori mali pripraviť?
Tak po prvé digitalizácia a tokenizácia, ktorú používame aj my. Už teraz vidíme, že do tohto konceptu investujú veľké inštitúcie, aby im neušiel vlak. My v InvestBay tak trochu dláždime cestu, ale o päť rokov to môže byť na realitnom trhu úplne štandardná vec. Vznikajú na to aj rôzne štúdie, ktoré hovoria to isté.
Vďaka tokenizácii budú napríklad aj klienti InvestBay schopní obchodovať so svojimi podielmi na sekundárnom trhu. V podstate dosť podobne, ako dnes ľudia nakupujú a predávajú akcie alebo dlhopisy. Dnes vidíme, že každá ďalšia generácia je čoraz viac zvyknutá obchodovať s rôznymi aktívami digitálne, napríklad z mobilu. To isté čaká aj realitný trh.
Ďalšia vec sú takzvané obrandované rezidencie, ktoré vznikajú napríklad v Dubaji a na podobných miestach. To znamená, že keď vzniká realitný projekt, s developerom už od začiatku spolupracuje nejaká známa značka, napríklad prevádzkovateľ hotelov, ktorá mu potom umožňuje predávať jednotky v danej rezidencii jej menom. Ľudia jednoducho chcú vedieť, že kupujú niečo, čo je pod krídlami známej firmy.
A čo trendy v cestovaní, ovplyvnia nejako investície do nehnuteľností?
Áno, cestovatelia dnes oveľa viac hľadia na udržateľnosť a environmentálny dopad miest, kde sa ubytúvajú. Hovorí sa tomu ekoturizmus. V tom vidím ďalší veľký trend, ktorý sa v InvestBay snažíme podchytiť už od úplného začiatku, napríklad prostredníctvom nášho apartmánu Exclusive Green Resort Zelena Punta v Chorvátsku, kde sa kladie veľký dôraz na recykláciu, udržateľné materiály a tiež je tam napríklad zákaz vjazdu motorových áut.
Nesmiem zabudnúť ani na trend práce z domu alebo odkiaľkoľvek inokade než z kancelárie. Dnes si ľudia bežne prenajímajú nehnuteľnosti, aby sa tam mohli rekreovať, ale zároveň aj pracovať. Myslím, že tento trend nikam nezmizne a v dôsledku toho bude zvyšovať napríklad aj mimosezónnu obsadenosť turistických nehnuteľností.
No a samotné dovolenky sa dnes skracujú. Namiesto napríklad dvoch veľkých dvojtýždňových dovoleniek za rok je čoraz bežnejšie ísť napríklad päťkrát do roka, ale len na pár dní. Tento trend nahráva práve tomu typu nehnuteľností, na ktoré sa sústreďujeme.
Keď sa na toto všetko pozriem, tak sme v InvestBay na takom priesečníku trendov. Myslím, že sme s tým začali v správny čas.
Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať.
