Andrew Thompson je spoluzakladateľ Investbay a náš popredný expert na výber investičných nehnuteľností. Aby sme vám priblížili našu stratégiu, výberové kritériá a spôsoby znižovania rizík, urobili sme s ním krátke interview, ktoré vám odpovie na množstvo dôležitých otázok týkajúcich sa investícií.
Môžeš nám opísať svoju profesijnú cestu v realitnom sektore?
Vyštudoval som magisterský odbor pozemková ekonomika, ktorý je vo Veľkej Británii a na ďalších trhoch akýmsi predstupňom kariéry v realitách a kritériom pre vstup do Kráľovského inštitútu autorizovaných odhadcov (MRICS - Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), čo je riadiaci orgán, ktorý riadi odborníkov v realitnom sektore. Kurz je veľmi prísny, pred jeho absolvovaním vás čaká naozaj veľká spústa skúšok.
Kurzom som prešiel a stal sa členom Kráľovského inštitútu autorizovaných odhadcov, ktorým som teraz už viac než 27 rokov. V roku 1997 som začal pracovať pre medzinárodnú agentúru Cushman & Wakefield, najprv vo Veľkej Británii. Začínal som v oblasti investičných nehnuteľností, ako sú priemyselné budovy, kancelárske budovy, nákupné centrá. Potom som sa presunul do oblasti prenájmu priemyselných a kancelárskych nehnuteľností.
Následne som sa presťahoval do Prahy, kde som viedol akvizičné rokovania pre veľkých inštitucionálnych nájomcov, ako sú PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. Na strane prenájmu som spolupracoval s veľkými developermi, ako je Europolis a podobne. Po siedmich rokoch v Prahe som založil kanceláriu na Slovensku a sedem rokov som viedol kanceláriu o 40 ľuďoch v Bratislave.
Potom som bol prijatý späť do Prahy, aby som viedol investičný tím Colliers. To som zase robil sedem rokov. Nakoniec som sa zoznámil s CEO Investbay, čo dobre zapadalo do môjho obvyklého sedemročného cyklu. Sedem rokov v Prahe. Sedem rokov Bratislava. Sedem rokov späť v Prahe. A teraz som druhý rok v Investbay.
Čo ťa pritiahlo ku konceptu crowd-owningu?
Väčšina nehnuteľností sú veľké aktíva, na ktoré musíte mať veľa peňazí. V roku 1997, keď som začínal, nakupovali nehnuteľnosti len veľké inštitúcie, ale počas nasledujúcich niekoľkých desaťročí sa trh diverzifikoval. Prišli rodinné firmy, zámožní jednotlivci a súkromné skupiny všetkého druhu.
Nehnuteľnosti sú totiž atraktívny sektor a je tu iný pomer rizika a návratnosti v porovnaní s akciami, dlhopismi či kryptomenami a ďalšími investičnými aktívami. Za posledných dvadsať rokov sa teda udialo veľa zmien a ako zatiaľ posledný evolučný krok vidím práve crowd-owning.
Teraz sme schopní rozdeliť nehnuteľnosti na menšie časti, aby sme umožnili investovať do týchto aktív aj drobným investorom. Doteraz to bolo možné naozaj len prostredníctvom fondov, kde nemáte slovo v tom, aké nehnuteľnosti fond drží. V porovnaní s tým si ako crowd-owner môžete vybrať nehnuteľnosť, prečítať si podnikateľský plán a efektívne do nej investovať po vlastnej osi.
To je niečo úplne nové a myslím si, že to má obrovský potenciál porovnateľný s tým, ako retailové vlastníctvo akcií zmenilo investičné prostredie. Celé je to o tom sprístupniť investície do nehnuteľností všetkým.
Aký je tvoj profesionálny prístup k nehnuteľnostiam? Máš nejaké pravidlá, ktorými sa riadiš?
Veľa z tých pravidiel mám tak nejako už dávno v sebe, pretože som v odbore už 27 rokov. Pracoval som s inštitucionálnymi investormi, takže môj prístup spočíva v minimalizácii rizika a maximalizácii výnosu. Investbay je naopak v podnikateľskom prostredí, takže tu vďaka tomu máme kombináciu prístupov spočívajúcich v posúvaní hraníc a bezpečnosti investícií. Myslím, že je to dobrý mix.
Aké sú primárne kritériá pre výber nehnuteľnosti do portfólia Investbay? Prečo si vyberieš práve toto miesto a nie tamto? Na čo sa zameriavaš?
Predovšetkým sme investičná platforma, takže sa zameriavame na výnosy a kapitálový rast aktíva. To sú faktory, ktoré mám vždy na pamäti.
V súčasnosti sme sa zamerali na Európu, ale v budúcnosti sa možno veľmi rýchlo rozšírime do zvyšku sveta. Uprednostňujem novšie budovy, pretože sa ľahšie spravujú, architektúra dlhšie vydrží a chceme byť schopní nehnuteľnosť predať bez toho, aby sme museli prerábať interiéry a všetko ostatné.
Projekty by mali mať ideálne licenciu na turistické využitie. Hľadáme tiež prevažne menšie nehnuteľnosti, takže apartmány alebo byty s jednou či dvomi spálňami, pretože tie sú obvykle najlepšou investíciou, dá sa z nich získať vyšší výnos a dajú sa ľahšie rýchlo predať.
Veľmi sa nám páči, keď sa nehnuteľnosti nachádzajú v rezortoch. Majú lepší marketing samotnej nehnuteľnosti a môžete sa spoľahnúť na prevádzkovateľa, čo tiež znižuje náklady. Ak jeden prevádzkovateľ spravuje 120 jednotiek, je to lacnejšie, pretože môže škálovať služby na rozdiel od toho, keby bola každá jednotka spravovaná samostatne.
Je tu aj otázka eliminácie nákladov na OTA, teda nákladov platforiem ako Booking.com, Airbnb atď. Tie síce poskytujú fantastické služby, ale chcú za ne vysoké poplatky okolo 20 %. Takže zakaždým, keď idete do hotela alebo na dovolenku, 20 % z ceny, ktorú platíte, ide týmto subjektom.
Vďaka priamemu prepojeniu našej investičnej komunity s prenájmami môžeme eliminovať poplatky OTA a preniesť úspory späť na našich klientov. A ak je nehnuteľnosť súčasťou rezortu, môže sa to týkať celého projektu, nielen tej jednej našej nehnuteľnosti. Takže je to fantastický spôsob, ako vyriešiť problém, ktorý majú všetci v odbore, a prináša výhody samotným investorom.
Tiež sa zameriavame na ESG (Environmental, Social and Governance, čiže kritériá, nakoľko investičný projekt dopadá na životné prostredie alebo komunitu v jeho okolí a takisto do akej miery je transparentný), pretože si myslíme, že to bude mať na oblasť cestovania do budúcna stále väčší vplyv.
Čo sa deje po tomto predbežnom výbere?
Vytvorím finančný model s nákladmi na zakúpenie nehnuteľnosti, právnymi nákladmi, daňou z prevodu, kúpnou cenou, vybavením nehnuteľnosti vrátane kontroly nábytku, zariadenia a ďalšími položkami.
Potom model peňažných tokov, ktorý sa zaoberá potenciálnym ročným príjmom a potenciálnymi nákladmi vrátane upratovania, údržby, komunálnych služieb a všetkého ostatného, čo treba platiť v súvislosti s prevádzkou tejto nehnuteľnosti, napríklad aj poplatky bytovému družstvu a podobne.
Nakoniec vyhodnotím podnikateľský plán a potenciálny predaj a až potom sme schopní pochopiť celkové výnosy.
Máš nejaké stratégie na minimalizáciu rizík spojených s týmito investíciami?
Veľkú rolu v tom hrajú skúsenosti - viete, aké môžu byť problémové miesta, a naučíte sa niektoré informácie, ktoré vám pripadajú podozrivé, radšej znovu overovať. Každá vlastnícka a manažérska štruktúra je iná a diabol sa skrýva v detaile.
Máme súbor podmienok, ktoré musí každá nehnuteľnosť splniť. Ako som už povedal, dávame prednosť novším projektom v rezortoch. Vyberáme si len nehnuteľnosti, kde je dostatok údajov na vytvorenie naozaj dôkladného finančného modelu a potvrdenie prognózy rastu kapitálovej hodnoty a prognózy príjmov. Chceme tiež prevádzkovateľov, čo majú skúsenosti.
Všetky tieto veci hrajú pri znižovaní rizika rolu. Ale veľa z toho je práve o skúsenostiach a o tom, že viete, kam sa pozerať a čomu (ne)veriť. Po 27 rokoch v odbore navyše poznám množstvo ľudí, na ktorých sa môžem obrátiť, keď si potrebujem niečo overiť alebo doplniť nejaké informácie.
Pripravujeme druhú časť tohto rozhovoru, ktorá sa bude zaoberať výberom správnej lokality alebo krajiny a tiež hlbším ponorom do finančných kritérií pre výber investičnej nehnuteľnosti.
Wau, toto je taký super článok, že ho hneď musím zdieľať.
