Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti a na čo si dať pozor, aby ste neľutovali

Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete sa vyhnúť zbytočným chybám a komplikáciám? V našom článku vás krok za krokom prevedieme celým procesom – od plánovania a výberu vhodnej nehnuteľnosti až po uzavretie obchodu. Dozviete sa, na čo si dať pozor, ako zaistiť financovanie a prečo môže byť výhodné zvážiť aj modernú formu investovania prostredníctvom crowd-owningu s InvestBay.

Prečo vôbec kúpiť nehnuteľnosť?

Investícia do nehnuteľností je jednou z najobľúbenejších foriem investovania – a existuje pre to niekoľko pádnych dôvodov:

• Nehnuteľnosti sú považované za stabilnú investíciu, ktorá dlhodobo rastie na hodnote.
• Môže navyše často zaisťovať stály príjem (napríklad z prenájmu).
• Vlastníctvo nehnuteľnosti môže priniesť pocit stability a istoty.
• Z dlhodobého hľadiska môže šetriť peniaze – prestávate platiť pravidelný nájom.

Avšak ako pri všetkom, existujú aj nevýhody: Obstarávacie náklady bývajú vysoké, údržba nehnuteľnosti zase náročná a nákladná. Niektoré nehnuteľnosti môžu mať tiež skryté vady, na ktoré prídete až po kúpe.

Tip: Prečítajte si tiež článok, ktorý vám predstaví základy investovania do nehnuteľností.

Ak sa týmto nevýhodám chcete vyhnúť, ale pritom čerpať všetky spomínané výhody, zvážte crowd-owning (spoluvlastníctvo) s InvestBay. (Pozor, nepliesť s crowdfundingom!) Prečo?

• Obstarávacie náklady vášho podielu z nehnuteľnosti začínajú už na 2 500 Kč – ale samozrejme, výnosy sú percentuálne, a tak čím vyššiu sumu zainvestujete, tým viac peňazí získate späť.
• Výnos získavate tak z prenájmu, ako aj z predaja.
• O údržbu nehnuteľnosti sa nijako nestaráte.
• Žiadne skryté poplatky – vše je transparentné.
• Môžete do tejto nehnuteľnosti chodiť na dovolenku – vždy vyberáme atraktívne lokality.

Aj napriek tomu ste sa rozhodli, že by ste si radšej kúpili nehnuteľnosť „po starom“? Poďte si prečítať postup pri kúpe nehnuteľnosti krok za krokom a nenechajte sa na ničom nachytať.

Prvý krok: Plánovanie a príprava na kúpu nehnuteľnosti

Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti je dôležité si najprv stanoviť ciele. Chcete nehnuteľnosť ako investíciu, na vaše bývanie alebo na (krátkodobý či dlhodobý) prenájom? Každý z týchto cieľov má svoje špecifické požiadavky a je dôležité mať ich na pamäti od samého začiatku.

Byt ako investícia?

Ak uvažujete o kúpe investičnej nehnuteľnosti, musíte nad ňou premýšľať inak, než nad kúpou bytu, v ktorom plánujete ihneď žiť. Nad nehnuteľnosťou ako investíciou je nutné premýšľať skôr vo finančnom duchu (t. j. akú bude mať nehnuteľnosť návratnosť a pod.), než nad tým, ako to vyzerá, odkiaľ svieti slniečko a pod. Aj keď ste už absolvovali kúpu vlastnej nehnuteľnosti na bývanie, bude to v prípade kúpy bytu ako investície úplne niečo iné a je nutné k tomu pristupovať s iným mindsetom.

Venujte tejto téme pred kúpou dostatok času – a začnite tým, že si prečítate nášho objektívneho a komplexného sprievodcu investičnými bytmi.

Ďalší bod je zváženie vašich finančných možností. Aký máte rozpočet? Ste schopní financovať kúpu nehnuteľnosti z vlastných zdrojov, alebo budete potrebovať hypotekárny úver? Ak sa vydáte smerom hypotéky, môže byť v tejto fáze nesmierne užitočné najať si nezávislého finančného poradcu. Pomôže vám lepšie porozumieť vašim možnostiam a naplánovať si realistický rozpočet. Zároveň vám pomôže vyznať sa v hypotekárnych úveroch u rôznych bánk a vypočíta vám, či a v akej výške vám bude úver poskytnutý. Služby finančných poradcov sú zadarmo, preto vám nič nebráni!

Hneď ako máte jasno vo svojich cieľoch a financiách, môžete prejsť k ďalším krokom v zložitom procese kúpy nehnuteľnosti.

Druhý krok: Ako vybrať vhodnú nehnuteľnosť a na čo si dať pozor?

Teraz nastáva proces hľadania nehnuteľnosti, ktorá bude v súlade s vašimi cieľmi i predstavami. Môžete využiť realitné kancelárie alebo najrôznejšie nerealitné online platformy. Dôležité je mať jasno v tom, aký typ nehnuteľnosti hľadáte a v akej lokalite.

Ak hľadáte investičnú nehnuteľnosť, je nutné si zodpovedať aj množstvo ďalších otázok navyše. Napr.: V akom stave bude tá nehnuteľnosť o 10 – 15 rokov, nebude už zrelá na rekonštrukciu? Aký je potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti? Čo sa aktuálne nachádza v okolí a čo bude v okolí? Ak kupujem byt na krátkodobé prenájmy, bude v lokalite stále turistický dopyt? A množstvo ďalších, ktoré smerujú do budúcnosti. Všetko sme však podrobnejšie opísali v skôr spomínanom článku na túto tému na našom blogu.

Tak či onak: Lokalita hrá zásadnú rolu vždy. Dobré umiestnenie môže výrazne zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti a zaistiť lepšiu návratnosť investície. Zvážte dostupnosť verejnej dopravy, blízkosť škôl, obchodov i celkovú bezpečnosť oblasti.

Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Inými slovami: Čo sa v tejto fáze často prehliada a potom spôsobuje frustráciu a ďalšie výdavky?

• energetická náročnosť budovy
• technický stav nehnuteľnosti (ak kupujete nehnuteľnosť, ktorú chcete primárne rekonštruovať)
• výpis z katastra nehnuteľností – nechajte si ho ukázať, z neho totiž zistíte, či sú na nehnuteľnosti záložné práva, vecné bremená či iné právne vady.

V tejto fáze tiež porovnávajte ceny, aby ste zbytočne nepreplatili za nehnuteľnosť, ktorá nemá takú hodnotu.

Tretí krok: Obhliadky nehnuteľností

Obhliadky nehnuteľností sú nevyhnutnou súčasťou procesu kúpy. Dôkladná kontrola nehnuteľnosti môže odhaliť skryté vady a právne záväzky, ktoré by mohli spôsobiť problémy v budúcnosti.

Dôležité je vedieť, ako je nehnuteľnosť skolaudovaná – bez správnej kolaudácie vám banka napr. ani neschváli hypotéku. Nie je výnimkou, že je byt skolaudovaný ako ateliér či povala, na čo hypotéku nezískate. Plánujete byt kúpiť na krátkodobé prenájmy pre turistov? Potom je nutné si zistiť, či pre to náhodou nepotrebujete špeciálnu licenciu, prípadne či platia pre tento typ prenájmu nejaké špeciálne pravidlá.

Nezabudnite tiež na okolité pozemky a príjazdové cesty – komu patria, ako a či vôbec ich budete môcť využívať

V tomto bode môže byť veľmi užitočné zapojiť odborníka (napr. inšpektora nehnuteľností). Ten vykoná podrobnú kontrolu technického stavu nehnuteľnosti a upozorní vás na prípadné problémy, ktoré by mohli vyžadovať opravy alebo rekonštrukciu.

Nedostatočná kontrola nehnuteľnosti pred kúpou môže viesť k vážnym problémom. Skryté vady, zlé podmienky v zmluve alebo dokonca podvody vás môžu vyjsť veľmi draho a spôsobiť nejednu bezsennú noc. V najhoršom prípade môže dôjsť k tomu, že nehnuteľnosť bude v budúcnosti úplne nepredajná a ako investícia úplne na nič. Preto je dôležité venovať dostatok času a zdrojov na starostlivú kontrolu každej nehnuteľnosti, ktorú plánujete kúpiť.

Štvrtý krok: Mám vybranú a skontrolovanú nehnuteľnosť – čo teraz?

Hneď ako máte vybranú nehnuteľnosť, je čas prejsť k ďalším krokom. Tie zahŕňajú niekoľko dôležitých fáz, ako je rezervácia nehnuteľnosti, zloženie zálohy a uzavretie zmlúv.

Uzavretie rezervačnej zmluvy

Rezervačnou zmluvou sa vlastník nehnuteľnosti zaviaže, že po stanovenú dobu neponúkne nehnuteľnosť ďalším osobám. Vy aj vlastník nehnuteľnosti tým tiež potvrdíte svoj záväzok uzavrieť počas tejto doby kúpnu zmluvu (alebo zmluvu o zmluve budúcej) na nehnuteľnosť.

Po podpise rezervačnej zmluvy uhradíte majiteľovi rezervačnú zálohu, ktorá sa pri uzavretí kúpnej zmluvy odpočíta od kúpnej ceny. Ak nakoniec kúpnu zmluvu neuzavriete z dôvodov na vašej strane, majiteľ nehnuteľnosti si zálohu ponecháva. Ak sa zmluva neuzavrie z dôvodov na strane majiteľa, záloha sa vám vracia.

Preto uzatvárajte rezervačnú zmluvu iba v prípade, že ste si úplne istí, že nehnuteľnosť naozaj chcete kúpiť a máte zaistené financovanie v plnej výške.

Financovanie

Vy (sami alebo v únii s vaším finančným poradcom) budete musieť komunikovať s bankou ohľadom hypotéky, ak ju plánujete využiť. Rôzne typy zmlúv majú rôzne právne rámce, takže je dôležité porozumieť tomu, čo podpisujete.

Aby ste kúpili nehnuteľnosť bez komplikácií, majte pripravené všetky potrebné dokumenty. S tým vám opäť dokáže najlepšie pomôcť finančný poradca. Príprava a starostlivosť môžu ušetriť množstvo času a stresu.

Piaty krok: Uzavretie obchodu

Uzavretie obchodu zahŕňa podpis kúpnej zmluvy, ktorá musí obsahovať všetky dôležité informácie a podmienky, a prevod vlastníctva.

Záverečné poplatky a dane spojené s kúpou nehnuteľnosti môžu byť významné, takže je dôležité ich zohľadniť v rozpočte. Tieto poplatky zahŕňajú napríklad daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, notárske poplatky a prípadné ďalšie administratívne náklady.

Presnosť a starostlivosť pri uzatváraní obchodu sú kľúčové pre úspešnú kúpu nehnuteľnosti. Uistite sa, že sú všetky dokumenty správne vyplnené a že ste plne informovaní o všetkých podmienkach.

Suma sumárum

Kúpa nehnuteľnosti môže byť náročný proces. Ak sa mu chcete vyhnúť, ale aj napriek tomu by ste radšej investovali do nehnuteľnosti, vsaďte na InvestBay. Tento spôsob umožňuje mikroinvestície do veľmi atraktívnych nehnuteľností u nás i v zahraničí, čo znamená, že môžete vlastniť časť nehnuteľnosti bez nutnosti veľkých počiatočných investícií. Navyše tak môžete ľahko diverzifikovať portfólio a znížiť riziko.

Prečítajte si, ako to celé funguje, alebo sa rovno pozrite na našu ponuku investičných nehnuteľností.