# Perguntas frequentes sobre o investimento em imóveis > Source: https://www.investbay.com/pt/perguntas-frequentes · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. **Perguntas frequentes** # O que nos perguntam com frequência ### Sobre a empresa InvestBay O que é a InvestBay? A InvestBay é uma plataforma online para o investimento indireto em imóveis. Trazemos uma oportunidade para todos os que querem investir em imóveis, sem necessidade de ter milhões na conta. Também você se pode tornar coinvestidor em imóveis e diversificar assim a sua carteira. Basta escolher entre os imóveis disponíveis e investir online a partir de apenas 100 EUR. Quem está por detrás da InvestBay? A InvestBay é uma startup de origem checa, lançada por 4 fundadores - o Dan, o Jirka, o Lukáš e o Andy. Encontra mais informações e a nossa história na página [Sobre nós](https://www.investbay.com/pt/sobre-nos). ### Investimento Para quem é a InvestBay? A InvestBay é uma plataforma online para todos os que querem investir indiretamente em imóveis concretos e diversificar a sua carteira de investimento. Pode investir facilmente a partir de apenas 100 EUR. Como funciona a InvestBay? O processo é muito simples. Primeiro é necessário criar uma conta na InvestBay. Após o registo, pode começar logo a escolher entre os imóveis nos quais quer investir. De seguida, escolhe o valor do investimento e envia o dinheiro. Assim adiciona o imóvel à sua carteira. Em que difere a InvestBay dos fundos de investimento? A InvestBay foca-se no investimento parcial em imóveis. Ao contrário dos fundos de investimento, onde, enquanto investidor, compra a unidade de participação do respetivo fundo e confia assim o seu dinheiro ao gestor do fundo, no investimento em imóveis na InvestBay compra tokens digitais que representam diretamente fragmentos parciais do imóvel e tem uma participação fundamental na decisão sobre a gestão do imóvel e a sua administração. Tem assim os seus investimentos totalmente sob controlo.Pode então ganhar não só com a valorização do próprio imóvel, mas também com as rendas pagas pelos inquilinos. É a própria InvestBay que procura os inquilinos para os imóveis. Deixa assim de ter as preocupações com a manutenção do imóvel. Como está garantido o investimento? Para garantir a máxima segurança do seu investimento, utilizamos a figura do agente de garantia, que funciona como garante entre si, nós e o imóvel investido. O imóvel está registado diretamente no cadastro predial em nome da InvestBay e, em simultâneo com o registo, celebramos um contrato com um escritório de advogados independente, que tem no cadastro predial o direito de penhor registado em primeiro lugar. O agente de garantia exerce os direitos do credor pignoratício em nome próprio em benefício dos detentores de tokens da respetiva emissão. Também os estrangeiros podem investir? Sim, embora a InvestBay ofereça os seus serviços, por enquanto, apenas no território da República Checa, está aberta a todos. Temos apenas alguns países concretos, por razões legislativas ou processuais, cujos cidadãos não podem investir connosco. A restrição diz respeito aos seguintes países: Afeganistão, Bahamas, Barbados, Botsuana, China, Gana, Iraque, Irão, Jamaica, Iémen, Camboja, Maurícia, Mongólia, Mianmar, Nicarágua, Paquistão, Panamá, Rússia, Coreia do Norte, Síria, Trindade e Tobago, Uganda, EUA, Vanuatu, Zimbabué. Qual é o investimento mínimo? O valor mínimo de investimento é de 100 tokens no valor total de 100 EUR, ou seja, 100 EUR convertidos de acordo com a taxa de câmbio atual. Um token custa sempre 1 EUR e este preço é o mesmo em todas as oportunidades de investimento. Num único imóvel pode, no entanto, comprar a participação total que melhor se adequa à sua estratégia de investimento. Como se calcula o rendimento anual e por que é composto? O rendimento anual (IRR) é o rendimento anual líquido **previsto** para os investidores do projeto, após a dedução de todos os custos, impostos e taxas (com exceção do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares dos investidores / retenção na fonte - se for relevante). É composto por duas partes: - Rendimento líquido esperado da renda (após dedução de todos os custos, impostos e taxas) MAIS - Diferença líquida entre o preço de venda e o preço de compra no final do horizonte de investimento (após dedução dos custos esperados de compra e venda, impostos e taxas). Neste caso trata-se apenas de uma estimativa e não limitamos de forma alguma o rendimento total. Assim, se o imóvel for vendido por um preço superior ao valor estimado, recebe a sua parte do seu valor real. No caso de uma venda especialmente vantajosa, a valorização pode então ser muito interessante. Quando começarei a receber dinheiro na conta? O investimento através da InvestBay traz-lhe rendimentos a partir de duas fontes principais: **1. Rendimentos da renda** Assim que estiverem reunidos 100 % do valor do respetivo imóvel e o imóvel passar para a propriedade da InvestBay, começa a ganhar com a renda. Este processo demora normalmente um a dois meses a partir da angariação da totalidade do montante. Os rendimentos da renda são então pagos de forma contínua, mensal ou trimestralmente, o que lhe permite ter um rendimento regular. **2. Rendimento do preço de venda do imóvel** A segunda fonte de rendimentos é o lucro da venda do imóvel. Cada imóvel que financiamos graças aos investidores na InvestBay é vendido, após o fim do ciclo de investimento (normalmente num intervalo de 5–10 anos), à melhor proposta no mercado. O lucro total da venda é depois repartido entre os investidores de acordo com a dimensão do seu investimento. Isto significa que, além dos rendimentos regulares da renda, recebe também uma parte do lucro final da venda do imóvel. Não o limitamos de forma alguma – recebe exatamente a parte que corresponde à valorização do imóvel, o que pode ser, no caso de uma venda vantajosa, um montante superior à nossa estimativa. ### Regulação e tributação Como são tributados os investimentos com a InvestBay? Do ponto de vista do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, a venda do token será tributada como **rendimento da venda de bem móvel (incorpóreo)**. Está igualmente sujeita a tributação a parte lucrativa do rendimento obtido pela troca do token por outro bem. De forma geral pode dizer-se que aos rendimentos da venda de tokens se aplica o mesmo regime fiscal que ao rendimento da detenção de tokens (participação nos lucros das rendas e da venda de imóveis), e isto pela razão de os tokens não serem um instrumento financeiro, pelo que à tributação dos rendimentos dos tokens e das transações com tokens não se aplica o regime do § 8 da lei sobre os impostos sobre o rendimento, que define a tributação dos rendimentos de capitais. **No caso de uma pessoa singular** que **não exerça a detenção ou a venda do token no âmbito da sua atividade empresarial**, tratar-se-á, no que respeita ao lucro da venda e aos rendimentos da detenção dos tokens, de outros rendimentos (§ 10 da lei sobre os impostos sobre o rendimento). Como é com as despesas fiscalmente dedutíveis? **Despesa fiscalmente dedutível da pessoa singular** (empresária ou não empresária) é, até ao limite do rendimento da venda, o preço pelo qual adquiriu comprovadamente o token vendido (no caso de aquisição a título gratuito, o preço determinado de acordo com a lei sobre a avaliação de bens à data da aquisição; ou seja, regra geral, o preço de mercado à data da aquisição – assim que os tokens forem transacionáveis no mercado secundário, será fácil determiná-lo). Tendo em conta que a despesa fiscalmente dedutível é o preço de aquisição apenas até ao limite do rendimento da venda, **não é possível, na venda (ou troca) do token, obter uma perda fiscalmente relevante.** A pessoa singular não empresária não pode, porém, fazer valer uma eventual perda como fiscalmente relevante. Quando é que a detenção e as transações com tokens são atividade empresarial? Para esclarecer quando é que a detenção e as transações com tokens são atividade empresarial e quando não são, indicamos que a compra do token em nome próprio e por conta própria e a sua troca por outra moeda virtual ou moeda legal com especulação visando o lucro (mesmo que de forma repetida ou sistemática) é **gestão (investimento) de património próprio**, e não atividade empresarial (aplica-se também aos rendimentos associados à detenção). Isto não se aplica se o token fizer parte do património empresarial do empresário – pessoa singular (ou seja, se for objeto de contabilização ou estiver registado na contabilidade fiscal como parte do património empresarial). Os tokens que o empresário – pessoa singular receba como forma de pagamento pela sua atividade empresarial ou pela venda do seu património empresarial passam a fazer parte do seu património empresarial e os rendimentos da sua posterior troca e detenção deveriam ser tributados como rendimentos de atividade independente. O que são tokens? Os tokens da InvestBay são criptoativos cujo objetivo é manter um valor estável por referência ao valor dos chamados imóveis tokenizados destinados ao arrendamento para fins recreativos. Os tokens são e serão emitidos em emissões separadas, cada uma das quais tem e terá o seu nome único e está e estará associada a um imóvel único. Ao token de uma emissão concreta está associado, em especial, o direito do detentor do token ao rendimento da renda do imóvel tokenizado, o direito ao rendimento da venda do imóvel tokenizado e o direito de participar na decisão sobre a gestão do imóvel tokenizado e a sua administração. Os tokens são oferecidos a investidores qualificados e a pequenos investidores de retalho (pessoas singulares não empresárias) com residência fiscal na República Checa. Eventualmente, em alguns imóveis, podem ser concedidos aos investidores direitos especiais a reservas com condições vantajosas de capacidades de alojamento. O token é um instrumento de investimento? Os tokens emitidos pela InvestBay são, em conformidade com a legislação checa e europeia, considerados os chamados criptoativos, o que, dito de forma simplificada, significa que estes tokens representam uma **expressão digital de valor ou de direitos** que pode ser transferida e conservada eletronicamente através de tecnologia de base de dados distribuída ou de tecnologia semelhante. Nos tokens estão **incorporados direitos associados aos imóveis detidos e geridos pela InvestBay** e, no futuro, será permitido transacionar os tokens no mercado secundário. Não há, portanto, dúvida de que os tokens cumprem a definição de criptoativos acima referida. Não se trata de uma criptomoeda clássica, uma vez que as criptomoedas são um meio geral de troca, o que não é a finalidade primária dos tokens emitidos pela InvestBay. Os **criptoativos** são, pela legislação em vigor na República Checa, considerados um **bem móvel incorpóreo** que pode, à semelhança de algumas mercadorias (por exemplo, os metais preciosos), desempenhar em determinadas circunstâncias o papel de meio de troca (ou seja, não se trata da finalidade primária dos criptoativos). Não se trata, porém, de moeda com curso legal. Os tokens da InvestBay não são, de acordo com a legislação em vigor e os pareceres do Banco Nacional Checo, um valor mobiliário de investimento, um valor mobiliário de investimento coletivo, um derivado nem qualquer outro instrumento de investimento. As normas fiscais e contabilísticas da República Checa tratam os criptoativos como bens móveis incorpóreos e a isso corresponde também a forma de contabilização e de tributação. Qual é o órgão estatal de supervisão? A emissão e a oferta de criptoativos rege-se, desde 30 de junho de 2024, pelo Regulamento (UE) 2023/1114 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 31 de maio de 2023, relativo aos mercados de criptoativos („**Regulamento MiCA**“). A supervisão do cumprimento do Regulamento MiCA é exercida na República Checa, desde 15 de fevereiro de 2025, pelo Banco Nacional Checo (com sede em Na Příkopě 864/28, 115 03 Praga 1, www.cnb.cz), que é simultaneamente o órgão de supervisão do cumprimento das obrigações estabelecidas para a proteção do consumidor. O órgão extrajudicial para a resolução de litígios de consumo é a Inspeção Comercial Checa, com sede em Štěpánská 44, 110 00 Praga 1, www.coi.cz. Por que precisam das informações e documentos introduzidos no registo? Tanto nós como os nossos parceiros temos de cumprir as obrigações relacionadas com as medidas contra o branqueamento de capitais, pelo que precisamos de identificar os nossos clientes e obter algumas outras informações. A **verificação da identidade** pode fazê-la comodamente à distância: - **De forma padrão:** através de dois documentos de identidade, que simplesmente carrega através do nosso formulário. - **De forma mais rápida:** utilizando o Bank iD, em que a verificação decorre em poucos minutos através do seu serviço de banca pela internet – sem necessidade de carregar quaisquer documentos. Que contrato celebro com a InvestBay ao investir? Trata-se de um contrato de compra de tokens - não é um tipo contratual concreto, é um contrato inominado, cujo objeto é a compra de tokens e o pagamento do preço. O token carrega então consigo os direitos descritos em maior detalhe na documentação, em especial nos Termos e Condições e no Whitepaper (livro branco do criptoativo). ### Pagamentos com criptomoedas Que criptomoedas suportamos? O nosso gateway de pagamento suporta Bitcoin (incluindo a rede Lightning), Ethereum, Litecoin, Solana, Polygon, Tron e as stablecoins USDT e USDC em várias redes. Durante quanto tempo é válida a encomenda paga com criptomoeda? Para o envio da criptomoeda tem **15 minutos**. Se não efetuar a transação a tempo, vá ao portal, à secção **Encomendas**, procure a respetiva transação e escolha a opção **Pagar**, gerando assim novas instruções de pagamento. O que acontece se enviar a criptomoeda demasiado tarde ou um montante incorreto? Se a transação não for efetuada corretamente, a encomenda permanecerá por pagar. O gateway de pagamento Confirmo devolver-lhe-á os fundos. Neste caso, o gateway de pagamento contactá-lo-á e pedir-lhe-á que indique o endereço para o reenvio. Quantas confirmações na rede blockchain são necessárias para confirmar a transação? Nos pagamentos através de BTC exigimos **duas confirmações** na rede blockchain, o que demora normalmente cerca de** 20 minutos**. Se, no entanto, enviar o pagamento com uma taxa de transação baixa, o processo pode demorar mais tempo até a transação ser incluída no primeiro bloco. Recomendamos, por isso, escolher um valor de taxa adequado, para que a transação seja processada mais rapidamente. Quais são os limites do pagamento? O montante máximo para uma encomenda paga com criptomoeda é de 50 000 EUR. Se tiver interesse em efetuar uma encomenda maior, contacte-nos e combinaremos uma solução individual. Quais são as taxas? Pelos pagamentos com criptomoedas **não cobramos quaisquer taxas**. As taxas variáveis são, contudo, determinadas pelo próprio gateway de pagamento e o seu valor depende da criptomoeda concreta e da carga atual da rede. Para minimizar as taxas recomendamos utilizar criptomoedas com baixos custos de transação, como por exemplo **Bitcoin Lightning** ou **USDT na rede Polygon.** ### Mercado secundário O que é o mercado secundário? O mercado secundário permite aos investidores comprar participações em projetos que já foram totalmente financiados no passado e agora geram rendimentos. Investe, portanto, em imóveis que já estão a funcionar – sem esperar pela conclusão do financiamento. Qual é a diferença entre o mercado primário e o secundário? - **Mercado primário** – investe em novos projetos no momento em que são publicados pela primeira vez para financiamento, antes da aquisição do imóvel. - **Mercado secundário** – compra participações em projetos que já foram financiados e que agora oferecemos da nossa (InvestBay) carteira a novos investidores. O que recebo enquanto novo investidor no âmbito do mercado secundário? - Direito pleno aos rendimentos futuros da renda (a partir do momento do seu investimento). - A totalidade da participação nos rendimentos da futura venda do imóvel. - As mesmas condições contratuais e de investimento que vigoravam no financiamento original. A quem é creditada a participação na renda? A participação no rendimento da renda é atribuída ao detentor da participação que, no momento de referência, é proprietário da participação. Se o momento de referência for, por exemplo, 31 de março para o período do primeiro trimestre do respetivo ano, todo o rendimento do trimestre é repartido proporcionalmente entre os detentores das participações que as detêm no momento de referência. Assim, se o investidor A se “desfez” da sua participação (que detinha desde o início do ano) a 30 de março, não tem direito a esta participação no rendimento da renda. Como é com os rendimentos do passado? Os rendimentos da renda que foram pagos antes da sua entrada já não lhe dizem respeito. Mas, a partir do momento em que adquire as participações, tem direito pleno a todos os rendimentos seguintes. Quem me vende estas participações? Atualmente, no mercado secundário são oferecidas exclusivamente participações da propriedade da empresa InvestBay – o que significa que as compra nas mesmas condições que vigoravam na oferta original. Já estamos a trabalhar no sistema automatizado de revenda de tokens entre investidores. Assim que estiver pronto, permitiremos aos investidores oferecer as suas participações a outros. Qual é o estado dos projetos atualmente oferecidos? Encontra a oferta atual no portal da InvestBay na [secção Projetos](https://portal.investbay.com/projects). ### Quer saber mais sobre o crowd-owning e o investimento rentável em imóveis? Deixe-nos o seu email e iremos informá-lo continuamente sobre novidades, imóveis e novas tendências.