Quer se considere conhecedor do mundo dos investimentos ou não, certamente sabe que investir é, nos dias de hoje, por diversas razões, uma decisão sensata. Antes de começar, porém, convém ter pelo menos uma noção básica — e isso inclui saber o que significam alguns dos conceitos fundamentais de investimento. Hoje vamos analisar o retorno do investimento (ROI). O que é, como se calcula e que valor tem para si na prática? Existem outros indicadores de investimento? E qual usamos nós na InvestBay? Descubra no artigo.
O que é o ROI (retorno do investimento)?
O ROI (Return on Investment, ou seja, retorno do investimento) é um indicador de desempenho de um investimento, com o qual pode avaliar a sua eficiência ou rentabilidade, ou ainda comparar a eficiência de vários investimentos diferentes. Como? Utiliza a relação entre o custo do investimento e o retorno (ou seja, o ganho).
O que influencia o ROI?
Entre os fatores-chave que influenciam o ROI encontram-se:
- o montante inicial do investimento,
- os custos correntes de manutenção e
- o fluxo de caixa gerado pelo investimento.
Fórmula para o cálculo do ROI
Divide o lucro líquido (ou, na pior das hipóteses, a perda) do investimento pelo seu custo inicial e, depois, multiplica esse número por 100. Obtém uma percentagem. Quanto mais elevada for, mais rentável é o investimento.
Vejamos com um exemplo, ou seja, com um cálculo concreto do retorno do investimento numa compra habitual de um imóvel de investimento.
Exemplo: Investimento num imóvel
1. Investimento inicial:
- Preço de compra do imóvel: 2,500,000 Kč
- Custos de renovação: 200,000 Kč
- Encargos jurídicos e administrativos: 50,000 Kč
- Custos iniciais totais: 2,750,000 Kč
2. Receitas do investimento:
- Renda anual: 150,000 Kč
- Crescimento anual previsto do valor do imóvel: 3 % (75,000 Kč por ano)
- Rendimento anual total: 150,000 Kč + 75,000 Kč = 225,000 Kč
3. Custos operacionais:
- Manutenção e gestão anual: 20,000 Kč
- Seguro: 10,000 Kč
- Impostos: 5,000 Kč
- Custos operacionais anuais totais: 35,000 Kč
4. Rendimento líquido anual do investimento:
- 225,000 Kč (rendimento anual total) - 35,000 Kč (custos operacionais) = 190,000 Kč
5. Cálculo do ROI
- ROI = (Rendimento líquido anual / Investimento inicial) * 100
- ROI = (190,000 Kč / 2,750,000 Kč) * 100
- ROI = 6.91 %
Resultado:
O retorno do investimento (ROI) é de 6.91 % por ano. Este cálculo inclui tanto as receitas de arrendamento como o crescimento previsto do valor do imóvel.
Pela nossa experiência, as pessoas erram frequentemente no ROI (sobretudo no cálculo do ROI de imóveis) ao confundir uma rentabilidade de 60% com uma perda de 40%. Um ROI de 60 % significa que ganhou 60 % acima do seu investimento inicial.
A importância do ROI para os investidores
O ROI é uma métrica popular graças à sua versatilidade e simplicidade. No fundo, pode utilizá-lo como medida básica da rentabilidade de qualquer investimento, e de forma relativamente rápida.
Ainda assim, o ROI é apenas um de muitos indicadores de investimento utilizados para avaliar o desempenho dos investimentos.
Período de retorno do investimento
Logo o segundo mais frequente é o chamado Payback Period, ou seja, o período de retorno do investimento. Este mede quanto tempo demora até que o investimento se pague a partir dos fluxos de caixa obtidos. Não tem em conta, contudo, os rendimentos posteriores ao retorno nem o valor temporal do dinheiro.
Período de retorno do investimento: Fórmula
Partindo do pressuposto de que os fluxos de caixa anuais são iguais:
Período de retorno = investimento inicial / fluxo de caixa anual
sendo o resultado (o retorno do investimento) expresso em anos.
O cálculo do período de retorno do investimento é, então, o seguinte:
Se investir 10 000 Kč e esperar um fluxo de caixa anual de 2 000 Kč, o período de retorno é 10 000 Kč / 2000 Kč por ano = 5 anos.
Comparação do ROI com outros indicadores de investimento
Abaixo encontra-se uma comparação do ROI com outros indicadores de investimento relevantes. Entre eles encontra também explicado aquele que usamos nós na InvestBay para o cálculo da estimativa de rendimento — o IRR.
- ROE (Return on Equity): Mede o retorno dos capitais próprios, ou seja, quanto lucro a empresa gera por cada coroa de capital próprio.
Enquanto o ROI avalia o desempenho global do investimento independentemente da fonte de financiamento, o ROE concentra-se apenas na rentabilidade dos capitais próprios. O ROE é útil para os acionistas que querem saber com que eficiência o seu capital investido está a ser utilizado.
- ROA (Return on Assets): Mede com que eficiência a empresa utiliza o conjunto dos seus ativos para gerar lucro.
Enquanto o ROI mede o retorno sobre o investimento total, o ROA concentra-se na eficiência da utilização dos ativos da empresa. O ROA é útil para avaliar até que ponto a empresa utiliza bem os seus recursos para gerar lucro.
- IRR (Internal Rate of Return): Trata-se da taxa de desconto à qual o valor atual líquido (NPV) de todos os fluxos de caixa (receitas e despesas) do investimento é igual a zero. Este é o indicador que usamos na InvestBay para o cálculo e a estimativa dos rendimentos futuros. Por outras palavras: aquilo que indicamos na secção como rendimento estimado é o IRR.
O IRR tem em conta o valor temporal do dinheiro e proporciona uma taxa de retorno anual composta. Ao contrário do ROI simples, que não tem o tempo em consideração, o IRR oferece uma visão mais profunda dos potenciais rendimentos de um investimento ao longo do tempo.
- NPV (Net Present Value): Representa a diferença entre o valor atual dos fluxos de caixa recebidos do investimento e o valor atual dos fluxos de caixa despendidos no investimento.
O NPV proporciona uma medida absoluta da rentabilidade e tem em conta o valor temporal do dinheiro. O ROI é um indicador percentual e é mais fácil de calcular, mas pode não oferecer uma visão tão abrangente do investimento como o NPV.
Cada um destes indicadores tem a sua aplicação específica e proporciona perspetivas diferentes sobre o desempenho de um investimento. Os investidores utilizam frequentemente uma combinação destes indicadores para obter uma visão abrangente do potencial e dos riscos de um investimento.
O que é um bom retorno de um investimento imobiliário?
Não existe nenhuma medida universal que, à primeira vista, indique o que é um bom retorno de um investimento. É que vários fatores o influenciam.
- Tolerância ao risco: Os investidores diferem na disposição para tolerar o risco. Aqueles que mais o evitam podem aceitar um retorno mais baixo dos investimentos em troca de maior estabilidade e previsibilidade dos seus investimentos. Por outro lado, os investidores tolerantes ao risco podem procurar um retorno mais elevado dos investimentos, mas estão dispostos a aceitar maior incerteza e volatilidade.
- Duração do investimento: O horizonte temporal do investimento desempenha um papel significativo na determinação do que pode ser considerado um bom retorno do investimento. Os investimentos de prazo mais longo costumam exigir um ROI mais elevado, de modo a justificar a imobilização do capital por um período mais alargado. Os investimentos de curto prazo podem oferecer um retorno mais baixo, mas proporcionam liquidez e flexibilidade.
- Normas do setor: Setores diferentes têm expectativas diferentes quanto ao retorno dos investimentos, com base em fatores como as condições do mercado, o ambiente concorrencial e o enquadramento regulatório. Por exemplo, setores com elevadas barreiras à entrada ou com requisitos de capital consideráveis podem exigir um retorno mais elevado dos investimentos, de modo a atrair investimento.
- Objetivos pessoais: Em última análise, aquilo que se considera um “bom” retorno do investimento depende dos objetivos financeiros concretos do investidor. Quer os investidores procurem a acumulação de património, a geração de rendimento ou a preservação do capital, devem ajustar as suas expectativas quanto ao retorno dos investimentos aos seus objetivos e circunstâncias individuais.
O retorno do investimento na InvestBay
O rendimento de um investimento imobiliário na InvestBay difere ligeiramente — não é linear ao longo do tempo. Tem duas componentes:
- a renda
- a valorização total do preço
Em cada um dos nossos imóveis de investimento em oferta vê com precisão a valorização anual esperada do imóvel, bem como o rendimento anual esperado da renda em relação ao valor do imóvel. Os valores calculados resultam da nossa análise rigorosa.
A renda recebe-a de forma contínua, mas trata-se sobretudo de montantes mais reduzidos. Na verdade, em nenhum dos nossos imóveis atuais é a componente dominante.
A valorização total do preço (ou seja, o ganho de capital) constitui, depois, a maior parte do seu rendimento e concretiza-se no final, no momento da venda.
Saiba mais na nossa página Como funciona.
Como selecionamos os imóveis na InvestBay?
Para isso temos na equipa os mais qualificados — o nosso especialista imobiliário Andrew Thompson movimenta-se no mercado imobiliário há mais de 27 anos. Em que nos baseamos ao selecionar os imóveis?
- Seguimos vários critérios comprovados, que resultam da nossa longa experiência nesta área.
- Escolhemos apenas projetos/imóveis que já estão construídos e relativamente aos quais dispomos de dados suficientes para avaliar a sua rentabilidade.
- Apesar de procurarmos projetos com a maior valorização possível, quando sentimos um risco elevado num projeto, damos preferência a outro. Em suma, fazemos tudo para que o seu dinheiro renda.
Experimente. Somos tão transparentes quanto possível, para que saiba aquilo em que se está a meter. Registe-se ainda hoje e veja a oferta atual de investimentos. Pode começar com 100 EUR, mas certamente em breve perceberá na pele as vantagens de investir na InvestBay e investirá mais.
Uau, este artigo é tão bom que tenho de o partilhar já.
