A compra de um apartamento será uma das maiores decisões financeiras que tomará na vida – quer pretenda adquirir um apartamento para a sua habitação, quer para investimento. Mas sabia que existe uma diferença entre estes dois objetivos? Esse é o primeiro dos 15 erros que as pessoas cometem ao comprar um apartamento. Este guia detalhado vai mostrar-lhe o que ter em atenção na compra de um apartamento, o que perguntar e o que não deixar passar. É que uma única distração ou uma decisão precipitada pode custar-lhe dezenas a centenas de milhares de coroas.
Primeira parte: o que ponderar antes de procurar um apartamento
1. Defina o objetivo da compra
Antes de começar a procurar um apartamento, esclareça se procura um apartamento como investimento ou se pretende sobretudo proporcionar-se a sua própria habitação. É que existem diferenças fundamentais na abordagem a cada uma das variantes.
No caso de um apartamento de investimento, não analisa tanto se o apartamento lhe agrada. Factos como o lado de onde o sol entra no apartamento, ou qual é a cor dos azulejos da casa de banho, são para si, neste momento, secundários. Interessam-lhe sobretudo os números e os dados.
No caso de um apartamento para a sua habitação, é logicamente ao contrário.
Como proceder na compra de um apartamento que será o seu imóvel de investimento? Leia o nosso artigo detalhado sobre este tema: Apartamentos de investimento: vantagens, riscos e conselhos práticos.
Em suma:
- Compra de um apartamento para habitação própria: o que importa é a localização, os serviços e equipamentos da zona e a qualidade de vida.
- Compra de um apartamento como investimento: o papel principal cabe ao retorno do investimento (ROI), à atratividade da localização para inquilinos e ao potencial de valorização do imóvel.
Dica: para calcular o ROI, utilize a nossa calculadora de investimento.
2. Defina o seu orçamento e assegure o financiamento
Depois chega a vez de refletir sobre o seu orçamento. Quais são as suas poupanças? Vai precisar – e pode permitir-se – um crédito à habitação? Conte não só com o preço de compra, mas também com outros custos:
- Encargos jurídicos e administrativos.
- Custos de uma eventual remodelação e/ou mobiliário.
- Custos de funcionamento (gestão do imóvel, impostos, seguros).
- Na compra de um imóvel no estrangeiro pode aplicar-se o imposto sobre a aquisição de imóveis (na Chéquia foi abolido).
Esquecer estes custos é um erro frequente que lhe pode causar uns quantos cabelos brancos.
Se tiver de pedir um crédito à habitação, tenha presente que é necessário disponibilizar pelo menos 10–20 % do valor do imóvel com recursos próprios. Aos requerentes com menos de 36 anos, o banco concede 90 % do preço total do imóvel a comprar; se tiver mais de 36 anos, são já “apenas” 80 %.
3. Escolha uma localização adequada
Mais uma vez, precisamos de regressar em parte ao primeiro ponto – pense na localização adequada de forma diferente consoante se trate de um apartamento de investimento ou de um apartamento para a sua habitação.
- Para habitação própria: tenha em conta a proximidade de escolas, comércio e transportes públicos.
- Para investimento: interesse-se pelo desenvolvimento futuro da zona, pela disponibilidade de oportunidades de emprego e pela procura de arrendamento.
Depois, não se esqueça de comparar os preços de imóveis semelhantes na zona em questão.
Dica de leitura: Fundamentos do investimento em imóveis.
Segunda parte: onde e como procurar o apartamento certo?
O apartamento dos seus sonhos vai provavelmente procurá-lo, na maioria das vezes, em portais imobiliários ou através de agentes imobiliários. Consulte regularmente as novidades na oferta das agências e dos sites imobiliários. Sempre que possível, configure um alerta com os parâmetros que pretende ou subscreva a newsletter.
Outra possibilidade são os leilões e as vendas em hasta pública, onde pode obter um imóvel a um preço mais vantajoso.
A nossa última dica é olhar à sua volta na rua. Embora hoje em dia já não seja uma prática assim tão comum, nunca se sabe se não verá, algures, um aviso de “vende-se”.
Terceira parte: o que ter em atenção (e o que perguntar) durante a visita ao apartamento?
Verifique cuidadosamente o estado técnico do imóvel
Durante a visita, preste atenção não só ao aspeto do apartamento, mas também ao seu estado técnico.
O que perguntar na compra de um apartamento:
- Que idade têm as canalizações de água, a instalação elétrica e a de gás?
- Qual é o tipo de aquecimento existente?
- Quais são os custos mensais de funcionamento, incluindo o fundo de reserva para obras e a energia? Pode ser vantajoso pedir para ver o Certificado de Desempenho Energético do edifício (PENB).
- Como estão as zonas comuns do prédio e do que dispõe (cave, sala de arrumação de carrinhos de bebé…)?
- Qual é o estado geral do edifício? Tem fachada, elevador e telhado novos?
- Que obras estão previstas no edifício?
- Qual é o estado das janelas e dos pavimentos?
No caso de imóveis novos, verifique o promotor, a documentação da obra e a qualidade dos materiais
Recomendamos que leve à visita um especialista (engenheiro civil), que detetará defeitos ocultos.
Verifique o estado jurídico e factual do imóvel
Antes de assinar qualquer contrato, averigue:
- Quem é o verdadeiro proprietário – verifique os dados no registo predial.
- Se sobre o imóvel não recaem execuções ou penhoras.
- Se a área do apartamento corresponde aos dados do registo predial.
- No caso de apartamentos cooperativos: é possível transferir o apartamento para propriedade pessoal?
Atenção: uma das coisas a ter em atenção na compra de um apartamento cooperativo é o facto de se tornar membro da cooperativa e, portanto, proprietário de uma quota, e não do apartamento. - Eventualmente: averigue a situação financeira do condomínio. Como faz a sua gestão? Que dívidas tem?
Não assine o contrato de reserva do apartamento logo na visita
Antes de assinar o contrato de reserva, leia-o com atenção. Muitas vezes, o negócio pode acabar por nem se concretizar (por diversos motivos), mas, por causa do contrato de reserva assinado, será obrigado a pagar dezenas de milhares de coroas. Estude, por isso, cuidadosamente, entre outras coisas, as condições de devolução da taxa de reserva caso desista da compra.
Antes de assinar, convém certificar-se de que tem o financiamento assegurado e, ao mesmo tempo, de que verificou todos os pontos mencionados acima.
Não se deixe forçar pelo vendedor ou pelo agente imobiliário a tomar uma decisão precipitada.
Quarta parte: o procedimento na compra de um apartamento, ou seja, o contrato de compra e venda e a transmissão de propriedade
O contrato de compra e venda tem de conter todas as informações essenciais – quem vende o quê, quais são as condições de pagamento e os prazos de transmissão, bem como eventuais sanções por incumprimento do contrato. Mande sempre verificar o contrato por um advogado.
O dinheiro é normalmente depositado em conta caução notarial ou de advogado, para garantir que o vendedor o recebe apenas após a transmissão de propriedade.
Após a assinatura do contrato e o pagamento do preço de compra:
- Apresente o pedido de inscrição no registo predial.
- Aguarde a aprovação da inscrição (normalmente 30 dias).
- Com a inscrição no registo predial, torna-se proprietário oficial.
Quinta parte: receção do apartamento
Após a transmissão de propriedade, é importante receber o apartamento de forma correta e verificar o seu estado. Transfira a energia e os serviços para o seu nome, para evitar problemas com os anteriores proprietários. Pondere também um seguro, tendo o cuidado de verificar se segura apenas o imóvel ou também o recheio.
Depois chega o momento ou do plano de remodelação ou da mobília do apartamento. Se compra o apartamento para arrendar, é necessário, além disso, assegurar a gestão, o marketing e um contrato de arrendamento ideal.
Em resumo: panorama dos 15 erros mais comuns
- Estudo de mercado insuficiente – Não se informam sobre os preços na localização em questão, não comparam as ofertas e não analisam a evolução do mercado.
- Subestimação dos custos – Muitos compradores esquecem-se das despesas acessórias, como impostos, honorários de serviços jurídicos, escrituras notariais ou custos de remodelação. Após a compra, ficam sem uma almofada financeira para reparações, remodelações ou quebras de rendimento.
- Não verificação do estado técnico do apartamento – Não chamam um especialista para inspecionar as instalações, a estrutura e eventuais defeitos ocultos, o que pode levar a custos elevados de reparação.
- Ignorar o estado jurídico do imóvel – Não verificam a certidão de propriedade, as servidões, as execuções ou outros vícios jurídicos que podem complicar consideravelmente a compra.
- Forma de financiamento mal escolhida – Não contam com as possibilidades reais do crédito à habitação, sobrestimam a sua capacidade de pagamento ou não negoceiam melhores condições com o banco.
- Localização inadequada – Não estudam a envolvente, a acessibilidade dos transportes, os serviços e equipamentos da zona, a segurança ou o desenvolvimento futuro da área.
- Não verificação das relações de vizinhança – Não averiguam quem são os vizinhos, como funciona o condomínio (SVJ) e quais são as contribuições mensais para a gestão do edifício.
- Decisão rápida sob pressão – Deixam-se manipular pelo agente imobiliário ou pelo vendedor e assinam o contrato sem uma ponderação cuidada. A assinatura do contrato de reserva sem uma ponderação cuidada e sem verificar todas as condições pode levar a perdas financeiras, caso surjam posteriormente problemas com o imóvel ou com o financiamento.
- Ambiguidades no contrato – Não analisam as cláusulas contratuais, não verificam as sanções e as incongruências do contrato, o que pode levar a problemas na transmissão do apartamento.
- Verificação insuficiente do vendedor – Os compradores muitas vezes negligenciam a verificação cuidada do vendedor, o que pode causar problemas se o vendedor estiver em situação de execução ou tiver outras dificuldades jurídicas.
- Indicação incorreta das quotas de compropriedade – Erros no contrato de compra e venda relativos às quotas de compropriedade das partes comuns do edifício podem levar a complicações jurídicas e a litígios.
- Erros no pedido de inscrição no registo predial – Mesmo pequenos erros no pedido de inscrição, como uma morada incorreta ou uma identificação imprecisa do imóvel, podem provocar a recusa da inscrição e prolongar todo o processo de transmissão.
- Confiança excessiva na agência imobiliária – Confiar exclusivamente nas informações da agência imobiliária sem verificação própria pode levar a que se ignorem detalhes importantes ou riscos associados ao imóvel.
- Verificação insuficiente da dimensão e da disposição do apartamento – Alguns compradores contentam-se com as informações do anúncio e não verificam a dimensão e a disposição reais do apartamento, o que pode levar a surpresas desagradáveis após a compra.
- Abordar a compra de um apartamento de investimento como a compra de um apartamento para a sua própria habitação
Como comprar um apartamento sem problemas?
As emoções não deveriam pesar tanto na compra de um apartamento. Concentre-se nos factos e prepare-se cuidadosamente. Antes de assinar o contrato, certifique-se de que sabe tudo sobre o estado técnico, jurídico e financeiro do imóvel. E, se não tiver a certeza, peça ajuda a especialistas – um advogado, um inspetor de imóveis ou um consultor financeiro.
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Uau, este artigo é tão bom que tenho mesmo de o partilhar já.
