Investir em fundos imobiliários: Um guia detalhado e compreensível (não só) para principiantes

Investir em imóveis é popular, mas não se trata propriamente de uma questão simples. Comprar diretamente um apartamento para investimento, ou antes investir num fundo imobiliário? Que papel desempenha a InvestBay nesta situação? Leia o nosso artigo completo, depois do qual ficará imediatamente esclarecido sobre todas as vantagens, desvantagens e o funcionamento de cada uma das opções.

O que é um fundo imobiliário/de imóveis

Um fundo imobiliário é um tipo de fundo de investimento que reúne dinheiro de muitos investidores e o utiliza para comprar, gerir e vender imóveis (casas, apartamentos, escritórios e espaços comerciais).

O objetivo é gerar lucro a partir do arrendamento ou do aumento do valor dos imóveis, distribuindo-se estes rendimentos pelos investidores consoante o montante que cada um aplicou no fundo.

É, portanto, uma forma de as pessoas poderem investir em imóveis mesmo com montantes mais reduzidos do que aqueles de que necessitariam para comprar sozinhas o imóvel inteiro.

Tipos de fundos imobiliários

Quanto à estrutura, dividem-se em:

• Fundos abertos (Open-End Funds): Fundos de investimento de elevada liquidez, que aceitam continuamente novos investidores e lhes permitem o resgate das participações.
• Fundos fechados (Closed-End Funds): Fundos de investimento de baixa liquidez, que têm um número limitado de participações. Estas são emitidas no início e, a partir daí, deixam de ser aceites novos investidores. Posteriormente, só é possível negociá-las no mercado secundário.

E, quanto à forma de negociação, em:

• Fundos públicos (Publicly Traded Funds): As ações ou participações destes fundos são negociadas em bolsas públicas.
• Fundos privados (Private Funds): Estes fundos não são negociados em bolsas públicas e estão acessíveis apenas a investidores qualificados ou institucionais. Isto significa que os investidores de retalho típicos não têm acesso a estes fundos.

Estrutura de um fundo imobiliário

Um fundo de investimento imobiliário é um sistema complexo com uma estrutura e papéis bem definidos. Todos asseguram conjuntamente a gestão eficiente do fundo e a rentabilidade dos investimentos. No âmbito de um fundo imobiliário existem:

1. Investidores: Pessoas ou instituições que aplicam o seu dinheiro no fundo. Cada investidor recebe participações do fundo.
2. Gestores do fundo: Especialistas que gerem o fundo. A sua função é selecionar e comprar imóveis adequados, geri-los e, por fim, vendê-los, caso seja vantajoso.
3. Administradores de imóveis: Profissionais ou empresas que tratam da manutenção e gestão diárias dos imóveis. Isto inclui a procura de inquilinos, a cobrança das rendas, reparações e manutenção.
4. Advogados e contabilistas: Os advogados tratam de todos os aspetos jurídicos associados à compra, venda e arrendamento dos imóveis. Os contabilistas tratam da gestão financeira do fundo, da contabilidade e das questões fiscais.
5. Comité de investimento: Um grupo de especialistas que supervisiona a estratégia do fundo, aprova os investimentos e assegura que o fundo cumpre os seus objetivos e regras de investimento.

Como funciona um fundo imobiliário: Passo a passo

1. Os investidores aplicam o seu dinheiro no fundo imobiliário

Em troca, recebem participações do fundo.

2. Os gestores do fundo selecionam imóveis adequados

Os fundos adquirem os imóveis através de um processo que envolve muitos passos especializados. Todos eles, porém, convergem para um único fim: a maximização dos rendimentos e, simultaneamente, a minimização dos riscos para os investidores.

Os fundos têm critérios previamente estabelecidos para a seleção dos imóveis, que podem incluir a localização, o tipo de imóvel (residencial, comercial, industrial), a dimensão, a idade, o estado e o potencial de valorização.

Com base nestes critérios, os gestores do fundo analisam minuciosamente o mercado, de modo a identificar as zonas e os tipos de imóveis com potencial de valorização e de rendimento estável. Analisam fatores económicos, tendências demográficas, a oferta e a procura no mercado, o nível das rendas e outros fatores que influenciam o valor e a rentabilidade dos imóveis. Elaboram uma lista de imóveis potenciais que correspondem aos objetivos de investimento do fundo.

Em seguida, realiza-se a chamada due diligence (verificação aprofundada):

• Verificação financeira: Inclui a análise das demonstrações financeiras, dos rendimentos das rendas, dos custos operacionais e do histórico do imóvel.
• Verificação técnica: Inclui inspeções ao edifício, a avaliação do seu estado técnico, do estado das infraestruturas e de eventuais reparações necessárias.
• Verificação jurídica: Inclui a análise da situação jurídica do imóvel, tal como os direitos de propriedade, eventuais hipotecas, encargos e litígios.

Assim que o imóvel passa na verificação, começa a negociação do preço de compra e das condições da transação, dos prazos de pagamento, das garantias e de eventuais reparações antes da tomada de posse do imóvel.

3.Compra do imóvel

Após uma negociação bem-sucedida, é assinado o contrato de compra e venda, que estabelece todas as condições da aquisição. O fundo utiliza os recursos dos investidores ou pode contrair um empréstimo (por exemplo, através de um crédito hipotecário) para financiar a compra.

Como se financiam os fundos?

Os fundos imobiliários são financiados por diversas vias, que incluem tanto capital próprio dos investidores como financiamento por dívida. As formas mais frequentemente utilizadas são:

• Capital próprio de investidores individuais ou institucionais (bancos, seguradoras, fundos de pensões, fundações e outras grandes instituições financeiras).
• Ofertas públicas iniciais de ações (IPO) e as chamadas follow-on offerings, no caso de o fundo ser negociado publicamente.
• Financiamento por dívida através de créditos hipotecários, obrigações ou financiamento mezanino (uma forma híbrida de financiamento que combina elementos de dívida e de capital próprio).

Em seguida, conclui-se a transferência jurídica da propriedade do imóvel para o fundo. O imóvel é integrado na carteira do fundo e começa a ser gerido de acordo com os planos estabelecidos.

4. Os administradores de imóveis tratam do funcionamento diário, arrendam os imóveis, cobram as rendas e tratam da manutenção

A gestão de imóveis no âmbito de um fundo imobiliário é um processo complexo, que abrange diversos aspetos, desde a garantia do arrendamento aos inquilinos até à contabilidade. Os administradores do fundo desempenham, assim, um papel fundamental para assegurar que os imóveis geram um rendimento estável e que o seu valor cresce.

O que asseguram os administradores de imóveis?

• Arrendam-no: Procuram inquilinos, negoceiam e elaboram os contratos de arrendamento, asseguram a sua assinatura e cumprimento, resolvem problemas e dúvidas dos inquilinos, garantem a comunicação e mantêm boas relações. Ao mesmo tempo, analisam o mercado e fixam a renda a um nível que maximiza os rendimentos sem afastar os potenciais inquilinos.
• Realizam a manutenção e as reparações: Asseguram inspeções e manutenção regulares dos edifícios, para que estes se mantenham em bom estado e cumpram todas as normas de segurança e higiene. Sempre que necessário, organizam reparações e renovações e supervisionam a qualidade dos trabalhos executados. Planeiam e realizam também melhorias nos imóveis, para aumentar o seu valor e a sua atratividade.
• Gerem o imóvel do ponto de vista financeiro: Mantêm uma contabilidade rigorosa, gerem os rendimentos das rendas, controlam as despesas e asseguram que todas as transações financeiras são corretamente registadas. Gerem os pagamentos das rendas e asseguram que os inquilinos pagam atempadamente. Preparam e acompanham os orçamentos de cada imóvel e do fundo no seu conjunto.
• Velam pelo cumprimento das questões jurídicas e regulamentares: Asseguram que todos os imóveis cumprem as leis e os regulamentos locais, incluindo os regulamentos de construção e as normas de segurança. Tratam também de questões jurídicas, como litígios com inquilinos, e asseguram a proteção jurídica do fundo.
• Ao mesmo tempo, procuram formas de reduzir eficazmente os custos de funcionamento e manutenção dos imóveis.

5.Rendimento dos imóveis

Os rendimentos provenientes do arrendamento ou da venda dos imóveis são recolhidos pelo fundo. Estes rendimentos são depois distribuídos pelos investidores, após dedução dos custos e das comissões de gestão.

6.Pagamento aos investidores

Os lucros do fundo são pagos periodicamente aos investidores sob a forma de dividendos ou de valorização das suas participações.

Investir num fundo imobiliário vs. Comprar um apartamento para investimento

As diferenças entre um fundo imobiliário e o investimento direto em imóveis são significativas. Dizem respeito, em especial, a:

• liquidez
• diversificação
• gestão
• custos
• risco

DICA: Leia mais sobre apartamentos para investimento no nosso artigo.

Em que se distingue a InvestBay de um fundo imobiliário?

A InvestBay, face aos fundos imobiliários clássicos a que nos dedicámos até agora no artigo, distingue-se sobretudo pela sua abordagem. As diferenças fundamentais poderiam resumir-se nos seguintes pontos:

1. Ao contrário da InvestBay, os fundos compram, na sua maioria, projetos de maior dimensão e centram-se em SPV, em vez de ativos mais pequenos.
2. Com a InvestBay sabe exatamente em que imóvel está a investir, bem como todas as informações relevantes. Damos grande importância a uma transparência e informação de 100% e, de certa forma, educamos o mercado.
3. O valor mínimo de investimento na InvestBay é de 100 EUR (100 euros). Os fundos imobiliários habituais não conseguem igualar isto – normalmente são várias vezes mais elevados. No entanto, como acontece com qualquer investimento: Quanto mais investir, maior será o rendimento que obtém – e o investimento em imóveis é precisamente um dos menos arriscados (por exemplo, em comparação com as ações).
4. Na InvestBay é proprietário indireto do imóvel, com todas as vantagens. Faz parte do processo de decisão sobre os aspetos essenciais. Pode escolher por si próprio o que quer e o que não quer. Ao mesmo tempo, pode utilizar ativamente o imóvel e visitá-lo. Ao contrário dos fundos de investimento, em que, enquanto investidor, compra uma unidade de participação do respetivo fundo e confia assim o seu dinheiro ao gestor do fundo, ao investir em imóveis na InvestBay compra diretamente frações parciais do imóvel. Mantém, assim, os seus investimentos totalmente sob controlo.

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Como escolher o fundo imobiliário certo?

No final de abril de 2024 operavam no território da República Checa 144 fundos imobiliários (fonte dos dados: ČNB). Como escolher, então, aquele em que vai investir o seu dinheiro? Decerto não é necessário sublinhar que uma decisão dessas exige uma ponderação cuidadosa de vários fatores fundamentais.

Assim que definir os seus objetivos pessoais de investimento e estudar os tipos de fundos imobiliários que existem, chega a vez da sua avaliação.

• Verifique o desempenho histórico, a estabilidade dos rendimentos, a reputação do gestor, as comissões dos fundos selecionados e o endividamento dos imóveis.
• Analise a carteira do fundo. Veja em que tipo de imóveis o fundo investe e em que zonas geográficas. Uma carteira bem diversificada pode reduzir o risco.
• Certifique-se de que o perfil de risco do fundo corresponde ao seu próprio apetite pelo risco. Alguns fundos podem investir em projetos mais arriscados, com rendimentos potencialmente mais elevados.
• Verifique também os aspetos fiscais dos fundos selecionados.

DICA: Não se orienta no meio de todas estas siglas? Compilámos para si um glossário dos termos e siglas mais utilizados:

• NAV (Net Asset Value) – Dimensão do fundo - valor do capital próprio do fundo / Valor líquido dos ativos do fundo após dedução de todas as responsabilidades. O NAV por ação é utilizado para valorizar as participações do fundo.
• Yield – Rentabilidade dos imóveis, ou seja, a relação entre a renda anual líquida cobrada e o valor dos imóveis
• LTV (Loan to Value) – Endividamento dos imóveis / relação entre o empréstimo e o valor do imóvel, utilizada na avaliação do risco do empréstimo
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – prazo médio até ao termo dos contratos de arrendamento
• TER (Total Expense Ratio) – custos anuais totais de gestão do fundo

Depois, basta apurar com que facilidade pode vender as suas participações e se o investimento mínimo exigido corresponde às suas possibilidades financeiras. Se não tiver a certeza de como escolher o fundo certo, ou se precisar de mais informações, não hesite em aconselhar-se com um consultor financeiro ou um especialista em investimentos imobiliários. Uma escolha bem informada pode ajudá-lo a maximizar os rendimentos e a minimizar os riscos associados aos investimentos em imóveis.

Com a InvestBay, tudo é transparente, claro e evidente. Basta analisar devidamente a oferta atual de imóveis para investimento com a sua descrição detalhada e investir o que estiver ao seu alcance no momento.