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# Andrew Thompson: Na escolha de um imóvel, a qualidade dos dados é decisiva. Um investidor individual pode facilmente meter-se em apuros

10 de abril de 2024

*[Na primeira parte da nossa entrevista](https://www.investbay.com/pt/blog/andrew-thompson-depois-de-27-anos-no-setor-imobiliario-sei) procurámos saber como o nosso especialista imobiliário Andrew Thompson encontra oportunidades no mercado e que estratégias utiliza para minimizar o risco de investimento. Nesta continuação, vamos centrar-nos nas localidades de investimento, no modelo financeiro para o cálculo da valorização ou em exemplos concretos de riscos que uma abordagem cuidadosa à escolha de um imóvel consegue revelar.*

**Qual a importância da localização na escolha de um imóvel de investimento e que tipos preferes?**

Concentramo-nos sobretudo em estâncias à beira-mar, na montanha ou junto a lagos, mas, quando encontramos uma oportunidade interessante noutro lugar, não nos limitamos necessariamente a elas. De um modo geral, queremos manter-nos afastados das cidades, porque as pessoas querem fazer férias junto ao mar, junto a um lago ou na montanha. Faz sentido e temos dados que o comprovam.

Mantemo-nos também afastados das cidades por causa dos riscos de licenciamento e de regulação. E é também por essa razão que, por enquanto, evitamos países como o Chipre do Norte ou os Emirados Árabes Unidos, onde não poderíamos comprar imóveis diretamente, mas apenas através de uma SPV, algo que de momento não queremos fazer.

**Tens, do ponto de vista do investimento, alguns favoritos entre os países europeus?**

Até agora olhámos sobretudo para Portugal, Áustria, Croácia, República Checa, Eslováquia, Espanha ou Cabo Verde. Em alguns países ocorreram recentemente algumas alterações regulatórias, por isso ultimamente já estou a olhar também para a Itália.

De um modo geral, não evitamos nenhuma oportunidade, mas, como é evidente, não conseguimos abranger todos os mercados, por isso tenho de escolher muito bem a que vale a pena dedicar tempo, para poder ponderar suficientemente os benefícios e os eventuais riscos.

**Tens, em relação às localidades, algum conjunto de critérios segundo o qual as selecionas? **

Gosto de localidades onde o novo desenvolvimento é difícil, o que é comum em muitas zonas de montanha e do litoral. Quando num determinado local não se pode construir, o preço dos imóveis existentes e dos rendimentos de arrendamento sobe mais depressa, porque o mercado é limitado. Por exemplo, nas montanhas austríacas é muito difícil para os promotores iniciar projetos de raiz; a maioria são reconstruções. Para novos projetos é muito complicado obter licença.

A propósito, na República Checa passa-se o mesmo. Nas montanhas checas, a maioria dos projetos enquadra-se em renovações ou reconstruções de imóveis existentes; novos quase não se constroem, porque também aqui é difícil obter licença. Em Praga, por sua vez, o mercado diz que precisa de 10 000 novas unidades por ano, mas, na realidade, constroem-se apenas 4 000, porque o sistema de licenciamento é muito complicado. O que é bom para os investidores, mas, naturalmente, pior para os compradores.

É também bom que a localidade disponha de equipamentos e serviços de utilidade pública. Importante é, evidentemente, também o acesso aos dados do micromercado local, a partir dos quais se consegue avaliar qual o seu desempenho de investimento. E preferimos igualmente projetos com um operador experiente, idealmente com uma marca estabelecida e reconhecida.

Mas a localização é apenas uma peça do puzzle, que tem de fazer sentido no modelo financeiro global. Países diferentes têm custos de aquisição diferentes, custos de venda diferentes, impostos de transmissão, etc.

**O que é que incluis no modelo financeiro? O que comparas, avalias e por aí adiante?**

Em alguns projetos, o operador é o próprio promotor, que nos faculta um conjunto de dados. Trata-se de vários indicadores de retorno, de rendimentos e de custos, ou seja, no fundo, a demonstração de resultados (P&L). Essa situação é a ideal.

Noutros casos, porém, temos de o apurar nós próprios a partir de materiais de terceiros. Aí averiguamos, por exemplo, o desempenho dos últimos três anos, qual a taxa de ocupação potencial, qual o rendimento potencial de arrendamento ao longo do ano, qual o crescimento estimado do valor de capital, que papel desempenha a variabilidade sazonal, quão elevados são os custos e que percentagem do rendimento absorvem.

Num levantamento desses, tenho de ter muito cuidado com a qualidade dos dados. Quando há algo, por assim dizer, fora do sítio, graças à minha experiência já o vejo à primeira vista. Por exemplo, quando os rendimentos ou os custos não batem certo, quando parecem demasiado elevados ou, pelo contrário, demasiado baixos. Para isto já tenho simplesmente faro.

Quando confio nos dados, deles deduzo a valorização potencial a 5 anos, que é o nosso período de detenção padrão. Depois começo a calcular o imposto - para isso temos um especialista próprio, que o consegue calcular para cada país. No final, apresento as datas potenciais de compra, de venda e por aí adiante.

Alguns projetos que encontrámos recentemente proporcionam também um rendimento garantido. Ou seja, um rendimento líquido garantido antes de impostos. Esses são, do ponto de vista do risco e do retorno, muito atrativos; é, no fundo, uma garantia de retorno por uns cinco, sete ou até dez anos.

Há nisto uma enorme quantidade de pormenores e cada projeto é diferente, por isso não se pode generalizar por completo.

**E o lado jurídico das coisas? Como é que as diferentes regulações influenciam todo este processo de que falaste? **

Vejamos então Lipno, que acrescentámos há pouco à oferta. No início tínhamos cerca de quinze projetos, visitámos dez deles e, no fim, negociámos três. Eliminámos projetos também com base em regulações; em dois deles, por exemplo, não tínhamos a certeza de que estivessem aprovados para uma utilização puramente turística de curta duração.

Um risco semelhante existe, de um modo geral, por exemplo em Praga, onde decorre um debate sobre que imóveis devem destinar-se a arrendamentos de curta duração e quais apenas a habitação de longa duração. Mas isto já está também a alastrar para as regiões. A propósito, o mesmo acontece em Espanha e em Portugal, onde recentemente houve grandes alterações relativas às licenças turísticas. De um modo geral, há nisto muita incerteza e risco, que procuramos evitar.

Mas, como já disse, cada projeto é diferente. Por isso, os nossos advogados analisam também o contrato de compra ou o contrato de reserva, conduzem as negociações e realizam a due diligence jurídica (verificação de todas as formalidades). Interessam-se, por exemplo, igualmente por saber se o vendedor nos está efetivamente a vender um imóvel a que tem acesso, para que depois não tenhamos de lidar com complicações nas vias de acesso e por aí adiante.

**Tens algum exemplo concreto de tempos recentes?**

Pois, por exemplo esse caso de Lipno. Num dos apartamentos analisados, descobrimos, por exemplo, durante a due diligence técnica, que ficava mesmo por cima da casa das caldeiras e da fonte de eletricidade. Portanto, haveria ali vibrações e ruído, o que reduziria a atratividade de um imóvel de lazer desses. Ninguém quer passar férias por cima de uma central elétrica.

O curioso é que, durante a visita, essa divisão não estava em funcionamento, por isso não reparámos. Mas depois chegámos à informação de que, no passado, ali estivera alguém alojado e tinha tido más experiências com aquilo.

Por isso, às vezes é mesmo uma questão de sorte, de boas informações e de experiência. Já tínhamos posto o olho nesse apartamento, mas, quando descobrimos isto e ainda mais umas duas ou três coisas semelhantes, acabámos por desistir do negócio. E, na verdade, podia até nem ter sido um problema assim tão grande, mas era um risco. E, como já disse antes, o que mais nos interessa é a segurança do investimento. Não gostamos de surpresas.

**Em que é que o processo de seleção na Investbay difere de outros intervenientes no mercado?**

Os fundos compram, na maioria das vezes, projetos maiores e concentram-se em SPV em vez de ativos mais pequenos, pelo que têm também de examinar a entidade jurídica que detém os imóveis. Muitas vezes adquirem também edifícios inteiros, ao que talvez um dia também cheguemos na Investbay, mas por enquanto ainda não estamos lá. É um processo um pouco diferente.

Nós, em certo sentido, procuramos um novo caminho e um novo conceito. Os fundos e as agências estão habituados a vender imóveis a arrendatários ou a pessoas que compram uma segunda habitação. Não estão habituados a vendê-los a investidores que querem perceber quais são os custos totais de aquisição, os rendimentos esperados da gestão ou da exploração e por aí adiante.

Em certo sentido, com a nossa abordagem estamos a educar esse mercado, para que os vendedores forneçam mais informações relevantes. Ao mesmo tempo, porém, abordamos isto de forma semelhante. Tal como qualquer outro fundo, fazemos levantamentos muito minuciosos do ponto de vista financeiro e por aí adiante, como já referi anteriormente. Não estamos a tentar reinventar a roda, apenas a melhorá-la um pouco e a torná-la acessível a mais pessoas.

Se uma compra dessas fosse feita por um pequeno investidor por conta própria, quase de certeza acabaria numa situação em que teria falta de informações relevantes. Ficaria por umas imagens bonitas e por brochuras, mas já não conseguiria calcular se o investimento lhe traz 8 % ou 12 % ao ano. Precisamente porque os fundos e as imobiliárias estão habituados a vender habitação a proprietários que, mais do que com a valorização, se interessam justamente por essas imagens bonitas.

É precisamente por isso que a Investbay, com esta abordagem, não tem verdadeira concorrência no mercado checo.

**Já que estamos no tema das informações, qual é a abordagem da Investbay à transparência? O que é que o investidor precisa de saber e o que já é um pormenor desnecessário? **

É uma boa pergunta, porque há quem goste de folhear dezenas de páginas de documentos, mas há também quem se perca nisso e já não saiba o que é essencial para si e o que não é. A nossa abordagem é dar aos investidores as informações relevantes para uma decisão financeira correta. Por outro lado, não os sobrecarregamos com cada pormenor técnico. A forma final do prospeto de investimento, no entanto, vamos afinando a cada novo imóvel no portfólio, por isso talvez ainda mude um pouco no futuro.

É que nem todos os investidores decidem com base em longas análises e em tabelas de Excel cheias de dados. A alguns basta-lhes confiar em quem seleciona os imóveis. Ou têm, por exemplo, experiência com o mercado em causa, têm conhecidos nessa localidade que lhes fornecem outro tipo de informações e por aí adiante. Cada um de nós é diferente.

*Na [terceira parte desta entrevista](https://www.investbay.com/pt/blog/andrew-thompson-atenc-ao-ao-maior-erro-que-as-pessoas-cometem-ao)vamos olhar para a nossa estratégia de venda, que constitui a maior e, portanto, a parte fundamental da valorização global dos nossos imóveis. Ao mesmo tempo, Andrew partilha connosco a sua opinião sobre o que espera o mercado de investimento no futuro e para o que os investidores devem estar preparados.*

Uau, este artigo é tão bom que tenho mesmo de o partilhar já.

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