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# Andrew Thompson: Depois de 27 anos no setor imobiliário, sei como minimizar os riscos para os investidores

18 de março de 2024

Andrew Thompson é cofundador da Investbay e o nosso principal especialista na seleção de imóveis de investimento. Para lhe darmos a conhecer melhor a nossa estratégia, os critérios de seleção e as formas de reduzir os riscos, realizámos com ele uma breve entrevista que lhe responderá a muitas perguntas importantes relacionadas com investimentos.

**Podes descrever-nos o teu percurso profissional no setor imobiliário?**

Licenciei-me com um mestrado em economia fundiária, que no Reino Unido e noutros mercados constitui uma espécie de antecâmara para uma carreira no setor imobiliário e um critério de admissão no Real Instituto dos Avaliadores Autorizados (MRICS - Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), que é o órgão regulador que rege os profissionais do setor imobiliário. O curso é muito rigoroso e, antes de o concluir, espera-o uma quantidade verdadeiramente enorme de exames.

Concluí o curso e tornei-me membro do Real Instituto dos Avaliadores Autorizados, do qual sou agora há mais de 27 anos. Em 1997 comecei a trabalhar para a agência internacional Cushman & Wakefield, primeiro no Reino Unido. Comecei na área dos imóveis de investimento, como edifícios industriais, edifícios de escritórios e centros comerciais. Depois passei para a área do arrendamento de imóveis industriais e de escritórios.

Em seguida, mudei-me para Praga, onde conduzi as negociações de aquisição para grandes arrendatários institucionais como a PwC, a Ford, a GE e a Procter and Gamble. Do lado do arrendamento, colaborei com grandes promotores como a Europolis e outros semelhantes. Após sete anos em Praga, fundei um escritório na Eslováquia e durante sete anos dirigi um escritório com 40 pessoas em Bratislava.

Depois, fui recrutado de volta para Praga para liderar a equipa de investimento da Colliers. Isso fi-lo, mais uma vez, durante sete anos. Por fim, conheci o CEO da Investbay, o que encaixou perfeitamente no meu habitual ciclo de sete anos. Sete anos em Praga. Sete anos em Bratislava. Sete anos de volta a Praga. E agora estou há dois anos na Investbay.

**O que te atraiu para o conceito de crowd-owning?**

A maioria dos imóveis são ativos de grande dimensão, para os quais é preciso ter muito dinheiro. Em 1997, quando comecei, só as grandes instituições compravam imóveis, mas ao longo das décadas seguintes o mercado diversificou-se. Surgiram as empresas familiares, os indivíduos abastados e os grupos privados de todo o tipo.

Os imóveis são, de facto, um setor atrativo e existe aqui uma relação diferente entre risco e rentabilidade em comparação com ações, obrigações ou criptomoedas e outros ativos de investimento. Nos últimos vinte anos aconteceram, portanto, muitas mudanças e, como o mais recente passo evolutivo até agora, vejo precisamente o crowd-owning.

Atualmente, conseguimos dividir os imóveis em partes mais pequenas, para permitir que também os pequenos investidores invistam nestes ativos. Até agora, isso só era realmente possível através de fundos, onde não se tem voz sobre os imóveis que o fundo detém. Em comparação com isso, como crowd-owner pode escolher um imóvel, ler o plano de negócios e investir nele de forma eficaz por sua própria iniciativa.

Isto é algo completamente novo e penso que tem um potencial enorme, comparável à forma como a detenção de ações por parte dos investidores de retalho transformou o panorama dos investimentos. Trata-se, no fundo, de tornar os investimentos em imóveis acessíveis a todos.

**Qual é a tua abordagem profissional ao setor imobiliário? Tens algumas regras pelas quais te orientas? **

Muitas dessas regras já as tenho, de certa forma, há muito tempo em mim, porque já estou no setor há 27 anos. Trabalhei com investidores institucionais, por isso a minha abordagem assenta na minimização do risco e na maximização do retorno. A Investbay, pelo contrário, está num ambiente empresarial, por isso aqui temos, graças a isso, uma combinação de abordagens que assentam em ultrapassar limites e na segurança dos investimentos. Penso que é uma boa mistura.

**Quais são os critérios principais para a seleção de um imóvel para o portfólio da Investbay? Porque é que escolhes precisamente este local e não aquele? Em que é que te concentras?**

Acima de tudo, somos uma plataforma de investimento, por isso concentramo-nos nos rendimentos e no crescimento do capital do ativo. Esses são os fatores que tenho sempre presentes.

Atualmente, concentrámo-nos na Europa, mas no futuro talvez nos expandamos muito rapidamente para o resto do mundo. Dou preferência a edifícios mais recentes, porque são mais fáceis de gerir, a arquitetura dura mais tempo e queremos ser capazes de vender o imóvel sem termos de refazer os interiores e tudo o resto.

Os projetos deveriam ter, idealmente, licença para utilização turística. Procuramos também, sobretudo, imóveis mais pequenos, ou seja, apartamentos ou estúdios com um ou dois quartos, porque esses são, normalmente, o melhor investimento, deles é possível obter rendimentos mais elevados e podem ser vendidos rapidamente com maior facilidade.

Agrada-nos muito quando os imóveis se situam em resorts. Têm um melhor marketing do próprio imóvel e pode contar-se com o operador, o que também reduz os custos. Se um operador gere 120 unidades, fica mais barato, porque pode escalar os serviços, ao contrário do que aconteceria se cada unidade fosse gerida individualmente.

Há ainda a questão da eliminação dos custos das OTA, ou seja, os custos de plataformas como o Booking.com, a Airbnb, etc. Estas, é certo, prestam serviços fantásticos, mas querem por eles taxas elevadas, na ordem dos 20 %. Por isso, sempre que vai a um hotel ou de férias, 20 % do preço que paga vai para estas entidades.

Graças à ligação direta da nossa comunidade de investidores aos arrendamentos, podemos eliminar as taxas das OTA e repercutir as poupanças nos nossos clientes. E se o imóvel fizer parte de um resort, isso pode abranger todo o projeto, e não apenas esse nosso imóvel em concreto. Por isso, é uma forma fantástica de resolver um problema que todos no setor têm, e traz benefícios aos próprios investidores.

Concentramo-nos também nos critérios ESG (Environmental, Social and Governance, ou seja, critérios sobre o grau de impacto de um projeto de investimento no ambiente ou na comunidade à sua volta e também até que ponto é transparente), porque pensamos que isso terá no futuro uma influência cada vez maior sobre a área das viagens.

**O que acontece depois desta seleção preliminar? **

Crio um modelo financeiro com os custos de aquisição do imóvel, os custos jurídicos, o imposto sobre a transmissão, o preço de compra, o equipamento do imóvel, incluindo a verificação do mobiliário, dos equipamentos e outros itens.

Depois, um modelo de fluxos de caixa, que analisa o potencial rendimento anual e os potenciais custos, incluindo limpeza, manutenção, serviços comunitários e tudo o resto que é necessário pagar relacionado com a exploração deste imóvel, talvez até as quotas para o condomínio e afins.

Por fim, avalio o plano de negócios e a potencial venda e só depois somos capazes de compreender os rendimentos totais.

**Tens algumas estratégias para minimizar os riscos associados a estes investimentos?**

A experiência desempenha aqui um grande papel - sabe-se quais podem ser os pontos problemáticos e aprende-se a, de preferência, voltar a verificar algumas informações que nos parecem suspeitas. Cada estrutura de propriedade e de gestão é diferente e o diabo esconde-se no detalhe.

Temos um conjunto de condições que cada imóvel tem de cumprir. Como já disse, damos preferência a projetos mais recentes em resorts. Escolhemos apenas imóveis em que existam dados suficientes para criar um modelo financeiro verdadeiramente sólido e para confirmar a previsão de crescimento do valor do capital e a previsão de rendimentos. Queremos também operadores com experiência.

Todas estas coisas desempenham um papel na redução do risco. Mas muito disto tem que ver precisamente com a experiência e com saber onde olhar e em que (não) confiar. Além disso, após 27 anos no setor, conheço muitas pessoas a quem posso recorrer quando preciso de verificar algo ou de complementar alguma informação.

*Estamos a preparar a [segunda parte desta entrevista](https://www.investbay.com/pt/blog/andrew-thompson-na-escolha-de-um-imovel-a-qualidade-dos-dados-e), que abordará a escolha da localização ou do país certo e também um mergulho mais profundo nos critérios financeiros para a seleção de um imóvel de investimento.*

Uau, este artigo é tão bom que tenho mesmo de o partilhar já.

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