Własność bez trosk

Inwestorzy w nieruchomości stają w obliczu szeregu problemów, które trzeba należycie opanować i które wymagają znacznego czasu oraz wiedzy fachowej. Gdy spojrzymy na inwestycję w nieruchomość jako na ciąg następujących po sobie kroków, możemy je podzielić na cztery fazy - badanie, akwizycja, prowadzenie i sprzedaż. Każda z tych faz wymaga nakładu czasu oraz specyficznej wiedzy fachowej, aby możliwe było maksymalizowanie zysków i minimalizowanie ryzyk. Przyjrzyjmy się, jak te fazy rozwiązujemy w InvestBay, tak abyśmy naszym klientom zapewnili rzeczywiście własność bez związanych z tym trosk.

Badanie i wyszukanie odpowiedniej inwestycji

InvestBay wykorzystuje doświadczenie swoich założycieli i współpracowników oraz kontakty do przeprowadzenia szczegółowego badania rynków i potencjalnych okazji. Obejmuje to zwłaszcza kalkulację potencjalnych zysków i ryzyk, co może być dla jednostki bardzo czasochłonne. Kolejną zaletą jest to, że nasza sytuacja profesjonalnego nabywcy (a w wielu przypadkach potencjalnego nabywcy wielu jednostek) pomaga wymusić lepsze i szybsze reakcje ze strony sprzedawców i innych specjalistów, w tym korzystniejsze warunki.

W ramach fazy badania również identyfikujemy, oceniamy i umawiamy współpracę z potencjalnymi partnerami do akwizycji i sprzedaży, w tym z miejscowymi prawnikami w obszarze nieruchomości, księgowymi, specjalistami od technicznego due diligence, ekspertami od mebli i wyposażenia, jak również zarządcami i operatorami nieruchomości.

Akwizycja i zakup

Choć istnieje wiele podobieństw, procesy akwizycyjne różnią się w poszczególnych jurysdykcjach i nieruchomościach. Naszym podstawowym podejściem przy jakiejkolwiek akwizycji jest wykorzystanie naszej siły nabywczej i wiedzy fachowej w celu zabezpieczenia nieruchomości na jak najatrakcyjniejszych warunkach, a jednocześnie minimalizowania potencjalnych ryzyk. Obejmuje to zwłaszcza pilnowanie wszystkich aspektów prawnych całej transakcji i zapewnienie dobrego tytułu prawnego, tj. aby nie była obciążona służebnościami i prawami zastawu.

Umiejętność myślenia z wyprzedzeniem o możliwych problemach oraz pewność, by zadawać właściwe pytania właściwym ludziom, są nieodłączną częścią wartości dodanej InvestBay dla naszych inwestorów. W ramach procesu akwizycji oceniamy również jakość istniejących wnętrz oraz oczekiwane koszty i jakość mebli oraz wyposażenia, które trzeba uzupełnić, abyśmy zapewnili inwestorom jak najlepszy zwrot z inwestycji. Dzięki wykorzystaniu naszej siły nabywczej i zbudowaniu długoterminowych relacji z tymi dostawcami mamy bardzo dobrą pozycję, aby zapewnić ponadstandardowy poziom usług od naszych dostawców na korzyść naszych inwestorów.

Prowadzenie i opieka nad nieruchomością

Efektywne zarządzanie nieruchomościami jest konieczne do utrzymania poziomu obłożenia, zachowania wartości majątku i kontroli wydatków. Niektóre nieruchomości wymagają większego wysiłku przy zarządzaniu niż inne. Na przykład w przypadku nieruchomości na krótkoterminowy wynajem (STR, czyli „Short-Term Vacation Rentals”) może dochodzić do wielokrotnych przyjazdów i wyjazdów co miesiąc i wymagają one bardziej intensywnego wysiłku niż nieruchomości przeznaczone na długoterminowy wynajem (LTR lub „Long-Term Rentals”).

Ogólnie można powiedzieć, że w przypadku obu typów nieruchomości istnieją co najmniej cztery podstawowe funkcje operacyjne - marketing, zapewnienie zadowolenia najemców i gości, utrzymanie nieruchomości, kontrola kosztów i raportowanie.

Podobnie jak w fazach badania, akwizycji i sprzedaży, znaczącym elementem naszej wartości dodanej jest doświadczenie i wiedza naszego zespołu, która umożliwia zidentyfikowanie właściwych partnerów, wynegocjowanie właściwych warunków umów, i to zawsze z myślą o ograniczeniu ryzyk i maksymalizacji potencjalnych zysków.

Przykład niektórych zadań przedstawiony jest poniżej.

• Wybór zarządcy, wynajem nieruchomości i bieżące zarządzanie - wybór właściwego zarządcy nieruchomości i profesjonalne wynegocjowanie szczegółów umowy w celu zminimalizowania niejasności i zapewnienia jasnej odpowiedzialności. Połączenie z zarządcą nieruchomości jest zasadnicze, a zarządca nieruchomości ściśle współpracuje z zespołem zarządzania majątkiem.
• Marketing i wynajem - niezależnie od tego, czy chodzi o zapewnienie gości na krótkoterminowe wakacje, czy najemców na średnioterminowy lub długoterminowy wynajem, nieruchomość musi być efektywnie umieszczona na rynku i poprzez właściwe kanały dotrzeć do potencjalnych najemców. Profesjonalne fotografie, szczegółowe i prawidłowe informacje o majątku, zaktualizowana dostępność i ceny oraz zasoby i umiejętności do przeprowadzania profesjonalnych oględzin oraz późniejszego śledzenia umów i ofert - to wszystko trzeba starannie nadzorować, aby zmaksymalizować zwrot z inwestycji.
• Pilnowanie kluczowych terminów - zapewnienie, aby wszystkie kluczowe terminy były należycie dopilnowane i dotrzymane. Należą do nich daty wygaśnięcia, opcje, przedłużenia umowy najmu, aby zminimalizować brak najemców w lokalach i zmaksymalizować przychody, daty płacenia podatków, daty przeglądów, daty wygaśnięcia i przedłużenia umów z dostawcami, w tym z zarządcami nieruchomości - i szereg innych.
• Tworzenie cen - zapewnienie nieustannie zaktualizowanych cen dla STR, aby odzwierciedlały konkurencję i specyficzne okresy, np. ruchliwe okresy, takie jak weekendy, święta i festiwale, oraz dla LTR przy nadchodzących wolnych miejscach.
• Agenci leasingowi/OTA - uzgodnienie konkurencyjnych warunków i zapewnienie zaktualizowanych informacji dla agentów leasingowych lub opłat dla internetowych biur podróży (OTA - online travel agency).
• Udział w zebraniach spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych.
• Tworzenie budżetu dla kosztów opex i capex, w tym FF&E oraz związanych z tym kosztów zarządzania projektem, architekta i projektanta.
• Wyposażenie - wybór właściwego wyposażenia, w tym oprogramowania i usług, np. monitorowanie klimatyzacji, monitorowanie hałasu, usługi dostarczania informacji, zamki do zdalnego dostępu, usługi monitorowania kamer itp.
• Dostawcy - wybór i uzgodnienie konkurencyjnych umów z najodpowiedniejszymi dostawcami usług utrzymania i napraw, sprzątaczami, księgowymi, specjalistami podatkowymi, prawnymi i innymi oraz uzgodnienie konkurencyjnych umów z każdym z nich.
• Opóźnione płatności - egzekwowanie opóźnionych płatności od najemców itp.
• Ubezpieczenie - zapewnienie odpowiedniego ubezpieczenia nieruchomości i jej wyposażenia oraz ewentualnie innych kosztów ubezpieczeniowych (np. ubezpieczenie własności).
• Usługi komunalne - zarządzanie dostawcami usług komunalnych i kosztami, w tym internetu, telefonu, wifi itp.
• Wycena - zapewnienie profesjonalnych i wiarygodnych rocznych wycen oraz negocjowanie umów z rzeczoznawcami nieruchomości.

Sprzedaż

Ostatnią z kluczowych faz inwestycji w nieruchomość jest sprzedaż. Właściciel nieruchomości spotyka się z różnymi problemami i wyzwaniami przy sprzedaży swojego majątku. Jednym z najistotniejszych czynników jest ustalenie właściwej ceny nieruchomości, która została nabyta w celu inwestycyjnym. Właściciel musi przeprowadzić dokładne badanie rynku, rozważyć aktualną podaż i popyt w danej lokalizacji oraz ocenić wartość swojej nieruchomości w porównaniu z konkurencją.

Kolejnym znaczącym aspektem jest marketing i promocja nieruchomości. Właściciel musi efektywnie uwidocznić swoją ofertę i dotrzeć do potencjalnych nabywców. Dobrze zaprezentowana nieruchomość z atrakcyjnymi fotografiami i opisem ma większą szansę zainteresować zainteresowanych i szybciej się sprzedać.

Sam proces sprzedaży również wymaga właściwego postępowania z potencjalnymi nabywcami. Właściciel musi opanować negocjacje i odpowiedzieć na ich pytania oraz wymagania. Ważne jest, aby być przygotowanym na obronę ceny i ewentualne rabaty, ale również na negocjacje dotyczące warunków sprzedaży, takich jak harmonogram płatności, warunki finansowania lub czas przekazania nieruchomości.

Kolejnym problemem, w obliczu którego staje właściciel, jest prawna i administracyjna strona sprzedaży. Niezbędne jest zapewnienie wszystkich potrzebnych dokumentów, takich jak akt własności, pozwolenie na budowę, świadectwo energetyczne i inne, które są wymagane przy sprzedaży nieruchomości. Właściciel musi współpracować z prawnikami i notariuszami, aby zapewnić prawidłowy przebieg sprzedaży i dochowanie wszystkich przepisów prawnych.

Na koniec właściciel nieruchomości musi być przygotowany na możliwe komplikacje czasowe i finansowe. Sprzedaż nieruchomości może trwać dłużej, niż pierwotnie planowano, i mogą wystąpić nieoczekiwane koszty związane z naprawami, przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży lub prowizje dla agencji nieruchomości.

To wszystko, jeśli jest prowadzone profesjonalnie i prawidłowo, prowadzi do wyższej ceny sprzedaży, a tym samym do wyższego całkowitego zysku z inwestycji, gdzie cena końcowa odgrywa ważną rolę. A zwłaszcza jeśli inwestujesz przez InvestBay, to niczego z powyższego nawet nie musisz rozwiązywać.

Wow, to jest tak świetny artykuł, że muszę go od razu udostępnić.