Zwrot z inwestycji (ROI): Jak mierzyć podstawowy wskaźnik sukcesu twoich inwestycji

Bez względu na to, czy znasz się na świecie inwestycji, czy nie, z pewnością wiesz, że inwestowanie jest dziś z różnych powodów mądre. Zanim się jednak do tego zabierzesz, dobrze jest mieć przynajmniej podstawowe rozeznanie – a tu zalicza się również wiedza, co oznaczają niektóre z podstawowych pojęć inwestycyjnych. Dziś rozłożymy na czynniki pierwsze zwrot z inwestycji (ROI). Co to jest, jak go obliczyć i jaką ma dla ciebie w praktyce wartość? Czy istnieją również inne wskaźniki inwestycyjne? I którego używamy my w InvestBay? Dowiedz się w artykule.

Czym jest ROI (zwrot z inwestycji)?

ROI (Return on Investment, czyli zwrot z inwestycji) to wskaźnik wyników inwestycji, za pomocą którego możesz ocenić jej efektywność lub rentowność, ewentualnie porównać efektywność kilku różnych inwestycji. Jak? Wykorzystuje stosunek kosztów inwestycji do zwrotu (czyli zarobku).

Co wpływa na ROI?

Do kluczowych czynników wpływających na ROI należą:

• początkowa wysokość inwestycji,
• bieżące koszty utrzymania oraz
• przepływ pieniężny generowany przez inwestycję.

Wzór na obliczenie ROI

Zysk netto (lub w gorszym przypadku stratę) inwestycji dzielisz przez jej pierwotne koszty, a następnie tę liczbę mnożysz przez 100. Otrzymujesz procent. Im jest wyższy, tym inwestycja jest bardziej zyskowna.

Pokażmy to na przykładzie, czyli konkretnym obliczeniu zwrotu z inwestycji przy zwykłym kupnie nieruchomości inwestycyjnej.

Przykład: Inwestycja w nieruchomość

1. Inwestycja początkowa:

• Cena kupna nieruchomości: 2,500,000 Kč
• Koszty renowacji: 200,000 Kč
• Opłaty prawne i administracyjne: 50,000 Kč
• Całkowite koszty początkowe: 2,750,000 Kč

2. Przychody z inwestycji:

• Roczny czynsz: 150,000 Kč
• Przewidywany roczny wzrost wartości nieruchomości: 3 % (75,000 Kč rocznie)
• Całkowity roczny przychód: 150,000 Kč + 75,000 Kč = 225,000 Kč

3. Koszty operacyjne:

• Roczne utrzymanie i zarządzanie: 20,000 Kč
• Ubezpieczenie: 10,000 Kč
• Podatki: 5,000 Kč
• Całkowite roczne koszty operacyjne: 35,000 Kč

4. Czysty roczny przychód z inwestycji:

• 225,000 Kč (całkowity roczny przychód) - 35,000 Kč (koszty operacyjne) = 190,000 Kč

5. Obliczenie ROI

• ROI = (Czysty roczny przychód / Inwestycja początkowa) * 100
• ROI = (190,000 Kč / 2,750,000 Kč) * 100
• ROI = 6.91 %

Wynik:

Zwrot z inwestycji (ROI) wynosi 6.91 % rocznie. To obliczenie obejmuje zarówno przychody z najmu, jak i przewidywany wzrost wartości nieruchomości.

Z naszego doświadczenia ludzie przy ROI często mylą się w tym (zwłaszcza przy kalkulacji ROI nieruchomości), że 60% zwrot często mylą z 40% stratą. ROI 60 % oznacza, że zarobiłeś 60 % ponad swoją pierwotną inwestycję.

Znaczenie ROI dla inwestorów

ROI jest popularnym wskaźnikiem dzięki swojej uniwersalności i prostocie. W zasadzie możesz go użyć jako podstawowej miary rentowności jakiejkolwiek inwestycji, i to dość szybko.

Mimo to ROI jest tylko jednym z wielu wskaźników inwestycyjnych, które stosuje się do oceny wyników inwestycji.

Okres zwrotu z inwestycji

Zaraz drugim najczęstszym jest tzw. Payback Period, czyli okres zwrotu z inwestycji. Mierzy on, jak długo trwa, zanim inwestycja się zwróci z uzyskanych przepływów pieniężnych. Nie bierze jednak pod uwagę zysków po okresie zwrotu ani wartości pieniądza w czasie.

Okres zwrotu z inwestycji: Wzór

Przy założeniu, że roczne przepływy pieniężne są takie same:

Okres zwrotu = inwestycja początkowa / roczny przepływ pieniężny

przy czym wynik (zwrot z inwestycji) jest w latach.

Obliczenie okresu zwrotu z inwestycji wygląda następnie tak:

Jeśli inwestujesz 10 000 Kč i oczekujesz rocznego przepływu pieniężnego 2 000 Kč, okres zwrotu wynosi 10 000 Kč / 2000 Kč rocznie = 5 lat.

Porównanie ROI z innymi wskaźnikami inwestycyjnymi

Poniżej znajduje się porównanie ROI z innymi ważnymi wskaźnikami inwestycyjnymi. Znajdziesz wśród nich wyjaśniony również ten, którego używamy my w InvestBay do kalkulacji szacowanego zysku – IRR.

1. ROE (Return on Equity): Mierzy zwrot z kapitału własnego, tj. ile zysku generuje spółka na każdą koronę kapitału własnego.
   Podczas gdy ROI ocenia całkowite wyniki inwestycji bez względu na źródło finansowania, ROE skupia się wyłącznie na rentowności kapitału własnego. ROE jest użyteczny dla akcjonariuszy, którzy chcą wiedzieć, jak efektywnie wykorzystywany jest ich zainwestowany kapitał.
   
2. ROA (Return on Assets): Mierzy, jak efektywnie spółka wykorzystuje swoje całkowite aktywa do generowania zysku.
   Podczas gdy ROI mierzy zwrot z całkowitej inwestycji, ROA skupia się na efektywności wykorzystania aktywów spółki. ROA jest użyteczny do oceny, jak dobrze spółka wykorzystuje swoje zasoby do tworzenia zysku.
   
3. IRR (Internal Rate of Return): Jest to stopa dyskontowa, przy której wartość bieżąca netto (NPV) wszystkich przepływów pieniężnych (przychodów i wydatków) z inwestycji równa się zeru. Tego wskaźnika używamy w InvestBay do kalkulacji i szacowania przyszłych zysków. Innymi słowy: To, co podajemy w sekcji jako szacowany zysk, to IRR.
   IRR bierze pod uwagę wartość pieniądza w czasie i zapewnia złożoną roczną stopę zwrotu. W przeciwieństwie do prostego ROI, które nie bierze pod uwagę czasu, IRR zapewnia głębsze spojrzenie na potencjalne zyski inwestycji w czasie.
   
4. NPV (Net Present Value): Przedstawia różnicę między wartością bieżącą przepływów pieniężnych otrzymanych z inwestycji a wartością bieżącą przepływów pieniężnych poniesionych na inwestycję.
   NPV zapewnia bezwzględną miarę rentowności i bierze pod uwagę wartość pieniądza w czasie. ROI jest wskaźnikiem procentowym i jest prostsze do obliczenia, ale może nie zapewnić tak kompleksowego spojrzenia na inwestycję jak NPV.

Każdy z tych wskaźników ma swoje specyficzne zastosowanie i zapewnia różne spojrzenia na wyniki inwestycji. Inwestorzy często używają kombinacji tych wskaźników, aby uzyskać kompleksowe rozeznanie w potencjale i ryzykach inwestycji.

Co to jest dobry zwrot z inwestycji w nieruchomość?

Nie istnieje żadna uniwersalna miara, która od razu powiedziałaby, co jest dobrym zwrotem z inwestycji. Wpływa na niego bowiem kilka czynników.

• Tolerancja ryzyka: Inwestorzy różnią się w gotowości do tolerowania ryzyka. Ci, którzy bardziej unikają ryzyka, mogą akceptować niższy zwrot z inwestycji w zamian za większą stabilność i przewidywalność swoich inwestycji. Z drugiej strony inwestorzy tolerujący ryzyko mogą dążyć do wyższego zwrotu z inwestycji, ale są gotowi zaakceptować większą niepewność i zmienność.
  
• Czas trwania inwestycji: Horyzont czasowy inwestycji odgrywa znaczącą rolę przy określaniu tego, co można uznać za dobry zwrot z inwestycji. Dłuższe inwestycje zazwyczaj wymagają wyższego ROI, aby uzasadnić zamrożenie kapitału na dłuższy czas. Krótkoterminowe inwestycje mogą oferować niższy zwrot z inwestycji, ale zapewniają płynność i elastyczność.
  
• Normy branżowe: Różne branże mają różne oczekiwania co do zwrotu z inwestycji na podstawie czynników takich jak warunki na rynku, otoczenie konkurencyjne i otoczenie regulacyjne. Na przykład branże z wysokimi barierami wejścia lub znacznymi wymaganiami kapitałowymi mogą wymagać wyższego zwrotu z inwestycji, aby przyciągnąć inwestycje.
  
• Cele osobiste: Ostatecznie to, co uważa się za „dobry” zwrot z inwestycji, zależy od konkretnych celów finansowych inwestora. Bez względu na to, czy inwestorzy dążą do akumulacji majątku, generowania dochodu czy zachowania kapitału, powinni dostosować swoje oczekiwania co do zwrotu z inwestycji do swoich indywidualnych celów i okoliczności.

Zwrot z inwestycji w InvestBay

Zysk z inwestycji w nieruchomość w InvestBay nieco się różni – nie jest liniowy w czasie. Ma dwa składniki:

• czynsz
• całkowity wzrost wartości w cenie

Przy każdej z naszych oferowanych nieruchomości inwestycyjnych dokładnie widzisz oczekiwany roczny wzrost wartości nieruchomości oraz oczekiwany roczny zysk z najmu w stosunku do wartości nieruchomości. Obliczone wartości wynikają z naszej dokładnej analizy.

Czynsz uzyskujesz na bieżąco, ale chodzi raczej o mniejsze kwoty. Prawdę mówiąc, przy żadnej z naszych aktualnych nieruchomości nie jest on dominującym składnikiem.

Całkowity wzrost wartości w cenie (czyli przyrost kapitału) stanowi następnie większość twojego zysku i realizuje się na końcu przy sprzedaży.

Więcej przeczytaj na naszej stronie Jak to działa.

Jak my w InvestBay wybieramy nieruchomości?

Do tego mamy w zespole najbardziej powołanych – nasz ekspert ds. nieruchomości Andrew Thompson porusza się na rynku nieruchomości od ponad 27 lat. Na czym przy wyborze nieruchomości nam zależy?

• Trzymamy się kilku sprawdzonych kryteriów, które wynikają z naszego wieloletniego doświadczenia w tej dziedzinie.
• Wybieramy tylko projekty/nieruchomości, które już stoją i do których mamy wystarczająco danych do oceny ich rentowności.
• Mimo że szukamy projektów z jak największym wzrostem wartości, gdy z projektu czujemy wysokie ryzyko, dajemy pierwszeństwo innemu. Robimy po prostu wszystko, by twoje pieniądze zarabiały.

Wypróbuj to. Jesteśmy tak transparentni, jak tylko możemy, więc wiesz, w co wchodzisz. Zarejestruj się jeszcze dziś i obejrzyj aktualną ofertę inwestycji. Możesz zacząć od 2 500 Kč, ale z pewnością wkrótce na własnej skórze zrozumiesz zalety inwestycji w InvestBay i zainwestujesz więcej.