Choć wielu z nas wewnętrznie czuje, że nieruchomości są dobrą inwestycją, warto zbadać dokładniej, co za tym stoi.
Nieruchomości jako instrument inwestycyjny znacząco dojrzały w ciągu ostatnich trzech dekad. Jako klasa aktywów zyskały znacznie bardziej instytucjonalny charakter, (tj.) wiele firm, takich jak fundusze emerytalne i towarzystwa ubezpieczeniowe, zdecydowało się w nie inwestować. Dla dużych inwestorów w wielu przypadkach stały się trzecim filarem po akcjach i obligacjach.
Dlaczego nieruchomości i dlaczego właśnie teraz?
Istnieje kilka powodów, dla których nieruchomości są przez inwestorów instytucjonalnych i doświadczonych często uważane za dobrą inwestycję.
Zyski
Nieruchomości przynoszą dwa źródła zysków:
Zysk z dochodu
Pierwszy zysk pochodzi z przychodów z najmu, które najemca (lub gość, jeśli chodzi o hotel lub obiekt rekreacyjny) płaci właścicielowi. Wysokość czynszu zależy od rynku pracy, który jest ściśle związany z gospodarką. Silniejsza gospodarka sprzyja większemu wzrostowi i ruchowi miejsc pracy (często obejmuje również wzrost liczby mieszkańców) oraz wyższym wynagrodzeniom. Dobrym przykładem jest Praga, gdzie wzrost gospodarczy w połączeniu ze wzrostem liczby mieszkańców i niską liczbą wolnych miejsc pracy zwiększa płace i dochody rozporządzalne. W takiej sytuacji jednostki są w stanie płacić więcej za najem.
Jedną ze specyficznych zalet nieruchomości rezydencyjnych lub rekreacyjnych jest to, że umowy najmu często bywają krótkie (maksymalnie na jeden rok lub rzeczywiście tylko na dni czy tygodnie dla gości zakwaterowanych w wynajmach rekreacyjnych). Oznacza to, że właściciele mogą często szybko i regularnie korygować żądaną wysokość czynszu, aby dotrzymać kroku inflacji i warunkom rynkowym.
Zyski ze wzrostu wartości kapitału
Drugim elementem całkowitego zysku jest wzrost ceny rynkowej (zysk ze wzrostu wartości kapitałowej), gdy wartość aktywa z czasem rośnie. To bywa silniej związane z rozwojem rynków kapitałowych (w tym stóp procentowych i inflacji). W okresie wzrostu gospodarczego inflacja może podnieść koszty odtworzenia nieruchomości, dlatego wartość nieruchomości z czasem wzrośnie, zwłaszcza gdy stopy procentowe są niższe.
Ryzyko
Nieruchomości swoimi charakterystykami ryzyka i zysku różnią się od akcji i obligacji. Zazwyczaj nieruchomości wykazują niższe ryzyko i niższy zysk niż akcje oraz wyższe ryzyko i wyższy zysk niż obligacje skarbowe. Ale nawet w obrębie jednej kategorii, takiej jak dość szeroko zdefiniowane nieruchomości, istnieją różne proporcje ryzyka i zysku. Na przykład projekty deweloperskie stanowią wyższe ryzyko i oczekuje się od nich wyższego oczekiwanego zwrotu. Natomiast nieruchomości pierwszej klasy w najlepszych lokalizacjach plasują się niżej na krzywej ryzyka i oczekuje się od nich niższego oczekiwanego zwrotu.
Ochrona przed inflacją
Inwestowanie w nieruchomości jest świetnym sposobem ochrony pieniędzy przed inflacją z kilku powodów. Przede wszystkim nieruchomości mają tendencję do zwiększania swojej wartości w okresie inflacji, co oznacza, że ich cena rośnie wraz z rosnącymi cenami w gospodarce. To pozwala inwestorom dotrzymać kroku inflacji i zapewnić, aby ich inwestycja zachowała swoją wartość. Ponadto, jeśli inwestujesz w nieruchomości w celu najmu, możesz zwiększać czynsz zgodnie z inflacją, co oznacza, że przychody z najmu rosną wraz z rosnącymi cenami i pomagają zrekompensować negatywne skutki inflacji dla wartości pieniądza.
Nieruchomości rezydencyjne i wynajmy rekreacyjne
Istnieje szereg powodów, dla których wynajmy rezydencyjne i rekreacyjne są atrakcyjną okazją do inwestowania.
Jeśli chodzi o rynki rezydencyjne, sektory najmu budynków (build-to-rent, BTR) i prywatnego najmu (private rented sector, PRS) stają się w Europie coraz bardziej poszukiwaną klasą aktywów. Jednym z czynników, które się do tego ostatnio przyczyniły, jest fakt, że zarówno sektor biurowy, jak i sektor handlu detalicznego popadły w ciągu ostatnich dwóch lat u wielu inwestorów w niełaskę. Segment biurowy w wyniku skutków pracy z domu, a fizyczny rynek handlu detalicznego dotknął rosnący trend zakupów online.
Globalne rynki turystyczne coraz bardziej się otwierają, a liczba turystów po Covidzie i powolnym powrocie do pełnych mocy rośnie, co pomaga zwiększać popyt na wynajmy rekreacyjne. Wynajmy rekreacyjne jako szersza branża również w ostatnich latach odnotowały ogromne inwestycje, zwłaszcza w technologie i widoczność, co pomogło stworzyć bardziej dojrzały i zrozumiały rynek, który jest ważny dla wszystkich inwestorów, ale zwłaszcza dla większych inwestorów instytucjonalnych, którzy muszą dobrze analizować ryzyka, zyski i okazje w tej branży.
Wszystkie opisane powyżej siły wpływają zwłaszcza na stronę popytową równania. Wysokość czynszu i wartości kapitałowe są ostatecznie wynikiem interakcji podaży i popytu. Jeśli chodzi o podaż, w wielu obszarach w Europie, czy to konkretnych obszarach miejskich, czy kurortach turystycznych, podaż projektów deweloperskich jest ograniczona, na przykład ze względu na wymagające przepisy w zakresie planowania. Tym samym ograniczona podaż niezdolna do pokrycia potencjalnego popytu to kolejny czynnik, który przyczynia się do wzrostu czynszu i wartości kapitałowej.
Dywersyfikacja portfela
Włączenie nieruchomości może być bardzo kluczowe dla właściwej dywersyfikacji portfela. Po pierwsze, nieruchomości mają zazwyczaj niską korelację z innymi klasami rynkowymi, takimi jak akcje czy obligacje. Oznacza to, że wartość nieruchomości nie musi spadać w taki sam sposób jak wartość innych inwestycji w okresie, gdy rynki się wahają. Dzięki tej niskiej korelacji inwestowanie w nieruchomości może zmniejszyć całkowite ryzyko portfela i pomóc wyrównać wahania na rynkach. Co więcej, inwestycja w nieruchomości może zapewnić regularny przychód z najmu, który jest często stabilny i niezależny od warunków rynkowych. Ten przychód z nieruchomości może służyć jako stabilne źródło przepływów pieniężnych i wzmocnić ogólną wydajność portfela. Dywersyfikacja w nieruchomości może więc przynieść inwestorom nie tylko potencjalny wzrost wartości kapitału, ale także stabilne przychody i zmniejszenie ryzyka. Nie ma znaczenia, kiedy inwestujesz, zasady dywersyfikacji obowiązują nieustannie, dlatego nie ma lepszego czasu niż teraźniejszość, aby włączyć nieruchomości do swojego portfela jako klasę aktywów.
Nieruchomości a bariery
Inwestowanie w nieruchomości może być związane z kilkoma barierami, które mogą ograniczać dostęp i udział inwestorów. Niektóre z tych barier obejmują:
- Wymagania finansowe - Jedną z głównych barier jest potrzeba wystarczającego kapitału finansowego na zakup nieruchomości. Nieruchomości zazwyczaj wymagają wysokich początkowych inwestycji, takich jak cena zakupu, zaliczka, opłaty za pośrednictwo oraz koszty utrzymania. Te wymagania finansowe mogą ograniczać dostęp mniejszym inwestorom.
- Znajomość rynku i zarządzanie ryzykiem - Inwestowanie w nieruchomości wymaga pewnego poziomu znajomości rynku, w tym analizy i zrozumienia trendów oraz wartości nieruchomości w danej lokalizacji. Zarządzanie nieruchomościami wymaga również umiejętności zarządzania ryzykami związanymi z najemcami, utrzymaniem i kwestiami prawnymi.
- Ograniczona płynność - Nieruchomości są zazwyczaj mniej płynną inwestycją w porównaniu z innymi klasami aktywów, takimi jak akcje czy obligacje. Sprzedaż nieruchomości może trwać dłużej i wymagać dodatkowego wysiłku oraz kosztów związanych ze sprzedażą, takich jak obsługa prawna i opłaty pośrednictwa. Ograniczona płynność może ograniczać możliwość szybkiego dostępu do środków finansowych w razie potrzeby.
- Regulacje i kwestie prawne - Inwestowanie w nieruchomości jest często związane z różnymi kwestiami prawnymi i regulacjami. Należą do nich przepisy o czynszach, przepisy budowlane, przepisy o ochronie konsumentów i inne. Inwestor musi być zaznajomiony z lokalnymi przepisami prawnymi i zapewnić przestrzeganie wszystkich odpowiednich ustaw i przepisów.
- Potrzeba czasu i utrzymania - Inwestowanie w nieruchomości wymaga czasu i wysiłku na zarządzanie i utrzymanie. Inwestor musi być gotowy zainwestować czas i zasoby w zarządzanie nieruchomościami, w tym poszukiwanie najemców, przeprowadzanie napraw i utrzymania oraz rozwiązywanie różnych kwestii związanych z nieruchomością.
Wow, to taki świetny artykuł, że muszę go od razu udostępnić.
