Sprawdzone porady przy zakupie mieszkania: Jak postępować i uniknąć najczęstszych błędów

24 lutego 2025

Zakup mieszkania będzie jedną z największych decyzji finansowych, jakie podejmiesz w życiu – niezależnie od tego, czy chcesz kupić mieszkanie na własne mieszkanie, czy na inwestycję. Czy wiesz jednak, że między tymi dwoma celami jest różnica? To pierwszy z 15 błędów, które ludzie popełniają przy zakupie mieszkania. Ten szczegółowy przewodnik pokaże Ci, na co uważać przy zakupie mieszkania, o co pytać i czego nie pomijać. Jedna nieuwaga czy pochopna decyzja może Cię bowiem kosztować od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy koron.

Część pierwsza: Co rozważyć przed poszukiwaniem mieszkania

1. Zdefiniuj cel zakupu

Zanim zaczniesz poszukiwania mieszkania, sprecyzuj, czy szukasz mieszkania jako inwestycji, czy przede wszystkim pragniesz urządzić własne mieszkanie. W podejściu do każdej z tych wariantów istnieją bowiem zasadnicze różnice.

W przypadku mieszkania inwestycyjnego nie badasz aż tak bardzo, jak bardzo mieszkanie Ci się podoba. Fakty takie jak z której strony świeci do mieszkania słońce czy jaki jest kolor kafelków w łazience są dla Ciebie w tym momencie drugorzędne. Bardziej interesują Cię liczby i dane.

W przypadku mieszkania do własnego mieszkania jest to logicznie na odwrót.

Jak postępować przy zakupie mieszkania, które będzie Twoją nieruchomością inwestycyjną? Przeczytaj nasz szczegółowy artykuł na ten temat: Mieszkania inwestycyjne: Zalety, ryzyka i praktyczne porady.

Podsumowując:

Zakup mieszkania na własne mieszkanie: Ważna jest lokalizacja, infrastruktura społeczna i jakość mieszkania.
Zakup mieszkania jako inwestycja: Główną rolę odgrywa zwrot z inwestycji (ROI), atrakcyjność lokalizacji dla najemców oraz potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Wskazówka: Do obliczenia ROI wykorzystaj nasz kalkulator inwestycyjny.

2. Ustal budżet i zapewnij finansowanie

Następnie przychodzi kolej na to, aby zastanowić się nad swoim budżetem. Jakie są Twoje oszczędności? Czy będziesz potrzebować – i czy możesz sobie pozwolić – na hipotekę? Licz się nie tylko z ceną zakupu, ale i z dodatkowymi kosztami:

Opłaty prawne i administracyjne.
Koszty ewentualnego remontu i/lub wyposażenia.
Koszty eksploatacyjne (zarządzanie nieruchomością, podatki, ubezpieczenie).
Przy zakupie nieruchomości za granicą może obowiązywać podatek od nabycia nieruchomości (w Czechach zniesiony).

Zapominanie o tych kosztach jest częstym błędem, który może przyprawić Cię o kilka siwych włosów.

Jeśli będziesz musiał ubiegać się o hipotekę, miej na uwadze, że trzeba zapewnić co najmniej 10–20 % wartości nieruchomości ze środków własnych. W przypadku wnioskodawców poniżej 36 lat bank udzieli 90 % całkowitej ceny kupowanej nieruchomości, a jeśli masz powyżej 36 lat, jest to już „tylko” 80 %.

3. Wybierz odpowiednią lokalizację

Ponownie musimy częściowo wrócić do pierwszego punktu – o odpowiedniej lokalizacji myśl różnie w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie inwestycyjne, czy o mieszkanie do własnego mieszkania.

Na własne mieszkanie: Uwzględnij dostępność szkół, sklepów, transportu publicznego.
Na inwestycję: Interesuj się przyszłym rozwojem okolicy, dostępnością ofert pracy oraz popytem na wynajem.

Nie zapomnij potem porównywać cen podobnych nieruchomości w danej okolicy.

Wskazówka do przeczytania: Podstawy inwestowania w nieruchomości.

Część druga: Gdzie i jak szukać tego właściwego mieszkania?

Swojego wymarzonego mieszkania będziesz zapewne najczęściej szukać na portalach nieruchomości lub za pośrednictwem pośredników nieruchomości. Regularnie przeglądaj nowości w ofercie biur nieruchomości i serwisów. Tam, gdzie to możliwe, ustaw sobie powiadomienia według wymaganych parametrów lub zapisz się do otrzymywania nowości.

Kolejną możliwością są aukcje i licytacje, gdzie możesz pozyskać nieruchomość za korzystniejszą cenę.

Nasza ostatnia wskazówka to rozglądanie się wokół siebie na zewnątrz. Mimo że dziś nie jest to już aż tak częsta praktyka, nigdy nie wiesz, czy gdzieś nie zobaczysz napisu „na sprzedaż”.

Część trzecia: Na co uważać (i o co pytać) podczas oględzin mieszkania?

Dokładnie sprawdź stan techniczny nieruchomości

Podczas oględzin zwróć uwagę nie tylko na wygląd mieszkania, ale i na jego stan techniczny.

O co pytać przy zakupie mieszkania:

Jak stare są instalacje wodne, elektryczne i gazowe?
Jaki jest tutaj typ ogrzewania?
Jakie są miesięczne koszty eksploatacyjne, w tym fundusz remontowy i media? Warto poprosić o okazanie Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (PENB).
Jak wyglądają części wspólne budynku i co wszystko masz do dyspozycji (piwnica, wózkownia…)?
Jaki jest ogólny stan budynku? Czy ma nową elewację, windę i dach?
Jakie są planowane remonty w budynku?
Jaki jest stan okien i podłóg?

W przypadku nowo wybudowanych mieszkań sprawdź następnie dewelopera, dokumentację budowlaną oraz jakość materiałów

Zalecamy zaproszenie na oględziny eksperta (inżyniera budownictwa), który wykryje ukryte wady.

Sprawdź stan prawny i faktyczny nieruchomości

Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, sprawdź:

Kto jest rzeczywistym właścicielem – zweryfikuj dane w księdze wieczystej.
Czy na nieruchomości nie ciążą egzekucje lub zastawy.
Czy wielkość mieszkania odpowiada danym w księdze wieczystej.
W przypadku mieszkań spółdzielczych: Czy można przekształcić mieszkanie we własność osobistą?
Uwaga: Jedną z rzeczy, na które trzeba uważać przy zakupie mieszkania spółdzielczego, jest to, że stajesz się członkiem spółdzielni, a więc właścicielem udziału, a nie mieszkania.
Ewentualnie: Sprawdź sytuację finansową wspólnoty mieszkaniowej. Jak gospodaruje? Jakie ma długi?

Nie podpisuj umowy rezerwacyjnej mieszkania od razu na oględzinach

Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, porządnie ją przeczytaj. Często do transakcji może ostatecznie w ogóle nie dojść (z różnych powodów), ale z powodu podpisanej umowy rezerwacyjnej będziesz zmuszony zapłacić kilkadziesiąt tysięcy koron. Dokładnie przestudiuj więc m.in. warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku, gdybyś odstąpił od zakupu.

Przed podpisem warto upewnić się, że masz zapewnione finansowanie, a jednocześnie masz sprawdzone wszystkie punkty wymienione powyżej.

Nie daj się sprzedającemu ani pośrednikowi nieruchomości zmusić do pochopnej decyzji.

Część czwarta: Procedura zakupu mieszkania, czyli Umowa kupna i przeniesienie własności

Umowa kupna musi zawierać wszystkie kluczowe informacje – kto co sprzedaje, jakie są warunki płatności oraz terminy przeniesienia, ewentualne sankcje za naruszenie umowy. Umowę zawsze daj do sprawdzenia prawnikowi.

Pieniądze zazwyczaj wpłaca się do depozytu notarialnego lub adwokackiego, aby zapewnić, że sprzedający otrzyma je dopiero po przeniesieniu własności.

Po podpisaniu umowy i uiszczeniu ceny zakupu:

Złóż wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Poczekaj na zatwierdzenie wpisu (zwykle 30 dni).
Wraz z przepisaniem w księdze wieczystej stajesz się oficjalnym właścicielem.

Część piąta: Przejęcie mieszkania

Po przepisaniu własności ważne jest, aby prawidłowo przejąć mieszkanie i sprawdzić jego stan. Przepisz media i usługi na swoje nazwisko, aby uniknąć problemów z poprzednimi właścicielami. Rozważ także ubezpieczenie, przy czym zwróć uwagę, czy ubezpieczasz tylko nieruchomość, czy też wyposażenie mieszkania.

Następnie przychodzi albo plan remontu, albo urządzania mieszkania. Jeśli kupujesz mieszkanie na wynajem, trzeba dodatkowo zapewnić zarządzanie, marketing oraz idealną umowę najmu.

Podsumowując: Przegląd 15 najczęstszych błędów

Niewystarczające rozeznanie rynku – Nie sprawdzają cen w danej lokalizacji, nie porównują ofert i nie analizują rozwoju rynku.
Niedoszacowanie kosztów – Wielu kupujących zapomina o dodatkowych wydatkach, takich jak podatki, opłaty za usługi prawne, wpisy notarialne czy koszty remontu. Po zakupie nie mają poduszki finansowej na naprawy, remont lub przerwę w dochodach.
Niesprawdzenie stanu technicznego mieszkania – Nie zapraszają eksperta do przeglądu instalacji, konstrukcji i ewentualnych ukrytych wad, co może prowadzić do wysokich kosztów napraw.
Ignorowanie stanu prawnego nieruchomości – Nie sprawdzają wypisu z księgi wieczystej, służebności, egzekucji lub innych wad prawnych, które mogą znacząco skomplikować zakup.
Źle dobrany sposób finansowania – Nie liczą się z realnymi możliwościami hipoteki, przeceniają swoje zdolności do spłaty lub nie wynegocjują lepszych warunków w banku.
Nieodpowiednia lokalizacja – Nie badają okolicy, dostępności transportu, infrastruktury społecznej, bezpieczeństwa lub przyszłego rozwoju okolicy.
Niesprawdzenie relacji sąsiedzkich – Nie sprawdzają, kim są sąsiedzi, jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa oraz jakie są miesięczne składki na zarządzanie budynkiem.
Szybkie decyzje pod presją – Dają się zmanipulować pośrednikowi nieruchomości lub sprzedającemu i podpisują umowę bez dokładnego rozważenia. Podpisanie umowy rezerwacyjnej bez dokładnego rozważenia i sprawdzenia wszystkich warunków może prowadzić do strat finansowych, jeśli później pojawią się problemy z nieruchomością lub finansowaniem.
Niejasności w umowie – Nie analizują warunków umownych, nie sprawdzają sankcji i nieścisłości w umowie, co może prowadzić do problemów przy przeniesieniu mieszkania.
Niewystarczające sprawdzenie sprzedającego – Kupujący często pomijają dokładne sprawdzenie sprzedającego, co może prowadzić do problemów, jeśli sprzedający jest w egzekucji lub ma inne kłopoty prawne.
Nieprawidłowe podanie udziałów we współwłasności – Błędy w umowie kupna dotyczące udziałów we współwłasności w częściach wspólnych budynku mogą prowadzić do komplikacji prawnych i sporów.
Błędy we wniosku o wpis do księgi wieczystej – Nawet drobne błędy we wniosku o wpis, takie jak nieprawidłowy adres lub niedokładne określenie nieruchomości, mogą spowodować odrzucenie wpisu i wydłużenie całego procesu przeniesienia.
Nadmierne zaufanie do biura nieruchomości – Poleganie wyłącznie na informacjach od biura nieruchomości bez własnej weryfikacji może prowadzić do przeoczenia ważnych szczegółów lub ryzyk związanych z nieruchomością.
Niewystarczające sprawdzenie wielkości i układu mieszkania – Niektórzy kupujący zadowalają się informacjami z ogłoszenia i nie sprawdzają rzeczywistej wielkości i układu mieszkania, co może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie.
Podchodzenie do zakupu mieszkania inwestycyjnego jak do zakupu mieszkania na własne mieszkanie

Jak kupić mieszkanie bez problemów?

W zakup mieszkania nie powinny aż tak bardzo wchodzić emocje. Skup się na faktach i dokładnie się przygotuj. Zanim podpiszesz umowę, upewnij się, że wiesz wszystko o stanie technicznym, prawnym i finansowym nieruchomości. A jeśli nie jesteś pewien, weź sobie do pomocy ekspertów – prawnika, inspektora nieruchomości lub doradcę finansowego.

Chcesz całkowicie uniknąć tych perypetii? Nabądź nieruchomość (czyli udział w niej) poprzez inwestycje w nieruchomości z InvestBay. Dzięki temu modelowi możesz inwestować w nieruchomości online już od 2500 Kč i uzyskać udział w dochodowej nieruchomości bez kłopotów z najemcami czy konserwacją. Zobacz naszą aktualną ofertę inwestycji i odkryj zalety crowd-owningu!