Mieszkanie jako inwestycja może być wygodną i zyskowną sprawą. Niesie ze sobą wiele zalet, ale również wad i potencjalnych ryzyk. Rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej? Zanim się w to zaangażujesz, poświęć temu czas. Zakup mieszkania inwestycyjnego na wynajem wymaga wiedzy o praktykach najmu, kredytach hipotecznych, relacjach między najemcami a wynajmującymi, zarządzaniu nieruchomościami i znacznie więcej. Bez wystarczającej ilości informacji zamiast pięknego rocznego zysku mogłyby Ci zostać tylko oczy do płaczu.
Czym są mieszkania inwestycyjne
Mieszkania inwestycyjne to nieruchomości mieszkalne, które inwestor (= Ty) kupuje przede wszystkim w celu generowania przychodów lub wzrostu wartości kapitału – czyli albo:
- na długoterminowy wynajem (klasyczne mieszkania w mieście, do których poszukujesz długoterminowych najemców),
- na krótkoterminowy wynajem (mieszkania i apartamenty w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach) lub
- sprzedaży po wyższej cenie, niż za którą je kupili.
W tym artykule zajmiemy się pierwszymi dwoma typami: mieszkaniami, które zamierzasz wynajmować.
Dlaczego inwestowanie w mieszkanie jest popularne?
Inwestowanie w nieruchomość niesie ze sobą kilka atrakcyjnych zalet:
- Regularny przychód z wynajmu
- Długoterminowy wzrost wartości nieruchomości: Wartość nieruchomości może z czasem rosnąć, co może prowadzić do zysku przy jej sprzedaży.
- Korzyści i ulgi podatkowe: W niektórych przypadkach wydatki związane z mieszkaniami inwestycyjnymi (np. odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy) mogą być podatkowo uznane.
- Ochrona przed inflacją
Mieszkania inwestycyjne mogą być częścią długoterminowej strategii inwestycyjnej lub służyć jako środek do dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Są popularne głównie wśród tych, którzy szukają mniej ryzykownych inwestycji (np. w porównaniu z akcjami).
Typowe ryzyka mieszkań inwestycyjnych
Niezależnie od tego, czy chodzi o miejskie mieszkania na długoterminowy wynajem, czy też apartamenty w obszarach turystycznych przeznaczone na krótkoterminowy wynajem, możesz typowo mierzyć się z:
- Brakiem najemców w mieszkaniu/apartamencie czy problemami z najemcami: Jeśli najemca się wyprowadzi lub jeśli nikt nie wynajmie apartamentu wypoczynkowego, Ty wciąż musisz płacić miesięczne koszty.
- Wysokimi kosztami początkowymi: A miesięczny przychód z wynajmu może nie pokryć całkowitej miesięcznej raty kredytu hipotecznego.
- Kosztami finansowymi na utrzymanie i naprawy: Nawet najuczciwsi i najporządniejsi najemcy raz na jakiś czas coś zepsują lub uszkodzą, a Ty jako właściciel będziesz musiał to rozwiązać.
- Inwestycją w marketing (w przypadku krótkoterminowych wynajmów): Jeśli nie chcesz z każdego wynajmu oddawać 20 % firmom takim jak AirBnB lub Booking, konieczne będzie zarządzanie działaniami marketingowymi na własną rękę.
- Inwestycją czasu: Poszukiwanie najemców, prowadzenie oględzin przez potencjalnych najemców itp.
- Ryzykami rynkowymi i cyklami ekonomicznymi: Zmian na rynku nieruchomości, zmian stóp procentowych, nowych ustaw i regulacji dotyczących nieruchomości, wynajmu lub podatków nie zmienisz i trzeba się z nimi liczyć.
Jeśli chcesz uniknąć tych ryzyk, a przy tym wciąż czerpać wszystkie korzyści, rozważ mikroinwestycje w nieruchomości z InvestBay. W tym przypadku bowiem unikniesz wszystkich tych ryzyk.
- Nie musisz szukać najemców ani rozwiązywać z nimi jakichkolwiek problemów. Zarządzanie nieruchomością obsługujemy my w InvestBay. Dla pełnej transparentności: To prawda, że ewentualny brak najemców odbije się na rozliczeniu i całkowitym zarobku (oraz Twoim udziale), niemniej dla Ciebie ten aspekt jest bez obciążenia czasowego czy stresu.
- Nie dotyczy Cię również żadne utrzymanie nieruchomości, własność, zakup, sprzedaż… To wszystko rozwiązujemy my w InvestBay.
- Koszty początkowe są tak wysokie, jak sam określisz – u nas możesz zacząć już od 100 euro. Niemniej jak z każdą inwestycją: Im więcej zainwestujesz, tym większy zysk uzyskasz.
- Nie musisz się o mieszkanie ani jego marketing w żaden sposób troszczyć, wkładać w nie dodatkowych pieniędzy lub czasu.
Przeciwnie, przy tym sposobie dochodzą kolejne zalety, na przykład świetna informacja o danej nieruchomości, dywersyfikacja portfela lub podwójny zysk (bieżący zysk z wynajmu oraz ze sprzedaży). Jeśli kupisz klasyczne mieszkanie inwestycyjne, stawiasz wszystko na jedną kartę w jednej lokalizacji. Z InvestBay możesz frakcyjnie posiadać spokojnie 5 nieruchomości w 5 różnych krajach.
Dokładny zysk z inwestycji co prawda poznasz dopiero na samym końcu całego okresu po sprzedaży (ponieważ cena sprzedaży i wzrost wartości nieruchomości w czasie tworzą główną część tego wzrostu wartości), niemniej wszystkie informacje, które dostarczamy Ci przed inwestycją, są oparte na poważnych szacunkach, które biorą pod uwagę wszystkie możliwe aspekty.
Wskazówka: Przeczytaj szczegółowo, jak działa InvestBay.
Jak wybrać właściwe mieszkanie na inwestycję?
Już na początku musimy wspomnieć podstawową rzecz, której wiele osób sobie nie uświadamia. Jeśli wybierasz mieszkanie na inwestycję (a niekoniecznie dla siebie na emeryturę), konieczne jest utrzymanie emocji na wodzy i patrzenie na nieruchomość naprawdę z tego analitycznego / inwestycyjnego punktu widzenia. Według Andrew Thompsona to jeden z największych błędów przy nabywaniu mieszkania inwestycyjnego (cały wywiad na ten temat przeczytaj w trzeciej części wywiadu z nim). To może być trudne zwłaszcza dlatego, że pośrednicy nieruchomości często stawiają na emocje i ładne obrazki.
O co pytać Twojego pośrednika nieruchomości, gdy kupujesz mieszkanie inwestycyjne?
- Jak rozwijał się rynek w danej lokalizacji?
Przy wyborze zyskownej nieruchomości na wynajem szukaj lokalizacji z dobrą infrastrukturą społeczną (szkoły, sklepy, restauracje, kawiarnie, przystanki komunikacji miejskiej i parki) oraz dostępnością pieszą. Jednocześnie dobrze, jeśli będzie to dzielnica o niskim poziomie przestępczości, ewentualnie blisko firm. Ewentualnie możesz również rozważyć obszar z rosnącą liczbą mieszkańców lub z trwającym planem rewitalizacji. To wszystko sygnalizuje większą potencjalną liczbę najemców. - Jaki jest aktualny stan mieszkania?
Czy będzie potrzebna dodatkowa inwestycja, np. w remont, wyposażenie czy bardziej rozległe naprawy? A jakie istnieje założenie, że to mieszkanie ktoś będzie chciał kupić za 10 lat – ewentualnie w jakim stanie będzie w tym czasie? Czy będzie dojrzałe do kompletnego remontu, czy wciąż relatywnie niezniszczone? - Jak buduje się w okolicy? Gdy bowiem w danym miejscu nie można budować, szybciej rośnie cena istniejących nieruchomości oraz przychodów z wynajmu.
- Jak w okolicy rozwija się ruch turystyczny?
- Jak w okolicy rozwijają się czynsze?
Analiza rynku
Przed każdą inwestycją starannie rozważ swoje priorytety i możliwości finansowe. Jednocześnie śledź rynek, abyś nie kupił, gdy ceny są najwyżej – tym samym obniżasz sobie potencjalne zyski.
Due diligence
Oprócz tego musi przebiec również prawne i techniczne tzw. due diligence. Jest to dokładny proces weryfikacji aspektów prawnych i technicznych przy ważnych decyzjach biznesowych lub inwestycyjnych – którymi zakup nieruchomości zdecydowanie jest.
Jego celem jest zidentyfikowanie i ocena ryzyk, weryfikacja stanu prawnego, zapewnienie zgodności z obowiązującymi ustawami oraz ocena zobowiązań prawnych. Ten proces obejmuje analizę dokumentów firmowych, umów, stosunków pracy, nieruchomości, zgodności regulacyjnej, sporów sądowych oraz własności intelektualnej. Wynikiem jest poinformowany raport, który pomaga przy podejmowaniu decyzji i negocjowaniu warunków transakcji, co chroni interesy wszystkich zainteresowanych stron.
„W jednym z badanych mieszkań w trakcie technicznego due diligence stwierdziliśmy, że znajduje się ono bezpośrednio nad kotłownią i źródłem elektryczności. To oznacza, że byłyby w nim wibracje i hałas, co obniżałoby atrakcyjność takiej nieruchomości wypoczynkowej. Nikt nie chce spędzać wakacji nad elektrownią.” To jest fragment z wywiadu Przy wyborze nieruchomości kluczowa jest jakość danych z Andrew Thompsonem. Przeczytaj go w całości i dowiedz się jeszcze więcej o tym, jak działają mieszkania inwestycyjne i InvestBay.
Gdzie kupić mieszkanie na inwestycję?
Jeśli zastanawiasz się, w jakiej czeskiej lokalizacji zainwestować w mieszkanie na wynajem (na długoterminowy wynajem), polecamy raczej większe miasta.
Na przykład Praga oferuje stabilność, rosnący rynek i niższe ryzyko, ale wymaga wyższej inwestycji początkowej. Przeciwnie, mniejsze miasto z gorszym rynkiem pracy co prawda będzie wymagać niższej inwestycji początkowej (i będzie tym samym obiecywać potencjalnie wyższe zyski), ale jednocześnie niesie ze sobą wyższe ryzyko i wyzwania związane z brakiem najemców, fluktuacją najemców i utrzymaniem nieruchomości.
Jeśli chcesz kupić mieszkanie inwestycyjne na krótkoterminowy (wypoczynkowy wynajem), skup się na atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych. Nad morzem, nad jeziorem, z dobrą dostępnością do centrum miasta lub przeciwnie daleko od cywilizacji. Po prostu tam, dokąd ludzie będą chcieli jeździć na wakacje. Następnie rozważ, jaki jest potencjalny poziom obłożenia, jaki jest potencjalny przychód z wynajmu w ciągu roku oraz jakie przeciwnie koszty lub jaką rolę odgrywa zmienność sezonowa.
Mieszkania inwestycyjne za granicą
Ten typ inwestycji oferuje potencjał wykorzystania wzrostu wartości nieruchomości w szybko rozwijających się gospodarkach lub stabilnych rynkach z wysokim popytem na wynajem. Dla Ciebie jako samodzielnego inwestora niesie jednak znacznie więcej trosk i pozyskiwania informacji. Różne kraje mają różne koszty nabycia, różne koszty sprzedaży, podatki od przeniesienia itp., nie mówiąc o różnicach kulturowych czy ryzykach walutowych.
Jeśli zdecydujesz się inwestować w nieruchomość za granicą z InvestBay, te troski odpadają, podczas gdy ta główna zaleta pozostaje: masz własną nieruchomość za granicą (i) do celów wypoczynkowych.
My w InvestBay wybieramy za Ciebie te najatrakcyjniejsze lokalizacje o najniższych ryzykach. Doskonale zdajemy sobie sprawę z tego, że pośrednicy nieruchomości często nie dostarczają wystarczającej ilości relewantnych informacji – i często dlatego, że potencjalny inwestor (= Ty) nie wie, o co pytać. U nas w ofercie na InvestBay dokładnie wiesz więc wszystko, co do takiej inwestycji potrzebujesz.
Jakie są możliwości finansowania mieszkania inwestycyjnego
Możliwości finansowania mieszkania inwestycyjnego obejmują kilka różnych podejść, z których każde ma swoje zalety i wady. Najczęściej wykorzystywane możliwości:
Kredyt hipoteczny
- Klasyczna hipoteka: Tradycyjny kredyt hipoteczny, w którym bank pożycza określoną kwotę pieniędzy, którą inwestor spłaca w ciągu dłuższego horyzontu. Ten typ kredytu często oferuje niższe stopy procentowe, ale wymaga zabezpieczenia nieruchomością i zwykle również wyższego kapitału własnego.
- Hipoteka na wynajem: Specjalny typ hipoteki przeznaczony dla nieruchomości inwestycyjnych, gdzie przychód z wynajmu jest brany pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej wnioskodawcy.
Kredyt z kasy mieszkaniowej
Ten typ kredytu jest w Czechach często wykorzystywany. Oferuje korzystne stopy procentowe i możesz go użyć na zakup oraz remont nieruchomości.
Pożyczka osobista
Mniej powszechna metoda finansowania, w której inwestor uzyskuje niecelową pożyczkę osobistą, którą może użyć na zakup nieruchomości inwestycyjnej. Te pożyczki mają zwykle wyższe stopy procentowe i krótszy okres spłaty niż hipoteki.
Gotówka
Niektórzy inwestorzy mogą mieć wystarczającą ilość kapitału własnego, aby móc kupić nieruchomość bezpośrednio bez potrzeby kredytu. Tym samym unikają kosztów odsetkowych i mogą szybciej reagować na okazje na rynku.
Crowdowning / Mikroinwestycje
Nowoczesna metoda finansowania, w której grupa ludzi wspólnie inwestuje mniejsze kwoty pieniędzy w konkretną nieruchomość za pośrednictwem platformy online. Ta mikroinwestycja wspólnie z innymi inwestorami, gdzie każdy wnosi część kapitału, może obniżyć indywidualne ryzyko i umożliwić dostęp do większych lub atrakcyjniejszych nieruchomości.
Jak na efektywne i bezproblemowe zarządzanie mieszkaniem inwestycyjnym
Efektywne i bezproblemowe zarządzanie mieszkaniem inwestycyjnym na długoterminowy najem wymaga starannego planowania, dokładnego przygotowania i regularnego utrzymania. Oto kilka kroków i wskazówek, które mogą Ci pomóc osiągnąć udane zarządzanie:
- Ustal konkurencyjny czynsz
Przeprowadź badanie rynku i sprawdź, jaki czynsz jest zwyczajowy w danej lokalizacji. Zaoferuj atrakcyjną, ale realistyczną cenę, która uwzględnia jakość i wyposażenie mieszkania. - Wybór właściwego najemcy
Sprawdź najemców starannie, w tym sprawdzenie ich historii kredytowej, zatrudnienia oraz referencji od poprzednich wynajmujących.
Wybierać możesz na własną rękę lub zaprosić do pomocy agencję nieruchomości. Oba mają swoje zalety i wady:
Zalety Wady Na własną rękę Nie musisz płacić prowizji agencji nieruchomości, co może oznaczać znaczne oszczędności finansowe. Proces poszukiwania, weryfikacji i komunikacji z potencjalnymi najemcami może być czasochłonny. Masz pełną kontrolę nad wyborem najemcy i możesz wybrać tego, kto najlepiej odpowiada Twoim wymaganiom i kryteriom. Jeśli nie masz doświadczenia z wyborem najemców, możesz przeoczyć ważne aspekty, co może prowadzić do problemów w przyszłości. Bezpośrednia komunikacja z najemcą może prowadzić do lepszego zrozumienia jego potrzeb i szybszego rozwiązywania ewentualnych problemów. Z wyborem najemców wiążą się czynności administracyjne, takie jak tworzenie umów najmu, weryfikacja referencji i inne. Agencja nieruchomości Agencje nieruchomości mają doświadczenie i wiedzę fachową, które mogą pomóc w wyborze wiarygodnych najemców. Usługi agencji nieruchomości zwykle obejmują prowizję, która może być znaczna (zwykle jeden do dwóch miesięcznych czynszów). Agencja nieruchomości zajmie się całym procesem wyboru, co zaoszczędzi Ci czas i troski. Przy korzystaniu z agencji nieruchomości masz mniejszą bezpośrednią kontrolę nad wyborem najemcy. Agencje nieruchomości mają dostęp do narzędzi i baz danych, które umożliwiają im dokładne sprawdzenie potencjalnych najemców, w tym ich historii kredytowej i poprzednich referencji. Mimo wiedzy fachowej agencji nieruchomości może się zdarzyć, że wybrany najemca nie spełni Twoich oczekiwań. - Zawrzyj jasną i szczegółową umowę najmu, która definiuje obowiązki i prawa obu stron.
- Regularnie kontroluj stan nieruchomości i przeprowadzaj konserwację prewencyjną
Szybko reaguj na naprawy i problemy zgłaszane przez najemców, aby zapobiec większym szkodom i utrzymać dobre relacje z najemcami. - Prowadź księgowość
Utrzymuj dokładne i aktualne zapisy o wszystkich przychodach i wydatkach związanych z nieruchomością. Miej przegląd obowiązków podatkowych i możliwości odliczeń podatkowych. - Ubezpieczenie
Zawrzyj odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości, które pokrywa szkody spowodowane pożarem, powodziami, wandalizmem i innymi ryzykami. Rozważ także ubezpieczenie odpowiedzialności wynajmującego. - Komunikuj się z najemcami
Utrzymuj otwartą i regularną komunikację z najemcami. Bądź dostępny do rozwiązywania problemów i zapytań najemców. - Przestrzegaj przepisów prawnych
Przestrzegaj wszystkich miejscowych ustaw i przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości, w tym norm bezpieczeństwa i wymagań dotyczących wyposażenia.
Wydaje Ci się to zbyt wieloma troskami? Rozważ wynajęcie profesjonalnej firmy zarządzającej, która specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami inwestycyjnymi. Te firmy mogą zapewnić wybór najemców, utrzymanie, naprawy i sprawy administracyjne.
W przypadku krótkoterminowego wynajmu zwykle rozwiązujesz problemy takie jak marketing i recruitment nowych wypoczywających, częstsze naprawy, wyższe koszty sprzątania i utrzymania oraz częstsze problemy (zatrzaśnięte klucze, zapomniany kod wejściowy itp.).
Jeśli chcesz mieć z mieszkaniem inwestycyjnym jeszcze mniej trosk, zainwestuj w lukratywną nieruchomość z InvestBay. Atrakcyjne lokalizacje, transparentne oferty, znane z góry zyski. Obejrzyj naszą aktualną ofertę inwestycji i zabierz się do tego!
Wow, to jest tak świetny artykuł, że muszę go od razu udostępnić.
