Inwestowanie w fundusze nieruchomości: Szczegółowy i zrozumiały przewodnik (nie tylko) dla początkujących

Inwestowanie w nieruchomości jest popularne, ale nie jest to wcale prosta sprawa. Kupić mieszkanie inwestycyjne bezpośrednio, czy raczej zainwestować w fundusz nieruchomości? Jaką rolę odgrywa w tej sytuacji InvestBay? Przeczytaj nasz kompleksowy artykuł, po którego lekturze od razu będziesz mieć jasność co do wszystkich zalet, wad i sposobu działania poszczególnych opcji.

Czym jest fundusz nieruchomości

Fundusz nieruchomości to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który gromadzi pieniądze od wielu inwestorów i wykorzystuje je do zakupu, zarządzania i sprzedaży nieruchomości (domy, mieszkania, biura i powierzchnie komercyjne).

Celem jest generowanie zysku z najmu lub wzrostu wartości nieruchomości, przy czym przychody te są rozdzielane pomiędzy inwestorów w zależności od tego, ile kto wpłacił do funduszu.

Jest to zatem sposób, w jaki ludzie mogą inwestować w nieruchomości także mniejszymi kwotami, niż potrzebowaliby na samodzielny zakup całej nieruchomości.

Rodzaje funduszy nieruchomości

Według struktury dzielą się na:

• Fundusze otwarte (Open-End Funds): Wysoce płynne fundusze inwestycyjne, które na bieżąco przyjmują nowych inwestorów i umożliwiają im odkup udziałów.
• Fundusze zamknięte (Closed-End Funds): Fundusze inwestycyjne o niskiej płynności, które mają ograniczoną liczbę udziałów. Są one emitowane na początku, a następnie nowi inwestorzy nie są już do niego przyjmowani. Można nimi później obracać wyłącznie na rynku wtórnym.

Według sposobu obrotu z kolei na:

• Fundusze publiczne (Publicly Traded Funds): Akcje lub udziały tych funduszy są przedmiotem obrotu na giełdach publicznych.
• Fundusze prywatne (Private Funds): Fundusze te nie są przedmiotem obrotu na giełdach publicznych i są dostępne wyłącznie dla wykwalifikowanych lub instytucjonalnych inwestorów. Oznacza to, że typowi inwestorzy detaliczni nie mają dostępu do tych funduszy.

Struktura funduszu nieruchomości

Fundusz inwestycyjny nieruchomości to kompleksowy system o ściśle określonej strukturze i rolach. Wszyscy wspólnie zapewniają efektywne zarządzanie funduszem oraz rentowność inwestycji. W ramach funduszu nieruchomości istnieją:

1. Inwestorzy: Ludzie lub instytucje, którzy wpłacają swoje pieniądze do funduszu. Każdy inwestor otrzymuje udziały funduszu.
2. Zarządzający funduszem: Specjaliści, którzy zarządzają funduszem. Ich zadaniem jest wybieranie i kupowanie odpowiednich nieruchomości, zarządzanie nimi i ostatecznie ich sprzedawanie, jeśli jest to opłacalne.
3. Zarządcy nieruchomości: Profesjonaliści lub firmy, które zajmują się codzienną konserwacją i zarządzaniem nieruchomościami. Obejmuje to szukanie najemców, pobieranie czynszu, naprawy i konserwację.
4. Prawnicy i księgowi: Prawnicy zajmują się wszystkimi aspektami prawnymi związanymi z zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. Księgowi zajmują się zarządzaniem finansowym funduszu, prowadzeniem księgowości i sprawami podatkowymi.
5. Komitet inwestycyjny: Grupa ekspertów, którzy nadzorują strategię funduszu, zatwierdzają inwestycje i zapewniają, że fundusz przestrzega swoich celów i zasad inwestycyjnych.

Jak działa fundusz nieruchomości: Krok po kroku

1. Inwestorzy wpłacają swoje pieniądze do funduszu nieruchomości

W zamian otrzymują udziały funduszu.

2. Zarządzający funduszem wybierają odpowiednie nieruchomości

Fundusze pozyskują nieruchomości poprzez proces, który obejmuje wiele eksperckich kroków. Wszystkie jednak zmierzają do jednego: do maksymalizacji zysków przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka dla inwestorów.

Fundusze mają z góry ustalone kryteria wyboru nieruchomości, które mogą obejmować lokalizację, typ nieruchomości (mieszkaniowa, komercyjna, przemysłowa), wielkość, wiek, stan oraz potencjał wzrostu wartości.

Zarządzający funduszem na podstawie tych kryteriów dokładnie badają rynek, aby zidentyfikować obszary i typy nieruchomości, które mają potencjał wzrostu wartości i stabilnego dochodu. Analizują czynniki ekonomiczne, trendy demograficzne, podaż i popyt na rynku, poziom czynszów oraz inne czynniki, które wpływają na wartość i rentowność nieruchomości. Sporządzają listę potencjalnych nieruchomości, które odpowiadają celom inwestycyjnym funduszu.

Następnie przeprowadzany jest tzw. due diligence (analiza pogłębiona):

• Analiza finansowa: Obejmuje kontrolę sprawozdań finansowych, przychodów z najmu, kosztów operacyjnych oraz historii nieruchomości.
• Analiza techniczna: Obejmuje inspekcje budynku, ocenę jego stanu technicznego, stanu infrastruktury oraz ewentualnych koniecznych napraw.
• Analiza prawna: Obejmuje kontrolę stanu prawnego nieruchomości, takiego jak prawa własności, ewentualne zastawy, zobowiązania i spory.

Gdy nieruchomość przejdzie weryfikację, rozpoczynają się negocjacje dotyczące ceny zakupu i warunków transakcji, terminów płatności, gwarancji oraz ewentualnych napraw przed przejęciem nieruchomości.

3.Zakup nieruchomości

Po pomyślnym wynegocjowaniu podpisywana jest umowa kupna, która określa wszystkie warunki zakupu. Fundusz wykorzystuje środki od inwestorów lub może pożyczyć pieniądze (np. za pomocą kredytu hipotecznego) na sfinansowanie zakupu.

Jak finansowane są fundusze?

Fundusze nieruchomości są finansowane na różne sposoby, które obejmują zarówno kapitał własny od inwestorów, jak i finansowanie dłużne. Najczęściej wykorzystuje się:

• Kapitał własny od inwestorów indywidualnych lub instytucjonalnych (banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, fundacje i inne duże instytucje finansowe).
• Pierwotne emisje akcji (IPO) oraz tzw. follow-on offerings w przypadku, gdy fundusz jest notowany publicznie.
• Finansowanie dłużne poprzez kredyty hipoteczne, obligacje czy finansowanie mezzanine (hybrydowa forma finansowania, która łączy elementy długu i kapitału własnego).

Następnie finalizowane jest prawne przeniesienie własności nieruchomości na fundusz. Nieruchomość zostaje włączona do portfela funduszu i zaczyna być zarządzana zgodnie z ustalonymi planami.

4. Zarządcy nieruchomości dbają o codzienne funkcjonowanie, wynajmują nieruchomości, pobierają czynsz i zajmują się konserwacją

Zarządzanie nieruchomościami w ramach funduszu nieruchomości to kompleksowy proces, który obejmuje różne aspekty od zapewnienia najmu najemcom aż po księgowość. Zarządcy funduszu odgrywają kluczową rolę w zapewnieniu, aby nieruchomości generowały stabilny dochód i aby ich wartość rosła.

Co wszystko zapewniają zarządcy nieruchomości?

• Wynajmują ją: Wyszukują najemców, negocjują i przygotowują umowy najmu, zapewniają ich podpisanie i przestrzeganie, rozwiązują problemy i odpowiadają na pytania najemców, zapewniają komunikację i utrzymują dobre relacje. Jednocześnie analizują rynek i ustalają czynsz na poziomie, który maksymalizuje przychody, nie zniechęcając przy tym potencjalnych najemców.
• Przeprowadzają konserwację i naprawy: Zapewniają regularne kontrole i konserwację budynków, aby były w dobrym stanie i spełniały wszystkie normy bezpieczeństwa i higieny. W razie potrzeby organizują naprawy i renowacje oraz nadzorują jakość wykonanych prac. Planują również i realizują ulepszenia nieruchomości, aby zwiększyć ich wartość i atrakcyjność.
• Zarządzają nieruchomością finansowo: Prowadzą dokładną księgowość, zarządzanie przychodami z najmu, monitorowanie wydatków oraz zapewnienie, że wszystkie transakcje finansowe są prawidłowo ewidencjonowane. Zarządzają płatnościami czynszu i zapewniają, że najemcy płacą terminowo. Przygotowują i monitorują budżety dla każdej nieruchomości oraz całego funduszu.
• Pilnują przestrzegania spraw prawnych i regulacyjnych: Zapewniają, że wszystkie nieruchomości spełniają lokalne przepisy i regulacje, w tym przepisy budowlane i normy bezpieczeństwa. Rozwiązują również sprawy prawne, takie jak spory z najemcami, i zapewniają ochronę prawną funduszu.
• Jednocześnie szukają sposobów na efektywne obniżanie kosztów eksploatacji i konserwacji nieruchomości.

5.Dochód z nieruchomości

Przychody z najmu lub sprzedaży nieruchomości są gromadzone przez fundusz. Przychody te następnie rozdzielane są pomiędzy inwestorów po odliczeniu kosztów i opłat za zarządzanie.

6.Wypłata dla inwestorów

Zyski funduszu są regularnie wypłacane inwestorom w postaci dywidend lub wzrostu wartości ich udziałów.

Inwestycja w fundusz nieruchomości vs. Zakup mieszkania inwestycyjnego

Różnice między funduszem nieruchomości a bezpośrednią inwestycją w nieruchomości są znaczne. Dotyczą one zwłaszcza:

• płynności
• dywersyfikacji
• zarządzania
• kosztów
• ryzyka

WSKAZÓWKA: Więcej o mieszkaniach inwestycyjnych przeczytasz w naszym artykule.

Czym różni się InvestBay od funduszu nieruchomości?

InvestBay w porównaniu z klasycznymi funduszami nieruchomości, którym poświęciliśmy dotąd uwagę w artykule, różni się zwłaszcza swoim podejściem. Podstawowe różnice można by podsumować w następujących punktach:

1. W przeciwieństwie do InvestBay, fundusze przeważnie kupują większe projekty i skupiają się na SPV, a nie na mniejszych aktywach.
2. Z InvestBay wiesz dokładnie, w jaką nieruchomość inwestujesz oraz wszystkie istotne informacje. Stawiamy na 100% transparentności i dostępu do informacji oraz w pewnym sensie edukujemy rynek.
3. Minimalna wysokość inwestycji w InvestBay to 2 500 Kč (100 euro). Zwykłe fundusze nieruchomości nie mogą się temu równać – zazwyczaj są wielokrotnie wyższe. Niemniej jak przy każdej inwestycji: Im więcej zainwestujesz, tym większy zysk uzyskasz – a właśnie inwestycja w nieruchomości jest jedną z tych mniej ryzykownych (na przykład w porównaniu z akcjami).
4. W InvestBay jesteś pośrednio właścicielem nieruchomości ze wszystkimi zaletami. Jesteś częścią procesu decyzyjnego w istotnych kwestiach. Możesz sam wybrać, co chcesz, a czego nie. Jednocześnie możesz aktywnie korzystać z nieruchomości i ją odwiedzić. W przeciwieństwie do funduszy inwestycyjnych, w których jako inwestor kupujesz jednostkę uczestnictwa danego funduszu i powierzasz w ten sposób swoje pieniądze zarządzającemu funduszem, przy inwestycji w nieruchomości w InvestBay kupujesz bezpośrednio cząstkowe fragmenty nieruchomości. Masz więc swoje inwestycje w pełni pod kontrolą.

Interesuje Cię, ile możesz zarobić z InvestBay? Oblicz zwrot z inwestycji na naszym kalkulatorze inwestycyjnym!

Jak wybrać właściwy fundusz nieruchomości?

Pod koniec kwietnia 2024 na terenie Czech działały 144 fundusze nieruchomości (źródło danych: ČNB). Jak więc wybrać ten, w który zainwestujesz swoje pieniądze? Z pewnością nie trzeba podkreślać, że taka decyzja wymaga starannego rozważenia kilku kluczowych czynników.

Gdy już określisz swoje osobiste cele inwestycyjne i przestudiujesz, jakie typy funduszy nieruchomości istnieją, przychodzi kolej na ich weryfikację.

• Sprawdź historyczne wyniki, stabilność zysków, reputację zarządzającego, opłaty w wybranych funduszach oraz obciążenie kredytowe nieruchomości.
• Przeanalizuj portfel funduszu. Sprawdź, w jaki typ nieruchomości fundusz inwestuje i w jakich obszarach geograficznych. Dobrze zdywersyfikowane portfolio może obniżyć ryzyko.
• Upewnij się, że profil ryzyka funduszu odpowiada Twojemu własnemu apetytowi na ryzyko. Niektóre fundusze mogą inwestować w bardziej ryzykowne projekty o potencjalnie wyższych zyskach.
• Sprawdź również aspekty podatkowe wybranych funduszy.

WSKAZÓWKA: Nie orientujesz się we wszystkich tych skrótach? Przygotowaliśmy dla Ciebie słownik najczęściej używanych pojęć i skrótów:

• NAV (Net Asset Value) – Wielkość funduszu - wartość kapitału własnego funduszu / Wartość aktywów netto funduszu po odliczeniu wszystkich zobowiązań. NAV na akcję służy do wyceny udziałów funduszu.
• Yield – Rentowność nieruchomości, czyli stosunek czystego pobranego rocznego czynszu do wartości nieruchomości
• LTV (Loan to Value) – Obciążenie kredytowe nieruchomości / stosunek kredytu do wartości nieruchomości, używany przy ocenie ryzykowności kredytu
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – średni czas do końca umów najmu
• TER (Total Expense Ratio) – całkowite roczne koszty zarządzania funduszem

Potem już tylko sprawdź, jak łatwo możesz sprzedać swoje udziały oraz czy minimalna wymagana inwestycja odpowiada Twoim możliwościom finansowym. Jeśli nie jesteś pewien, jak wybrać właściwy fundusz, lub potrzebujesz więcej informacji, nie wahaj się skonsultować z doradcą finansowym lub ekspertem od inwestycji w nieruchomości. Dobrze poinformowany wybór może pomóc Ci zmaksymalizować zyski i zminimalizować ryzyko związane z inwestycjami w nieruchomości.

Z InvestBay wszystko jest transparentne, przejrzyste i jasne. Wystarczy dokładnie przejrzeć aktualną ofertę nieruchomości inwestycyjnych z ich szczegółowym opisem i zainwestować tyle, na ile pozwalają Twoje aktualne możliwości.