W pierwszej części naszego wywiadu dowiadywaliśmy się, jak nasz ekspert ds. nieruchomości Andrew Thompson szuka okazji na rynku i jakie strategie minimalizacji ryzyka inwestycyjnego stosuje. W dalszej części skupimy się na lokalizacjach inwestycyjnych, modelu finansowym do obliczania wzrostu wartości czy konkretnych przykładach ryzyk, które potrafi ujawnić staranne podejście do wyboru nieruchomości.
Jak ważna jest przy wyborze nieruchomości inwestycyjnej jej lokalizacja i które typy preferujesz?
Koncentrujemy się przede wszystkim na ośrodkach nadmorskich, górskich lub jeziornych, ale gdy znajdziemy ciekawą okazję gdzie indziej, to niekoniecznie się do nich ograniczamy. Ogólnie chcemy trzymać się z dala od miast, bo ludzie chcą wypoczywać nad morzem, nad jeziorem albo w górach. To ma sens i mamy na to także dane.
Od miast trzymamy się z dala również ze względu na ryzyka licencyjne i regulacyjne. I z tego powodu na razie unikamy też państw takich jak Cypr Północny czy Zjednoczone Emiraty Arabskie, gdzie nie moglibyśmy kupować nieruchomości bezpośrednio, a jedynie przez SPV, czego obecnie nie chcemy.
Masz wśród krajów europejskich z punktu widzenia inwestycyjnego jakichś faworytów?
Na razie przyglądaliśmy się głównie Portugalii, Austrii, Chorwacji, Czechom, Słowacji, Hiszpanii czy Republice Zielonego Przylądka. W niektórych krajach doszło ostatnio do pewnych zmian regulacyjnych, więc od jakiegoś czasu przyglądam się już także Włochom.
Ogólnie nie unikamy żadnych okazji, ale oczywiście nie jesteśmy w stanie objąć wszystkich rynków, więc muszę bardzo selektywnie wybierać, czemu warto poświęcić czas, abym mógł odpowiednio rozważyć korzyści i ewentualne ryzyka.
Masz w odniesieniu do lokalizacji jakiś zestaw kryteriów, według którego je wybierasz?
Lubię lokalizacje, gdzie nowy development jest trudny, co jest częste w wielu rejonach górskich i nadmorskich. Kiedy bowiem w danym miejscu nie można budować, ceny istniejących nieruchomości oraz przychody z najmu rosną szybciej, bo ma się ograniczony rynek. Na przykład w austriackich górach deweloperom bardzo trudno jest zacząć projekty na zielonej łące, większość z nich to remonty. Uzyskanie pozwoleń na nowe projekty jest bardzo skomplikowane.
Swoją drogą, w Republice Czeskiej jest tak samo. W czeskich górach większość projektów to renowacje lub przebudowy istniejących nieruchomości, nowe prawie się nie buduje, bo i tutaj trudno uzyskać pozwolenie. W Pradze z kolei rynek mówi, że potrzebuje 10 000 nowych jednostek rocznie, ale realnie buduje się ich tylko 4 000, bo system wydawania pozwoleń jest bardzo skomplikowany. Co jest dobre dla inwestorów, ale oczywiście gorsze dla kupujących.
Dobrze jest też mieć w danej lokalizacji infrastrukturę i usługi. Ważny jest oczywiście również dostęp do danych lokalnego mikrorynku, z których można odczytać, jaka jest jego wydajność inwestycyjna. Preferujemy także projekty z doświadczonym operatorem, najlepiej z ugruntowaną i znaną marką.
Ale lokalizacja to tylko jeden element układanki, który musi mieć sens w całościowym modelu finansowym. Różne kraje mają różne koszty nabycia, różne koszty sprzedaży, podatki od przeniesienia własności itd.
Co wszystko uwzględniasz w modelu finansowym? Co porównujesz, oceniasz i tak dalej?
W niektórych projektach operatorem jest sam deweloper, który dostarczy nam zestaw danych. Chodzi o różne wskaźniki zwrotu oraz przychodów i kosztów, czyli w istocie rachunek zysków i strat (P&L). Taka sytuacja jest idealna.
Gdzie indziej musimy jednak ustalać to sami z materiałów stron trzecich. Wtedy sprawdzamy na przykład wyniki z ostatnich trzech lat, jakie jest potencjalne obłożenie, jaki jest potencjalny przychód z najmu w ciągu roku, jaki jest szacowany wzrost wartości kapitałowej, jaką rolę odgrywa sezonowa zmienność, jak wysokie są koszty i ile % przychodu pochłaniają.
Przy takim badaniu muszę bardzo uważać na jakość danych. Kiedy coś jest, że tak powiem, nie tak, to dzięki swojemu doświadczeniu widzę to na pierwszy rzut oka. Na przykład gdy nie zgadzają się przychody albo koszty, gdy wydają się zbyt wysokie lub przeciwnie zbyt niskie. Na to mam po prostu wyczucie.
Kiedy danym ufam, to wyprowadzam z nich potencjalny wzrost wartości w ciągu 5 lat, co jest naszym standardowym okresem utrzymywania. Następnie zaczynam liczyć podatek - mamy do tego własnego eksperta, który potrafi go obliczyć dla każdego kraju. Na końcu przychodzę z potencjalnymi terminami kupna, sprzedaży i tak dalej.
Niektóre projekty, które znaleźliśmy ostatnio, oferują również gwarantowany przychód. Czyli gwarantowany przychód netto przed opodatkowaniem. Te są z punktu widzenia ryzyka i zwrotu bardzo atrakcyjne, to w istocie gwarancja zwrotu na jakieś pięć, siedem albo nawet dziesięć lat.
Jest w tym ogromna ilość szczegółów i każdy projekt jest inny, więc nie da się tego do końca uogólnić.
Co ze stroną prawną sprawy? Jak różne regulacje wpływają na cały ten proces, o którym mówiłeś?
Spójrzmy więc na Lipno, które niedawno dodaliśmy do oferty. Na początku mieliśmy około piętnastu projektów, odwiedziliśmy dziesięć z nich, a ostatecznie negocjowaliśmy w sprawie trzech. Projekty eliminowaliśmy także na podstawie regulacji, na przykład przy dwóch nie mieliśmy pewności, czy są zatwierdzone wyłącznie do krótkoterminowego użytku turystycznego.
Podobne ryzyko występuje ogólnie na przykład w Pradze, gdzie toczy się debata o tym, które nieruchomości powinny być przeznaczone na najem krótkoterminowy, a które tylko na długoterminowe zamieszkanie. Ale to przenika już również do regionów. Tak samo jest swoją drogą w Hiszpanii i Portugalii, gdzie niedawno zachodziły duże zmiany dotyczące licencji turystycznych. Jest w tym ogólnie duża niepewność i ryzyko, czego staramy się unikać.
Ale jak już powiedziałem, każdy projekt jest inny. Dlatego nasi prawnicy przyglądają się również umowie kupna lub umowie rezerwacyjnej, prowadzą negocjacje i przeprowadzają prawne due diligence (kontrolę wszystkich formalnych wymogów). Interesują się na przykład również tym, czy sprzedający rzeczywiście sprzedaje nam nieruchomość, do której ma dostęp, żebyśmy potem nie musieli rozwiązywać jakichś komplikacji z drogami dojazdowymi i tym podobnych.
Masz jakiś konkretny przykład z ostatniego czasu?
No to choćby to Lipno. W jednym z tych badanych mieszkań na przykład w trakcie technicznego due diligence stwierdziliśmy, że znajduje się ono bezpośrednio nad kotłownią i źródłem prądu. Byłyby więc tam wibracje i hałas, co obniżałoby atrakcyjność takiej nieruchomości rekreacyjnej. Nikt nie chce spędzać wakacji nad elektrownią.
Ciekawe było to, że podczas oględzin to pomieszczenie nie było w użyciu, więc tego nie zauważyliśmy. Ale potem dotarliśmy do informacji, że ktoś był tam w przeszłości zakwaterowany i miał z tym złe doświadczenia.
Więc czasem jest to wręcz kwestia szczęścia, dobrych informacji i doświadczenia. My ten apartament mieliśmy już upatrzony, ale gdy dowiedzieliśmy się tego i jeszcze około dwóch czy trzech podobnych rzeczy, to ostatecznie odstąpiliśmy od transakcji. Przy czym realnie nie musiał to być aż taki problem, ale było to ryzyko. A jak mówiłem wcześniej, chodzi nam przede wszystkim o bezpieczeństwo inwestycji. Nie lubimy niespodzianek.
Czym proces wyboru w Investbay różni się od innych graczy na rynku?
Fundusze zazwyczaj kupują większe projekty i koncentrują się raczej na SPV niż na mniejszych aktywach, więc muszą również badać tę osobę prawną, która jest właścicielem nieruchomości. Często też skupują całe budynki, do czego może kiedyś dojdziemy i w Investbay, ale na razie tam nie jesteśmy. To trochę inny proces.
My w pewnym sensie szukamy nowej drogi i nowej koncepcji. Fundusze i agencje są przyzwyczajone do sprzedawania nieruchomości najemcom lub ludziom, którzy kupują drugie mieszkanie. Nie są przyzwyczajone do sprzedawania ich inwestorom, którzy chcą zrozumieć, jakie są całkowite koszty nabycia, oczekiwane przychody z zarządzania czy działalności i tym podobne.
W pewnym sensie naszym podejściem edukujemy ten rynek, aby sprzedawcy dostarczali więcej istotnych informacji. Jednocześnie jednak podchodzimy do tego podobnie. Tak jak każdy inny fundusz robimy bardzo dokładne badania pod kątem finansów i tym podobne, jak wspominałem już wcześniej. Nie staramy się na nowo wynaleźć koła, jedynie trochę je ulepszyć i udostępnić większej liczbie ludzi.
Gdyby takiego zakupu dokonywał mały inwestor na własną rękę, niemal na pewno znalazłby się w sytuacji, w której miałby niedobór istotnych informacji. Skończyłby na ładnych obrazkach i broszurach, ale nie potrafiłby już sobie obliczyć, czy inwestycja przyniesie mu 8 % czy 12 % rocznie. Właśnie dlatego, że fundusze i agencje nieruchomości są przyzwyczajone do sprzedawania mieszkań właścicielom, którzy bardziej niż wzrostem wartości interesują się właśnie tymi ładnymi obrazkami.
Właśnie dlatego Investbay z tym podejściem nie ma na czeskim rynku realnej konkurencji.
Skoro już jesteśmy przy tych informacjach, jakie jest podejście Investbay do transparentności? Co wszystko inwestor musi wiedzieć, a co jest już zbędnym szczegółem?
To dobre pytanie, bo ktoś chętnie przegląda dziesiątki stron dokumentów, ale inny się w tym gubi i już nie wie, co jest dla niego istotne, a co nie. Nasze podejście polega na tym, by dać inwestorom informacje, które są istotne dla podjęcia właściwej decyzji finansowej. Z drugiej strony nie zasypujemy ich każdym technicznym szczegółem. Ostateczny kształt prospektu inwestycyjnego dopracowujemy jednak z każdą nową nieruchomością w portfolio, więc w przyszłości może się on jeszcze trochę zmienić.
Nie każdy inwestor podejmuje bowiem decyzje na podstawie długich analiz i excelowych tabel pełnych danych. Komuś wystarczy ufać temu, kto wybiera nieruchomości. Albo ma na przykład doświadczenie z danym rynkiem, ma w tej lokalizacji znajomych, którzy dostarczą mu z kolei innego rodzaju informacji i tym podobne. Każdy z nas jest inny.
W trzeciej części tego wywiadu przyjrzymy się naszej strategii sprzedaży, która stanowi największą, a więc kluczową część całkowitego wzrostu wartości naszych nieruchomości. Jednocześnie Andrew podzieli się z nami swoją opinią na temat tego, co czeka rynek inwestycyjny w przyszłości i na co inwestorzy powinni być przygotowani.
Wow, to jest tak świetny artykuł, że muszę go od razu udostępnić.
