Andrew Thompson jest współzałożycielem Investbay i naszym czołowym ekspertem w doborze nieruchomości inwestycyjnych. Aby przybliżyć Państwu naszą strategię, kryteria wyboru oraz sposoby ograniczania ryzyka, przeprowadziliśmy z nim krótki wywiad, który odpowie na wiele ważnych pytań dotyczących inwestycji.
Czy możesz opisać nam swoją drogę zawodową w sektorze nieruchomości?
Ukończyłem studia magisterskie na kierunku ekonomia gruntów, który w Wielkiej Brytanii i na innych rynkach jest swego rodzaju wstępem do kariery w nieruchomościach oraz kryterium wstąpienia do Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (MRICS – Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), który jest organem zarządzającym kierującym specjalistami w sektorze nieruchomości. Kurs jest bardzo wymagający, przed jego ukończeniem czeka cię naprawdę bardzo dużo egzaminów.
Przeszedłem ten kurs i zostałem członkiem Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców, którym jestem już od ponad 27 lat. W 1997 roku zacząłem pracować dla międzynarodowej agencji Cushman & Wakefield, najpierw w Wielkiej Brytanii. Zaczynałem w obszarze nieruchomości inwestycyjnych, takich jak budynki przemysłowe, biurowce, centra handlowe. Następnie przeniosłem się do obszaru wynajmu nieruchomości przemysłowych i biurowych.
Później przeprowadziłem się do Pragi, gdzie prowadziłem negocjacje akwizycyjne dla dużych najemców instytucjonalnych, takich jak PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. Po stronie wynajmu współpracowałem z dużymi deweloperami, takimi jak Europolis i podobnymi. Po siedmiu latach w Pradze założyłem biuro na Słowacji i przez siedem lat prowadziłem w Bratysławie biuro liczące 40 osób.
Potem zostałem przyjęty z powrotem do Pragi, aby kierować zespołem inwestycyjnym Colliers. To z kolei robiłem przez siedem lat. W końcu poznałem CEO Investbay, co dobrze wpisywało się w mój zwyczajowy siedmioletni cykl. Siedem lat w Pradze. Siedem lat Bratysława. Siedem lat z powrotem w Pradze. A teraz jestem drugi rok w Investbay.
Co przyciągnęło cię do koncepcji crowd-owningu?
Większość nieruchomości to duże aktywa, na które trzeba mieć dużo pieniędzy. W 1997 roku, kiedy zaczynałem, nieruchomości kupowały tylko duże instytucje, ale w ciągu kolejnych kilku dziesięcioleci rynek się zdywersyfikował. Pojawiły się firmy rodzinne, zamożne osoby prywatne i prywatne grupy wszelkiego rodzaju.
Nieruchomości są bowiem atrakcyjnym sektorem i panuje tu inny stosunek ryzyka do zwrotu w porównaniu z akcjami, obligacjami czy kryptowalutami i innymi aktywami inwestycyjnymi. W ciągu ostatnich dwudziestu lat doszło więc do wielu zmian, a jako na razie ostatni krok ewolucyjny postrzegam właśnie crowd-owning.
Teraz jesteśmy w stanie podzielić nieruchomości na mniejsze części, aby umożliwić inwestowanie w te aktywa również drobnym inwestorom. Dotychczas było to możliwe naprawdę jedynie za pośrednictwem funduszy, w których nie masz nic do powiedzenia w kwestii tego, jakie nieruchomości fundusz posiada. W porównaniu z tym jako crowd-owner możesz wybrać nieruchomość, przeczytać biznesplan i efektywnie zainwestować w nią na własną rękę.
To coś zupełnie nowego i myślę, że ma ogromny potencjał porównywalny z tym, jak detaliczne posiadanie akcji zmieniło środowisko inwestycyjne. Cała rzecz polega na tym, aby udostępnić inwestycje w nieruchomości wszystkim.
Jakie jest twoje profesjonalne podejście do nieruchomości? Czy masz jakieś zasady, którymi się kierujesz?
Wiele z tych zasad mam już niejako od dawna w sobie, ponieważ jestem w branży już 27 lat. Pracowałem z inwestorami instytucjonalnymi, więc moje podejście polega na minimalizacji ryzyka i maksymalizacji zysku. Investbay jest natomiast w środowisku biznesowym, więc dzięki temu mamy tutaj połączenie podejść polegających na przesuwaniu granic oraz bezpieczeństwie inwestycji. Myślę, że to dobra mieszanka.
Jakie są podstawowe kryteria wyboru nieruchomości do portfela Investbay? Dlaczego wybierasz akurat to miejsce, a nie tamto? Na czym się skupiasz?
Przede wszystkim jesteśmy platformą inwestycyjną, więc skupiamy się na zyskach i wzroście kapitałowym aktywa. To są czynniki, które zawsze mam na uwadze.
Obecnie skupiliśmy się na Europie, ale w przyszłości być może bardzo szybko rozszerzymy działalność na resztę świata. Preferuję nowsze budynki, ponieważ łatwiej się nimi zarządza, architektura dłużej wytrzymuje, a chcemy być w stanie sprzedać nieruchomość bez konieczności przerabiania wnętrz i wszystkiego innego.
Projekty powinny mieć najlepiej licencję na wykorzystanie turystyczne. Szukamy także głównie mniejszych nieruchomości, czyli apartamentów lub mieszkań z jedną albo dwiema sypialniami, ponieważ to one są zwykle najlepszą inwestycją, można z nich uzyskać wyższe zyski i łatwiej je szybko sprzedać.
Bardzo nam się podoba, gdy nieruchomości znajdują się w resortach. Mają lepszy marketing samej nieruchomości i można polegać na operatorze, co również obniża koszty. Jeśli jeden operator zarządza 120 jednostkami, jest to taniej, ponieważ może skalować usługi w odróżnieniu od sytuacji, gdyby każda jednostka była zarządzana osobno.
Jest tu również kwestia wyeliminowania kosztów OTA, czyli kosztów platform takich jak Booking.com, Airbnb itp. Świadczą one wprawdzie fantastyczne usługi, ale chcą za nie wysokich opłat rzędu 20 %. Więc za każdym razem, gdy jedziesz do hotelu lub na wakacje, 20 % z ceny, którą płacisz, trafia do tych podmiotów.
Dzięki bezpośredniemu połączeniu naszej społeczności inwestycyjnej z wynajmem możemy wyeliminować opłaty OTA i przenieść oszczędności z powrotem na naszych klientów. A jeśli nieruchomość jest częścią resortu, może to dotyczyć całego projektu, a nie tylko tej jednej naszej nieruchomości. Jest to więc fantastyczny sposób na rozwiązanie problemu, który mają wszyscy w branży, i przynosi korzyści samym inwestorom.
Skupiamy się również na ESG (Environmental, Social and Governance, czyli kryteriach dotyczących tego, jak bardzo projekt inwestycyjny oddziałuje na środowisko naturalne lub społeczność w jego otoczeniu, a także w jakim stopniu jest transparentny), ponieważ uważamy, że będzie to miało w przyszłości coraz większy wpływ na obszar podróży.
Co dzieje się po tym wstępnym wyborze?
Tworzę model finansowy obejmujący koszty zakupu nieruchomości, koszty prawne, podatek od przeniesienia własności, cenę zakupu, wyposażenie nieruchomości wraz z kontrolą mebli, sprzętu i innymi pozycjami.
Następnie model przepływów pieniężnych, który dotyczy potencjalnego rocznego przychodu oraz potencjalnych kosztów, w tym sprzątania, konserwacji, usług komunalnych i wszystkiego pozostałego, co trzeba płacić w związku z funkcjonowaniem tej nieruchomości, choćby także opłat dla wspólnoty mieszkaniowej i podobnych.
Na koniec oceniam biznesplan oraz potencjalną sprzedaż i dopiero potem jesteśmy w stanie zrozumieć całkowite zyski.
Czy masz jakieś strategie minimalizowania ryzyka związanego z tymi inwestycjami?
Dużą rolę odgrywa w tym doświadczenie – wiesz, jakie mogą być newralgiczne miejsca, i uczysz się niektóre informacje, które wydają ci się podejrzane, raczej ponownie weryfikować. Każda struktura własnościowa i zarządcza jest inna, a diabeł tkwi w szczegółach.
Mamy zbiór warunków, które musi spełnić każda nieruchomość. Jak już powiedziałem, dajemy pierwszeństwo nowszym projektom w resortach. Wybieramy wyłącznie nieruchomości, gdzie jest wystarczająco dużo danych, aby stworzyć naprawdę gruntowny model finansowy i potwierdzić prognozę wzrostu wartości kapitałowej oraz prognozę przychodów. Chcemy także operatorów, którzy mają doświadczenie.
Wszystkie te rzeczy odgrywają rolę przy ograniczaniu ryzyka. Ale wiele z tego dotyczy właśnie doświadczenia oraz tego, że wiesz, gdzie patrzeć i czemu (nie) wierzyć. Po 27 latach w branży znam ponadto mnóstwo ludzi, do których mogę się zwrócić, gdy potrzebuję coś zweryfikować lub uzupełnić jakieś informacje.
Przygotowujemy drugą część tej rozmowy, która będzie dotyczyć wyboru właściwej lokalizacji lub kraju, a także głębszego zanurzenia w kryteria finansowe doboru nieruchomości inwestycyjnej.
Wow, to taki świetny artykuł, że muszę go od razu udostępnić.
