# Domande frequenti sull'investimento immobiliare > Source: https://www.investbay.com/it/domande-frequenti · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. **Domande frequenti** # Le vostre domande più frequenti ### Sulla società InvestBay Che cos'è InvestBay? InvestBay è una piattaforma online per investimenti immobiliari indiretti. Offriamo un'opportunità a chiunque voglia investire nel settore immobiliare, senza dover avere milioni sul conto. Anche voi potete diventare investitori frazionari nel settore immobiliare e diversificare così il vostro portafoglio. Basta scegliere tra gli immobili in offerta e investire online a partire da 100 EUR. Chi c'è dietro InvestBay? InvestBay è una startup di origine ceca, avviata da 4 fondatori: Dan, Jirka, Lukáš e Andy. Maggiori informazioni e la nostra storia le trovate nella pagina [Chi siamo](https://www.investbay.com/it/chi-siamo). ### Investimenti A chi si rivolge InvestBay? InvestBay è una piattaforma online per tutti coloro che desiderano investire indirettamente in immobili specifici e diversificare il proprio portafoglio di investimenti. Si può investire facilmente già a partire da 100 EUR. Come funziona InvestBay? La procedura è molto semplice. Per prima cosa è necessario creare un account su InvestBay. Dopo la registrazione potete subito scegliere tra gli immobili in cui volete investire. Successivamente stabilite l'importo dell'investimento e inviate il denaro. In questo modo aggiungete l'immobile al vostro portafoglio. In cosa si differenzia InvestBay dai fondi comuni di investimento? InvestBay si concentra sugli investimenti immobiliari frazionari. A differenza dei fondi comuni di investimento, dove come investitore acquistate la quota del fondo affidando così il vostro denaro al gestore del fondo, investendo in immobili su InvestBay acquistate token digitali che rappresentano direttamente frammenti frazionari dell'immobile e avete un ruolo fondamentale nelle decisioni sulla gestione dell'immobile e sul suo utilizzo. Avete così i vostri investimenti pienamente sotto controllo. Potete quindi guadagnare non solo dall'aumento di valore dell'immobile stesso, ma anche dagli affitti che pagano gli inquilini. Questi vengono reperiti per gli immobili direttamente da InvestBay. Vi sollevate così dalle preoccupazioni legate alla gestione dell'immobile. Come è garantito l'investimento? Per garantire la massima sicurezza del vostro investimento utilizziamo l'istituto dell'agente di garanzia, che funge da garante tra voi, noi e l'immobile oggetto di investimento. L'immobile è registrato direttamente nel catasto a nome di InvestBay; contestualmente alla registrazione concludiamo un contratto con uno studio legale indipendente, che ha iscritto nel catasto immobiliare il diritto di pegno con primo grado di priorità. L'agente di garanzia esercita i diritti del creditore pignoratizio in nome proprio a favore dei detentori dei token della specifica emissione. Possono investire anche gli stranieri? Sì, InvestBay per il momento offre i propri servizi solo sul territorio della Repubblica Ceca, ma è aperta a tutti. Abbiamo solo alcuni paesi specifici, per ragioni legislative o procedurali, i cui cittadini non possono investire da noi. La restrizione riguarda i seguenti paesi: Afghanistan, Bahamas, Barbados, Botswana, Cina, Ghana, Iraq, Iran, Giamaica, Yemen, Cambogia, Mauritius, Mongolia, Myanmar, Nicaragua, Pakistan, Panama, Russia, Corea del Nord, Siria, Trinidad e Tobago, Uganda, USA, Vanuatu, Zimbabwe. Qual è l'investimento minimo? L'importo minimo dell'investimento è di 100 token al prezzo complessivo di 100 EUR, ovvero 100 EUR convertiti secondo il tasso di cambio attuale. Un token costa sempre 1 EUR e questo prezzo è uguale per tutte le opportunità di investimento. Per un singolo immobile potete però acquistare la quota complessiva che meglio si adatta alla vostra strategia di investimento. Come si calcola il rendimento annuo e da cosa è composto? Il rendimento annuo (IRR) è il rendimento annuo netto **previsto** per gli investitori dal progetto, al netto di tutti i costi, le imposte e le commissioni (ad eccezione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche degli investitori / ritenuta alla fonte, ove rilevante). È composto da due parti: - Reddito netto atteso dalla locazione (al netto di tutti i costi, imposte e commissioni) PIÙ - Differenza netta tra il prezzo di vendita e quello di acquisto al termine dell'orizzonte di investimento (al netto dei costi attesi di acquisto e vendita, delle imposte e delle commissioni). In questo caso si tratta solo di una stima e non poniamo alcun limite al rendimento complessivo. Se quindi l'immobile viene venduto a un prezzo superiore a quello stimato, otterrete la vostra quota del suo valore effettivo. In caso di vendita particolarmente vantaggiosa, la rivalutazione può essere molto interessante. Quando inizierò a ricevere i soldi sul conto? L'investimento tramite InvestBay vi porta rendimenti da due fonti principali: **1. Proventi dalla locazione** Non appena viene raccolto il 100 % del valore dell'immobile in questione e l'immobile passa in proprietà di InvestBay, iniziate a guadagnare dalla locazione. Questo processo richiede di solito da uno a due mesi dalla raccolta dell'intero importo. I proventi dalla locazione vengono poi corrisposti in modo continuativo, mensilmente oppure trimestralmente, il che vi consente un reddito regolare. **2. Rendimento dal prezzo di vendita dell'immobile** La seconda fonte di rendimento è il profitto dalla vendita dell'immobile. Ogni immobile che finanziamo grazie agli investitori su InvestBay, al termine del ciclo di investimento (di norma in un intervallo di 5–10 anni), lo vendiamo all'offerta più vantaggiosa sul mercato. Il profitto complessivo della vendita viene poi suddiviso tra gli investitori in base all'entità del loro investimento. Ciò significa che, oltre ai proventi regolari dalla locazione, otterrete anche una quota del profitto finale dalla vendita dell'immobile. Non poniamo alcun limite a tale quota: otterrete esattamente la quota corrispondente all'aumento di valore dell'immobile, che in caso di vendita vantaggiosa può essere un importo superiore alla nostra stima. ### Regolamentazione e tassazione Come vengono tassati gli investimenti con InvestBay? Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, la vendita del token sarà tassata come **reddito derivante dalla vendita di un bene mobile (immateriale)**. È soggetta a tassazione anche la parte di profitto del reddito ottenuto scambiando il token con un altro bene. In generale si può affermare che ai redditi derivanti dalla vendita dei token si applica lo stesso regime fiscale dei rendimenti derivanti dalla detenzione dei token (quota sui profitti da locazione e vendita degli immobili), e ciò per il motivo che i token non sono uno strumento finanziario e quindi alla tassazione dei rendimenti dei token e delle transazioni con i token non si applica la disciplina dell'art. 8 della legge sulle imposte sui redditi, che definisce la tassazione dei redditi da capitale. **Per una persona fisica**, che la detenzione o la vendita del token **non esercita nell'ambito della propria attività imprenditoriale**, in relazione al profitto dalla vendita e ai rendimenti dalla detenzione dei token si tratterà di altro reddito (art. 10 della legge sulle imposte sui redditi). Come funziona con le spese fiscalmente deducibili? **Una spesa fiscalmente deducibile per la persona fisica** (sia imprenditore sia non imprenditore) è, fino a concorrenza del reddito derivante dalla vendita, il prezzo al quale ha dimostrabilmente acquisito il token venduto (in caso di acquisizione a titolo gratuito, il prezzo determinato secondo la legge sulla valutazione dei beni alla data di acquisizione; ossia di norma il prezzo di mercato alla data di acquisizione – non appena i token saranno negoziabili sul mercato secondario, sarà facile determinarlo). Poiché il prezzo di acquisto è fiscalmente deducibile solo fino a concorrenza del reddito derivante dalla vendita, **non è possibile realizzare una perdita fiscalmente rilevante alla vendita (o allo scambio) del token.** La persona fisica non imprenditrice non può tuttavia far valere un'eventuale perdita come fiscalmente rilevante. Quando la detenzione e le transazioni con i token costituiscono attività imprenditoriale? Per chiarire quando la detenzione e le transazioni con i token costituiscono attività imprenditoriale e quando no, precisiamo che l'acquisto del token in nome proprio e per conto proprio e il suo scambio con un'altra valuta virtuale o con valuta legale a scopo speculativo di profitto (anche ripetutamente o in modo continuativo) costituisce **gestione (investimento) del proprio patrimonio**, non attività imprenditoriale (vale anche per i rendimenti legati alla detenzione). Ciò non vale se il token fa parte del patrimonio aziendale dell'imprenditore – persona fisica (ossia se è contabilizzato o è registrato nella contabilità fiscale come parte del patrimonio aziendale). I token che l'imprenditore – persona fisica riceve come forma di pagamento per la propria attività imprenditoriale o per la vendita del proprio patrimonio aziendale entrano a far parte del suo patrimonio aziendale e i redditi derivanti dal loro ulteriore scambio e detenzione dovrebbero essere tassati come redditi da attività autonoma. Che cosa sono i token? I token InvestBay sono cripto-attività il cui obiettivo è mantenere un valore stabile facendo riferimento al valore dei cosiddetti immobili tokenizzati destinati alla locazione turistica. I token sono e saranno emessi in emissioni distinte, ciascuna delle quali ha e avrà la propria denominazione unica ed è e sarà collegata a un unico immobile specifico. Al token di una specifica emissione è collegato in particolare il diritto del detentore del token al rendimento dalla locazione dell'immobile tokenizzato, il diritto al rendimento dalla vendita dell'immobile tokenizzato e il diritto di partecipare alle decisioni sulla gestione dell'immobile tokenizzato e sul suo utilizzo. I token sono offerti a investitori qualificati e a piccoli investitori retail (persone fisiche non imprenditrici) con residenza fiscale nella Repubblica Ceca. Eventualmente, per alcuni immobili, agli investitori possono essere concessi diritti speciali a prenotazioni agevolate delle capacità ricettive. Il token è uno strumento di investimento? I token emessi da InvestBay sono, in conformità alla legislazione sia ceca sia europea, considerati cosiddette cripto-attività, il che, in parole semplici, significa che questi token rappresentano una **rappresentazione digitale di valore o di diritti** che può essere trasferita e conservata elettronicamente mediante la tecnologia dei registri distribuiti o una tecnologia analoga. Nei token sono **incorporati i diritti legati agli immobili posseduti e gestiti da InvestBay** e in futuro sarà possibile negoziare i token sul mercato secondario. Non vi è quindi dubbio che i token soddisfino la definizione di cripto-attività sopra indicata. Non si tratta di una classica criptovaluta, poiché le criptovalute sono un mezzo di scambio generale, cosa che non è lo scopo primario dei token emessi da InvestBay. Le **cripto-attività** sono considerate dalla legislazione vigente della Repubblica Ceca un **bene mobile immateriale** che, analogamente ad alcune materie prime (ad es. i metalli preziosi), può svolgere in determinate circostanze il ruolo di mezzo di scambio (ossia non si tratta dello scopo primario delle cripto-attività). Non si tratta tuttavia di una valuta a corso legale. I token InvestBay non sono, secondo la legislazione vigente e i pareri della Banca nazionale ceca, né un titolo di investimento, né un titolo di investimento collettivo, né un derivato, né altro strumento di investimento. Le norme fiscali e contabili della Repubblica Ceca trattano le cripto-attività come beni mobili immateriali e a ciò corrisponde anche la modalità di contabilizzazione e di tassazione. Qual è l'autorità statale di vigilanza? L'emissione e l'offerta di cripto-attività sono disciplinate, a partire dal 30 giugno 2024, dal Regolamento (UE) 2023/1114 del Parlamento europeo e del Consiglio del 31 maggio 2023 relativo ai mercati delle cripto-attività (il «**Regolamento MiCA**»). La vigilanza sul rispetto del Regolamento MiCA è esercitata nella Repubblica Ceca, a partire dal 15 febbraio 2025, dalla Banca nazionale ceca (con sede in Na Příkopě 864/28, 115 03 Praga 1, www.cnb.cz), che è al contempo l'autorità di vigilanza sul rispetto degli obblighi stabiliti a tutela del consumatore. L'organo extragiudiziale per la risoluzione delle controversie tra consumatori è l'Ispettorato ceco del commercio (Česká obchodní inspekce), con sede in Štěpánská 44, 110 00 Praga 1, www.coi.cz. Perché avete bisogno delle informazioni e dei documenti richiesti durante la registrazione? Sia noi sia i nostri partner dobbiamo adempiere agli obblighi connessi alle misure contro il riciclaggio di denaro, pertanto abbiamo bisogno di identificare i nostri clienti e di ottenere alcune ulteriori informazioni. **La verifica dell'identità** potete effettuarla comodamente a distanza: - **In modo standard:** tramite due documenti di identità, che caricate semplicemente attraverso il nostro modulo. - **Più rapidamente:** utilizzando Bank iD, dove la verifica avviene in pochi minuti tramite il vostro internet banking, senza necessità di caricare alcun documento. Quale contratto stipulo con InvestBay al momento dell'investimento? Si tratta di un contratto di acquisto di token: non è un tipo contrattuale specifico, bensì un contratto innominato, il cui oggetto è l'acquisto dei token e il pagamento del prezzo. Il token comporta poi i diritti descritti in dettaglio nella documentazione, in particolare nelle Condizioni commerciali e nel Whitepaper (libro bianco della cripto-attività). ### Pagamenti in criptovaluta Quali criptovalute supportiamo? Il nostro gateway di pagamento supporta Bitcoin (compresa la rete Lightning), Ethereum, Litecoin, Solana, Polygon, Tron e le stablecoin USDT e USDC su diverse reti. Per quanto tempo è valido un ordine effettuato tramite criptovaluta? Per l'invio della criptovaluta avete **15 minuti**. Se non effettuate la transazione in tempo, accedete al portale nella sezione **Ordini**, cercate la transazione in questione e selezionate l'opzione **Paga**, generando così nuove istruzioni di pagamento. Cosa succede se invio la criptovaluta in ritardo o con un importo errato? Se la transazione non viene eseguita correttamente, l'ordine rimarrà non pagato. Il gateway di pagamento Confirmo vi rinvierà i fondi. In questo caso il gateway di pagamento vi contatterà e vi chiederà di comunicare l'indirizzo per il rinvio. Quante conferme sulla rete blockchain sono necessarie per confermare una transazione? Per i pagamenti tramite BTC richiediamo **due conferme** sulla rete blockchain, il che richiede di solito circa** 20 minuti**. Se però inviate un pagamento con una commissione di transazione bassa, il processo può richiedere più tempo prima che la transazione venga inserita nel primo blocco. Raccomandiamo pertanto di scegliere un importo della commissione adeguato, affinché la transazione venga elaborata più rapidamente. Quali sono i limiti di pagamento? L'importo massimo per un singolo ordine pagato in criptovaluta è di 50 000 EUR. Se desiderate effettuare un ordine più grande, contattateci e concorderemo una soluzione individuale. Quali sono le commissioni? Per i pagamenti in criptovaluta **non addebitiamo alcuna commissione**. Commissioni variabili sono tuttavia stabilite dal gateway di pagamento stesso e il loro importo dipende dalla specifica criptovaluta e dal carico attuale della rete. Per ridurre al minimo le commissioni raccomandiamo di utilizzare criptovalute con bassi costi di transazione, come ad esempio **Bitcoin Lightning** oppure **USDT sulla rete Polygon.** ### Mercato secondario Che cos'è il mercato secondario? Il mercato secondario consente agli investitori di acquistare quote in progetti che in passato sono già stati interamente finanziati e che ora generano rendimenti. Investite quindi in immobili che sono già operativi, senza attendere il completamento del finanziamento. Qual è la differenza tra mercato primario e mercato secondario? - **Mercato primario** – investite in nuovi progetti nel momento in cui vengono pubblicati per la prima volta per il finanziamento, prima dell'acquisto dell'immobile. - **Mercato secondario** – acquistate quote in progetti che sono già stati finanziati e che ora offriamo dal nostro (di InvestBay) portafoglio a nuovi investitori. Cosa ottengo come nuovo investitore nell'ambito del mercato secondario? - Pieno diritto ai futuri rendimenti dalla locazione (dal momento del vostro investimento). - L'intera quota sui rendimenti dalla futura vendita dell'immobile. - Le stesse condizioni contrattuali e di investimento che valevano al momento del finanziamento originario. A chi viene accreditata la quota della locazione? La quota dei proventi dalla locazione è attribuita al detentore della quota che possiede la quota nel momento determinante. Se il momento determinante è ad esempio il 31 marzo per il periodo del primo trimestre dell'anno in questione, l'intero rendimento del trimestre viene suddiviso in misura proporzionale tra quei detentori di quote che le detengono nel momento determinante. Se quindi l'investitore A si è "liberato" della propria quota (che deteneva dall'inizio dell'anno) il 30 marzo, non ha diritto a questa quota del rendimento dalla locazione. Come funziona con i rendimenti del passato? I rendimenti dalla locazione che sono stati corrisposti prima del vostro ingresso non vi riguardano più. Ma dal momento in cui acquistate le quote, avete pieno diritto a tutti i rendimenti successivi. Chi mi vende queste quote? Attualmente sul mercato secondario vengono offerte esclusivamente quote di proprietà della società InvestBay, il che significa che le acquistate alle stesse condizioni in vigore al momento dell'offerta originaria. Stiamo già lavorando a un sistema automatizzato di rivendita dei token tra investitori. Non appena sarà pronto, consentiremo agli investitori di offrire le proprie quote agli altri. Qual è lo stato dei progetti attualmente in offerta? L'offerta attuale la trovate nel portale InvestBay nella [sezione Progetti](https://portal.investbay.com/projects). ### Volete saperne di più sul crowd-owning e sugli investimenti immobiliari redditizi? Lasciateci la vostra email e vi terremo informati con continuità su novità, immobili e nuove tendenze.