Proprietà senza pensieri

Gli investitori immobiliari devono affrontare una serie di problemi che vanno gestiti adeguatamente e che richiedono tempo considerevole e competenze specialistiche. Se osserviamo l'investimento immobiliare come una sequenza di passaggi progressivi, possiamo suddividerlo in quattro fasi: ricerca, acquisizione, gestione e vendita. Ognuna di queste fasi richiede un impegno di tempo e competenze specifiche per poter massimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi. Vediamo come affrontiamo queste fasi in InvestBay, in modo da offrire ai nostri clienti una vera proprietà senza i pensieri ad essa collegati.

Ricerca e individuazione dell'investimento adatto

InvestBay sfrutta l'esperienza dei propri fondatori e collaboratori e i propri contatti per condurre una ricerca dettagliata dei mercati e delle potenziali opportunità. Ciò comprende in particolare il calcolo dei potenziali rendimenti e rischi, attività che per un singolo individuo può risultare molto dispendiosa in termini di tempo. Un ulteriore vantaggio è che la nostra posizione di acquirente professionale (e in molti casi di potenziale acquirente di più unità) contribuisce a ottenere reazioni migliori e più rapide da parte dei venditori e di altri professionisti, comprese condizioni più vantaggiose.

Nell'ambito della fase di ricerca individuiamo, valutiamo e concordiamo inoltre la collaborazione con potenziali partner per l'acquisizione e la vendita, tra cui avvocati locali specializzati in immobili, commercialisti, esperti di due diligence tecnica, esperti di arredamento e attrezzature, nonché amministratori e gestori di immobili.

Acquisizione e acquisto

Sebbene esistano molte analogie, i processi di acquisizione differiscono nelle varie giurisdizioni e per i diversi immobili. Il nostro approccio fondamentale in qualsiasi acquisizione è quello di sfruttare il nostro potere d'acquisto e le nostre competenze specialistiche al fine di assicurarci gli immobili alle condizioni più vantaggiose possibili e, al tempo stesso, minimizzare i potenziali rischi. Ciò comprende in particolare il presidio di tutti gli aspetti legali dell'intera transazione e la garanzia di un buon titolo di proprietà, ossia che non sia gravato da servitù e diritti di pegno.

La capacità di anticipare i possibili problemi e la sicurezza nel porre le domande giuste alle persone giuste sono parte essenziale del valore aggiunto di InvestBay per i nostri investitori. Nell'ambito del processo di acquisizione valutiamo inoltre la qualità degli interni esistenti e i costi previsti e la qualità dell'arredamento e delle attrezzature da integrare, al fine di garantire agli investitori il miglior ritorno sull'investimento possibile. Grazie allo sfruttamento del nostro potere d'acquisto e alla costruzione di rapporti più duraturi con questi fornitori, ci troviamo in una posizione molto favorevole per assicurare un livello di servizio superiore alla media da parte dei nostri fornitori, a beneficio dei nostri investitori.

Gestione e cura dell'immobile

Una gestione immobiliare efficace è necessaria per mantenere il tasso di occupazione, preservare il valore del patrimonio e tenere sotto controllo le spese. Alcuni immobili richiedono un impegno gestionale maggiore rispetto ad altri. Ad esempio, gli immobili destinati alla locazione a breve termine (STR, ovvero "Short-Term Vacation Rentals") possono registrare numerosi arrivi e partenze ogni mese e richiedono un impegno più intenso rispetto agli immobili destinati alla locazione a lungo termine (LTR, ovvero "Long-Term Rentals").

In generale si può affermare che per entrambe le tipologie di immobili esistono almeno quattro funzioni operative fondamentali: il marketing, la garanzia della soddisfazione degli inquilini e degli ospiti, la manutenzione dell'immobile, il controllo dei costi e la rendicontazione.

Analogamente alle fasi di ricerca, acquisizione e vendita, un elemento significativo del nostro valore aggiunto è l'esperienza e la conoscenza del nostro team, che consente di individuare i partner giusti e di negoziare le giuste condizioni contrattuali, sempre con l'obiettivo di ridurre i rischi e massimizzare i potenziali rendimenti.

Di seguito è riportato un esempio di alcuni dei compiti.

• Selezione del gestore, locazione dell'immobile e gestione continuativa - la scelta del giusto gestore dell'immobile e la negoziazione professionale dei dettagli del contratto, con l'obiettivo di minimizzare le ambiguità e garantire una chiara attribuzione delle responsabilità. Il collegamento con il gestore dell'immobile è fondamentale e il gestore dell'immobile collabora strettamente con il team di amministrazione del patrimonio.
• Marketing e locazione - sia che si tratti di assicurare ospiti per soggiorni brevi sia di trovare inquilini per locazioni a medio e lungo termine, l'immobile deve essere collocato sul mercato in modo efficace e raggiungere i potenziali inquilini attraverso i canali giusti. Fotografie professionali, informazioni dettagliate e corrette sull'immobile, disponibilità e prezzi aggiornati, nonché risorse e competenze per effettuare visite professionali e per il successivo monitoraggio dei contratti e delle offerte: tutto questo deve essere gestito con cura per massimizzare il ritorno sull'investimento.
• Presidio delle scadenze chiave - garantire che tutte le scadenze chiave siano adeguatamente presidiate e rispettate. Vi rientrano le date di scadenza, le opzioni, i rinnovi del contratto di locazione, al fine di minimizzare la sfitto degli spazi e massimizzare i ricavi, le date di pagamento delle imposte, le date delle revisioni, le date di scadenza e rinnovo dei contratti con i fornitori, compresi i gestori degli immobili, e molte altre.
• Definizione dei prezzi - garantire prezzi costantemente aggiornati per gli STR, affinché riflettano la concorrenza e i periodi specifici, ad esempio i periodi di alta affluenza come i fine settimana, le festività e i festival, e per gli LTR in vista delle prossime disponibilità.
• Agenti di locazione/OTA - la negoziazione di condizioni competitive e la garanzia di informazioni aggiornate per gli agenti di locazione o delle commissioni per le agenzie di viaggio online (OTA - online travel agency).
• Partecipazione alle assemblee delle cooperative edilizie e dei condomini.
• Predisposizione del budget per i costi opex e capex, compresi FF&E e i relativi costi di gestione del progetto, dell'architetto e del progettista.
• Dotazioni - la scelta delle dotazioni giuste, compresi software e servizi, ad esempio il monitoraggio della climatizzazione, il monitoraggio del rumore, i servizi di fornitura di informazioni, le serrature ad accesso remoto, i servizi di monitoraggio tramite telecamere, ecc.
• Fornitori - la selezione e la negoziazione di contratti competitivi con i fornitori più adatti per manutenzione e riparazioni, addetti alle pulizie, commercialisti, fiscalisti, avvocati e altri professionisti, e la negoziazione di contratti competitivi per ciascuno di essi.
• Pagamenti in ritardo - il recupero dei pagamenti in ritardo dagli inquilini, ecc.
• Assicurazione - la stipula di un'assicurazione adeguata per l'immobile e le sue dotazioni ed eventualmente di altri costi assicurativi (ad esempio l'assicurazione sul titolo di proprietà).
• Servizi comunali - la gestione dei fornitori di servizi comunali e dei relativi costi, compresi internet, telefono, wifi, ecc.
• Valutazioni - la garanzia di valutazioni annuali professionali e affidabili e la negoziazione dei contratti con i periti immobiliari.

Vendita

L'ultima delle fasi chiave dell'investimento immobiliare è la vendita. Il proprietario dell'immobile si trova ad affrontare problemi e sfide diverse al momento della vendita del proprio patrimonio. Uno dei fattori più rilevanti è la determinazione del prezzo corretto dell'immobile, che è stato acquistato a scopo di investimento. Il proprietario deve effettuare un'approfondita ricerca di mercato, considerare l'attuale offerta e domanda nella località in questione e valutare il valore del proprio immobile rispetto alla concorrenza.

Un altro aspetto significativo è il marketing e la promozione dell'immobile. Il proprietario deve rendere visibile in modo efficace la propria offerta e raggiungere i potenziali acquirenti. Un immobile ben presentato, con fotografie e una descrizione attraenti, ha maggiori possibilità di attirare gli interessati e di vendersi più rapidamente.

Lo stesso processo di vendita richiede inoltre una corretta interazione con i potenziali acquirenti. Il proprietario deve saper gestire la trattativa e rispondere alle loro domande ed esigenze. È importante essere preparati a difendere il prezzo ed eventuali sconti, ma anche a trattare le condizioni di vendita, come il calendario dei pagamenti, le condizioni di finanziamento o i tempi di consegna dell'immobile.

Un altro problema che il proprietario deve affrontare è l'aspetto legale e amministrativo della vendita. È indispensabile predisporre tutti i documenti necessari, come il titolo di proprietà, il permesso di costruire, l'attestato di prestazione energetica e altri, richiesti per la vendita di un immobile. Il proprietario deve collaborare con avvocati e notai per garantire il corretto svolgimento della vendita e il rispetto di tutte le normative legali.

Non da ultimo, il proprietario dell'immobile deve essere preparato a possibili complicazioni in termini di tempo e di denaro. La vendita di un immobile può richiedere più tempo di quanto inizialmente previsto e possono presentarsi costi imprevisti legati a riparazioni, alla preparazione dell'immobile per la vendita o alle provvigioni per le agenzie immobiliari.

Tutto questo, se condotto in modo professionale e corretto, porta a un prezzo di vendita più elevato e quindi a un rendimento complessivo dell'investimento maggiore, in cui il prezzo finale gioca un ruolo importante. E soprattutto, se investi tramite InvestBay, non devi nemmeno occuparti di nulla di quanto sopra indicato.

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