# Investire nei fondi immobiliari — guida

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# Investire nei fondi immobiliari: una guida dettagliata e comprensibile (non solo) per principianti

26 luglio 2024

*Gli investimenti immobiliari sono molto popolari, ma non si tratta di una questione proprio semplice. Acquistare direttamente un appartamento da investimento o piuttosto investire in un fondo immobiliare? Quale ruolo gioca InvestBay in questa situazione? Leggi il nostro articolo completo: dopo averlo letto avrai subito le idee chiare su tutti i vantaggi, gli svantaggi e il funzionamento delle singole opzioni.*

### Che cos'è un fondo immobiliare

Un **fondo immobiliare** è un tipo di fondo di investimento che raccoglie il denaro di molti investitori e lo utilizza **per acquistare, gestire e vendere immobili** (case, appartamenti, uffici e spazi commerciali).

**L'obiettivo è generare profitto dalla locazione o dall'aumento del valore degli immobili**, ripartendo tali rendimenti tra gli investitori in base a quanto ciascuno ha versato nel fondo.

È quindi un modo in cui le persone possono** investire in immobili anche con importi più contenuti** rispetto a quelli necessari per acquistare da sole un intero immobile.

### Tipi di fondi immobiliari

In base alla struttura si dividono in:

- **Fondi aperti (Open-End Funds)**: fondi di investimento ad alta liquidità, che accolgono continuamente nuovi investitori e consentono loro il riacquisto delle quote.

- **Fondi chiusi (Closed-End Funds)**: fondi di investimento a bassa liquidità, che hanno un numero limitato di quote. Queste vengono emesse all'inizio e successivamente non vengono più ammessi nuovi investitori. Possono poi essere negoziate solo sul mercato secondario.

In base alla modalità di negoziazione si dividono invece in:

- **Fondi pubblici (Publicly Traded Funds)**: le azioni o le quote di questi fondi sono negoziate sui mercati pubblici.

- **Fondi privati (Private Funds**): questi fondi non sono negoziati sui mercati pubblici e sono accessibili solo a investitori qualificati o istituzionali. Ciò significa che i tipici investitori retail non hanno accesso a questi fondi.

### Struttura di un fondo immobiliare

Un **fondo di investimento immobiliare** è un sistema complesso **con una struttura e dei ruoli ben definiti.** Tutti insieme garantiscono una gestione efficiente del fondo e la redditività degli investimenti. All'interno di un fondo immobiliare esistono:

- **Investitori**: persone o istituzioni che versano il proprio denaro nel fondo. Ogni investitore riceve quote del fondo.

- **Gestori del fondo**: professionisti che gestiscono il fondo. Il loro compito è selezionare e acquistare immobili adatti, gestirli e infine venderli, se è vantaggioso.

- **Amministratori degli immobili**: professionisti o aziende che si occupano della manutenzione e della gestione quotidiana degli immobili. Ciò comprende la ricerca degli inquilini, la riscossione degli affitti, le riparazioni e la manutenzione.

- **Avvocati e commercialisti**: gli avvocati si occupano di tutti gli aspetti legali legati all'acquisto, alla vendita e alla locazione degli immobili. I commercialisti si occupano della gestione finanziaria del fondo, della tenuta della contabilità e delle questioni fiscali.

- **Comitato di investimento**: un gruppo di esperti che vigila sulla strategia del fondo, approva gli investimenti e garantisce che il fondo rispetti i propri obiettivi e le proprie regole di investimento.

### Come funziona un fondo immobiliare: passo dopo passo

#### 1. Gli investitori versano il proprio denaro nel fondo immobiliare

In cambio ricevono quote del fondo.

#### 2. I gestori del fondo selezionano immobili adatti

I fondi acquisiscono gli **immobili **attraverso un processo che comprende numerosi passaggi specialistici. Tutti, però, mirano a un unico scopo: **massimizzare i rendimenti **e allo stesso tempo **minimizzare i rischi** per gli investitori.

I fondi hanno criteri prestabiliti per la selezione degli immobili, che possono comprendere **la località, il tipo di immobile **(residenziale, commerciale, industriale), **la dimensione, l'età, lo stato e il potenziale di aumento del valore.**

I gestori del fondo, sulla base di questi criteri, **analizzano accuratamente il mercato** per individuare le aree e i tipi di immobili che hanno un potenziale di crescita del valore e di reddito stabile. Esaminano i **fattori economici, le tendenze demografiche, la domanda e l'offerta sul mercato, il livello dei canoni di locazione **e altri fattori che influenzano il valore e la redditività degli immobili. Compilano un elenco di immobili potenziali che corrispondono agli obiettivi di investimento del fondo.

Successivamente si svolge la cosiddetta **due diligence** (verifica approfondita):

- **Verifica finanziaria**: comprende il controllo dei bilanci, dei rendimenti da locazione, dei costi operativi e dello storico dell'immobile.

- **Verifica tecnica**: comprende le ispezioni dell'edificio, la valutazione del suo stato tecnico, dello stato delle infrastrutture ed eventuali riparazioni necessarie.

- **Verifica legale**: comprende il controllo dello stato giuridico dell'immobile, come i diritti di proprietà, eventuali ipoteche, obblighi e controversie.

Una volta che l'immobile ha superato la verifica, **iniziano le trattative sul prezzo di acquisto e sulle condizioni della transazione**, sulle scadenze dei pagamenti, sulle garanzie ed eventuali riparazioni prima della presa in consegna dell'immobile.

#### 3.Acquisto dell'immobile

Dopo una trattativa andata a buon fine si firma il contratto di compravendita, che stabilisce tutte le condizioni dell'acquisto. Il fondo utilizza i capitali degli investitori oppure può prendere in prestito denaro (ad esempio tramite un mutuo ipotecario) per finanziare l'acquisto.

#### Come si finanziano i fondi?

I **fondi immobiliari **sono finanziati in vari modi, che comprendono sia il capitale proprio degli investitori sia il finanziamento tramite debito. Più frequentemente si utilizzano:

- **Capitale proprio** di investitori individuali o istituzionali (banche, compagnie assicurative, fondi pensione, fondazioni e altre grandi istituzioni finanziarie).

- **Offerte pubbliche iniziali di azioni **(IPO) e le cosiddette follow-on offerings nel caso in cui il fondo sia negoziato pubblicamente.

- **Finanziamento tramite debito** attraverso mutui ipotecari, obbligazioni o finanziamenti mezzanini (una forma ibrida di finanziamento che combina elementi di debito e di capitale proprio).

Successivamente si completa il **trasferimento legale della proprietà dell'immobile al fondo**. L'immobile viene integrato nel portafoglio del fondo e si inizia a gestirlo secondo i piani stabiliti.

#### 4. Gli amministratori degli immobili si occupano della gestione quotidiana, locano gli immobili, riscuotono gli affitti e curano la manutenzione

La gestione degli immobili nell'ambito di un fondo immobiliare è un **processo complesso**, che comprende vari aspetti **dalla locazione agli inquilini fino alla contabilità.** Gli amministratori del fondo svolgono quindi un ruolo chiave nel garantire che gli immobili generino un reddito stabile e che il loro valore cresca.

#### Di che cosa si occupano gli amministratori degli immobili?

- **Li locano:** cercano inquilini, negoziano e preparano i contratti di locazione, ne garantiscono la firma e il rispetto, risolvono i problemi e le domande degli inquilini, curano la comunicazione e mantengono buoni rapporti. Allo stesso tempo analizzano il mercato e fissano i canoni a un livello che massimizza i rendimenti senza scoraggiare i potenziali inquilini.

- **Eseguono manutenzione e riparazioni:** garantiscono controlli e manutenzioni regolari degli edifici, affinché siano in buono stato e rispettino tutte le norme di sicurezza e igiene. Se necessario, organizzano riparazioni e ristrutturazioni e vigilano sulla qualità dei lavori eseguiti. Pianificano e realizzano inoltre migliorie degli immobili per aumentarne il valore e l'attrattività.

- **Gestiscono finanziariamente l'immobile:** tengono una contabilità accurata, gestiscono i ricavi da locazione, monitorano le spese e garantiscono che tutte le transazioni finanziarie siano correttamente registrate. Gestiscono i pagamenti dei canoni e garantiscono che gli inquilini paghino puntualmente. Preparano e monitorano i budget per ciascun immobile e per il fondo nel suo complesso.

- **Vigilano sul rispetto delle questioni legali e regolamentari:** garantiscono che tutti gli immobili rispettino le leggi e i regolamenti locali, comprese le normative edilizie e gli standard di sicurezza. Gestiscono inoltre le questioni legali, come le controversie con gli inquilini, e garantiscono la tutela legale del fondo.

- Allo stesso tempo** cercano modi per ridurre efficacemente i costi di gestione e manutenzione degli immobili.**

#### 5.Reddito dagli immobili

I **ricavi dalla locazione o dalla vendita degli immobili **vengono raccolti dal fondo. Questi ricavi vengono poi **ripartiti tra gli investitori** dopo la deduzione dei costi e delle commissioni di gestione.

#### 6.Pagamento agli investitori

I profitti del fondo vengono periodicamente corrisposti agli investitori sotto forma di dividendi o di crescita del valore delle loro quote.

### Investire in un fondo immobiliare vs. acquistare un appartamento da investimento

Le differenze tra un fondo immobiliare e un investimento immobiliare diretto sono considerevoli. Riguardano in particolare:

- la liquidità

- la diversificazione

- la gestione

- i costi

- il rischio

| | **Investire in un fondo immobiliare** | **Investimento immobiliare diretto (acquisto di un appartamento da investimento)** |
| --- | --- | --- |
| **Liquidità** | **Per i fondi negoziati pubblicamente:** più elevata<br>**Per i fondi privati:** piuttosto più bassa, ma comunque più elevata rispetto agli investimenti diretti | Bassa; richiede notevole impegno e costi |
| **Diversificazione** | Più elevata | Solitamente limitata |
| **Gestione** | Professionale grazie a un team di esperti | In autonomia |
| **Costi** | Costi di ingresso più bassi, commissioni periodiche per la gestione del fondo | Costi di ingresso più elevati, ulteriori costi di manutenzione, riparazioni, assicurazione ecc. |
| **Rischio** | La diversificazione riduce il rischio specifico legato ai singoli immobili, tuttavia esiste comunque il rischio di mercato e il rischio legato alla performance del fondo. | Rischio più elevato, perché l'investimento è concentrato in un unico immobile. Rischio significativo legato a problemi con gli inquilini, riparazioni improvvise o cambiamenti del mercato immobiliare. |

**CONSIGLIO**: leggi di più sugli [appartamenti da investimento](https://www.investbay.com/it/blog/appartamenti-da-investimento-vantaggi-rischi-e-consigli-pratici) nel nostro articolo.

### In cosa si differenzia InvestBay da un fondo immobiliare?

Rispetto ai classici fondi immobiliari, di cui ci siamo finora occupati nell'articolo, InvestBay **si differenzia soprattutto per il suo approccio**. Le differenze fondamentali si potrebbero riassumere **nei seguenti punti:**

- A differenza di InvestBay, i fondi acquistano per lo più progetti più grandi e si concentrano sulle SPV piuttosto che su attivi più piccoli.

- Con InvestBay **sai esattamente in quale immobile stai investendo e conosci tutte le informazioni rilevanti**. Teniamo al 100% alla trasparenza e all'informazione e, in un certo senso, educhiamo il mercato.

- **L'investimento minimo su InvestBay è di 100 EUR **(100 euro). I comuni fondi immobiliari non possono eguagliarlo: di norma sono molte volte più alti. Tuttavia, come per ogni investimento: **più investi, maggiore sarà il rendimento che otterrai** – e proprio l'investimento immobiliare è uno di quelli meno rischiosi (ad esempio rispetto alle azioni).

- **Con InvestBay sei proprietario indiretto dell'immobile con tutti i vantaggi**. Fai parte del processo decisionale sugli aspetti sostanziali. Puoi scegliere tu stesso ciò che vuoi e ciò che non vuoi. Allo stesso tempo puoi utilizzare attivamente l'immobile e andarci di persona. A differenza dei fondi comuni, dove come investitore acquisti la quota del fondo in questione e affidi così il tuo denaro al gestore del fondo, con l'[investimento immobiliare](https://www.investbay.com/it/) su InvestBay acquisti direttamente frammenti parziali dell'immobile. **Hai così i tuoi investimenti pienamente sotto controllo. **

Ti interessa sapere quanto puoi guadagnare con InvestBay? Calcola il rendimento del tuo investimento con la nostra [calcolatrice di investimento](https://www.investbay.com/it/calcolatore-investimenti)!

### Come scegliere il fondo immobiliare giusto?

Alla fine di aprile 2024 operavano sul territorio della Repubblica Ceca **144 fondi immobiliari** (fonte dei dati: ČNB). Come scegliere quindi quello in cui investire il tuo denaro? Non c'è certo bisogno di sottolineare che una decisione del genere richiede **un'attenta valutazione di diversi fattori chiave**.

Una volta definiti i tuoi obiettivi di investimento personali e studiato quali tipi di fondi immobiliari esistono, è il momento di verificarli.

- Controlla **la performance storica, la stabilità dei rendimenti, la reputazione del gestore, le commissioni dei fondi selezionati e l'esposizione debitoria degli immobili.**

- **Analizza il portafoglio del fondo**. Guarda in quale tipo di immobili investe il fondo e in quali aree geografiche. Un portafoglio ben diversificato può ridurre il rischio.

- Assicurati che il profilo di rischio del fondo corrisponda alla tua propensione al rischio. Alcuni fondi possono investire in progetti più rischiosi con rendimenti potenzialmente più elevati.

- Controlla anche gli aspetti fiscali dei fondi selezionati.

**CONSIGLIO:** non ti raccapezzi tra tutte queste sigle? Abbiamo redatto per te un glossario dei termini e delle sigle più utilizzati:

- **NAV (Net Asset Value)** – Dimensione del fondo - valore del capitale proprio del fondo / Valore netto degli attivi del fondo dopo la deduzione di tutte le passività. Il NAV per azione si utilizza per valutare le quote del fondo.

- **Yield** – Redditività degli immobili, ovvero il rapporto tra il canone annuo netto incassato e il valore degli immobili

- **LTV (Loan to Value)** – Esposizione debitoria degli immobili / rapporto tra il prestito e il valore dell'immobile, utilizzato nella valutazione della rischiosità del prestito

- **WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)** – durata media residua dei contratti di locazione

- **TER (Total Expense Ratio)** – costi annui complessivi di gestione del fondo

Poi non resta che scoprire con quanta **facilità puoi vendere le tue quote e se l'investimento minimo richiesto corrisponde alle tue possibilità finanziarie.** Se non sei sicuro di come scegliere il fondo giusto, o se hai bisogno di maggiori informazioni, non esitare a consultare un consulente finanziario o un esperto di investimenti immobiliari. Una scelta ben informata può aiutarti a **massimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi legati agli investimenti immobiliari.**

**Con InvestBay tutto è trasparente, chiaro e ordinato.** Basta esaminare con attenzione l'offerta attuale di [immobili da investimento](https://www.investbay.com/it/offerta-di-investimento)con la loro descrizione dettagliata e investire quanto rientra nelle tue possibilità attuali.

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