Investire nei fondi immobiliari: una guida dettagliata e comprensibile (non solo) per principianti

Gli investimenti immobiliari sono molto popolari, ma non si tratta di una questione proprio semplice. Acquistare direttamente un appartamento da investimento o piuttosto investire in un fondo immobiliare? Quale ruolo gioca InvestBay in questa situazione? Leggi il nostro articolo completo: dopo averlo letto avrai subito le idee chiare su tutti i vantaggi, gli svantaggi e il funzionamento delle singole opzioni.

Che cos'è un fondo immobiliare

Un fondo immobiliare è un tipo di fondo di investimento che raccoglie il denaro di molti investitori e lo utilizza per acquistare, gestire e vendere immobili (case, appartamenti, uffici e spazi commerciali).

L'obiettivo è generare profitto dalla locazione o dall'aumento del valore degli immobili, ripartendo tali rendimenti tra gli investitori in base a quanto ciascuno ha versato nel fondo.

È quindi un modo in cui le persone possono investire in immobili anche con importi più contenuti rispetto a quelli necessari per acquistare da sole un intero immobile.

Tipi di fondi immobiliari

In base alla struttura si dividono in:

• Fondi aperti (Open-End Funds): fondi di investimento ad alta liquidità, che accolgono continuamente nuovi investitori e consentono loro il riacquisto delle quote.
• Fondi chiusi (Closed-End Funds): fondi di investimento a bassa liquidità, che hanno un numero limitato di quote. Queste vengono emesse all'inizio e successivamente non vengono più ammessi nuovi investitori. Possono poi essere negoziate solo sul mercato secondario.

In base alla modalità di negoziazione si dividono invece in:

• Fondi pubblici (Publicly Traded Funds): le azioni o le quote di questi fondi sono negoziate sui mercati pubblici.
• Fondi privati (Private Funds): questi fondi non sono negoziati sui mercati pubblici e sono accessibili solo a investitori qualificati o istituzionali. Ciò significa che i tipici investitori retail non hanno accesso a questi fondi.

Struttura di un fondo immobiliare

Un fondo di investimento immobiliare è un sistema complesso con una struttura e dei ruoli ben definiti. Tutti insieme garantiscono una gestione efficiente del fondo e la redditività degli investimenti. All'interno di un fondo immobiliare esistono:

1. Investitori: persone o istituzioni che versano il proprio denaro nel fondo. Ogni investitore riceve quote del fondo.
2. Gestori del fondo: professionisti che gestiscono il fondo. Il loro compito è selezionare e acquistare immobili adatti, gestirli e infine venderli, se è vantaggioso.
3. Amministratori degli immobili: professionisti o aziende che si occupano della manutenzione e della gestione quotidiana degli immobili. Ciò comprende la ricerca degli inquilini, la riscossione degli affitti, le riparazioni e la manutenzione.
4. Avvocati e commercialisti: gli avvocati si occupano di tutti gli aspetti legali legati all'acquisto, alla vendita e alla locazione degli immobili. I commercialisti si occupano della gestione finanziaria del fondo, della tenuta della contabilità e delle questioni fiscali.
5. Comitato di investimento: un gruppo di esperti che vigila sulla strategia del fondo, approva gli investimenti e garantisce che il fondo rispetti i propri obiettivi e le proprie regole di investimento.

Come funziona un fondo immobiliare: passo dopo passo

1. Gli investitori versano il proprio denaro nel fondo immobiliare

In cambio ricevono quote del fondo.

2. I gestori del fondo selezionano immobili adatti

I fondi acquisiscono gli immobili attraverso un processo che comprende numerosi passaggi specialistici. Tutti, però, mirano a un unico scopo: massimizzare i rendimenti e allo stesso tempo minimizzare i rischi per gli investitori.

I fondi hanno criteri prestabiliti per la selezione degli immobili, che possono comprendere la località, il tipo di immobile (residenziale, commerciale, industriale), la dimensione, l'età, lo stato e il potenziale di aumento del valore.

I gestori del fondo, sulla base di questi criteri, analizzano accuratamente il mercato per individuare le aree e i tipi di immobili che hanno un potenziale di crescita del valore e di reddito stabile. Esaminano i fattori economici, le tendenze demografiche, la domanda e l'offerta sul mercato, il livello dei canoni di locazione e altri fattori che influenzano il valore e la redditività degli immobili. Compilano un elenco di immobili potenziali che corrispondono agli obiettivi di investimento del fondo.

Successivamente si svolge la cosiddetta due diligence (verifica approfondita):

• Verifica finanziaria: comprende il controllo dei bilanci, dei rendimenti da locazione, dei costi operativi e dello storico dell'immobile.
• Verifica tecnica: comprende le ispezioni dell'edificio, la valutazione del suo stato tecnico, dello stato delle infrastrutture ed eventuali riparazioni necessarie.
• Verifica legale: comprende il controllo dello stato giuridico dell'immobile, come i diritti di proprietà, eventuali ipoteche, obblighi e controversie.

Una volta che l'immobile ha superato la verifica, iniziano le trattative sul prezzo di acquisto e sulle condizioni della transazione, sulle scadenze dei pagamenti, sulle garanzie ed eventuali riparazioni prima della presa in consegna dell'immobile.

3.Acquisto dell'immobile

Dopo una trattativa andata a buon fine si firma il contratto di compravendita, che stabilisce tutte le condizioni dell'acquisto. Il fondo utilizza i capitali degli investitori oppure può prendere in prestito denaro (ad esempio tramite un mutuo ipotecario) per finanziare l'acquisto.

Come si finanziano i fondi?

I fondi immobiliari sono finanziati in vari modi, che comprendono sia il capitale proprio degli investitori sia il finanziamento tramite debito. Più frequentemente si utilizzano:

• Capitale proprio di investitori individuali o istituzionali (banche, compagnie assicurative, fondi pensione, fondazioni e altre grandi istituzioni finanziarie).
• Offerte pubbliche iniziali di azioni (IPO) e le cosiddette follow-on offerings nel caso in cui il fondo sia negoziato pubblicamente.
• Finanziamento tramite debito attraverso mutui ipotecari, obbligazioni o finanziamenti mezzanini (una forma ibrida di finanziamento che combina elementi di debito e di capitale proprio).

Successivamente si completa il trasferimento legale della proprietà dell'immobile al fondo. L'immobile viene integrato nel portafoglio del fondo e si inizia a gestirlo secondo i piani stabiliti.

4. Gli amministratori degli immobili si occupano della gestione quotidiana, locano gli immobili, riscuotono gli affitti e curano la manutenzione

La gestione degli immobili nell'ambito di un fondo immobiliare è un processo complesso, che comprende vari aspetti dalla locazione agli inquilini fino alla contabilità. Gli amministratori del fondo svolgono quindi un ruolo chiave nel garantire che gli immobili generino un reddito stabile e che il loro valore cresca.

Di che cosa si occupano gli amministratori degli immobili?

• Li locano: cercano inquilini, negoziano e preparano i contratti di locazione, ne garantiscono la firma e il rispetto, risolvono i problemi e le domande degli inquilini, curano la comunicazione e mantengono buoni rapporti. Allo stesso tempo analizzano il mercato e fissano i canoni a un livello che massimizza i rendimenti senza scoraggiare i potenziali inquilini.
• Eseguono manutenzione e riparazioni: garantiscono controlli e manutenzioni regolari degli edifici, affinché siano in buono stato e rispettino tutte le norme di sicurezza e igiene. Se necessario, organizzano riparazioni e ristrutturazioni e vigilano sulla qualità dei lavori eseguiti. Pianificano e realizzano inoltre migliorie degli immobili per aumentarne il valore e l'attrattività.
• Gestiscono finanziariamente l'immobile: tengono una contabilità accurata, gestiscono i ricavi da locazione, monitorano le spese e garantiscono che tutte le transazioni finanziarie siano correttamente registrate. Gestiscono i pagamenti dei canoni e garantiscono che gli inquilini paghino puntualmente. Preparano e monitorano i budget per ciascun immobile e per il fondo nel suo complesso.
• Vigilano sul rispetto delle questioni legali e regolamentari: garantiscono che tutti gli immobili rispettino le leggi e i regolamenti locali, comprese le normative edilizie e gli standard di sicurezza. Gestiscono inoltre le questioni legali, come le controversie con gli inquilini, e garantiscono la tutela legale del fondo.
• Allo stesso tempo cercano modi per ridurre efficacemente i costi di gestione e manutenzione degli immobili.

5.Reddito dagli immobili

I ricavi dalla locazione o dalla vendita degli immobili vengono raccolti dal fondo. Questi ricavi vengono poi ripartiti tra gli investitori dopo la deduzione dei costi e delle commissioni di gestione.

6.Pagamento agli investitori

I profitti del fondo vengono periodicamente corrisposti agli investitori sotto forma di dividendi o di crescita del valore delle loro quote.

Investire in un fondo immobiliare vs. acquistare un appartamento da investimento

Le differenze tra un fondo immobiliare e un investimento immobiliare diretto sono considerevoli. Riguardano in particolare:

• la liquidità
• la diversificazione
• la gestione
• i costi
• il rischio

CONSIGLIO: leggi di più sugli appartamenti da investimento nel nostro articolo.

In cosa si differenzia InvestBay da un fondo immobiliare?

Rispetto ai classici fondi immobiliari, di cui ci siamo finora occupati nell'articolo, InvestBay si differenzia soprattutto per il suo approccio. Le differenze fondamentali si potrebbero riassumere nei seguenti punti:

1. A differenza di InvestBay, i fondi acquistano per lo più progetti più grandi e si concentrano sulle SPV piuttosto che su attivi più piccoli.
2. Con InvestBay sai esattamente in quale immobile stai investendo e conosci tutte le informazioni rilevanti. Teniamo al 100% alla trasparenza e all'informazione e, in un certo senso, educhiamo il mercato.
3. L'investimento minimo su InvestBay è di 100 EUR (100 euro). I comuni fondi immobiliari non possono eguagliarlo: di norma sono molte volte più alti. Tuttavia, come per ogni investimento: più investi, maggiore sarà il rendimento che otterrai – e proprio l'investimento immobiliare è uno di quelli meno rischiosi (ad esempio rispetto alle azioni).
4. Con InvestBay sei proprietario indiretto dell'immobile con tutti i vantaggi. Fai parte del processo decisionale sugli aspetti sostanziali. Puoi scegliere tu stesso ciò che vuoi e ciò che non vuoi. Allo stesso tempo puoi utilizzare attivamente l'immobile e andarci di persona. A differenza dei fondi comuni, dove come investitore acquisti la quota del fondo in questione e affidi così il tuo denaro al gestore del fondo, con l'investimento immobiliare su InvestBay acquisti direttamente frammenti parziali dell'immobile. Hai così i tuoi investimenti pienamente sotto controllo.

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Come scegliere il fondo immobiliare giusto?

Alla fine di aprile 2024 operavano sul territorio della Repubblica Ceca 144 fondi immobiliari (fonte dei dati: ČNB). Come scegliere quindi quello in cui investire il tuo denaro? Non c'è certo bisogno di sottolineare che una decisione del genere richiede un'attenta valutazione di diversi fattori chiave.

Una volta definiti i tuoi obiettivi di investimento personali e studiato quali tipi di fondi immobiliari esistono, è il momento di verificarli.

• Controlla la performance storica, la stabilità dei rendimenti, la reputazione del gestore, le commissioni dei fondi selezionati e l'esposizione debitoria degli immobili.
• Analizza il portafoglio del fondo. Guarda in quale tipo di immobili investe il fondo e in quali aree geografiche. Un portafoglio ben diversificato può ridurre il rischio.
• Assicurati che il profilo di rischio del fondo corrisponda alla tua propensione al rischio. Alcuni fondi possono investire in progetti più rischiosi con rendimenti potenzialmente più elevati.
• Controlla anche gli aspetti fiscali dei fondi selezionati.

CONSIGLIO: non ti raccapezzi tra tutte queste sigle? Abbiamo redatto per te un glossario dei termini e delle sigle più utilizzati:

• NAV (Net Asset Value) – Dimensione del fondo - valore del capitale proprio del fondo / Valore netto degli attivi del fondo dopo la deduzione di tutte le passività. Il NAV per azione si utilizza per valutare le quote del fondo.
• Yield – Redditività degli immobili, ovvero il rapporto tra il canone annuo netto incassato e il valore degli immobili
• LTV (Loan to Value) – Esposizione debitoria degli immobili / rapporto tra il prestito e il valore dell'immobile, utilizzato nella valutazione della rischiosità del prestito
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – durata media residua dei contratti di locazione
• TER (Total Expense Ratio) – costi annui complessivi di gestione del fondo

Poi non resta che scoprire con quanta facilità puoi vendere le tue quote e se l'investimento minimo richiesto corrisponde alle tue possibilità finanziarie. Se non sei sicuro di come scegliere il fondo giusto, o se hai bisogno di maggiori informazioni, non esitare a consultare un consulente finanziario o un esperto di investimenti immobiliari. Una scelta ben informata può aiutarti a massimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi legati agli investimenti immobiliari.

Con InvestBay tutto è trasparente, chiaro e ordinato. Basta esaminare con attenzione l'offerta attuale di immobili da investimento con la loro descrizione dettagliata e investire quanto rientra nelle tue possibilità attuali.