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# Andrew Thompson: Nella scelta di un immobile la qualità dei dati è fondamentale. Un investitore individuale può facilmente trovarsi nei guai

10 aprile 2024

*[Nella prima parte della nostra intervista](https://www.investbay.com/it/blog/andrew-thompson-dopo-27-anni-nel-settore-immobiliare-so-come) abbiamo scoperto come il nostro esperto immobiliare Andrew Thompson cerca le opportunità sul mercato e quali strategie utilizza per minimizzare il rischio d'investimento. In questa seconda parte ci concentriamo sulle località d'investimento, sul modello finanziario per il calcolo della rivalutazione e su esempi concreti di rischi che un approccio scrupoloso alla scelta dell'immobile è in grado di rivelare.*

**Quanto è importante la posizione nella scelta di un immobile da investimento e quali tipologie preferisci?**

Ci concentriamo prevalentemente su località di mare, di montagna o sui laghi, ma se troviamo un'opportunità interessante altrove non ci limitiamo necessariamente a queste. In generale vogliamo tenerci lontani dalle città, perché le persone vogliono trascorrere le vacanze al mare, al lago o in montagna. È logico e ne abbiamo anche i dati.

Ci teniamo lontani dalle città anche a causa dei rischi legati alle licenze e alle normative. E per questo motivo per ora evitiamo anche Paesi come Cipro del Nord o gli Emirati Arabi Uniti, dove non potremmo acquistare gli immobili direttamente, ma solo tramite una SPV, cosa che al momento non vogliamo.

**Tra i Paesi europei hai dei favoriti dal punto di vista degli investimenti?**

Finora abbiamo guardato principalmente a Portogallo, Austria, Croazia, Repubblica Ceca, Slovacchia, Spagna o Capo Verde. In alcuni Paesi ci sono stati di recente dei cambiamenti normativi, quindi ultimamente sto guardando anche all'Italia.

In generale non evitiamo nessuna opportunità, ma ovviamente non possiamo coprire tutti i mercati, quindi devo selezionare con cura a cosa vale la pena dedicare tempo, in modo da poter valutare adeguatamente i benefici e gli eventuali rischi.

**Per quanto riguarda le località, hai una serie di criteri in base ai quali le scegli? **

Mi piacciono le località dove un nuovo sviluppo edilizio è difficile, cosa comune in molte zone di montagna e costiere. Quando infatti in un determinato luogo non si può costruire, il prezzo degli immobili esistenti e dei redditi da locazione cresce più rapidamente, perché il mercato è limitato. Per esempio, sulle montagne austriache è molto difficile per gli sviluppatori avviare progetti su terreno vergine, la maggior parte di essi sono ristrutturazioni. Per i nuovi progetti è molto complicato ottenere i permessi.

Tra l'altro, nella Repubblica Ceca è lo stesso. Sulle montagne ceche la maggior parte dei progetti rientra tra le ristrutturazioni o le ricostruzioni di immobili esistenti, di nuovi non se ne costruiscono quasi, perché anche qui è difficile ottenere i permessi. A Praga, invece, il mercato dice che servono 10 000 nuove unità all'anno, ma realmente se ne costruiscono solo 4 000, perché il sistema di rilascio dei permessi è molto complicato. Il che è positivo per gli investitori, ma ovviamente peggiore per gli acquirenti.

È utile anche che la località disponga di servizi e infrastrutture di base. Importante è ovviamente anche l'accesso ai dati del micromercato locale, dai quali si può dedurre quale sia la sua performance d'investimento. E preferiamo inoltre i progetti con un operatore esperto, meglio se con un marchio affermato e conosciuto.

Ma la località è solo un tassello del puzzle, che deve avere senso nell'ambito del modello finanziario complessivo. Paesi diversi hanno costi di acquisizione diversi, costi di vendita diversi, imposte di trasferimento ecc.

**Cosa includi nel modello finanziario? Cosa confronti, valuti e così via?**

In alcuni progetti l'operatore è lo stesso sviluppatore, che ci fornisce una serie di dati. Si tratta di vari indicatori di rendimento, di rendimenti e di costi, in sostanza un conto economico (P&L). Una situazione del genere è l'ideale.

Altrove, invece, dobbiamo procurarci queste informazioni da soli, da materiali di terze parti. Allora analizziamo per esempio la performance degli ultimi tre anni, qual è il potenziale tasso di occupazione, quale il potenziale reddito da locazione nel corso dell'anno, quale la crescita stimata del valore patrimoniale, che ruolo gioca la variabilità stagionale, quanto sono elevati i costi e quale percentuale del reddito assorbono.

In una ricerca del genere devo stare molto attento alla qualità dei dati. Quando qualcosa è, per così dire, fuori posto, grazie alla mia esperienza lo vedo a prima vista. Per esempio quando i ricavi o i costi non tornano, quando sembrano troppo alti o, al contrario, troppo bassi. Per questo ho ormai semplicemente fiuto.

Quando mi fido dei dati, ne deduco la potenziale rivalutazione su 5 anni, che è il nostro periodo di detenzione standard. Poi inizio a calcolare le imposte - per questo abbiamo un nostro esperto, che è in grado di calcolarle per ogni Paese. Alla fine arrivo con le potenziali tempistiche di acquisto, di vendita e così via.

Alcuni progetti che abbiamo trovato di recente offrono anche un reddito garantito. Cioè un reddito netto garantito al lordo delle imposte. Questi sono molto interessanti dal punto di vista del rapporto rischio/rendimento, è in sostanza una garanzia di rendimento per cinque, sette o persino dieci anni.

C'è una quantità enorme di dettagli e ogni progetto è diverso, quindi non è possibile generalizzare del tutto.

**E l'aspetto legale della questione? In che modo le diverse normative influenzano tutto questo processo di cui hai parlato? **

Guardiamo allora a Lipno, che abbiamo aggiunto di recente alla nostra offerta. All'inizio avevamo una quindicina di progetti, ne abbiamo visitati dieci e alla fine ne abbiamo trattati tre. Abbiamo escluso alcuni progetti anche sulla base delle normative; per due di essi, per esempio, non avevamo la certezza che fossero approvati per un utilizzo puramente turistico di breve durata.

Un rischio simile esiste in generale per esempio a Praga, dove è in corso un dibattito su quali immobili dovrebbero essere destinati agli affitti brevi e quali solo all'abitazione di lungo periodo. Ma sta ormai trapelando anche nelle regioni. La stessa cosa, tra l'altro, vale anche in Spagna e in Portogallo, dove di recente ci sono stati grandi cambiamenti riguardo alle licenze turistiche. C'è in generale molta incertezza e rischio, cosa che cerchiamo di evitare.

Ma come ho già detto, ogni progetto è diverso. Quindi i nostri avvocati esaminano anche il contratto di compravendita o il contratto di prenotazione, conducono le trattative ed eseguono la due diligence legale (la verifica di tutti gli adempimenti formali). Si interessano per esempio anche al fatto che il venditore ci stia effettivamente vendendo un immobile a cui ha accesso, in modo da non dover poi affrontare complicazioni sulle vie di accesso e simili.

**Hai qualche esempio concreto recente?**

Per esempio proprio Lipno. In uno di quegli appartamenti esaminati, per esempio, durante la due diligence tecnica abbiamo scoperto che si trovava proprio sopra la centrale termica e la fonte di elettricità. Quindi ci sarebbero state vibrazioni e rumore, cosa che avrebbe ridotto l'attrattiva di un immobile per le vacanze del genere. Nessuno vuole trascorrere le vacanze sopra una centrale elettrica.

La cosa interessante è che durante il sopralluogo quel locale non era in funzione, quindi non ce ne eravamo accorti. Ma poi siamo venuti a sapere che in passato vi era stato ospitato qualcuno che aveva avuto una brutta esperienza.

Quindi a volte è proprio una questione di fortuna, di buone informazioni e di esperienza. Avevamo già adocchiato quell'appartamento, ma quando abbiamo scoperto questo e ancora forse altre due o tre cose simili, alla fine ci siamo ritirati dall'affare. Eppure in realtà non sarebbe dovuto essere un problema così grande, ma era un rischio. E come ho detto prima, per noi conta soprattutto la sicurezza dell'investimento. Non ci piacciono le sorprese.

**In che modo il processo di selezione su Investbay si differenzia da quello degli altri attori sul mercato?**

I fondi acquistano per lo più progetti più grandi e si concentrano sulle SPV piuttosto che su asset più piccoli, quindi devono esaminare anche l'entità giuridica che possiede gli immobili. Spesso acquistano anche interi edifici, ambito al quale forse un giorno arriveremo anche in Investbay, ma per ora non ci siamo. È un processo un po' diverso.

Noi in un certo senso cerchiamo una nuova strada e un nuovo concetto. I fondi e le agenzie sono abituati a vendere immobili agli inquilini o alle persone che acquistano una seconda casa. Non sono abituati a venderli a investitori che vogliono capire quali sono i costi complessivi di acquisizione, i rendimenti attesi dalla gestione o dalla conduzione e così via.

In un certo senso, con il nostro approccio educhiamo il mercato, affinché i venditori forniscano informazioni più rilevanti. Allo stesso tempo, però, lo affrontiamo in modo simile. Come ogni altro fondo svolgiamo ricerche molto approfondite dal punto di vista finanziario e simili, come ho già accennato in precedenza. Non cerchiamo di reinventare la ruota, vogliamo solo migliorarla un po' e renderla accessibile a più persone.

Se un piccolo investitore facesse un acquisto del genere da solo, quasi certamente si troverebbe in una situazione di carenza di informazioni rilevanti. Finirebbe con belle immagini e brochure, ma non sarebbe più in grado di calcolare se l'investimento gli porterà l'8 % o il 12 % all'anno. Proprio perché i fondi e le agenzie immobiliari sono abituati a vendere abitazioni a proprietari che, più che alla rivalutazione, si interessano appunto a quelle belle immagini.

Proprio per questo Investbay con questo approccio non ha vera concorrenza sul mercato ceco.

**Visto che siamo in tema di informazioni, qual è l'approccio di Investbay alla trasparenza? Cosa ha bisogno di sapere un investitore e cosa è invece un dettaglio superfluo? **

È una bella domanda, perché c'è chi ama spulciare decine di pagine di documenti, ma altri ci si perdono e non sanno più cosa è importante per loro e cosa no. Il nostro approccio è dare agli investitori le informazioni rilevanti per prendere una corretta decisione finanziaria. D'altra parte non li sommergiamo di ogni dettaglio tecnico. La forma definitiva del prospetto d'investimento la stiamo però affinando con ogni nuovo immobile in portafoglio, quindi in futuro potrebbe ancora cambiare un po'.

Non ogni investitore, infatti, decide sulla base di lunghe analisi e di tabelle Excel piene di dati. A qualcuno basta fidarsi di chi seleziona gli immobili. Oppure ha magari esperienza con un determinato mercato, ha in quella località conoscenti che gli forniscono un altro tipo di informazioni e così via. Siamo tutti diversi.

*Nella [terza parte di questa intervista](https://www.investbay.com/it/blog/andrew-thompson-attenzione-all-errore-piu-grande-che-le-persone)esamineremo la nostra strategia di vendita, che costituisce la parte più importante e quindi fondamentale della rivalutazione complessiva dei nostri immobili. Allo stesso tempo Andrew condividerà con noi la sua opinione su cosa attende il mercato degli investimenti in futuro e su cosa gli investitori dovrebbero essere preparati.*

Wow, questo articolo è così fantastico che devo condividerlo subito.

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