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# Andrew Thompson: Dopo 27 anni nel settore immobiliare so come minimizzare i rischi per gli investitori

18 marzo 2024

Andrew Thompson è cofondatore di Investbay e il nostro principale esperto nella selezione di immobili da investimento. Per illustrarvi la nostra strategia, i nostri criteri di selezione e i metodi per ridurre i rischi, abbiamo realizzato con lui una breve intervista che risponderà a molte domande importanti relative agli investimenti.

**Puoi descriverci il tuo percorso professionale nel settore immobiliare?**

Ho conseguito una laurea magistrale in economia fondiaria (land economy), che nel Regno Unito e in altri mercati rappresenta una sorta di tappa preliminare per una carriera nel settore immobiliare e un requisito per l'ammissione al Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS - Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors), l'organismo di governo che disciplina i professionisti del settore immobiliare. Il corso è molto rigoroso e, prima di completarlo, vi aspetta davvero una grandissima quantità di esami.

Ho superato il corso e sono diventato membro del Royal Institute of Chartered Surveyors, e ormai lo sono da più di 27 anni. Nel 1997 ho iniziato a lavorare per l'agenzia internazionale Cushman & Wakefield, dapprima nel Regno Unito. Ho cominciato nell'ambito degli immobili da investimento, come edifici industriali, edifici per uffici e centri commerciali. In seguito mi sono spostato nell'ambito della locazione di immobili industriali e per uffici.

Successivamente mi sono trasferito a Praga, dove ho condotto le trattative di acquisizione per grandi inquilini istituzionali come PwC, Ford, GE, Procter and Gamble. Sul fronte delle locazioni ho collaborato con grandi sviluppatori come Europolis e simili. Dopo sette anni a Praga, ho aperto un ufficio in Slovacchia e per sette anni ho diretto un ufficio di 40 persone a Bratislava.

Successivamente sono stato richiamato a Praga per guidare il team di investimenti di Colliers. Anche questo l'ho fatto per sette anni. Infine ho conosciuto il CEO di Investbay, cosa che si è inserita bene nel mio consueto ciclo settennale. Sette anni a Praga. Sette anni a Bratislava. Sette anni di nuovo a Praga. E ora sono al secondo anno in Investbay.

**Che cosa ti ha attratto del concetto di crowd-owning?**

La maggior parte degli immobili sono asset di grande valore, per i quali bisogna disporre di molto denaro. Nel 1997, quando ho iniziato, acquistavano immobili solo le grandi istituzioni, ma nel corso dei decenni successivi il mercato si è diversificato. Sono arrivate le imprese familiari, i privati facoltosi e i gruppi privati di ogni genere.

Gli immobili sono infatti un settore attraente e presentano un rapporto rischio-rendimento diverso rispetto ad azioni, obbligazioni o criptovalute e ad altri asset di investimento. Negli ultimi vent'anni sono dunque avvenuti molti cambiamenti e, come ultimo passo evolutivo finora, vedo proprio il crowd-owning.

Ora siamo in grado di suddividere gli immobili in parti più piccole, per consentire anche ai piccoli investitori di investire in questi asset. Finora ciò era possibile davvero solo tramite i fondi, nei quali non avete voce in capitolo su quali immobili il fondo detiene. Rispetto a questo, come crowd-owner potete scegliere l'immobile, leggere il business plan e investire in esso in modo efficace per conto vostro.

Si tratta di qualcosa di completamente nuovo e penso che abbia un enorme potenziale, paragonabile al modo in cui la proprietà retail delle azioni ha cambiato il panorama degli investimenti. Tutto questo serve a rendere gli investimenti immobiliari accessibili a tutti.

**Qual è il tuo approccio professionale agli immobili? Hai delle regole che segui? **

Molte di queste regole le ho in qualche modo dentro di me già da tempo, perché lavoro nel settore da 27 anni. Ho lavorato con investitori istituzionali, quindi il mio approccio consiste nel minimizzare il rischio e massimizzare il rendimento. Investbay, al contrario, si muove in un contesto imprenditoriale, e quindi qui, grazie a questo, abbiamo una combinazione di approcci che consistono nello spostare i limiti e nella sicurezza degli investimenti. Penso che sia un buon mix.

**Quali sono i criteri primari per la selezione di un immobile da inserire nel portafoglio di Investbay? Perché scegli proprio questo posto e non quell'altro? Su cosa ti concentri?**

Siamo prima di tutto una piattaforma di investimento, quindi ci concentriamo sui rendimenti e sulla crescita del capitale dell'asset. Sono fattori che tengo sempre presenti.

Attualmente ci siamo concentrati sull'Europa, ma in futuro forse ci espanderemo molto rapidamente nel resto del mondo. Preferisco gli edifici più recenti, perché sono più facili da gestire, l'architettura dura più a lungo e vogliamo essere in grado di vendere l'immobile senza dover rifare gli interni e tutto il resto.

I progetti dovrebbero idealmente disporre di una licenza per uso turistico. Cerchiamo inoltre prevalentemente immobili più piccoli, quindi appartamenti o monolocali e bilocali con una o due camere da letto, perché di solito sono il miglior investimento, da essi si possono ottenere rendimenti più elevati e si possono vendere più facilmente e velocemente.

Ci piace molto quando gli immobili si trovano all'interno di resort. Beneficiano di un marketing migliore dell'immobile stesso e potete fare affidamento sul gestore, il che riduce anche i costi. Se un unico gestore amministra 120 unità, è più economico, perché può scalare i servizi, a differenza di quanto accadrebbe se ogni unità fosse gestita separatamente.

C'è anche la questione dell'eliminazione dei costi delle OTA, ovvero i costi di piattaforme come Booking.com, Airbnb ecc. Queste offrono sì servizi fantastici, ma in cambio vogliono commissioni elevate intorno al 20 %. Quindi ogni volta che andate in un hotel o in vacanza, il 20 % del prezzo che pagate va a questi soggetti.

Grazie al collegamento diretto della nostra comunità di investitori con le locazioni, possiamo eliminare le commissioni delle OTA e trasferire il risparmio ai nostri clienti. E se l'immobile fa parte di un resort, ciò può riguardare l'intero progetto, non solo quel singolo nostro immobile. È dunque un modo fantastico per risolvere un problema che hanno tutti nel settore, e porta vantaggi agli investitori stessi.

Ci concentriamo anche sull'ESG (Environmental, Social and Governance, ovvero i criteri relativi a quanto un progetto di investimento incide sull'ambiente o sulla comunità circostante e anche a quanto è trasparente), perché pensiamo che in futuro avrà un'influenza sempre maggiore sul settore dei viaggi.

**Che cosa succede dopo questa selezione preliminare? **

Creo un modello finanziario con i costi di acquisto dell'immobile, le spese legali, l'imposta di trasferimento, il prezzo di acquisto, l'allestimento dell'immobile compreso il controllo dei mobili, degli arredi e altre voci.

Poi un modello dei flussi di cassa, che si occupa del potenziale reddito annuo e dei potenziali costi, comprese le pulizie, la manutenzione, i servizi comunali e tutto il resto che è necessario pagare in relazione alla gestione di questo immobile, ad esempio anche i contributi al condominio e simili.

Infine valuto il business plan e la potenziale vendita, e solo dopo siamo in grado di comprendere i rendimenti complessivi.

**Hai delle strategie per minimizzare i rischi legati a questi investimenti?**

In questo gioca un ruolo importante l'esperienza: sapete quali possono essere i punti critici e imparate a riverificare alcune informazioni che vi sembrano sospette. Ogni struttura proprietaria e gestionale è diversa e il diavolo si nasconde nei dettagli.

Abbiamo una serie di condizioni che ogni immobile deve soddisfare. Come ho già detto, diamo la preferenza ai progetti più recenti nei resort. Scegliamo solo immobili per i quali ci sono dati sufficienti a creare un modello finanziario davvero approfondito e a confermare le previsioni di crescita del valore patrimoniale e le previsioni di reddito. Vogliamo anche gestori che abbiano esperienza.

Tutte queste cose giocano un ruolo nella riduzione del rischio. Ma molto dipende proprio dall'esperienza e dal sapere dove guardare e a che cosa (non) credere. Inoltre, dopo 27 anni nel settore, conosco molte persone a cui posso rivolgermi quando ho bisogno di verificare qualcosa o di integrare alcune informazioni.

*Stiamo preparando la [seconda parte di questa intervista](https://www.investbay.com/it/blog/andrew-thompson-la-qualit-a-dei-dati-e-fondamentale-nella-scelta-di), che tratterà la scelta della giusta località o del giusto paese e anche un approfondimento sui criteri finanziari per la selezione di un immobile da investimento.*

Wow, questo articolo è così fantastico che devo subito condividerlo.

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