# Questions fréquentes sur l'investissement immobilier > Source: https://www.investbay.com/fr/questions-frequentes · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview. **Questions fréquentes** # Vos questions les plus fréquentes ### À propos de la société InvestBay Qu'est-ce qu'InvestBay ? InvestBay est une plateforme en ligne d'investissement indirect dans l'immobilier. Nous offrons une opportunité à toute personne souhaitant investir dans l'immobilier, sans avoir besoin de disposer de millions sur son compte. Vous aussi, vous pouvez devenir un investisseur fractionné dans l'immobilier et ainsi diversifier votre portefeuille. Il vous suffit de choisir parmi les biens immobiliers proposés et d'investir en ligne dès 100 EUR. Qui se cache derrière InvestBay ? InvestBay est une start-up d'origine tchèque, lancée par 4 fondateurs - Dan, Jirka, Lukáš et Andy. Vous trouverez plus d'informations ainsi que notre histoire sur la page [À propos de nous](https://www.investbay.com/fr/a-propos). ### Investissement À qui s'adresse InvestBay ? InvestBay est une plateforme en ligne destinée à tous ceux qui souhaitent investir indirectement dans des biens immobiliers concrets et diversifier leur portefeuille d'investissement. Vous pouvez investir facilement dès 100 EUR. Comment fonctionne InvestBay ? La procédure est très simple. Il faut d'abord créer un compte sur InvestBay. Après l'inscription, vous pouvez immédiatement choisir parmi les biens immobiliers dans lesquels vous souhaitez investir. Vous déterminez ensuite le montant de votre investissement et envoyez l'argent. Vous ajoutez ainsi le bien immobilier à votre portefeuille. En quoi InvestBay se distingue-t-il des fonds communs de placement ? InvestBay se concentre sur les investissements fractionnés dans l'immobilier. Contrairement aux fonds communs de placement, où vous achetez en tant qu'investisseur une part du fonds concerné et confiez ainsi votre argent au gérant du fonds, lors d'un investissement immobilier sur InvestBay vous achetez des jetons numériques représentant directement des fragments fractionnés du bien immobilier et vous avez une part déterminante dans les décisions concernant la gestion du bien et son utilisation. Vous gardez ainsi vos investissements pleinement sous contrôle. Vous pouvez alors gagner non seulement sur la hausse de la valeur du bien immobilier lui-même, mais aussi sur les loyers payés par les locataires. InvestBay se charge directement de trouver ces locataires pour les biens immobiliers. Vous êtes ainsi déchargé des soucis liés à l'entretien du bien. Comment l'investissement est-il garanti ? Pour garantir une sécurité maximale de votre investissement, nous recourons à l'institut de l'agent des sûretés, qui agit comme garant entre vous, nous et le bien immobilier investi. Le bien immobilier est inscrit au cadastre au nom d'InvestBay ; parallèlement à cette inscription, nous concluons un contrat avec un cabinet d'avocats indépendant, qui dispose au cadastre immobilier d'un droit de gage inscrit au premier rang. L'agent des sûretés exerce les droits du créancier gagiste en son propre nom au profit des détenteurs de jetons de l'émission concernée. Les étrangers peuvent-ils également investir ? Oui, bien qu'InvestBay ne propose pour l'instant ses services que sur le territoire de la République tchèque, la plateforme est ouverte à tous. Seuls quelques pays bien précis, pour des raisons législatives ou procédurales, ne permettent pas à leurs ressortissants d'investir chez nous. La restriction concerne les pays suivants : Afghanistan, Bahamas, Barbade, Botswana, Chine, Ghana, Irak, Iran, Jamaïque, Yémen, Cambodge, Maurice, Mongolie, Myanmar, Nicaragua, Pakistan, Panama, Russie, Corée du Nord, Syrie, Trinité-et-Tobago, Ouganda, États-Unis, Vanuatu, Zimbabwe. Quel est le montant minimal d'investissement ? Le montant minimal d'investissement est de 100 jetons pour un prix total de 100 EUR, soit 100 EUR convertis selon le taux de change en vigueur. Un jeton coûte toujours 1 EUR et ce prix est identique pour toutes les opportunités d'investissement. Pour un même bien immobilier, vous pouvez toutefois acheter la part totale qui correspond à votre stratégie d'investissement. Comment le rendement annuel est-il calculé et de quoi se compose-t-il ? Le rendement annuel (TRI) est le rendement annuel net **prévisionnel** pour les investisseurs issu du projet, après déduction de tous les coûts, impôts et frais (à l'exception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques des investisseurs / de la retenue à la source - lorsque cela est pertinent). Il se compose de deux parties : - Le revenu locatif net attendu (après déduction de tous les coûts, impôts et frais) PLUS - La différence nette entre le prix de vente et le prix d'achat à la fin de l'horizon d'investissement (après déduction des coûts d'achat et de vente attendus, des impôts et des frais). Dans ce cas, il s'agit uniquement d'une estimation et nous ne plafonnons en aucune manière le rendement total. Ainsi, si le bien immobilier parvient à être vendu à un prix supérieur au prix estimé, vous obtenez votre part de sa valeur réelle. En cas de vente particulièrement avantageuse, la valorisation peut alors être très intéressante. Quand l'argent commencera-t-il à arriver sur mon compte ? L'investissement via InvestBay vous procure des rendements provenant de deux sources principales : **1. Les revenus locatifs** Dès que 100 % de la valeur du bien immobilier concerné est collecté et que le bien devient la propriété d'InvestBay, vous commencez à gagner sur la location. Ce processus prend généralement un à deux mois à compter de la collecte de la totalité du montant. Les revenus locatifs sont ensuite versés en continu, soit mensuellement, soit trimestriellement, ce qui vous assure un revenu régulier. **2. Le rendement issu du prix de vente du bien immobilier** La deuxième source de rendement est le bénéfice tiré de la vente du bien immobilier. Chaque bien immobilier que nous finançons grâce aux investisseurs sur InvestBay est, à l'issue du cycle d'investissement (généralement entre 5 et 10 ans), vendu à la meilleure offre du marché. Le bénéfice total de la vente est ensuite réparti entre les investisseurs en fonction de la taille de leur investissement. Cela signifie qu'en plus des revenus locatifs réguliers, vous obtenez également une part du bénéfice final issu de la vente du bien immobilier. Nous ne le plafonnons en aucune manière – vous obtenez exactement la part qui correspond à la hausse de la valeur du bien immobilier, ce qui peut représenter, en cas de vente avantageuse, un montant supérieur à notre estimation. ### Réglementation et fiscalité Comment les investissements avec InvestBay sont-ils imposés ? Du point de vue de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la vente d'un jeton sera imposée comme un **revenu provenant de la vente d'un bien meuble (incorporel)**. La part bénéficiaire d'un revenu obtenu par l'échange d'un jeton contre un autre bien est également soumise à l'impôt. De manière générale, on peut dire que les revenus provenant de la vente de jetons sont soumis au même régime fiscal que les rendements liés à la détention de jetons (part des bénéfices issus de la location et de la vente de biens immobiliers), et ce parce que les jetons ne sont pas un instrument financier ; ainsi, l'imposition des rendements des jetons et des transactions sur les jetons ne relève pas des dispositions de l'art. 8 de la loi relative à l'impôt sur le revenu, qui définit l'imposition des revenus du patrimoine financier. **Pour une personne physique** qui **n'exerce pas la détention ou la vente du jeton dans le cadre de son activité entrepreneuriale**, le bénéfice de la vente ainsi que les rendements liés à la détention de jetons relèveront des autres revenus (art. 10 de la loi relative à l'impôt sur le revenu). Qu'en est-il des dépenses fiscalement déductibles ? **Constitue une dépense fiscalement déductible pour une personne physique** (qu'elle exerce ou non une activité entrepreneuriale), à concurrence du revenu de la vente, le prix auquel le jeton vendu a été acquis de manière justifiable (en cas d'acquisition à titre gratuit, le prix déterminé conformément à la loi sur l'évaluation des biens à la date d'acquisition ; c'est-à-dire en règle générale le prix de marché à la date d'acquisition – dès que les jetons seront négociables sur le marché secondaire, il sera facile de le déterminer). Étant donné que seul le prix d'acquisition à concurrence du revenu de la vente constitue une dépense fiscalement déductible, **il n'est pas possible de réaliser une perte fiscalement effective lors de la vente (ou de l'échange) d'un jeton.** Une personne physique n'exerçant pas d'activité entrepreneuriale ne peut toutefois pas faire valoir une éventuelle perte comme étant fiscalement effective. Quand la détention et les transactions sur jetons constituent-elles une activité entrepreneuriale ? Pour expliquer quand la détention et les transactions sur jetons constituent ou non une activité entrepreneuriale, nous précisons que l'achat d'un jeton en son propre nom et pour son propre compte ainsi que son échange contre une autre monnaie virtuelle ou une monnaie légale dans un but de spéculation sur le profit (y compris de manière répétée ou continue) relève de la **gestion (de l'investissement) de son propre patrimoine**, et non d'une activité entrepreneuriale (cela vaut également pour les rendements liés à la détention). Cela ne s'applique pas si le jeton fait partie du patrimoine professionnel d'un entrepreneur – personne physique (c'est-à-dire qu'il est comptabilisé ou enregistré dans la comptabilité fiscale comme faisant partie du patrimoine professionnel). Les jetons qu'un entrepreneur – personne physique reçoit en paiement de son activité entrepreneuriale ou de la vente de son patrimoine professionnel deviennent partie de son patrimoine professionnel, et les revenus de leur échange et de leur détention ultérieurs devraient être imposés comme des revenus d'activité indépendante. Que sont les jetons ? Les jetons InvestBay sont des crypto-actifs dont l'objectif est de maintenir une valeur stable par référence à la valeur des biens immobiliers dits tokenisés destinés à la location de loisirs. Les jetons sont et seront émis en émissions distinctes, dont chacune possède et possédera son nom unique et est et sera liée à un bien immobilier unique. Le jeton d'une émission donnée confère notamment à son détenteur le droit au rendement locatif du bien immobilier tokenisé, le droit au rendement de la vente du bien immobilier tokenisé et le droit de participer aux décisions concernant la gestion du bien immobilier tokenisé et son utilisation. Les jetons sont proposés à des investisseurs qualifiés ainsi qu'à de petits investisseurs particuliers (personnes physiques n'exerçant pas d'activité entrepreneuriale) ayant leur résidence fiscale en République tchèque. Le cas échéant, des droits particuliers de réservation préférentielle des capacités d'hébergement peuvent être accordés aux investisseurs pour certains biens immobiliers. Le jeton est-il un instrument d'investissement ? Les jetons émis par InvestBay sont, conformément à la législation tchèque et européenne, considérés comme des crypto-actifs, ce qui signifie en termes simples que ces jetons constituent une **représentation numérique d'une valeur ou de droits**, qui peut être transférée et conservée électroniquement au moyen de la technologie des registres distribués ou d'une technologie similaire. Les jetons **incorporent des droits liés aux biens immobiliers détenus et gérés par InvestBay** et, à l'avenir, il sera possible de négocier les jetons sur le marché secondaire. Il ne fait donc aucun doute que les jetons répondent à la définition de crypto-actifs ci-dessus. Il ne s'agit pas d'une cryptomonnaie classique, car les cryptomonnaies sont un moyen d'échange universel, ce qui n'est pas la finalité première des jetons émis par InvestBay. Les **crypto-actifs** sont considérés par la législation en vigueur de la République tchèque comme un **bien meuble incorporel**, qui peut, à l'instar de certaines matières premières (par ex. les métaux précieux), jouer dans certaines circonstances le rôle de moyen d'échange (c'est-à-dire que ce n'est pas la finalité première des crypto-actifs). Il ne s'agit toutefois pas d'une monnaie ayant cours légal. Selon la législation en vigueur et les positions de la Banque nationale tchèque, les jetons InvestBay ne sont ni une valeur mobilière de placement, ni un titre d'organisme de placement collectif, ni un dérivé, ni un autre instrument d'investissement. Les dispositions fiscales et comptables de la République tchèque traitent les crypto-actifs comme des biens meubles incorporels, et le mode de comptabilisation et d'imposition est conforme à cette approche. Quel est l'organisme étatique de surveillance ? Depuis le 30 juin 2024, l'émission et l'offre de crypto-actifs sont régies par le règlement (UE) 2023/1114 du Parlement européen et du Conseil du 31 mai 2023 sur les marchés de crypto-actifs (« **règlement MiCA** »). La surveillance du respect du règlement MiCA est exercée en République tchèque, depuis le 15 février 2025, par la Banque nationale tchèque (dont le siège est situé Na Příkopě 864/28, 115 03 Prague 1, www.cnb.cz), qui est en même temps l'autorité de surveillance du respect des obligations établies pour la protection des consommateurs. L'organe extrajudiciaire de règlement des litiges de consommation est l'Inspection tchèque du commerce, dont le siège est situé Štěpánská 44, 110 00 Prague 1, www.coi.cz. Pourquoi avez-vous besoin des informations et documents fournis lors de l'inscription ? Nous-mêmes ainsi que nos partenaires devons respecter les obligations liées aux mesures de lutte contre le blanchiment d'argent ; c'est pourquoi nous devons identifier nos clients et obtenir certaines informations supplémentaires. Vous pouvez effectuer la **vérification d'identité** confortablement à distance : - **De manière standard :** à l'aide de deux pièces d'identité que vous téléchargez simplement via notre formulaire. - **Plus rapidement :** en utilisant Bank iD, la vérification s'effectuant en quelques minutes via votre banque en ligne – sans avoir à télécharger le moindre document. Quel contrat est-ce que je conclus avec InvestBay lors d'un investissement ? Il s'agit d'un contrat d'achat de jetons - ce n'est pas un type de contrat spécifique, mais un contrat innommé dont l'objet est l'achat de jetons et le paiement du prix. Le jeton confère ensuite les droits décrits plus en détail dans la documentation, notamment dans les Conditions générales et dans le Whitepaper (livre blanc du crypto-actif). ### Paiements en cryptomonnaies Quelles cryptomonnaies prenons-nous en charge ? Notre passerelle de paiement prend en charge Bitcoin (y compris le réseau Lightning), Ethereum, Litecoin, Solana, Polygon, Tron ainsi que les stablecoins USDT et USDC sur différents réseaux. Pendant combien de temps une commande payée en cryptomonnaie est-elle valable ? Vous disposez de **15 minutes** pour envoyer la cryptomonnaie. Si vous n'effectuez pas la transaction à temps, rendez-vous dans le portail, dans la section **Commandes**, recherchez la transaction concernée et choisissez l'option **Payer**, ce qui générera de nouvelles instructions de paiement. Que se passe-t-il si j'envoie la cryptomonnaie en retard ou un montant incorrect ? Si la transaction n'est pas effectuée correctement, la commande restera impayée. La passerelle de paiement Confirmo vous renverra les fonds. Dans ce cas, la passerelle de paiement vous contactera et vous demandera de communiquer l'adresse de renvoi. Combien de confirmations sont nécessaires sur le réseau blockchain pour valider une transaction ? Pour les paiements en BTC, nous exigeons **deux confirmations** sur le réseau blockchain, ce qui prend généralement environ** 20 minutes**. Toutefois, si vous envoyez un paiement avec des frais de transaction faibles, le processus peut prendre plus de temps avant que la transaction ne soit intégrée au premier bloc. Nous vous recommandons donc de choisir un montant de frais approprié afin que la transaction soit traitée plus rapidement. Quelles sont les limites de paiement ? Le montant maximal pour une commande payée en cryptomonnaie est de 50 000 EUR. Si vous souhaitez passer une commande plus importante, contactez-nous et nous conviendrons d'une solution individuelle. Quels sont les frais ? Nous **ne facturons aucuns frais** pour les paiements en cryptomonnaies. Des frais variables sont toutefois fixés par la passerelle de paiement elle-même et leur montant dépend de la cryptomonnaie concernée et de la charge actuelle du réseau. Pour minimiser les frais, nous recommandons d'utiliser des cryptomonnaies aux coûts de transaction faibles, comme par exemple **Bitcoin Lightning** ou **USDT sur le réseau Polygon.** ### Marché secondaire Qu'est-ce que le marché secondaire ? Le marché secondaire permet aux investisseurs d'acheter des parts dans des projets qui ont déjà été entièrement financés par le passé et qui génèrent désormais des rendements. Vous investissez donc dans des biens immobiliers déjà opérationnels – sans attendre que le financement soit atteint. Quelle est la différence entre le marché primaire et le marché secondaire ? - **Marché primaire** – vous investissez dans de nouveaux projets au moment où ils sont publiés pour la première fois en vue de leur financement, avant l'acquisition du bien immobilier. - **Marché secondaire** – vous achetez des parts dans des projets qui ont déjà été financés et que nous proposons désormais à de nouveaux investisseurs depuis notre portefeuille (InvestBay). Qu'est-ce que j'obtiens en tant que nouvel investisseur sur le marché secondaire ? - Un droit plein aux futurs rendements locatifs (à partir du moment de votre investissement). - La totalité de la part des rendements issus de la future vente du bien immobilier. - Les mêmes conditions contractuelles et d'investissement que celles en vigueur lors du financement initial. À qui la part des loyers est-elle créditée ? La part des revenus locatifs est attribuée au détenteur de la part qui possède celle-ci au moment de référence. Si le moment de référence est par exemple le 31 mars pour la période du premier trimestre de l'année concernée, l'intégralité du rendement du trimestre est répartie au prorata entre les détenteurs de parts qui les détiennent au moment de référence. Ainsi, si l'investisseur A « s'est défait » de sa part (qu'il détient depuis le début de l'année) le 30 mars, il n'a pas droit à cette part du rendement locatif. Qu'en est-il des rendements passés ? Les rendements locatifs versés avant votre entrée ne vous concernent plus. Mais à partir du moment où vous acquérez les parts, vous avez un droit plein à tous les rendements suivants. Qui me vend ces parts ? Actuellement, seules des parts issues de la propriété de la société InvestBay sont proposées sur le marché secondaire – cela signifie que vous les achetez aux mêmes conditions que celles de l'offre initiale. Nous travaillons déjà sur un système automatisé de revente de jetons entre investisseurs. Dès qu'il sera prêt, nous permettrons aux investisseurs de proposer leurs parts aux autres. Quel est l'état des projets actuellement proposés ? Vous trouverez l'offre actuelle dans le portail InvestBay, dans la [section Projets](https://portal.investbay.com/projects). ### Vous souhaitez en savoir plus sur le crowd-owning et l'investissement immobilier rentable ? Laissez-nous votre adresse e-mail et nous vous informerons régulièrement des nouveautés, des biens immobiliers et des nouvelles tendances.