# Investir dans les fonds immobiliers — guide

> Source: https://www.investbay.com/fr/blog/investir-dans-les-fonds-immobiliers-guide · Part of InvestBay (https://www.investbay.com) · See /llms.txt for an overview.

[Investir](https://www.investbay.com/fr/blog-et-actualites?investovani)

# Investir dans les fonds immobiliers : un guide détaillé et accessible (pas seulement) pour les débutants

26 juillet 2024

*Les investissements immobiliers sont populaires, mais il ne s'agit pas d'une affaire simple. Acheter directement un appartement à but locatif, ou plutôt investir dans un fonds immobilier ? Quel rôle joue InvestBay dans cette situation ? Lisez notre article complet : après l'avoir lu, vous y verrez tout de suite clair sur tous les avantages, les inconvénients et le fonctionnement de chacune des options.*

### Qu'est-ce qu'un fonds immobilier

Un **fonds immobilier** est un type de fonds d'investissement qui collecte de l'argent auprès de nombreux investisseurs et l'utilise **pour acheter, gérer et vendre des biens immobiliers** (maisons, appartements, bureaux et locaux commerciaux).

**L'objectif est de générer un profit grâce à la location ou à l'augmentation de la valeur des biens**, ces revenus étant ensuite répartis entre les investisseurs en fonction du montant que chacun a apporté au fonds.

C'est donc un moyen pour les particuliers d'**investir dans l'immobilier même avec des montants plus modestes** que ceux dont ils auraient besoin pour acheter un bien entier par eux-mêmes.

### Les types de fonds immobiliers

Selon leur structure, on les distingue en :

- **Fonds ouverts (Open-End Funds)** : des fonds d'investissement très liquides qui accueillent en continu de nouveaux investisseurs et leur permettent de revendre leurs parts.

- **Fonds fermés (Closed-End Funds)** : des fonds d'investissement à faible liquidité, dont le nombre de parts est limité. Celles-ci sont émises au départ, après quoi aucun nouvel investisseur n'est plus accepté. Il n'est ensuite possible de les négocier que sur le marché secondaire.

Selon leur mode de négociation, on les distingue en :

- **Fonds cotés (Publicly Traded Funds)** : les actions ou les parts de ces fonds sont négociées sur des bourses publiques.

- **Fonds privés (Private Funds**) : ces fonds ne sont pas négociés sur des bourses publiques et ne sont accessibles qu'aux investisseurs qualifiés ou institutionnels. Cela signifie que les investisseurs particuliers classiques n'ont pas accès à ces fonds.

### La structure d'un fonds immobilier

Un **fonds d'investissement immobilier** est un système complexe **doté d'une structure et de rôles bien définis.** Ensemble, tous garantissent une gestion efficace du fonds ainsi que la rentabilité des investissements. Au sein d'un fonds immobilier, on trouve :

- **Les investisseurs** : des particuliers ou des institutions qui placent leur argent dans le fonds. Chaque investisseur reçoit des parts du fonds.

- **Les gestionnaires du fonds** : des spécialistes qui gèrent le fonds. Leur mission consiste à sélectionner et acheter des biens immobiliers adaptés, à les gérer et, en fin de compte, à les vendre lorsque cela est avantageux.

- **Les gestionnaires immobiliers** : des professionnels ou des entreprises qui s'occupent de l'entretien et de la gestion quotidienne des biens. Cela comprend la recherche de locataires, l'encaissement des loyers, les réparations et l'entretien.

- **Les juristes et les comptables** : les juristes s'occupent de tous les aspects juridiques liés à l'achat, à la vente et à la location des biens. Les comptables se chargent de la gestion financière du fonds, de la tenue de la comptabilité et des questions fiscales.

- **Le comité d'investissement** : un groupe de spécialistes qui supervise la stratégie du fonds, approuve les investissements et veille à ce que le fonds respecte ses objectifs et ses règles d'investissement.

### Comment fonctionne un fonds immobilier : étape par étape

#### 1. Les investisseurs placent leur argent dans le fonds immobilier

En contrepartie, ils reçoivent des parts du fonds.

#### 2. Les gestionnaires du fonds sélectionnent les biens appropriés

Les fonds acquièrent des **biens immobiliers **à travers un processus qui comprend de nombreuses étapes techniques. Toutes tendent cependant vers un seul but : **maximiser les rendements **tout en **minimisant les risques** pour les investisseurs.

Les fonds disposent de critères prédéfinis pour la sélection des biens, qui peuvent inclure la **localisation, le type de bien **(résidentiel, commercial, industriel), **la taille, l'ancienneté, l'état et le potentiel de valorisation.**

Sur la base de ces critères, les gestionnaires du fonds **étudient ensuite le marché en profondeur** afin d'identifier les zones et les types de biens présentant un potentiel de croissance de la valeur et de revenus stables. Ils analysent les **facteurs économiques, les tendances démographiques, l'offre et la demande sur le marché, le niveau des loyers **ainsi que d'autres facteurs qui influencent la valeur et la rentabilité des biens. Ils établissent une liste de biens potentiels correspondant aux objectifs d'investissement du fonds.

Ensuite intervient ce que l'on appelle la **due diligence** (audit approfondi) :

- **Audit financier** : il comprend le contrôle des états financiers, des revenus locatifs, des charges d'exploitation et de l'historique du bien.

- **Audit technique** : il comprend l'inspection du bâtiment, l'évaluation de son état technique, de l'état des infrastructures et des éventuelles réparations nécessaires.

- **Audit juridique** : il comprend la vérification de la situation juridique du bien, comme les droits de propriété, les éventuelles hypothèques, charges et litiges.

Une fois que le bien a passé l'audit, **les négociations sur le prix d'achat et les conditions de la transaction commencent**, ainsi que sur les échéances de paiement, les garanties et les éventuelles réparations avant la prise de possession du bien.

#### 3.L'achat du bien

Après une négociation réussie, un contrat d'achat est signé, fixant toutes les conditions de l'acquisition. Le fonds utilise les fonds des investisseurs ou peut emprunter de l'argent (par exemple au moyen d'un prêt hypothécaire) pour financer l'achat.

#### Comment les fonds sont-ils financés ?

Les **fonds immobiliers **sont financés de différentes manières, qui comprennent à la fois des capitaux propres provenant des investisseurs et un financement par la dette. On utilise le plus souvent :

- **Les capitaux propres** provenant d'investisseurs individuels ou institutionnels (banques, compagnies d'assurance, fonds de pension, fondations et autres grandes institutions financières).

- **Les introductions en bourse **(IPO) et les émissions secondaires (follow-on offerings) lorsque le fonds est coté en bourse.

- **Le financement par la dette** au moyen de prêts hypothécaires, d'obligations ou de financement mezzanine (une forme de financement hybride qui combine des éléments de dette et de capitaux propres).

Ensuite est finalisé le **transfert juridique de la propriété du bien au fonds**. Le bien est intégré au portefeuille du fonds et sa gestion débute selon les plans établis.

#### 4. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de l'exploitation quotidienne, louent les biens, encaissent les loyers et veillent à l'entretien

La gestion des biens au sein d'un fonds immobilier est un **processus complexe** qui englobe différents aspects, **de la mise en location auprès des locataires jusqu'à la comptabilité.** Les gestionnaires du fonds jouent alors un rôle clé pour garantir que les biens génèrent un revenu stable et que leur valeur augmente.

#### Que prennent en charge les gestionnaires immobiliers ?

- **Ils louent le bien :** ils recherchent des locataires, négocient et préparent les baux, en assurent la signature et le respect, traitent les problèmes et les questions des locataires, assurent la communication et entretiennent de bonnes relations. Ils analysent également le marché et fixent les loyers à un niveau qui maximise les rendements sans décourager les locataires potentiels.

- **Ils effectuent l'entretien et les réparations :** ils assurent des contrôles et un entretien réguliers des bâtiments afin qu'ils restent en bon état et respectent toutes les normes de sécurité et d'hygiène. Si nécessaire, ils organisent les réparations et les rénovations et veillent à la qualité des travaux réalisés. Ils planifient et réalisent aussi des améliorations des biens afin d'en accroître la valeur et l'attractivité.

- **Ils gèrent le bien sur le plan financier :** ils tiennent une comptabilité précise, gèrent les revenus locatifs, suivent les dépenses et veillent à ce que toutes les transactions financières soient correctement enregistrées. Ils gèrent les paiements de loyers et s'assurent que les locataires paient à temps. Ils préparent et suivent les budgets de chaque bien ainsi que ceux de l'ensemble du fonds.

- **Ils veillent au respect des aspects juridiques et réglementaires :** ils s'assurent que tous les biens respectent les lois et réglementations locales, y compris les normes de construction et de sécurité. Ils traitent également les questions juridiques, telles que les litiges avec les locataires, et assurent la protection juridique du fonds.

- Ils **recherchent par ailleurs des moyens de réduire efficacement les coûts d'exploitation et d'entretien des biens.**

#### 5.Les revenus issus des biens

Les **revenus provenant de la location ou de la vente des biens **sont collectés par le fonds. Ces revenus sont ensuite **répartis entre les investisseurs** après déduction des coûts et des frais de gestion.

#### 6.Le versement aux investisseurs

Les bénéfices du fonds sont régulièrement versés aux investisseurs sous forme de dividendes ou d'augmentation de la valeur de leurs parts.

### Investir dans un fonds immobilier vs. acheter un appartement à but locatif

Les différences entre un fonds immobilier et un investissement immobilier direct sont considérables. Elles concernent notamment :

- la liquidité

- la diversification

- la gestion

- les coûts

- le risque

| | **Investir dans un fonds immobilier** | **Investissement immobilier direct (achat d'un appartement à but locatif)** |
| --- | --- | --- |
| **Liquidité** | **Pour les fonds cotés :** Plus élevée<br>**Pour les fonds privés :** Plutôt plus faible, mais tout de même plus élevée que pour les investissements directs | Faible ; exige des efforts et des coûts considérables |
| **Diversification** | Plus élevée | Généralement limitée |
| **Gestion** | Professionnelle, grâce à une équipe de spécialistes | Par vos propres moyens |
| **Coûts** | Coûts d'entrée plus faibles, frais réguliers de gestion du fonds | Coûts d'entrée plus élevés, coûts supplémentaires d'entretien, de réparations, d'assurance, etc. |
| **Risque** | La diversification réduit le risque spécifique lié à chaque bien, mais il subsiste un risque de marché et un risque lié à la performance du fonds. | Risque plus élevé, car l'investissement est concentré sur un seul bien. Risque important lié aux problèmes avec les locataires, aux réparations soudaines ou aux évolutions du marché immobilier. |

**CONSEIL** : Pour en savoir plus sur les [appartements à but locatif](https://www.investbay.com/fr/blog/appartements-d-investissement-avantages-risques-et-conseils-pratiques), lisez notre article.

### En quoi InvestBay diffère-t-il d'un fonds immobilier ?

Contrairement aux fonds immobiliers classiques auxquels nous nous sommes consacrés jusqu'ici dans l'article, InvestBay **se distingue surtout par son approche**. Les différences fondamentales pourraient se résumer **aux points suivants :**

- Contrairement à InvestBay, les fonds achètent le plus souvent des projets plus importants et se concentrent sur des SPV plutôt que sur des actifs plus petits.

- Avec InvestBay, **vous savez précisément dans quel bien vous investissez ainsi que toutes les informations pertinentes**. Nous tenons à une transparence et à une information à 100 % et, d'une certaine manière, nous éduquons le marché.

- **Le montant minimal d'investissement chez InvestBay est de 100 EUR **(100 euros). Les fonds immobiliers classiques ne peuvent pas rivaliser : il est généralement plusieurs fois supérieur. Néanmoins, comme pour tout investissement : **plus vous investissez, plus le rendement que vous obtenez est élevé** – et l'investissement immobilier est justement l'un des moins risqués (par rapport aux actions, par exemple).

- **Chez InvestBay, vous êtes propriétaire indirect du bien, avec tous les avantages**. Vous faites partie du processus de décision concernant les éléments essentiels. Vous pouvez choisir vous-même ce que vous voulez et ce que vous ne voulez pas. Vous pouvez en même temps utiliser activement le bien et aller le voir sur place. Contrairement aux fonds communs de placement, où, en tant qu'investisseur, vous achetez une part du fonds en question et confiez ainsi votre argent au gestionnaire du fonds, lors d'un [investissement immobilier](https://www.investbay.com/fr/) sur InvestBay, vous achetez directement des fragments du bien. **Vous gardez ainsi vos investissements entièrement sous contrôle. **

Vous vous demandez combien vous pouvez gagner avec InvestBay ? Calculez le rendement de votre investissement sur notre [calculatrice d'investissement](https://www.investbay.com/fr/calculateur-d-investissement) !

### Comment choisir le bon fonds immobilier ?

Fin avril 2024, **144 fonds immobiliers** étaient actifs sur le territoire tchèque (source des données : ČNB). Comment choisir alors celui dans lequel vous investirez votre argent ? Il n'est sûrement pas nécessaire de souligner qu'une telle décision exige un **examen attentif de plusieurs facteurs clés**.

Une fois que vous avez défini vos objectifs d'investissement personnels et étudié les différents types de fonds immobiliers existants, vient le moment de les examiner.

- Vérifiez la **performance historique, la stabilité des rendements, la réputation du gestionnaire, les frais des fonds sélectionnés ainsi que le niveau d'endettement des biens.**

- **Analysez le portefeuille du fonds**. Regardez dans quel type de biens le fonds investit et dans quelles zones géographiques. Un portefeuille bien diversifié peut réduire le risque.

- Assurez-vous que le profil de risque du fonds correspond à votre propre appétence au risque. Certains fonds peuvent investir dans des projets plus risqués, offrant des rendements potentiellement plus élevés.

- Vérifiez également les aspects fiscaux des fonds sélectionnés.

**CONSEIL :** Vous vous perdez dans toutes ces abréviations ? Nous avons rédigé pour vous un glossaire des termes et abréviations les plus couramment utilisés :

- **NAV (Net Asset Value)** – La taille du fonds - la valeur des capitaux propres du fonds / la valeur nette d'inventaire du fonds après déduction de tous les engagements. La NAV par action est utilisée pour valoriser les parts du fonds.

- **Yield** – La rentabilité des biens, c'est-à-dire le rapport entre le loyer annuel net encaissé et la valeur des biens

- **LTV (Loan to Value)** – Le niveau d'endettement des biens / le rapport entre le prêt et la valeur du bien, utilisé pour évaluer le risque du prêt

- **WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)** – la durée moyenne restant à courir jusqu'à la fin des baux

- **TER (Total Expense Ratio)** – les coûts annuels totaux de gestion du fonds

Il ne vous reste plus alors qu'à déterminer avec quelle **facilité vous pouvez revendre vos parts et si l'investissement minimal requis correspond à vos possibilités financières.** Si vous n'êtes pas sûr de la manière de choisir le bon fonds ou si vous avez besoin de plus d'informations, n'hésitez pas à consulter un conseiller financier ou un spécialiste de l'investissement immobilier. Un choix bien éclairé peut vous aider à **maximiser les rendements et à minimiser les risques liés aux investissements immobiliers.**

**Avec InvestBay, tout est transparent, clair et limpide.** Il vous suffit d'examiner attentivement l'offre actuelle de [biens d'investissement](https://www.investbay.com/fr/offre-d-investissement)avec leur description détaillée et d'investir le montant qui correspond à vos possibilités du moment.

Waouh, cet article est tellement génial que je dois le partager tout de suite.

## Où investir avec InvestBay ?

### Wyndham Portocolom 2 Mallorca

Ouverte

Espagne

rendement annuel estimé:
9.00 %

durée de l'investissement:
5 ans

### Element Residence Bali - 1. etapa

Ouverte

Indonésie

rendement annuel estimé:
10.00 %

durée de l'investissement:
7 ans

## Autres articles

### Portfolio InvestBay vstoupilo do nové fáze

03 juin 2026

[Article complet](https://www.investbay.com/fr/blog/le-portefeuille-investbay-est-entre-dans-une-nouvelle-phase)

### Jak postavit ideální investiční portfolio – a proč v něm nesmí chybět nemovitosti

10 septembre 2025

[Article complet](https://www.investbay.com/fr/blog/portefeuille-d-investissement-ideal-exemple-et-conseils-etape-par)

Investir

### Co je to investiční horizont a proč je naprosto zásadní pro každého investora

08 septembre 2025

[Article complet](https://www.investbay.com/fr/blog/horizon-d-investissement-qu-est-ce-que-c-est-quels-types-et-quelles)

Investir

[Tous les articles](https://www.investbay.com/fr/blog-et-actualites)